《房地产公司财务杠杆效应研究-大悦城公司为例》21000字

IV房地产公司财务杠杆效应研究—大悦城公司为例摘要随着我国社会稳定与实体经济蓬勃发展并行，房地产行业在此背景下兴起，逐渐发展成为我国的支柱性产业，然而在地产行业高速发展的今天，也滋生出许多问题。比如：由于举债过多造成财务杠杆不平衡，财务杠杆负效应，财务风险加大等问题。这在一定程度上限制了房地产行业的进一步发展。本文以大悦城公司作为研究对象，通过研究财务杠杆系数、财务杠杆正负效应的成因以及企业的财务风险和数据研究，深度剖析我国地产行业以及大悦城公司所面临的问题，并提出相应的对策和建议，使地产行业走可持续性发展道路，在我国市场经济的环境下稳步向前。关键词财务杠杆财务杠杆效应大悦城公司目录一、绪论 1（一）研究背景及意义 11.研究背景 12.研究意义 2（二）研究内容及方法 21.研究内容 22.研究方法 3（三）文献综述 31.国外研究现状 32.国内研究综述 4二、基本概念及相关理论 7（一）财务杠杆理论 71.财务杠杆的概念 72.财务杠杆效应 73.财务杠杆正效应 84.财务杠杆负效应 9（二）资本结构 101.资本结构的概念 102.资本结构理论 11（三）资本结构与财务杠杆之间的关系 11三、地产行业发展现状及大悦城公司基本情况分析 13（一）房地产行业的发展现状 13（二）大悦城公司基本情况分析 131.大悦城公司简介 132.大悦城公司的发展情况 143.大悦城公司的财务分析 16四、大悦城公司财务杠杆效应分析 19（一）杠杆应用基本情况分析 191.大悦城公司财务杠杆的基本运用情况 19（二）财务杠杆正效应分析 201.高额收益效应 202.利息抵税效应 21（三）财务杠杆负效应分析 221.财务杠杆负效应指标计算分析 222.财务杠杆负效应具体表现分析 28五、大悦城公司财务杠杆负效应的成因及建议 31（一）财务杠杆负效应成因分析 31（二）大悦城公司财务杠杆负效应的对策及建议 331.改善融资结构 332.增加财务杠杆弹性 333.适度负债 334.强化财务风险意识 34六、结论 35参考文献 36一、绪论（一）研究背景及意义1.研究背景当今社会，各类经济迅猛发展，房地产行业作为实体经济不断促进金融发展和城市建设，已与我国经济发展和国计民生问题密不可分。房地产行业的发展历史可追寻到二十世纪八十年代。上世纪八十年代初，房地产行业逐渐在我国兴起。至二十世纪九十年代，房地产行业面临发展之变局——房地产行业迎来发展的短暂繁荣期，但与此同时局部地区出现了房地产泡沫情况的发生。1998年，政府出台相关政策挽救接近分崩离析的房地产行业。至此，中国房地产行业开启“去库存”模式。但近年来地产行业高速发展的同时，随之而生也出现了许多问题。房地产行业的特点有：高投资、高负债、风险大、回报期时间长、短期盈利不明显以及区域差异化明显等特点。而高投资、高负债的特点要求各类房地产企业要通过举债经营的方式从而更好更快的实现企业的盈利。当下房地产行业普遍面临着“高杠杆、高库存、高风险”的问题，从侧面反映出目前房地产企业在实际经营中财务方面面临的低安全性、高风险性的问题。因此，我们只有正视地产行业在发展中存在的问题才能使房地产行业从根本上带动我国整体经济水平的提高。大悦城公司创建于1983年，主营业务为房地产开发及经营、出租及管理住宅等。1993年10月08日大悦城公司在深交所主板上市。大悦城公司一直以来发展势头良好，但是就近五年的财务报告看，大悦城的负债逐年增加，由2016年的499.89亿上涨至2020年的1542.25亿，过高的负债会为企业带来财务风险且极易导致该企业资产结构的不合理，造成企业危机。基于大悦城的负债问题，可以采用财务杠杆的方法平衡该企业的财务风险。大悦城公司作为房地产行业，受经济波动、产业结构、资产负债、国家政策等影响较大，容易扩大企业的财务风险。受疫情影响，大悦城公司主要运营的酒店及购物中心都受到了不同程度的冲击，收入减少，销售额下降。这就要求大悦城公司做好成本预算的工作，控制好企业的资金流向，提高资金的利用效率，做好企业决策，正确运用财务杠杆效应。