中央空调改造竣工阶段的收尾管理措施

中央空调改造竣工阶段的收尾管理措

施

目录

第一节交接与验收工作..........................2

一、交接工程................................2

二、主要验收工程............................2

三、系统验收................................2

第二节工程资料管理............................5

一、档案资料整理原则........................5

二、档案资料管理制度........................6

三、技术往来文件的管理......................7

四、文字材料的整理要求.....................17

五、竣工资料的归档.........................18

第三节施工现场退场的准备.....................18

第四节维护保修措施...........................19

一、中央空调组成...........................19

二、中央空调维修保养的主要保养项目.......23

三、中央空调系统维护保养内容.............24

四、中央空调系统维护保养定期回访.........25

五、中央空调检修内容.....................26

六、中央空调的维修保养方式...............27

七、典型机组维修保养项目.............28

1

第一节交接与验收工作

竣工收尾阶段主要是交接与验收工作很多，一般由施工

单位提供给建设单位和监理单位各专业收尾的施工进度情

况，然后建设单位与监理单位根据施工单位的进度，确定交

接验收工作的时间表，而施工单位则参照规范要求做好交接

验收的准备工作。

一、交接工程

各专业的交接工作必须已通过监理单位预验收的条件

下才能进行。

二、主要验收工程

1.主要包括预验收，建设、设计、监理及施工单位四方

参加的竣工验收工程，最后是档案馆的资料归档。建设单位

会根据工程的进度安排工程验收工作，项目部必须积极配合

建设单位和监理单位，做好各项准备工作，争取一次通过验

收。

2.形成各类验收工作的档案资料，并有各参加方签字认

可，需要盖章的尽快盖好。

三、系统验收

2

（一）交工验收步骤及方法

1.准备工作：交工前，由交工领导小组组织有关人员根

据施工图及其它有关资料进行交工前预验收，对工程各系统

作一次彻底清查，并及时处理发现的问题。同时对所有技术

文件和资料进行全面系统的整理，为工程交工验收创造条

件。

2.提交竣工报告：交工验收准备工作完成，具备竣工

验收条件后，在交工验收领导小组领导下，项目部向业主提

交书面通知（即竣工报告）并开展交工验收的各项工作。

3.检查：由交工验收领导小组会同业主、监理、设计院，

质监站等有关单位，根据施工图纸及有关技术资料和施工验

收规范，进行技术检查，经确认合格后，即可签署竣工报告。

4.试车：竣工报告签署后，按试车规程进行单体试车，

经双方确认单体试车符合规定，即可签署单体试车合格证。

5.无负荷联动试车：在签署单体试车合格后，根据设计

文件规定，进行无负荷联动试车，按照规定的时间和标准达

到调试的要求后，经确认，即可签署无负荷联动试车合格证。

6.收尾清理：在进行无负荷联动试车的同时，交工验收

领导小组应汇同监理、业主、总包单位、设计院对工程再进

行一次全面检查，把影响生产或使用的问题进行整理，列出

清单。凡是由我们原因造成的施工遗留问题，项目部立即组

织人力物力限期处理完毕。对短期内不能解决且不影响试

运、投产的问题，经与业主、总包单位、监理，和消防支队

同意后，可局部甩项交工，并把问题列入未完工程明细表予

3

以确认。

7.办理交工手续：以上工作完成后，即请业主签署交工

验收证明书，工程正式交工使用。此时，工程的营运、警卫

工作也移交业主。施工单位只应业主要求进行协助工作.

