房地产经济学（第三版）课件 第10章 房地产市场调控政策

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2房地产市场调控政策是国家调控和引导房地产市场健康运行的各种手段的综合。尽管各国的经济发展水平各异，采用的房地产制度有别，但都对房地产市场进行了不同程度的政策干预，因此，房地产市场调控政策是房地产经济学研究的重要方面。本章主要介绍土地政策和住房政策、金融政策和税收政策这四个主要调控政策的基本知识、传导机制、演变过程，并从经济学角度对政策的作用机理进行诠释。[本章内容提要]第10章房地产市场调控政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.1.1政策的含义和特征1.政策的含义政策是人类社会发展到一定阶段的产物，是现代社会最常见的政治现象之一。“政策”是国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定社会政治、经济、文化目标所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方法、条例等的总称。310.1房地产市场调控政策概述10.1.1政策概述房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.1.1政策的含义和特征2.政策的基本特征不同类型、不同社会的政策会有不同的外部表象，但归结起来主要有五大基本特征：(1)阶级性。(2)选择性。(3)合法性。(4)权威性和强制性。(5)功能多样性。410.1房地产市场调控政策概述10.1.1政策概述房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.1.2政策与制度的区别二者产生的途径不同：制度产生有两种途径分别是内在途径和外在途径；而政策都是由政策主体人为设计出来的。二者的稳定性不同：内生制度具有相当大的稳定性，外生制度则易发生变化；政策具有一定的稳定性。二者的实施机制不同：政策实施是以暴力强制为后盾；制度实施途径多于政策。二者调控范围不同：相对制度而言，政策的范围要小的多。510.1房地产市场调控政策概述10.1.1政策概述房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.2.1房地产市场调控政策的内涵房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是一个相互联系、相互配合的政策体系。10.1.2.2房地产市场调控政策的特点1．政策的稳定性2．政策的灵活性3．政策的区域性4．政策的前瞻性610.1房地产市场调控政策概述10.1.2房地产市场调控政策的内涵和特点房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.3.1总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡；房地产市场供应与其他商品的相对均衡；房地产商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；房地产业与整个国民经济特别是地区经济发比例均衡。10.1.3.2优化结构目标：房地产业的发展与其他产业发展相协调；房地产业内部结构协调。10.1.3.3投机抑制目标10.1.3.4福利保障目标710.1房地产市场调控政策概述10.1.3房地产市场调控政策的目标房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材810.1房地产市场调控政策概述10.1.4房地产市场调控政策的分类房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.4.1根据房地产调控目标实现的手段区分：经济政策手段法律政策手段行政计划政策手段房地产市场调控政策10.1.4.2按照政策调控的对象区分：土地政策住房政策10.1.4.3按照政策颁布的主体区分：中央政策地方政策10.1.5.1市场失灵与宏观调控政策市场失灵主要是由三个方面的原因引起的：外部性：指市场主体的经济行为对其他人或企业产生影响，但又不需要为这种影响付出代价或给予补偿的情况。准公共产品：准公共物品是介于公共物品和私人物品之间的物品，具有局部的非排他性和局部的非竞争性。不完全竞争910.1房地产市场调控政策概述10.1.5政策调控的理论依据和主要手段房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.1.5.2房地产市场调控的主要政策手段土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益水平。其他政策：如产业政策、投资政策等等。1010.1房地产市场调控政策概述10.1.5政策调控的理论依据和主要手段房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.1土地政策概述1．土地政策的概念土地政策是政府为了一定的目标而制定的计划、准则，由政策主体、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标，而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。1110.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.1土地政策概述2．土地政策的构成（1）土地政策的主体：指的是政策的制定者和执行者，并且只能由各级政府来担当这两个角色。（2）土地政策的对象：指的是土地政策所调控的问题或事物，即土地政策需要调整并且可以调整的客体。（3）土地政策的目标：就是土地政策所要实现的期望值。1210.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.1土地政策概述3.土地政策的特点(1)政治倾向鲜明。(2)作用直接且快速。(3)调整变化快。1310.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.2土地政策参与宏观调控的内涵及必要性1．土地政策参与宏观调控的内涵从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环境的协调发展。1410.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.2土地政策参与宏观调控的内涵及必要性1．土地政策参与宏观调控的内涵狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济的稳定发展。在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。1510.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.2土地政策参与宏观调控的内涵及必要性2．土地政策参与宏观调控的必要性土地政策参与宏观调控是由土地政策本身的特点决定的。这是由我国特殊的国情和当前市场环境决定的。土地政策参与宏观调控是解决当前现实问题的需要。1610.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.3土地政策的调控机制土地政策主要是通过土地的供应、土地资产的价格以及政策的约束来引导对房地产市场的影响，以达到政策目标转变的过程。1．土地供应机制2．资产价格机制3．约束引导机制1710.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.4我国土地政策的发展土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。1810.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地政策参与宏观调控1.开展土地储备收购2．进行土地市场整顿4.实施土地出让“招拍挂”政策3．强化土地审批和供应10.2.1.5主要土地政策及其经济分析1．收购储备政策及经济分析土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。1910.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.1.5主要土地政策及其经济分析1．收购储备政策及经济分析

2010.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1图10-2土地收购储备的供求曲线及地价的变动

10.2.1.5主要土地政策及其经济分析1．收购储备政策及经济分析

2110.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0图10-3土地收购储备的供求曲线及房价的变动

10.2.1.5主要土地政策及其经济分析2.“招拍挂”政策及经济分析2210.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO图10-4土地“招拍挂”政策调控效果

