资产评估服务项目总体服务方案

资产评估服务项目总体服务方案

目录

第一节价值类型....................................................................................................................1

一、定义..........................................................................................................................1

二、作用..........................................................................................................................1

三、类型..........................................................................................................................2

第二节评估基准日................................................................................................................4

一、定义..........................................................................................................................4

二、评估基准日的选取...................................................................................................4

三、本项目的评估基准日...............................................................................................5

第三节评估依据....................................................................................................................5

一、行为依据..................................................................................................................5

二、法规依据..................................................................................................................5

三、专业规范及准则依据...............................................................................................6

四、产权依据..................................................................................................................7

五、主要取价依据及参考资料.......................................................................................8

第四节评估方法....................................................................................................................8

一、房屋建(构)筑物拆迁损失.......................................................................................8

二、管道沟槽拆迁损失.................................................................................................10

三、机器设备拆迁损失.................................................................................................11

四、土地使用权............................................................................................................16

第五节评估程序..................................................................................................................17

一、接受委托及前期准备阶段.....................................................................................17

二、场勘察及资料收集分析阶段.................................................................................18

三、评定汇总阶段.........................................................................................................18

四、提交报告阶段.........................................................................................................18

第六节评估假设..................................................................................................................19

一、一般假设................................................................................................................19

二、特殊假设................................................................................................................20