（二）交工资料的编制与交付

1.交工资料的编制及整理：

交工资料由项目工程技术人员在施工过程中收集、编

制，由项目资料员积存保管、整理而成。竣工后，先经公司

总工程师审核，再由项目部资料员整理装订成册，必要时由

专门的档案管理员指导、帮助项目部资料员整理。

交工资料整理时做到分类科学、规格统一、便于查找、

字迹清晰、图形规格、尺寸齐全、签章完整、没有漏项，且

不得使用铅笔、一般圆珠笔和易褪色的墨笔填写和绘制，便

于工程归档。

2.竣工图的编制：

（1）凡在施工中无修改的图纸、由项目技术人员在施

工图上加盖竣工图章作为竣工图。

（2）在施工中无重大变更的图纸，由项目技术人员将

修改的内容改在原蓝图上，并在图纸空白的地方（如右上角）

汇总标出变更单号，加盖竣工图章。

（3）在施工中重大修改，需重新绘制施工图时，必须

在得到建设单位确认后再由专业技术人员负责绘制，并在此

图的右上角注明原图编号，先按照公司内部审查程序审查

后，报经监理单位审核无误后，制成蓝图，加盖竣工图章作

4

为竣工图。

（4）所有竣工图都必须经项目总工程师审核，重新绘

制的施工图还必须有设计说明。

3.交工资料交付

（1）在办完工程交工手续后，项目部在合同规定期内

向业主提交装订成册的全套交工资料，并办理交接手续，一

般为2个月。

（2）施工图纸也同时交付业主。资料移交负责人为项

目总工程师，资料移交人为项目部资料员。

（3）交工资料份数为一式五份，四份交付业主，一份

自留存档。（具体份数根据业主要求确定）。

第二节工程资料管理

一、档案资料整理原则

1.收尾阶段的各项交接工作与验收工作按照资料规程

形成所需资料，资料填写必须符合要求。

2.形成建设单位、施工单位及档案馆的资料，具体需根

据合同规定。

3.再次根据资料规程检查形成资料有无错误和缺失，该

补的补，该改的改。

4.同时要配合好建设单位和监理单位，该送交建设单位

和监理单位的资料要预备好，为各单位的资料交档案馆相互

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配合好，做好各项准备工作。

二、档案资料管理制度

（一）工程项目部总工程师负责工程建设竣工档案的管

理工作；负责档案整理、归档工作；负责工程竣工档案的监

督、移交工作；负责收集、整理、编制、移交工程质量监督

部门在质量监督工作中形成的各类质量监督文件；负责进行

工程建设档案的专项验收；并负责最终向有关单位移交。

（二）工程部负责收集、整理、编制、移交工程业务范

围内形成的各项工作（工程质量、工期、投资等）的全部文

件材料和工作总结；负责监督检查及审核工程项目竣工档案

的编制、移交，对竣工档案在形成中是否收集完整、准确，

负责竣工档案和竣工图的编制和上报。负责收集、整理、编

制、移交竣工档案。

（三）凡是反映与本工程有关、具有查考价值的各种载

体（纸张、照片、录音带、光盘等）的文件资料，都应收集

齐全，纳入工程建设项目归档范围。

（四）竣工图按施工图图纸汇总目录为依据；文字材料

按档案分类表中有关条款内容为依据；设备资料按设备清册

为依据。声像资料按实际形成，由建设单位牵头，项目部协

助，统一编制。《竣工图、竣工文字材料案卷总目录》由建

设单位牵头，设计、项目部协助编制。

（五）竣工档案资料的编制深度及要求：

1.整个建设项目或单项工程施工、安装、调试完毕后，

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各部门根据工程实际情况及合同的要求收集积累文件，进行

编制。

2.编制竣工文件（竣工图），应遵循工程文件的自然形

成规律，保持文件的成套性和有机联系，使组成的案卷既能

准确系统地反映工程的全貌，又便于今后的保管和提供利

