泰禾集团财务状况分析案例综述5800字

泰禾集团自2012年以来的两轮扩张使总资产规模迅速增加，2016年总资产突破千亿，2019年虽较2018年有所下降，仍高达2243亿元。也是从2012年开和净利润在2012到2018年间均快速增长。但在行业政策调控趋紧且公司过快的年均出现了下滑，营业总收入同比下降23.77%,净利润同比下降81.39%。2019年公司房地产业务收入为218.54亿元，较上年下降26.05%,结转面积94.50万平方米，比去年减少24.08%。其中，商业地产结转面积的减少使商业地产销售收入缩减71.95%。相应的，公司的预收账款持续增长，由于项目不能及时交付，预收就无法及时结转，预收账款占营业收入比重逐年提高，由下表3-12可以看出，2020年前三季度预收账款占营业收入的比重大幅增加，达到11.93%。2020年受疫情影响，房地产潮退加速，前三季度营业收入仅有28.07亿元，净利润亏损19.73亿元。2016年2016年2017年2018年2019年2020年Q1-Q3营业收入(亿元)营业利润(亿元)净利润(亿元)——销售毛利率(%)——营业利润率(%)---销售净利率(%)00图3-1泰禾集团盈利能力情况数据来源：公司年报财务数据营业总收入(亿元)房地产业务收入合计(亿元)预收账款(亿元)/预收账款/营业收入1表3-1泰禾集团盈利情况数据来源：公司年报从销售毛利率、营业利润率以及销售净利率来看公司的盈利能力。由上图3-5所示，公司整体的销售毛利率从2016年到2018年逐年增长，但2018年的增幅较2017年有所下降，2019年到2020年三季度持续下降，2019年公司结转的营业成本中，2019年营业成本共分摊溢价9.27亿元，导致公司房地产行业毛利率大幅降至15.89%。泰禾集团2016年到2020年三季度营业利润率与销售净利率整体趋势基本一致，2016-2018年逐年上升，2019年到2020年三季度连续大幅下降。2019年公司的营业收入为236.21亿元，营业利润仅有3.7亿元，主要为收并购溢价项目随收入结转至营业成本使营业成本相对增加，2019年销售费用同比增长15.89%,主要是公司加大销售推广力度，相应的宣传推广支出增加所致，费用化的利息支出增加使财务费用同比增长11.68%。所以，营业利润率在2019年也大幅下滑，由2018年的17.38%下降至1.57%。2019年净利润为7.28使得本期所得税费用为-6.78亿元，致使2019年净利润大于当期营业利润。所以，2019年的销售净利率略高于营业利润率。2020年受疫情以及自身经营问题的影降至负值。2018年以后公司盈利能力的下降加重了债券违约风险。50——总资产收益率(%)-·-净资产收益率(%)图3-2泰禾集团总资产收益率、净资产收益率数据来源：公司年报从总资产收益率和净资产收益率来看公司的盈利能力。由上图3-6可以看出，泰禾集团总资产收益率在近年来一直在2%以下，2018年小幅上升，2019到2020年三季度又连续下降，2020年前三季度总资产收益率均为负值。总资产收益率是指企业运用资产所产生利润的能力。2018年净利润的增加使总资产收益有所上升，但从整体来看，泰禾运用资产获取收益的能力不是很强。与泰禾具有可比性质的荣盛发展的总资产收益率近年来维持在3%以上，所以，泰禾的竞争实力与发展能力不足。泰禾集团2017年的净资产收益率同比上升了1.71个百分点，行业13.39的均值，2020年一到三季度的净资产收益率直接下降至负值。通过下表3-13杜邦分析进行纵向对比，可以发现净资产收益率2017-2020年Q3逐年下滑主要是由于盈利能力和营运能力的下降即销售净利率和总资产周转率的下降。表3-2泰禾集团杜邦分析2017年2018年2020年Q1-Q3销售净利率(%)总资产周转率(%)权益乘数(倍)净资产收益率(%)0荣发展净资产收益率(%)图3-3可比公司近年来净资产收益率通过净资产收益率指标来比较泰禾集团与其可比公司华发股份、荣盛发展的盈利能力。