福州三坊七巷考察报告

一片福州三坊七巷半部中国近代史

一、基本情况

1、“三坊、七巷、一街”①三坊：衣锦坊、文儒坊、光禄坊；②七巷：杨桥巷、郎官巷、塔巷、黄巷、安民巷、宫巷、吉庇巷；③一街：南后街。

a.全长1000米左右，b.路面宽度为12米，包括中间7米的步行街和两侧各2–2.5米的路侧带。二、保护修复工程投资规模从2006年12月30日三坊七巷保护修复工程正式启动至今，共完成项目投资约44亿。Soloman’sDesign·EnjoythePithiness君子一片福州三坊七巷半部中国近代史Soloman’sDesign·EnjoythePithiness一片福州三坊七巷半部中国近代史Soloman’sDesign·EnjoythePithiness君子一片福州三坊七巷半部中国近代史韬略Soloman’sDesign·EnjoythePithiness步步为营·环环相扣胸有丘壑·智珠在握三、价格体系

【开放时间:8:30-17:00】1、年票价格：30元/人2、名人故居：20元/人次3、联票价格：a.散客：120元/人

b.团队：60元/人4、解说服务：200元/次四、年接待量2011年，三坊七巷接待游客800万人次，境内外团队游客5100批次。据不完全统计，2012年国庆长假，三坊七巷游客量达114.9万人次。五、经营模式

三坊七巷的店铺采用招租的形式，招租方对于商铺业态有硬性的要求。地块名称地块面积经营业态租赁期限租金标准澳门西C4552.46㎡特色精致成品餐、时尚音乐吧、风情酒吧、清吧、静吧音乐吧、茶馆、名品咖啡、古玩收藏品鉴赏。5年①第一年月租金：根据第一年一层80元/㎡/月、二层40元/㎡/月、地下一层15元/㎡/月的价格，即：208，890元。②自第二年起（含第二年）的租金：在上一租赁年度的租金基础上逐年递增8%。③租赁押金为第二年月租金的两倍。1、澳门西地块：实行整体招租的形式。2、三坊七巷坊巷院落项目地块名称地块面积经营业态租赁期限租金总额原塔巷6、8、10号院落①占地面积：2779.6平方米；②规划建筑面积：2779.6平方米。居住兼容精致餐饮

十年

约956万文儒坊K7地块①占地面积：548.9平方米②建筑面积：

548.9平方米

居住兼容古建筑研究设计

十六年

约188万3、南后街商铺沿街商铺租金：160元/㎡/月产品业态建筑面积备注省级名牌产品415.86㎡香道馆226.20㎡玉石文化展示287.30㎡画廊208.96㎡摄影艺术190.86㎡动漫互助文化中心53.77㎡鲜花精品20㎡婚纱摄影600㎡享有独家景点拍摄权南后街售货亭①位于三坊七巷南后街街中，共10个售货亭，整体招租。②经营业态为：民间艺人现场手工表演（至少三个售货亭）；品牌甜点、饮品站；饰品；传统精品手工艺制品；品牌饮料站；书报亭、画屋；啤酒屋；旅游商品、小型花艺。④同一商铺有两家以上意向承租者，通过竞价形式价高者获得。⑤售货亭整体的招租底价为：20000元/月。三坊七巷商业格局比重为60.33%，招商项目以文化类（物质文化和非物质文化）、商业类（工艺产品、旅游产品、服务产品、娱乐产品）、综合类（文化+商业）为主。收入主要来自门票、房产租赁等，而支出则主要包括建筑维护、管理开支和公益活动等，收支基本持平。目前，三坊七巷的净产值超过30亿元。小结：1、马鞍墙