用。

3.竣工文件（竣工图）编制完毕后，应待有关单位（监

理、业主等）对竣工文件的编制情况进行审查，发现不准确、

遗漏或短缺时，应及时修改和补齐。引进项目、引进技术，

竣工图应由提供方确认。

三、技术往来文件的管理

一般技术往来文件是指工程准备阶段和工程实施过程

中，建设单位（甲方）、施工单位（承包商）、设计单位和其

他有关单位及人员针对某个特定工程的往来函件，包括各种

指示、通知、报告、请示、申请、邀请等文件。

一般技术往来文件足施工管理和施工索赔的原始依据

之一，由专人统一分类编号后保存，以便于今后核查。

（一）技术文件的管理

一般技术往来文件的种类很多，可按不同的分类方式设

立管理系统。

一般技术往来文件的分类及管理方法

分类管理方法

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业主按日期保存来自甲方的函件，以及致甲方的函

件的副本

工程施工按日期保存来自工程施工单位的函件副本

单位

设计单位按类保存，并按时间登记，作好分发记录

监理单位按时间保存理单位和函件及致监理单位的函

件、报告、请示、申请等副本。

供应商分类，按时间登记保存

其他包括专家顾问、外来检查官员、参观人士、工

地服务机构、新闻媒体的评论、观感、报道及

其它资料，按时间顺序登记、排列

（二）图纸资料

1.图纸登记应分清不同类别的图纸

分别为已收到的图纸、在工地绘制的图纸和已发出的图

纸。

2.登记时应标明的内容

图纸的连续号码；名称；大小、种类、比例尺；修改日

期；分发清单。要特别注意修改图纸的登记和保存。

3.竣工图的编制

竣工图是工程建设最终情况的真实反映，是工程项目建

成投产运行维护保养必不可少的凭证和依据，工程在建设过

程中必须按工程施工实际情况编制竣工图(包括设计变更、

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现场商洽、材料代用、质量事故处理等均应在竣工图上反

映)，做到图物相符，技术数据可靠，准确、完整、统一，

各项签字手续完备（不得由他人代签或个人印章替代签字）。

（1）凡按图纸施工无变更的，则由项目部在原设计施

工图标题栏旁或空白处加盖“竣工图”章后即可作为竣工图。

（2）在施工中只是一般性变更，可不重新绘制竣工图；

由相关编制人员在原施工图上空白处进行修改(杠改或刮

改)，并标注修改依据（设计变更通知单、监理通知单、名

称、专业、日期），其文件所在案卷号、页号等先后顺序填

写，并加盖“竣工图”章后即作为竣工图。凡有重大的变更

或图面变更超过35％的，应重新绘制竣工图，仍用原图编号，

在标题栏中标明本工程竣工图，技术负责人审核、签字后，

即可作为竣工图。

（3）竣工图章应使用不褪色的红色印泥，图章应该在

图标上方空白处，以不压盖图中的内容或尺寸为宜。

（4）所有工程设计修改通知单按年度、专业组卷，一

份设计修改通知单涉及多张图纸的，(如图纸不在同一卷内)

应将修改通知单的编号、专业号填写在卷内备考表中的“互

见号”栏内。

（5）重复的标准图、通用图可不编入竣工图中，但必

需在图纸目录中列出图号，指明该图所在位置并在编制说明

中注明，不同建筑物、构筑物应分别编制竣工图。

（6）项目部应负责或委托有关单位编制项目总平面图、

综合管线竣工图。

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4.竣工图纸的修改方法和技术质量要求

（1）杠改

对于少量的文字和数据的修改，可用一条粗直线将被修

改部分划去，在其上方或下方(一张图纸上要统一)空白行间

填写修改后的内容(文字或数据)。如行间空白处有限，可将

被修改点全部划去，用线条引至空白处，填写修改后的情况.

