房地产经济学（第三版）课件 第3章 区位理论

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2本章主要讲述区位理论的产生与发展、区位理论概述、影响区位的因素以及区位理论同房地产经济活动的关系。重点介绍农业区位论、工业区位论、中心地说（中心地理论）、廖什的市场区位理论、佩兰德的区位理论、艾萨德的区位理论等。区位理论是房地产经济学的重要理论之一。著名的农业区位论、工业区位论以及中心地理论等经典区位论，虽然多产生于19世纪末20世纪初，而且当时研究问题的条件和范围也比较简单，但这些理论的基本思想至今仍具有重要的指导意义。随着社会经济的发展，区位理论也不断得到更新和完善，并对解决实际问题发挥了重要的作用。[本章内容提要]第3章区位理论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。为进一步揭示区位的性质与特点，可以将区位进一步划分为：自然地理区位和经济地理区位。3.1.1.1自然地理区位指某一事物与其周围自然环境的空间关系，以及该位置上的地质地貌等自然条件的组合特征。3.1.1.2经济地理区位是指在人类社会经济活动过程中形成或创造的人地关系。33.1区位理论的产生和发展3.1.1区位房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位理论形成和得到初步发展的阶段。杜能、韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论的形成和发展做出了贡献。但他们的理论受到社会实践条件的局限，研究对象是单个的或某一方面的经济客体。基本不涉及动态变化。3.1.2.1工业化和城市化与区位理论的发展3.1.2.2现代科技与区位理论的发展3.1.2.3高新技术产业的兴起与区位理论的发展43.1区位理论的产生和发展3.1.2区位理论的形成及发展房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.1.1基本假设孤立国是假设的一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的运输手段是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；平原四周是未经开垦的荒野，使孤立国与外界隔离；农作物的经营目的是谋取最大收益；运输费用与农产品重量和生产地到消费市场的距离成正比；市场上农产品的价格、农业劳动者的工资、资本的利息都固定不变。53.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.1.2主要内容1．计算公式在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润(P)是由农业生产成本(E)、农产品市场价格(V)和农产品的运费(T)三个因素决定的。用公式表示如下：P=V-（E+T）2．六个同心圆第一圈为自由农业区提供蔬菜、牛奶等，集约化程度较高第二圈为林业区提供薪炭、木材等第三圈为轮作农业区提供牲畜、土豆及谷物等第四圈为谷草农业区提供小麦、玉米、稻谷及畜产品等第五圈为三圃式农作区耕地划分为三块，分别种植黑麦、大麦及休闲地第六圈为畜牧业纯牧区63.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材73.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图3—1杜能圈示意图3.2.1.3杜能理论的贡献杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放到集约变化。83.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》。3.2.2.1基本概念韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为区位因素可以划分为三类：一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。自然技术因素和社会文化因素等。93.2主要区位理论3.2.2工业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.2.2主要内容——三个法则1.运输区位法则2.劳动力区位法则3.集聚(分散)法则3.2.2.3韦伯理论的贡献韦伯将数学与土地经济学应用于土地规划，是运用现代计量方法研究土地经济问题的先驱，其所提出的追求成本费用最低点的思想尽管有不合理之处，但仍是现代产业活动追求经济效益的核心。他提出的三要素也是土地利用规划、城市规划和土地利用的核心。但是，在韦伯的理论中忽视和掩盖了社会经济因素的作用，对社会科学的应用认识不足，低估了其作用。103.2主要区位理论3.2.2工业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.1基本概念1.中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。2.人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。3.货物的最大销售距离113.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.2主要内容1.假设条件这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。123.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.2主要内容2.六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当代弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。3.等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：（1）市场最优原则（2）交通最优原则（3）行政最优原则133.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材143.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图3—2市场最优原则城镇分布示意图图3—3交通最优原则城镇分布示意图图3—4行政最优原则城镇分布示意图3.2.4.1廖什的市场区位理论廖什在1945年所著的《区位经济学》一书中，以简单的方程组来描述一般的空间关系，同时也设法表达出所有区位相互关系的抽象化系统，这是廖什将空间经济思想带入区位理论并在方法上创新的主要贡献之处。153.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.4.2佩兰德的区位理论佩兰德是第一个论及市场地区范围问题的经济学家。163.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材A市场B市场运输成本工厂价格价格AA′B′B图3—5

两厂商市场分布理论3.2.4.3艾萨德的区位理论艾萨德认为一般区位理论能以经济理论的方法来扩展，用以研究者依据提到原则分析企业家做区位决策时各种不同的生产要素的任何组合。沃尔特提出利用和借鉴经济学中两种生产要素的各种可能组合所形成的等产量曲线与各种等成本曲线相切，可决定生产的特定生产量和生产要素的最低成本组合的分析方法，可利用等产量线分析确定工厂的区位。173.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.4.3艾萨德的区位理论183.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材劳动力（L）NELxC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）图3—6利用等产量曲线确定厂商区位3.2.4.4阿隆索的区位理论阿隆索于1964年提出竞租函数概念。他认为，各种经济活动的区位是由其所能够支付的地租而决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制、土地价格机制的作用和调整，各种经济活动竞争使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳区位选择。193.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.1.1一般因素1.人口2.行政区划3.地理位置与自然条件4.社会经济状况5.土地与住房制度6.城市规划7.土地利用计划8.政策203.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.1.2区域因素区域因素是影响城镇内部不同地区土地区位条件的因素，主要包括繁华程度、交通状况、城镇设施的完备程度、环境条件和土地使用限制等因素。区域因素决定土地的中观区位特征。1.繁华程度2.交通状况3.城镇设施的完备程度4.环境条件5.土地使用限制213.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材

3.3.1.3个别因素

个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件，市政设施，宗地形状，长度、宽度，临街条件以及使用限制等。个别因素决定土地的微观区位，即决定地块的区位条件状况。1.自然条件2.市政设施3.宗地形状4.宗地长度、宽度5.临街条件6.使用限制223.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.1区位理论与房地产价格区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素相互之间的内在联系和空间分布规律的理论。不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：一个原因是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用效用。233.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.2区位理论与企业的选址企业的选址过程，是企业依据所应该考虑的因素的变化情况，进行逐项分析，并利用一定的规范方法，确定用地结果的过程。1.企业选址应当考虑的主要因素243.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地条件1交通条件2设施状况3协作条件4投资成本5环境保护63.3.2.2区位理论与企业的选址2.厂址选择的方法253.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1重心法：把运输因素作为依据，利用“求重心”的原理，选择其中运输量最小、费用最低的方案为最佳方案的一种方法。2方案比较法：在已经确定的建厂地区内对不同厂址方案的投资费用和经营费用进行比较来确定厂址的一种方法。3分级评分法：指对不同的厂址方案中的所有因素进行评分，并根据分值的高低来确定最优厂址的一种方法。3.3.2.3区位理论与高新技术产业的区位选择(1)紧密依托经济发达的大城市。(2)靠近教育和研究机构。(3)便捷、高效的信息获取条件。(4)优美的环境条件。263.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.4区位理论与房地产开发1.房地产开发项目的区位选择应考虑的要素：依据房地产项目的要求选择区位综合分析房地产项目成本和售价确定项目的区位2.房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施应符合城市规划和房地产开发规划的要求。城市规划与房地产开发规划对房地产项目的控制主要体现在区位的限制上和用地使用条件的限制上。城市