以上折线图3-7可以直观的看出泰禾集团自2018年开始净资产收益率逐年下降，华发股份与荣盛发展2016-2019年净资产收益率逐年上升，2020二偿债能力分析主要是预收账款和一年内到期的非流动负债的增加与货币资金和存货的减少综合作用所致。存货的减少是因为泰禾集团2019年1月被联合评级列入评级观察力。流动比率2020年一到三季度下滑到1.05,主要是因为货币资金的减少使流2016年以后泰禾集团的快速扩张使存货大规模增加，速动比率逐年下跌。2019年公司现金比率低于0.1,2020年一到三季度更是接近于0,表明公司的即时付现能力极差，2018年以来，公司的货币资金不断减少，2020年三季度大幅减少至35.87亿元，而到期偿还借款增加，公司短期负债高达706.78亿元，短期偿债210图3-4泰禾集团短期偿债能力指标其次分析泰禾集团的长期偿债能力。2016年泰禾集团开始第二轮扩张，拿地激进导致公司有息债务快速增加，2015-2017年有息债务亿元、755.08亿元、1358.10亿元，同比增长15.16%、68.14快速扩张使财务杠杆显著提高，导致2015-2017上升，由下图3-9可以看出，2017年泰禾集团资产负债率提升至87.83%,远高于同年房地产行业79%的平均资产负债率水平。泰禾集团通过出售资产、减少拿威胁。泰禾集团的财务杠杆和融资成本双高，再融资困难。泰禾集团2017年利息保障倍数较2016年降低了2.89个百分点，主要为公司高杠杆下的利息费用大幅增加所致，2018年利息保障倍数上升主要为2018年销售回款的增加使利润增加所致，公司2019年的利润总额急剧减少使利息保障倍数下降至1.05。由此看来，泰禾集团近年来的长期偿债能力也大幅下滑。0—权益乘数(倍)——利息保障倍数(倍)0图3-5泰禾集团长期偿债能力指标数据来源：公司年报0——泰禾集团速动比率(倍)——华发股份速动比率(倍)----荣盛发展速动比率(倍)图3-6可比公司近年来速动比率数据来源：公司年报其可比公司华发股份、荣盛发展的短期偿债能力。根据上图3-10可以发现2016年到2020年三季度泰禾集团的速动比率始终处于华发股份和荣盛发展之下，且自2018年开始与他们的差距越来越大。所以，泰禾集团在同行业与可以公司相比短期偿债能力较差。0——泰禾集团利息保障倍数(倍)——华发股份利息保障倍数(倍)---荣盛发展利息保障倍数(倍)图3-7可比公司近年来利息保障倍数数据来源：公司年报偿债能力。由上图3-11可以看出，泰禾集团2020年前三季度的利息保障倍数跌华发股份近年来的利息保障倍数也基本都处于5倍以上，到2020年三季度跃升至25.73,疫情影响之下其利润总额也没有大幅减少。泰禾集团远低于同行业可比公司的长期偿债能力。三营运能力分析从泰禾集团的营业周期来看，由下图3-12可以看出，2016年以来公司的营使存货大规模增加，近几年的存货周转天数远高于2015到2019年上市房企的均值1202.50,2019年公司通过一系列的项目甩卖使存货有所降低，但存货周转天数仍居高不下。表明泰禾在扩张的时候并没有对存货做好管理，导致回收现金的周期越来越长。350035002000存货周转天数(天)应收账款周转天数(天)——营业周期(天)图3-8泰禾集团存货周转天数、应收账款周转天数及营业周期数据来源：公司年报从主要的营运能力指标来看，由下表3-14所示，泰禾集团2016年到2020年三季度的存货周转率逐年下降，从2016年的0.22下降到2020年三季度的0.02,接近于0。