还可用“3”号将被修改掉的线条划去，在适当的位置画上

修改后的线条。

（2）刮改

用刀片轻轻的刮掉需修改的线条；然后将修改的线条或

数据重新标注。

（3）修改处都要标注修改依据，如：变更文件名称、

编号、专业号、日期及所在案卷号、页号的先后顺序填写。

（4）所有设计变更文件中的变更内容，必须无不遗漏

地在施工图中全面反映，而且要在所有涉及到每张竣工图上

反映。

（5）每一张竣工图的技术要求要一致，同一案卷内竣

工图的技术要求也要一致。修改后的文字和数据位置要与被

修改部分的位置大致相对应。

（6）作为竣工图的蓝图必须是图面清晰的新图纸，图

纸更改的部位，必须使用耐永久性书写材料，不得使用圆珠

笔或其他易褪色的书写材料绘制，确保竣工图纸质量、规格

统一、图面整洁、字迹清晰，竣工图章由施工单位技术负责

人审核签字。

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（7）竣工图采用手风琴式折叠法，幅面为A4，采用不

装订形式，案卷卷盒统一使用国标（科技档案）卷盒（承建

单位自备）。卷内到软封面、目录、图纸、备考表齐全。

（8）竣工图卷内既有文字材料又有图纸的，要求文字

材料排列在前，图纸在后排列。卷内软封皮、签字页、卷内

目录、文字材料、备考表装订在一起，并在备考表中注明文

字材料页数、图纸张数。卷内只有竣工图纸的，卷内做到内

软封皮、卷内目录、备考表齐全（用胶水粘贴）。

（9）照片档案的归档。照片档案应按照照片的自然张

为单元编写文字说明，包括照片所反映的事件、事物、拍摄

时间、地点、拍摄单位等，如一组照片(若干张)相联系的照

片应加总说明，照片与说明、底片必须固定在芯页上(采用

照片档案册或影集)组成案卷，并填写卷内目录，照片号为

卷内照片的顺序号，备考表格式可采用《科学技术档案案卷

构成的一般要求》规定。

（10）电子文件的归档。文本电子文件应保证电子文件

的真实性、完整性和有效性，形成单位应注明文件的存储格

式、文字处理工具等。如采用了某些技术方法保存电子文件，

应把其技术方法和相关软件一同移交，电子文件的归档还应

包括相应的背景信息和原数据。图形电子文件的归档，应注

明软硬件环境和相关数据。

（11）电子文件载体应采用：只读光盘、一次写光盘、

磁带、硬磁盘、可擦写光盘等。禁止使用软磁盘。

（12）电子文件归档时，应将相应的电子文件机读目录、

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相关软件、其他说明等一同归档，并附归档电子文件登记表。

载体或包装盒上应贴有标签，标签内应填写档号、题名、密

级、硬件及软件环境等。电子文件的载体应设置成禁止写操

作的状态。

（13）竣工资料移交的要求。竣工资料在编制完毕后，

各编制单位应向档案部门提供竣工资料编制说明(包括总说

明及各专业编制说明)，叙述竣工资料编制原则及各专业的

编制情况等，与竣工资料一并向档案部门移交。

（14）竣工资料应在工程整个启动试运行完毕进行使用

后一个半月内移交完毕。或根据有关合同及规定在三个月内

向建设单位移交。

（三）工地会议资料

1.认真参加甲方及监理工程师组织和主持的管理公司

例会及监理例会。

2.经常工地会议

（1）经常工地会议的目的

经常工地会议是双方互相通知重要情况的场所，也是定

期检查计划与实际执行情况偏差并着手纠正的良好机会，有

助于避免误会和分歧。

1）讨论施工的问题；

2）就有关问题讨论结果做出决定；

3）记录有关事宜。

（2）会议主要内容

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1）对上次会议记录的确认

2）工程进展情况

3）对下一个报告期的进度预测

4）施工单位投入的人力情况

5）技术事宜

6）财务事宜

7）与配套工程的协调问题

8）材料质量、供应及保管情况

9）施工现场的管理情况

10）对施工单位的通知和指令

11）对甲方及监理单位的请示及要求

12）索赔

（3）会议记录

1）经常工地会议的记录是正式记录，其重要性不仅在

于指导和控制工程施工的管理，而且在发生争议和索赔时会

议记录往往是主要判断依据。因此会议记录必须由甲、乙双