1

第一节价值类型

一、定义

价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。

不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不

同的，在数量上往往也存在着较大差异。

二、作用

价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。

价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：

1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资

产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含

义不同，结果也不一样。而不是资产本身的特定价值和内在

价值。例如，一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销

售变现行为的评估，其价值含义不同，评估值也不一样。用

于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件

和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评估，则只

是考虑该机器设备在新投资企业中是否有用及其有用程度。

显然，这时需求者及其市场条件就会产生差异。

2.价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上

是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价

值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有

1

三种：市场法、成本法和收益法。在现实工作中，我国更多

地采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。

事实上，评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，

价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判

断和选择。

3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可

以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件

的，不同的，评估目的、市场条件决定其价值含义是不同的，

评估价值也不相同。评估师在评估报告中明确其提出的评估

价值的类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，这样也

可以规避评估师的责任。

三、类型

（一）市场价值

指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价

值估计数额。

（二）投资价值

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定

投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定

投资者价值。

（三）在用价值

2

指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正

在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

（四）清算价值。

指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条

件下的价值估计数额。

（五）残余价值

是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零

变现价值估计数额。

（六）保险价值

保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置

和（或）重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的

某项资产损失或资产群价值的一部分损失。

（八）持续经营价值

指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现

有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。投资者考

虑持续经营价值，并将它与生产终止时的资产价值对比。如

果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营

是有意义的。

四、本项目采用的价值类型

3

（注：投标人根据项目实际情况确定本项目应选用的价

值类型）

第二节评估基准日

一、定义

法定资产评估机构接受客户的委托bai评估任务后，确

定委托评估对象于某一日的公允价值。估价对象在评估确定

的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年

某月某日。

二、评估基准日的选取

1.转让评估所选基准日必须是权益有效期内；所选基准

日应与评估工作时间不远于2个月；基准日原则上应选在年

底、月底。

2.矿业权评估选取基准日应考虑方便资料的收集、评估

计算及与相关行为等衔接。

3.矿业权评估结果备案或确认申请应在评估基准日起

半年内提交。

资产评估是为特定的经济行为服务的,选择评估基准日

应有利于评估结果有效地服务于评估目的。资产评估是对资

产某一时点的价格进行估算。这一时点通常以“日”来表示,

被称作评估基准日,又称估价期日。它是确定资产状况和资

产价值的基准时间,也是评估结论开始成立的一个特定时

4

日。

三、本项目的评估基准日

本项目评估基准日为20XX年XX月XX日。

本方案所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或

有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之

一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。评估

基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由

【XX】确定。

第三节评估依据

一、行为依据

签订了《资产评估服务协议书》（XX评协字（）第

XX号）。

二、法规依据

1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评

估管理办法》；

2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发

布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有

资产评估管理暂行办法》；

4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有

资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

5

[2006]274号）；

5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业

国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306

号）；

6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8

月30日第十届全国人民代表大会常委

员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第

72号公布）；

7.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28

日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，

中华人民共和国主席令第28号公布）；

8.国家现行的有关税收法规。

三、专业规范及准则依据

1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准

则》（财企[2004]20号）；

2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则

—基本准则》（财企[2004]20号）；

3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报

告》（中评协[2007]189号）；

4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估程

序》（中评协[2007]189号）；

5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定

书》（中评协[2007]189号）；

6

6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—工作底

稿》（中评协[2007]189号）；

7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—不动产》

（中评协[2007]189号）；

8.7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器

设备》（中评协[2007]189号）；

9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意

见》（中评协[2007]189号）；

10.中国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评

估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

11.《中华人民共和国国家标准—房地产估价规范》

GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、建设部1999年6

月1日联合发布）；

12.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告

指南》（中评协[2008]218号）。

四、产权依据

1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；

2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有

关事项的说明》；

3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件；

4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；

5.【XX】提供的评估申报表。

7

五、主要取价依据及参考资料

1.辽宁建筑工程预算定额（2009）；

2.辽宁安装工程预算定额（2009）；

3.辽宁装饰装修工程预算定额（2009）；

4.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂

行规定的通知》(计价格[1999]1283)；

5.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办

法的通知》（计价格[2002]1980号）；

6.《工程建设勘察设计收费标准》（国家计委、建设部：

计价格[2002]10号文）；

7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价

格[2007]670号）；

8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定

标准》；

9.沈阳市土地储备交易中心网站；

10.《机电产品报价手册》（2013年）；

11.《机电设备评估价格信息》（2013年）；

12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；

13.评估人员现场调查、收集的有关资料。

第四节评估方法

一、房屋建(构)筑物拆迁损失

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

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本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的

计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

（一）重臵成本的确定

重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资

金成本

建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建

筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有

关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及

安装工程

费用，并计算出建筑安装工程总造价。

前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；

根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确

定资金成本。

房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结

合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。

综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率

×权重

（二）成新率的确定

建筑物按综合法确定成新率。计算公式：

综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×

40%

理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使

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用年限）×100%

现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主

体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完

损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。

二、管道沟槽拆迁损失

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的

计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

（一）重臵成本的确定

重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。

1.建安工程造价

由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占

有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工

程造价进行估算。

2.工程建设前期费用及其他费用

包括工程建设前期费用、其它费用。具体如下：

（二）成新率的确定

管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年

限）×100%

10

（三）评估值的确定

评估值=重臵成本×成新率

三、机器设备拆迁损失

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划

分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的

结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细

了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将

可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；最终

以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次

评估范围。

对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原

因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价

过高的设备，确认为不可拆迁设备。

对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可

达到原生产工艺要求的设备，确认为可拆迁设备。

对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备

的评估范围。

（一）不可拆迁设备的拆迁损失

本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行

评估，计算公式为：

不可拆迁设备拆迁损失的评估价值＝不可拆迁设备的

重臵价值×成新率－不可拆迁设备的残余价值＋不可拆迁

设备的清理费用

11

1.设备重臵价值的确定

（1）国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安

装调试费（含基础费）等部分构成。

①设备购臵价

通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商

或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、

计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮

幅度，确定设备的现行市场价格；

使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧

或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估

的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理

确定设备的现行市价；

采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代

设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，通过测算设备

的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成

本，并考虑

企业利润和税金，合理确定设备的现行市价。

②运杂费

设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现

场或工地仓库所发生的包装、装卸、

运输、采购和保管费、供销部门手续费和其他有关费用。

设备运杂费按下列公式计算：

设备运杂费=设备购臵价×设备运杂费率

③安装调试费（含基础费）

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对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与

参数手册》按不同地区、不同类型

设备选取相应的比率，以设备的购臵价为基数计算其安

装调试费（含基础费）。

设备安装调试费（含基础费）按下列公式计算：

设备安装费=设备购臵价×设备安装费及基础费率

以上安装费及基础费率包括调试费用、基础费用、距设

备1.5米管路、由设备至配电箱之间的电气线路等。

（2）进口设备重臵成本的确定

由于进口设备的购入时间较长，且我国已经能生产该类

型设备，因此本次评估按国内同等

功能的设备购臵价确定其重臵成本，以防止汇率换算及

国外物价指数变化产生的误差。

2.设备成新率的评定

（1）年限法成新率的确定

年限法成新率(K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用

年限）×100％

已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确

定；尚可使用年限是以设备的耐用年限和已使用年限为参考

依据，并考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作

环境、外观、

大修记录，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设

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备考虑了功能性贬值。

（2）打分法成新率的确定

打分法是对设备的主要部位确定其分值，各部位相加后

总分为100分，通过对各部位新旧程

度进行打分评定，最后得出总分数，以总分数占100分

的比例作为成新率。

（3）采用综合法确定成新率。

结合使用年限法和观察打分法加权平均确定成新率。

公式如下：

成新率=年限法确定成新率×40%+观察法确定成新率

×60%

年限法确定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用

年限）×100％

3.不可拆迁设备的残余价值的确定

对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用

数据与参数手册》按不同类型设备

选取相应的残余价值比率，以设备的重臵价值为基数计

算其残余价值。

设备残余价值按下列公式计算：

设备残余价值=设备重臵价值×设备残余价值比率

4.不可拆迁设备的清理费用确定

对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用

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数据与参数手册》按不同类型设备

选取相应的清理费用率，以设备的重臵价值为基数计算

其清理费用。

设备清理费用按下列公式计算：

设备清理费用=设备重臵价值×设备清理费用率

（二）可拆迁设备的搬迁损失

可拆迁设备的搬迁损失指截止评估基准日现有生产规

模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可拆迁设备

达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括：拆卸

费、运杂费和安装调试费（含基础费）。

可拆迁设备搬迁损失评估值的计算公式为：

可拆迁设备搬迁损失的评估值＝拆卸费＋运杂费＋安

装调试费（含基础费）

＝设备购臵价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费

及基础费率)