泰禾存货周转率逐年降低是由于公司近年来的快速扩张使存货迅速增加，从而使周转率逐年下降，存货运营效率逐年降低，虽然2019年甩卖项目使的周转效率；公司的应收账款周转率在2018年有所上升，主要是2018年销售回款的增加使应收账款周转率有所上升；2019、2020两年应收账款率大幅下降，周转率以及总资产的周转率也是逐年下降，流动资产周转率和总资产周转率在2020年三季度都趋近于0。泰禾2016年到2018年营业收入逐年增加，但快速扩张也使公司资产不断增加，但运用资产的效率并没有随之提高，2019年到2020年三季度营业收入下滑又使资产周转率降低，所以泰禾集团近年来销售能力减弱，营运能力指标2016年2017年2018年存货周转率(次)应收账款周转率(次)流动资产周转率(次)固定资产周转率(次)/总资产周转率(次)公司指标荣盛发展总资产周转率(次)选取总资产周转率来比较泰禾集团与其可比公司华发股份、荣盛发展的营运能力。由上表3-15可以看出，近年来泰禾集团总资产周转率逐年降低，2020年前三季度低至0.01,华发股份的总资产周转率波动较小营运能力较稳定，荣盛发展2016-2019年的总资产周转率维持在0.2以上，2020年前三季度营业收入减少，总资产增加使总资产周转率下降0.13个百分点。可见泰禾集团的营运能力低于同行业可比公司。四现金流量分析泰禾集团经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额都是在2015-2017年逐年下降，2018到2019两年连续增加，由下图3-13所示，它们的趋势变化基本一致，而筹资活动产生的现金净流量趋势变化正好相反，在2015-2017年逐年增加，2018到2019两年连续下降。0下表3-16展现了泰禾集团近五年的现金流量情况。首先，从经营活动现金流来看，泰禾集团2015-2018年经营活动现金流入逐年增加，2018年经营活动现金流入同比增长53.39%,2019年同比下降8.61%,主要是由于政策调控使房地产行业销售增速放缓；经营活动现金流出在2015-2017年逐年增加，2018年、2019年连续两年下降。2019年公司减少新增取地，现金流流出减少，现金流情况有所改善。然而2020年公司受疫情冲击，商业地产和住房销售回款大幅下降，经营活动现金流由正转负。其次，从投资活动现金流来看，泰禾集团2015-2019年投资活动现金流入逐年增加；2015-2017年投资活动现金流出逐年增加，2018年、2019年连续两年下降。2018年公司处置投资、收回合作方财务资助、减少对外投资致使公司投资活动的现金流入增加，现金流出减少，但投资活动现金流量净额仍然为负。2019年公司处置子公司、获得子公司支付的现金、减少对外财务资助使投资活动现金流量净额由负转正大幅增加。2020年前三季度投资收回的现金较少使投资活动现金流量净额由正转负。然后，从筹资活动现金流来看，泰禾集团2015-2017年筹资活动现金流入逐年增加，2018年、2019年连续两年下降，主要是由于融资渠道收紧，泰禾抓销售促回款、降杠杆，融资收到的现金减少所致；筹资活动现金流出2015-2018年逐年增加，2019年有所下降，但2018到2019两年的现金流出都大于现金流入，表明公司筹资成本上升，融资困难。2020年现金流入、流出都大幅减少，受新冠疫情下销售不畅等综合因素影响，公司融资面临多重困难，筹资流入大幅下降下，伴随偿还借款增加，公司最终资金链陷入紧张，且在2020年7月发生违约，筹资更加困难。泰禾集团期末现金及现金等价物余额2015-2017年逐年增加，2018-2020年Q3逐年下降，为了缓解现金流和债务带来的危机，泰禾集团2019年以来持续出售地产项目。自2019年3月起不断公布地产项目股权出售事项，缓解现金流和债务压力。2019年公司股权转让交易达12起，转让金额高达107.22亿元。公司由于处置投资及收回合作方财务资助使得投资活动现金流量不断流入，但仍无法对公司偿债能力提供强有力支持，2020年3月末现金及现金等价物41.79亿元，难以覆盖2020年