方都表示同意才有效。

2）会议记录必须忠于事实及公平，应准确记录在会议

中发表的全部内容。

3）会议记录必须清楚地列出：会议地点及时间、出席

者姓名及他们所代表的单位、会议中发言者的姓名及所发表

的内容、决议事项、行动由何人何时执行等内容。

4）经常工地会议通常由总监理工程师主持，工程施工

单位负责记录、整理，并在整理打印好的正式经常工地会议

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文件上签署完毕，然后交予总监理工程师审阅，签署认可，

最后分发各有关单位存档。

5）当工地例会会议记录需进行修改，或出现某些争议

时，应在下次工地会议上讨论与澄清并取得共识。若要对会

议中的某个事项作进一步的解释或说明时，应采用书面的形

式通知对方。

3.在日常施工生产中，如落实工作安排，督促施工生产，

总结工作情况，帮助和教育后进，都需要通过会议的形式来

解决。主要会议形式有：

（1）各工种和班组的班前会

这一种制度性会议，在上班前开15—30min，由工长主

持，项目经理和施工负责人应有选择地参加一些关键工种班

组的班前会。一般要督促落实两个问题：

1）总结前一天的工作。包括完成工作量、进度效率、

施工质量、劳动安全、用料及文明施工；

2）安排当天的工。将当天施工内容、部位、数量、质

量、安全、文明施工、技术要点的重点、相关施工规范等注

意事项落实到人。

（2）月、旬、周生产状况总结会

主要是总结一段时间内，全工地范围在施工进度、安全、

质量、文明、效率、纪律等方面的情况，表扬先进，纠正错

误行为。此类会议通常由项目副经理主持。

（3）一般质量安全事故调查分析会

（4）优、劣现场会

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工程施工工艺较为繁杂，当出现了先进施工工艺、优质

产品、合理化建议时，应及时组织有关施工班组学习和推广。

当发生了典型的违章和冒险作业，以及野蛮施工时，无论是

否已造成损失，均应及时纠正并召开现场会，对违章班组或

个人进行批评和处理。

（5）劳动竞赛动员和评比会

进入大面积施工时，可根据现场实际情况，在同分项施

工各个班组之间展开劳动竞赛，项目部可根据质量、进度等

进行评比，对获胜者给予奖励，同时促进工程进入抢工高潮。

（四）竣工资料

1.竣工资料的主要内容及要求

（1）竣工工程项目一览表：包括竣工工程名称、位置、

结构、层次、面积和附有设备、装置等。

（2）图纸会审记录

（3）材料代用核定单

（4）施工组织方案和技术交底资料

1）工程施工组织方案应内容齐全，审批手续完备。如

有较大的施工措施和工艺变动，要编入交工验收资料。

2）技术交底包括设计交底、施工组织设计交底、主要

分项工程施工技术交底、合同要点交底等。各项交底要有正

式书面文字记录和双方签认手续。

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（5）施工记录

1）施工日志；

2）工程质量事故的发生和处理记录。包括事故报告、

处理方案和实施记录。

（6）预检记录

包括现场基准点、楼层基准线、预留孔洞和预埋件位置

的检查记录。

（7）工程质量检验评定资料

包括所有分项工程应有的质量评定表及分布工程汇总

评定表。

（8）交竣工验收书

工程施工单位（承包方）、建设单位（发包方）和设计

单位（设计师）三方签认的竣工验收单，送质量监督部门进

行核验，合格后签发的核定书。

（9）设计变更、洽商记录

1）设计变更、洽商记录应有设计单位、施工单位和建

设单位三方代表签证。

2）设计变更、洽商记录按签证日期先后顺序编号，做

到齐全、完整。

（10）竣工图

凡原施工图无变更的，可在新的原施工图上加盖“竣工

图”标志后作为竣工图；

无大变更的可在原图上改绘，有重大变更的应重新绘制

竣工图。

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（11）施工日记

（12）其他（封面、总目录）

四、文字材料的整理要求

1.按照工程档案分类大纲进行文件分类组卷，管理性文

件按阶段、问题或重要程度进行排列；同一问题（时间）的