10.2.2.1住房政策概述1．住房政策的概念在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅政策”；狭义上的住房政策，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。2310.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.1住房政策概述2．住房政策的分类（1）根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。（2）根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。（3）根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。2410.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.2我国住房政策的发展1．改革开放前的住房政策2．从改革开放至今的住房政策(1)住房政策改革的试点和探索阶段。(2)住房政策的完善阶段。(3)住房政策的全面实施和应用阶段。2510.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房需求政策

住房需求政策是政府为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。2610.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房需求政策2710.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材住房数量非住房商品数量图10-5住房货币补贴政策的经济分析BDOCAEE1U3U2U12810.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房需求政策住房数量住房价格P图10-6住房货币补贴归宿AOEFD′DE′S补贴后价格P′补贴前价格P010.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房供给政策（1）政府直接介入住房供给的政策政府直接介入住房供给有两种供给方式：一是政府通过直接自建提供公共住房给中低收入家庭居住，如廉租房政策；二是政府通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给，如经济适用房政策。2910.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房供给政策（1）政府直接介入住房供给的政策

3010.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材P图10-7政府直接介入住房供给OEQ0D′QE′SP1P0S′Q110.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房供给政策（2）政府间接介入住房供给的政策。目前，世界上多数国家都避免采取政府直接建房的方式，而是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加住房供给。3110.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其经济分析住房供给政策（2）政府间接介入住房供给的政策。3210.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材P图10-8政府间接介入住房供给OQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc110.3.1.1房地产货币政策概述1．房地产货币政策的概念房地产货币政策是指国家为实现特定的房地产调控目标所制定的关于调整货币供应的基本方针及其相应的措施。2．房地产货币政策分类(1)一般性货币政策和选择性货币政策。(2)扩张性货币政策和紧缩性货币政策。3310.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.1房地产货币政策概述3．房地产货币政策调控机制货币政策主要是通过利率、存款准备金率等工具借助市场平台调节货币供应量，影响房地产市场的供求均衡。(1)利率。(2)存款准备金率。(3)资产组合效应。(4)优惠利率。3410.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.2房地产信贷政策概述1．房地产信贷政策的概念房地产信贷政策是房地产金融政策的重要组成部分，也是央行调控房地产市场结构的常用工具之一。它是中央银行根据国家宏观调控和房地产产业政策要求，通过经济、法律、行政等多种手段对金融机构的房地产信贷总量和投向实施引导、调控和监督，实现信贷资金优化配置并促进经济结构改善的重要手段。3510.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.2房地产信贷政策概述2．房地产信贷政策的内容一是与房地产行业信贷总量扩张有关···二是配合国家房地产调控政策···三是限制性的信贷政策。四是制定房地产信贷法律法规···3610.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.2房地产信贷政策概述3．房地产信贷政策的特点(1)直接性。(2)灵活性。(3)结构性。(4)周期性。(5)地域性。3710.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.2房地产信贷政策概述4．房地产信贷政策调控机制(1)需求控制。一是比例控制，二是期限控制，三是购房套数控制。(2)供给控制。一是房地产开发企业资格控制。二是贷款项目控制。3810.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.3我国房地产金融政策的发展中国房地产市场的建立是从1998年的停止福利分房制度开始，伴随着房地产市场的快速发展，政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，调控过程主要经历了四个阶段：第一阶段，1978年以前为萌芽和起步时期。第二阶段，从1998年至2002年为支持和规范时期。第三阶段，从2003年至2006年为发展和完善时期。第四阶段，从2007年至今为综合运用和进一步发展时期。3910.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.4房地产金融政策的经济分析1．房地产货币政策的效力分析4010.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材IS（平缓）LMYOiIS（陡峭）LMYOi政策效力弱政策效力强10.3.1.4房地产金融政策的经济分析1．房地产货币政策的效力分析4110.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材LM（平缓）ISYOiLM（陡峭）ISYOi政策效力强政策效力弱10.3.1.4房地产金融政策的经济分析2．房地产货币政策的时滞良好的经济政策不仅仅是单纯的政策配合问题，还要把握住运用政策的时机。因此，政府在运用房地产货币政策进行经济调节时，还要考虑政策时滞。4210.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.1.4房地产金融政策的经济分析3．房地产信贷政策对调控效果的影响4310.3金融政策和税收政策10.3.1房地产金融政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图10—11房地产信贷政策调控效力10.3.2.1房地产税收政策的内涵和特点1．房地产税收政策的内涵房地产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极的房地产税收政策，一方面可以增加政府的财政收入，为城市建设积累资金；另一方面可以通过调节税收总量和税收结构的社会总供求，引导居民的消费，优化房地产市场结构，改善供需关系，促进房地产经济快速、稳定和健康地发展。4410.3金融政策和税收政策10.3.2房地产税收政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.2.1房地产税收政策的内涵和特点2．房地产税收政策的特点（1）征收对象的特定性。（2）税收体系的复杂性。（3）调节范围的广泛性。（4）税源分布的零散性。4510.3金融政策和税收政策10.3.2房地产税收政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材10.3.2.2税收政策的传导机制1．税收政策的一般传导机制4610.3金融政策和税收政策10.3.2房地产税收政策房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图10—12税收政策传导机制10.3.2.2税收政策的传导机制2．发生税收转嫁对一般传导机制的影响在日常经济生活中，税收转嫁是一种客观经济现象。纳税人在利益驱动下，为了减少损失，总是在合理且尽可能合法的情况下，千方百计地将由于纳税所带来的经济负担转嫁出去。税收转嫁的方向根据需求曲线的弹性而定。需求曲线的弹性大，则税收主要由供给者承担；相反，需求曲线的弹性小，供给者会通过提高价格而将税收部分或全部转嫁给消费者。4710.3金融政策和