江南建筑中，绝大多数是成90度角的直线构成的阶梯形的山墙，惟独福州三坊七巷民居的马鞍墙是曲线马鞍墙。六、建筑特色

2、雕饰

三坊七巷在建筑装饰方面最有特色的要数对门窗扇的雕饰。普通居民梁柱多不加修饰，简洁朴实，而在门窗扇雕饰上则煞费苦心。

3、建筑门

三坊七巷建筑门的处理也极具特色，如矩形师门、牌堵等。

一片福州三坊七巷半部中国近代史七、项目亮点1、目标客源定位准确

该项目客源定位为福州当地居民和省内外游客。游客类型主要以散客为主，团队较少。

本地游客：50.7%省内游客：16%浙江、广东游客：33.3%第一次游览：50.6%

游览三次以上：30.2%其他：19.2%浙江省：47.13%省内游客：31.88%其他：20.99%2、产品业态丰富南后街产品种类繁多，涵盖了福州特色美食、奶酪店、福州特产店、邮局、咖啡店、甜品店、冰淇淋店、茶叶店、书店、化妆品店、酒吧、面包坊、艺术馆、美术馆、古董店、民间艺术馆、动漫互助文化中心、画社等。3、主题文化鲜明统一，环境优美整洁，景观绿化小品富有特色

4、注重路面排水设施

由于南后街路面坦，缺乏排水所需的坡度，路面设计上也充分考虑到了福州多雨的气候特点，在路侧带和主路面中间开挖一条宽约20cm的凹槽带，避免雨天道路积水影响游客步行及商铺的经营。一片福州三坊七巷半部中国近代史

5、人性化设施较为完善休息亭数量适中一片福州三坊七巷半部中国近代史指示标识明确

公共洗手间设置合理

一片福州三坊七巷半部中国近代史一系列的便民服务6、文化活动丰富多彩1、商业街过于笔直平顺商业街笔直平顺，游客一眼就能望到远处的景观，缺乏神秘感和新鲜感。八、项目不足2、没有相应的货运通道3、排水槽存在一定的安全隐患由于排水槽和路侧道存在一定的坡度偏差，加之排水槽和路面的材质一样，导致游客误踩进凹槽里，造成不必要的人身损伤。4、商业街表演活动缺乏除了国庆、春节这种重大节日，平日和周末南后街基本没有演出互动。三坊七巷平日的活动表演也多数在坊巷里进行，主街表演活动缺乏。一片福州三坊七巷半部中国近代史2、打造干净整洁的美食街

禁油、禁烟、禁味借鉴和启示1、挖掘项目的独特性

三坊七巷VS鼓浪屿3、夏季路面加湿降温工程竹林旁喷雾、盆架木喷雾、风雨廊喷雾、风雨廊水电的引入。4、注重租户的品质和类型安泰河夜游项目位置：

位于三坊七巷中心步行街——南后街的末端。项目介绍：

安泰河全长2520米，其中夜游段长400米，平均宽度9米，河床标高3.5米。一、基本情况项目定位：

采用传统商业休闲设施与园林绿地相结合的形式，开发为具有古典韵味的滨河公共休闲空间。一、基本情况商铺业态：以特色餐厅、酒吧、咖啡、茶馆等休闲餐饮为主。商铺建筑：以两层为主，楼层高5米左右，檐口限高10米。风格上遵循三坊七巷的柴栏厝形式。一、基本情况一、基本情况一、基本情况经营模式：招商方式：由三坊七巷业主采取网上

公示商铺业态及地块，商

家竞价招租的方式。竞租底价：一层为150元/㎡/月

（竞租价以一层竞租底价为

基数竞租）；

二层价格以按一层竞租成

交价一半计算。租金年递增率：一、二层均按竞租成

交价10%逐年递增。安泰河原为福州古城的护城河，后因沿街店铺污水排入，导致内河污染严重。

2011年4月开始景观改造，改造内容包括安泰河两岸小景点、河道树木景观、河道驳岸景观和水生植物景观等4项。二、项目特点景观营造成功水清、河畅、路通、景美二、项目特点——景观营造成功水清河水清澈见底，锦鲤畅游，是优化整个景观风貌带的基础。河畅河岸上商铺顺着曲尽通幽的河道，增添了趣味性和神秘感。路通人性化设施——无障碍通道

青石板路与柴栏厝的古代建筑风格相配，且在雨天能起到防滑、利于排水的作用。

景美——绿树成荫搭配多彩花卉景美——夜景灯光工程景美——花卉景观小品二、项目特点2、文化气息浓厚

以老福州的文化底蕴贯穿整条街道二、项目特点3、景观类型丰富