请示、批复、合同、协议、来往文电等应组放在一起，按时

间顺序排列；一般文字材料在前，图样在后；复文在前，来

文在后。

2.文字材料组卷应按专业进行分别组卷，组卷要遵循科

技文件材料形成的规律，保持案卷内文件材料系统的联系，

便于今后档案的保管和利用，确保案卷内所有反映的文件材

料完整、齐全、真实、准确。文字材料的载体和书写材料必

须使用便于档案长期保存的材料，如碳素墨水、蓝黑墨水或

签字笔。

3.文字材料的编目：案卷页号均以有书写内容的页面编

写页号，单面的文件材料在右下角编写页号；双面书写材料，

正面在右下角，背面在左下角编写页号。案卷封面、卷内目

录（图纸目录除外）、卷内备考表不编写页号，每卷从正文

起用阿拉伯数字从001依次标注页号；连接的案卷，每一卷

都必须从001开始编写。

4.文字材料的装订：案卷内不同尺寸的文件材料要折叠

为统一幅面A4(或16K)，有文字面向内折。为便于长期保存，

案卷装订时必须去掉金属物，用线绳在案卷左侧竖向装订

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（装订为3孔，每孔孔距为8cm）。

5.案卷卷盒使用统一国标卷盒，卷内文字材料排列顺序

为：内软封皮（采用牛皮纸）、签字页、卷内目录、正文、

备考表（采用牛皮纸）。

6.卷内软封面的填写：立卷单位名称应填写承建单位全

称或通用简称，起止日期为文件材料（竣工图）日期，卷脊

用牛皮纸打印填写；为竖版，自左向右填，小三号宋体字(加

粗)，第一竖行前面留二个字空格；第二竖行字顶头填写。

五、竣工资料的归档

1.凡是移交的工程档案和技术资料，必须做到真实、完

整、有代表性，能如实地反映工程和施工中的情况。这些档

案资料不得擅自修改，更不得伪造。同时，凡移交的档案资

料，必须按照技术管理权限，经过技术负责人审查签认；对

曾存在的问题，评语要确切，经过认真的复查，并做出处理

结论。

2.工程项目工程档案移交时，要编制《工程档案资料移

交清单》，双方按清单查阅清楚。移交后，双方在移交清单

上签字盖章。移交清单一式两份，双方各自保存一份，以备

查对。

第三节施工现场退场的准备

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根据计划进度，有秩序地、分批地安排不需要的机械设

备和周转材料等的退场，但在竣工前，必要的设备各材料得

留到最后，以处理可能出现的返工或整改情况。

一、成立竣工收尾阶段管理小组

鉴于竣工收尾阶段的重要性，有必要组建一个管理小

组，提高工作的效率及有效性，也能更好地配合建设单位和

监理单位的工作。具体分工安排如下：

1.项目经理：负责整个工程的竣工收尾工作。

2.施工负责人：负责各自的单体工程竣工收尾工作。

3.质量管理部：负责各自负责段的竣工收尾的质量检查

工作。

4.技术组：具体负责交接验收工作的安排，及与建设单

位和监理单位的配合、联系、协调工作。

5.资料组：负责资料的形成、整理。

6.退场组织部：负责机械设备、周转材料等的退场组织

工作。

第四节维护保修措施

一、中央空调组成

中央空调由主机制冷系统、末端系统、电控系统和水路

系统四部分构成。

（一）主机制冷系统

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1.主机运行一段时间，因压缩机的振动会引起钢管接头

松动或焊缝的开裂，从而造成制冷剂和冷冻油的泄漏，轻微

泄漏可引起制冷效果下降，低压报警。严重时则会使压缩机

得不到应有的冷却和润滑。最后造成压缩机过热，拉伤烧毁。

2.空调压缩机经过初期的磨合运行一段时间后，由于机

械运动部件之间的相互磨损，润滑油中就会沉积下磨损的杂

质，使润滑油的润滑效果下降，长期使用就会加剧运动部件

的磨损或拉伤，直至压缩机的烧毁。

3.由于空调外界工作环境的影响，机组经常在较恶劣的

环境下工作，就会造成压缩机油的碳化和乳化，从而使系统

积碳、腐蚀、堵塞、润滑性能下降，使整机性能降低甚至影

响到机组的使用寿命，给用户带来较大的经济损失，影响正

常的生活和工作。所以主机系统是空调系统的供冷和供热

站，如果主机系统出现问题将会影响到整个系统的正常工

作，而主机系统的主要维保任务就是预防性保养和维修性保