以降低悦城公司在实际经营中面临的各种风险。因此，如何行之有效的利用财务杠杆已经成为大悦城公司无法回避的重要问题。2.研究意义当下中国地产行业所运用的财务杠杆效应在实际应用中会对企业起到积极作用与消极作用两个方面。在企业发挥财务杠杆效应的过程中，财务杠杆系数有着至关重要的作用，财务杠杆系数用于衡量企业财务风险的大小程度。当财务杠杆系数越大时，证明该公司面临的财务风险越大，反之，风险则较小。本文基于大悦城公司的企业年报，计算大悦城公司的财务杠杆系数、负债利息率、资产负债率、净资产收益率、息税前利润等相关指标分析大悦城公司财务杠杆效应的具体应用情况。使大悦城在运用财务杠杆效应的过程中能积极的发挥财务杠杆所带来的正效应。受目前房地产开发特点的影响，导致多数地产企业的发展重心逐渐向负债融资倾斜。本文通过对大悦城近五年的财务状况分析，明确房地产企业的发展动向及财务资金状况。深度剖析我国房地产企业现状及如何利用好财务杠杆效应减少负债的增加，如何使房地产企业做到有效的去杠杆，更好的把控企业所面临的各种风险，降低在经营过程中不利因素对企业造成的负面影响。从而预见企业未来的发展走向，提高企业的财务管理能力、创新管理理念，实现高水平盈利，使房地产行业产生的经济效益更好的服务于我国的整体经济。（二）研究内容及方法1.研究内容第一部分是绪论。解释说明房地产行业的选题背景及研究意义，介绍本文的研究内容及方法。查找与财务杠杆效应有关的国内外文献。第二部分是基本概念及相关理论的介绍。通过对财务杠杆、财务杠杆效应、去杠杆等相关概念及理论的概述。为后文结合大悦城公司进行具体的分析做铺垫。第三部分是分别对地产行业发展情况和大悦城公司的发展情况以及大悦城公司的财务情况作出分析。结合企业近5年的年报，分析大悦城公司的对财务杠杆效应的具体应用。第四部分是问题及成因。通过对大悦城公司财务报表的分析找出该公司发展中存在的问题及相关成因。第五部分是建议及措施。基于大悦城公司存在的问题，提出可行性建议及对策。第六部分是结论。对整篇论文的分析进行高度概括和总结。2.研究方法本文以财务杠杆效应研究为基础，采用文献综述研究法，查阅国内外的文献资料期刊等，对财务杠杆、财务杠杆效应、财务杠杆系数等关键词进行检索，分析相关理论并总结作为文章的基础。运用到后文中进行具体的企业分析。选题阶段：主要采用文献综述研究法，查找、搜集并总结与本论文相关的期刊及文献，提取出可用的观点，与所选企业进行结合。调研阶段：进行数据整理、数据归纳、案例分析等方法，查找相关的资料和研究理论，梳理写作思路，明确写作内容。研究阶段：采用定量和定性二者结合的方法对大悦城公司存在的问题进行分析，并提出问题解决方法与对策。毕业论文形成阶段：借助已有的相关理论和数据，提取出有用的信息表达毕业论文的成果。（三）文献综述1.国外研究现状1640年英国资产阶级革命爆发后，西方开始进入资本主义时代。由于西方各国资本主义市场经济起步较早，对于财务杠杆等理论的研究也相对成熟。且一些西方国家都曾发生过经济滞胀、金融危机的局面，因此国外对于财务杠杆效应的研究更具说服力和借鉴意义。（1）GMM理论的计量RicardoLaborda，JoseOlmo（2020）分析杠杆决定了投资者在多期投资范围内的最佳资产配置中发挥的作用。企业投资者可以通过从信贷市场借款的方式来撬动企业的财务状况。GMM方法被用来评估最佳投资组合权重和个人对金融杠杆的最优选择。（2）财务杠杆与公司业绩之间的关系HaominChen（2020）企业决策的两个关键影响因素是风险和收益。中国的经济体系日益成熟，经济环境日益开放，促进了金融的多样性。因此，研究资本结构对公司经营的影响和相应的解决方案是非常重要的。目前已经有多个研究集中在这个主题上，从而找出财务杠杆和公司业绩之间的关系。（3）财务杠杆与税盾之间的关系YangLi（2013）抽取近250家中国上市企业作为样本进行调查，基于财务杠杆与税盾之间关系，分析构建了债务融资效应的综合指标，并通过多元回归分析考察了两个效应与综合指标之间的相关性和显著性。