1.设备购臵价

以与不可拆迁设备相同的方法确定设备购臵价。

2.运杂费

考虑搬迁运输里程的实际情况，可拆迁设备的运杂费参

照最新《资产评估常用数据与参数手册》中有关当地生产设

备运杂费的取费标准选取；同时考虑简易包装、吊装及设备

构造、重

量及精度要求等因素并参考全统施工机械台班费用定

15

额辽宁省单位估价表适当修正后确定设备的运杂费率。

3.安装调试费（含基础费）

对于需进行安装调试的可拆迁设备，以与不可拆迁设备

相同的方法确定其国产设备安装调试费（含基础费）。

4.拆卸费

对于需进行拆除后搬迁的设备，主要针对其必备的措施

和程序，进行市场调查，结合其作业环境、作业难度、作业

规模和作业期限后综合确定，一般设备拆除费以设备购臵价

为基数，按其安装调试费的50%计算。

四、土地使用权

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域

工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的

类似宗地，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际

成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

基本公式：PD=PB×A×B×C×D×E

PD___待估宗地价格;

PB___比较案例价格；

A___待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数;

B___待估宗地估计期日地价指数/比较案例宗地估计

期日地价指数;

C___待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指数;

D___待估宗地区域因数条件指数/比较案例宗地区域

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因数条件指数;

E___待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个别

因数条件指数。

第五节评估程序

本次评估工作的开始时间为20XX年XX月XX日，至出

具评估报告日结束。其中外勤截止日为20XX年XX月XX日。

一、接受委托及前期准备阶段

1.评估师对项目进行预备调查，在了解评估目的和评估

对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评

估方案的过程并制订评估工作计划；

2.对被评估单位前期准备工作进行培训辅导。评估师对

被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资

产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划

安排、需委托方和被评估单位提供的资料清单、资产清查核

实工作的要求和评估明细表的填报说明等。

在此基础上，填报评估申报明细表，收集并整理委估对

象的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指

标等情况的资料，并向被评估单位了解委估资产的有关情

况；

3.配合被评估单位进行资产清查、协助被评估单位进行

资产评估申报工作，收集评估所需文件资料。

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二、场勘察及资料收集分析阶段

1.听取【XX】对涉及评估目的经济行为的有关介绍；

2.听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现

状，了解固定资产技术状态等情况；

3.对被评估单位提供的资产清查评估申报明细表进行

审核、鉴别，并与被评估单位有关财务记录数据进行核对，

对发现的问题协同被评估单位做出调整；

4.根据资产清查评估申报明细表，按评估准则的要求，

对资产进行了全面清查核实；

5.查阅收集委估资产的产权证明文件；

6.根据评估对象的实际状况和特点，确定评估对象的具

体评估方法；

7.对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情

况，收集相关资料；对机器设备，查阅相关技术资料；对通

用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；

8.对被评估单位提供的权属资料进行查验；

9.对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步

评估测算。

三、评定汇总阶段

评估人员对从勘查现场收集的资料，进行必要而可能的

调查和验证，选定评估方法和计算公式，进行评定估算。

四、提交报告阶段

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在上述工作基础上，在核实确认各具体资产评估结果准

确合理，评估对象没有重复和遗漏的基础上，进行资产评估

数据的汇总，并根据汇总分析情况对总体资产评估结果进行

调整、修改和完善，确定评估结论，编制资产评估明细表、

起草资产评估报告书，与【XX】就评估结果交换意见，在

全面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报

告进行校正、修改，最后出具正式资产评估报告书。

第六节评估假设

本项目系在一般假设和特殊假设下完成的。

一、一般假设

1.所有申报评估的资产的产权均是正常的，因而能够进

行合法的自由交易，即【XX】合法拥有其所申报资产的完

整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他

瑕疵；我们已经对【XX】所申报评估的资产的产权给予了

必要的关注并在评估报告中进行了相应的披露，这些有关资

产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之

法律意见，也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使

在评估报告中已经披露了该等资产或其中部分资产的产权

已设臵了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结

论的具体影响程度做出特别说明外，我们均未考虑