养相结合，杜绝机组跑、冒、滴、漏现象的发生，把所有故

障解决在萌芽状态。

（二）末端系统

1.末端系统运行一段时间后过滤网上就会聚积灰尘，增

加空气阻力，因而引起风量减小或堵死；风量减小会引起室

内空调效果不好，堵死后无任何效果，影响正常使用。尤其

是管道机、分体机和机房专机还很容易引起制冷时压缩机的

液击，造成压缩机烧毁的严重后果；制热时散热不良，高压

过高、压缩机过载保护，无法运行。

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2.室内机因初效过滤网对细小粉尘无法过滤下来，因

此，粉尘穿过滤网后聚积在室内的换热器的翅片表面，由于

换热设备的翅片只有2-3mm，因此长期聚积后就会引起堵塞，

造成效果下降，同时因灰尘的聚积引起传热下降；严重时会

引起上述现象。

3室内机长期运转会使室内机离心风机叶上产生积尘，

积尘数量一多就影响室内机的出风量，从而影响到室内机的

效果。

4.室内机长期运行会使电机轴承磨损严重、电机输出功

率增加、噪音增大，给用户的正常生活带来影响。

所以室内机每年要进行一次保养，主要保养内容有：清

洗回风过滤器、清洗换热器翅片、清洗离心风轮、轴承加油

保养及更换。

（三）电气系统

1.空调长期运行后，由于电线、元器件发热、机组振动

等原因会引起接头松动、脱落，造成接触不良、缺相。

2.交流接触器、热继电器也会出现接触不良、断路等故

障。

3.电控部分受外部干扰、内部电器元件数值偏移等情况

影响，造成机组运行参数丢失或出现错乱，使机组不能正常

运行。

4.感温探头、压力传感器、流量传感器、防冻保护器等

控制元件损坏，造成机组不能在正常工况下运行，会使给机

组的运行造成不可估测的故障。以上故障如不及时排除会

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导致压缩机缺相或三相电流不平衡而被烧毁。

（四）空调水系统：

1.冷却水系统由于是开式循环系统，冷却水通过冷却塔

是充分和空气接触，在被冷却的同时也将空气的大量尘埃等

杂质被引入水系统中，沉积在冷却塔、空调机组和管道里形

成淤泥，降低循环水量，影响热交换。

2.系统投入使用后，因安装是残留在系统内的焊渣、铁

屑、泥土、油污等杂质也会聚积在系统里；焊渣、铁屑等坚

硬物质则会附着在换热设备表面，影响换热。

3.冷却水因和空气接触，在冷却塔中和管道里会滋生藻

类、细菌等微生物，其死后的尸体和淤泥、油污等杂物粘附

在一起，附着在设备和管道上，影响循环水量及换热，同时，

微生物和沉积的产生，促使浓差腐蚀电池的形成及垢下腐蚀

的产生，从而使金属的腐蚀速度加剧。冷冻水系统也因经常

采用自来水通过水箱换水补水，也会产生上述现象。

4.冷却水系统水温较高，且均采用自来水，其ca2+、me2+

离子的浓度随水份的蒸发而高度浓缩，从而在水管道内及换

热器上形成碳酸盐水垢，附着在换热设备和管道中，因水垢

的导热系数为0.464—0.697w/m.k，碳钢的导热系数为

46.4~52.2w/m.k，只有碳钢的1%，降低换热设备的传热效果，

引起运行成本增加，增加机组故障的产生。

以上现象轻者会降低空调效果，频繁报警，电费增加；

严重则会引起管道和换热设备堵塞，设备部件被腐蚀穿孔，

造成机组部件损伤，缩短设备寿命，为用户引来极大的损失。

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因此，定期水质检测和化学清洗维保是必要的。

二、中央空调维修保养的主要保养项目

（一）中央空调维修保养分类

1.检查性维护保养：

（1）基于设备运行情况和客户需求，有计划地进行各

类常规检查；

（2）现场指导业主的操作人员，讲解涉及机组运行、

保养的实用技术；

（3）提供各类必要的增值服务；

（4）就主机及辅助设备运行存在的问题提供专业意

见和改善方案；

2.预防性维护保养：

（1）包括检查性维护保养提供的内容；

（2）按照厂家的推荐进行必要的预防性保养；

（3）预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷

冻机油、油滤芯、干燥过滤器等；

3.全面性维护保养：

