【莱坊】房地产行业：上海甲级写字楼市场季度报告

上海甲级写字楼市场季度报告knight莱Frank坊2023年第二季度/research第二季度，上海写字楼市场有四个新项目竣工交付，总计为市场带来204,53435.9%。整个上半年市场新供超过50万平市场平均租金环比下跌1.6%至每天每平方米人民币8.34元。受市场新供集中入市的影响，平均空置率继续小幅增加0.2个的策略继续获得效果，第二季度市场净吸场净吸纳面积达到33万平方米。写字楼市场租赁活动主要来自于金融、专业服务、跨国制造企业以及外资零售品牌。国内消费市场的稳定表现使得外资企业正在考虑继续进行资本投入和业务扩张，促成来自外企的写字楼租赁需求占比在持续增长。我们预计，下半年超过100万平方米的新项目入市会对市场的去化产生压力。业主方除了展现自身产品优势来吸引租户外，给予更好的租赁方案和定价策略亦是业主方从激烈竞争中胜出的重要方法。我们相信在目前的经济环境下，市场分化将进一步加大，办公空置面积较多的区域仍将面临租金和出租率双降的风险。图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1]2023年第二季度新增供应204,534平方米2023年第二季度新增供应204,534平方米2023年第二季度净吸纳量平方米2023年第二季度租金8.34元/平方米/天2023年第二季度空置率按季变幅：44%按季变幅：按季变幅：44%按季变幅：0.2个百分点1.6%资料来源:莱坊研究部[1]租金为平均净有效租金图二：图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积千平方米40003500300025002000500资料来源:莱坊研究部杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)普陀区(长风-真如)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)闵行区(虹桥商务区、莘庄)南静安区(南京西路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路)长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)第二季度新交付的四个写字楼项目均位于浦西，共为市场带来204,534平方米的新供面积。其中，鸿企中心也暨原中海江。长宁区中山公园的海粟文化广场以及静安区南京西路区域的嘉禾中心在第二季度交付，分别为市场带来50,000平方米和46,000平方米的办公面积。由于受到全球经济复苏迟缓的影响，出于对成本的考量，企业在办公场所租赁方面更为审慎，续租意愿更为强烈。第二季度，企业的新租和升级搬迁需求环比大幅三个百分点。类金融机构和律所、顾问咨询类专业服务图三：图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率千平方米新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)3,00030%2,50025%2,00020%1,50015%1,00010%5005%0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q20%资料来源:莱坊研究部并且金融、专业服务和零售品牌的需求占核心商务区吸收了超过30%并且金融、专业服务和零售品牌的需求占第二季度，全市甲级写字楼的平均租金第二季度，全市甲级写字楼的平均租金继续下跌至每天每平方米人民币8.34元，使得业主方在新一轮的租赁谈判中调低租金报价并且给予更优惠的租赁折扣以期促成租赁成交，这是造成市场租金进一步下探的主要原因。第二季度，核心商务区的租赁活动相对市场的业主对于现有经济环境下市场预期市场之间的租金差距进一步拉大。核心商务区与新兴商务区之间的租金差距从2019年第二季度的人民币3.9元扩大到目前的人民币4.5元。具体来说，得益于高租金支付行业租赁需求的支撑，小陆家嘴和南京西路这两个核心商务区的市场平均租金环比分别下跌1.1%和0.9%至每天每平方米人民币11.94多和市场去化速度较慢的新兴市场，这个真如-长风分市场的租金环比下降3.3%至每天每平方米人民币6.27元。QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2图四：甲级写字楼租金走势人民币/平方米/天12.0010.008.006.004.002.000.0020102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源:莱坊研究部表一：甲级写字楼主要租赁成交，表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第二季度外滩金融中心5,000扩租4,000续租汇丰银行大厦3,300续租上海申置润实业2,700新租333世纪大厦2,300搬迁540资料来源:莱坊研究部注：所有成交均有待落实得13宗大宗交易，涉及金额超过人民币50以及国内私企是主流买家，其中自用买家超过半数。楼项目通过拍卖形式以人民币5.1亿元的价格成交。买家为宁波国有控股企业海创集团。虹桥世界中心D1栋项目地上总建筑面积约为20,349平方米，原为蓝光集团的企以人民币2.7亿元的代价从上海城开收购约为4,968平方米。4月18日，上海虹桥世界中心D1栋写字6月，线上服饰品牌零售公司日禾戎美2023年第二季度各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率.虹桥商务区中山公园南京西路上海火车站人民广场外滩金融聚集带北外滩存量:77.0租金:8.08空置率:25.9%存量:88.7租金:8.38存量:78.4存量:77.0租金:8.08空置率:25.9%存量:88.7租金:8.38存量:78.4空置率:21.4%存量:143.5空置率:9.3%存量:45.9租金:7.38存量:70.0租金:9.91空置率:10.9%租金:5.44空置率:22.3%2,469核心商务区中央商务区中央商务区扩展区新兴商务区2,469核心商务区中央商务区中央商务区扩展区新兴商务区●新虹桥存量:150.6徐家汇存量:60.1租金:8.22空置率:24.6%●徐汇滨江租金:6.05空置率:30.7%●前滩存量:83.3租金:8.55空置率:3.3%淮海中路存量:106.9空置率:10.6%●小陆家嘴存量:278.7空置率:5.4%世纪大道存量:94.3租金:8.80空置率:6.9%资料来源:莱坊研究部注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：研究及咨询部朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+85228467184martin.wong@杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+862160321728regina.yang@殷元敖上海研究及咨询部高级经理+862160321730mars