（1）最全面彻底的保养方案，包括全部常规检查、增

值服务和紧急故障处理的服务；

（2）在设备故障时，负责全部维修工作和零部件更换；

4.紧急性维修：根据客户的需求，24小时为客户提供

紧急维修服务，发达的服务网络和高素质的服务人员队伍确

保快速排除故障，确保最短停机时间；

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5.节能改造：节能改造是指将冷却水水泵、冷却风扇电

机采用变频驱动，并根据冷冻水的出水温度变化来实现水泵

和风机的变频调速，实现节能将耗。

6.冷冻机油的分析：润滑油质能充分反映压缩机的内部

机械运转状况和运行趋势，润滑油的金属含量、湿度和酸度

等都是可能导致重大设备故障的关键指标，我们提供的专业

油分析，能在关键时刻向您提出改进意见，提前排除机组的

重大故障隐患，避免意外停机和高额维修费用，保护您的投

资；

7.冷却塔、水泵、风机盘管、新风机组等的维修保养和

改造。

三、中央空调系统维护保养内容

（一）空调主机部分

1.检查空调主机制冷系统制冷剂的高压、低压是否正

常；

2.检查空调主机制冷系统制冷剂有无泄漏；是否需要补

充制冷剂；

3.检查压缩机运转电流是否正常；

4.检查压缩机运转声音是否正常；

5.检查压缩机的工作电压是否正常；

6.检查压缩机油位，颜色是否正常；

7.检查压缩机油压、油温是否正常；

8.检查空调主机相序保护器是否正常、有无缺相情况；

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9.检查空调主机各接线端子有无松动；

10.检查水流量保护开关工作是否正常；

11.检查电脑板、感温探头阻值是否正常；

12.检查空调主机空气开关是否正常；交流接触器、热

保护器是否良好；

（二）风系统的检查

1.检查风机盘管出风的风量是否正常；

2.检查风机盘管回风的回风滤网是否聚积灰尘；

3.检查出风温度是否正常；

（三）水系统的检查

1.检查冷却、冷冻水的水质情况，是否需要更换水；

2.检查冷却、冷冻水系统中的过滤网上的杂质，且清洗

过滤网；

3.检查水系统中有无空气，是否需要排气；

4.检查回水、出水温度是否正常；

5.检查水泵声音、电流是否运转正常；

6.检查阀门是否开启灵活、有无锈斑、有无泄漏等现象；

7.检查保温系统有无开裂、破损、漏水等现象；

四、中央空调系统维护保养定期回访

（一）向工程部工作人员了解设备、系统近期运行情况

是否良好；

（二）检查设备、系统的运行工作纪录；判断是否有故

障；

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五、中央空调检修内容

（一）正常运转中的检修

1.查压缩机冷冻油的油压及油量；

2.系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理；

3.检查有无不正常的声响、震动及高温；

4.检查冷凝器及冷却器的温度、压力；

5.检查各种阀门是否正常；

6.检查冷水机出入水的温度及压力；

7.检查主电路上接线端子并压实；

8.检查电气控制部分；

9.检查机组润滑系统；

10.检查各仪表、控制器的工作状态；

11.保持设备处于清洁状态；

（二）年度间停机后的检修

1.检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理

或更换；

2.检查及制冷设备安全保护装置整定值；

3.检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油

更换及补充；

4.检查压缩机电机绝缘情况；

5.查并收紧电路上的各电线接点；

6.查电气控制部分；

7.提供以上内容检查报告（每年一次）；

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（三）末端的检修

1.空气处理机、风机盘管的检查（每年一次）。

2.空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年一次）。

3.检查、调整皮带，清洗表冷器，清洗过滤器（每年至

少一