2.国内研究综述我国对财务杠杆效应的研究起步晚于西方国家，但是近年来逐渐形成了更加适应我国国情的相对系统的理论。为后继者对财务杠杆效应的研究奠定了良好的基础。研究主要包括以下几方面：（1）财务杠杆与财务风险之间的关系赵思思（2019）基于对电业企业的财务风险和财务杠杆分析，提出A集团的负债率逐年增高，企业的变现能力较差、企业资产管理能力不强、获利能力下降以及如何防范企业财务风险等问题提出了相关建议。指出A集团如果想要长久的发展，则需要大量的资金支持。梁娟（2019）对G公司进行分析，得出该公司的资产负债率在增减过程中波动幅度较大，财务杠杆系数较大，财务风险高。所以在经营过程中应该进行多渠道融资，规避风险，减少企业因筹资方式的短缺造成的损失。吴小垒（2019）以Y公司为背景，引入负债融资、资本结构、财务杠杆等相关概念，论述了财务杠杆、资本结构、财务杠杆效应以及负债之间的关系。根据Y企业的实际情况，提出Y公司在实际经营的过程中要优化公司的融资结构、采用多种融资方式，给予该公司应对财务杠杆负效应一些对策。（2）财务杠杆和财务杠杆效应原理白志宇（2019）通过对汽车制造行业的研究，论述了SYJB公司的财务现状。笔者通过对息税前利润率和债务利息率、税后利润增长率的对比研究，得出SYJB公司存在举债经营的情况，且长短期负债不均衡。据此，笔者提出了该企业应该将所生产的产品结构进行转型升级，使企业产品更加贴合消费的观念、加强该企业对成本费用的管理等一系列建议。（3）去杠杆及相应对策朱润彤（2019）通过对恒大集团现状分析，指出恒大集团应该去库存，并指出去库存的方法。例如：薄利多销、提高产品品质等。减少企业的财务杠杆效应，激发消费者的购买欲望，从而真正的实现经营过程中的去杠杆、去库存。王雅（2020）以阳光城为例，基于房地产企业去杠杆的角度进行研究。笔者在文中首先对我国房地产企业的杠杆现状、问题及其对策进行分析。分别从政府、企业、投资者个人三个角度进行建议。文中指出政府要建立长期有效的管理机制、企业要加快资金的回笼、投资者要进行理性投资，准确的预期企业的收益。钞志峰，胡胜（2018）基于经济新常态下对房地产行业去杠杆化的研究。文中分析了国内房地产杠杆的现状及成因，并提出去杠杆的解决措施。措施主要分为四点：第一，强化地产行业的市场调控。第二，抑制地产行业高杠杆、高负债现象。第三，变卖部分资产来偿还高额债务，而后进行债务重组。第四，加快供给侧改革进程，建立健全相关体制机制。从而稳定地产行业的发展。（4）财务杠杆与资本结构之间的关系张策（2017）基于H钢铁公司的情况，进一步梳理了H钢铁公司的资本结构，通过对流动负债、长期负债和经营性负债等三种负债进行分析，得出H钢铁公司负债逐年增加，且销售状态不理想，笔者结合财务杠杆应用现状分析得出H钢铁公司过度依赖企业负债并且财务杠杆运用的不合理导致许多财务问题的发生并结合资本结构为H钢铁公司提出了建议和对策。王博（2020）通过对房地产企业高负债经营下财务杠杆效应及风险的研究，论述了资本结构的概念、资本结构理论的演变过程以及资本结构与财务杠杆之间的关系。笔者指出通过资本结构能够判断企业的财务杠杆的运用情况，如果企业面临财务风险问题，可以运用资本结构来调整企业财务杠杆的使用。王洁（2014）通过对中小企业的财务杠杆效应的运用现状进行分析。作者在文中指出企业只有平衡好财务杠杆与财务风险之间的关系才能确定最优的资本结构。而企业往往将效益最大化放在第一位，当企业效益最大化时，才能确定最优的资本结构。综上所述，我们可以推断出企业财务风险的大小主要由财务杠杆系数决定。计算财务杠杆系数的指标有每股盈余、所得税税率、利息、息税前利润等。而公司的财务杠杆效应包含了正效应和负效应两个方面。财务杠杆的正面效应会为企业带来更高的收益，而财务杠杆的负面影响极易导致企业破产倒闭。地产行业的主要问题是负债过多，无法使财务杠杆效应充分发挥积极作用。对此提出的解决措施主要有：去产能、去杠杆、采取多渠道进行融资，通过政府出台的相关政策调节企业的经营结构，使地产行业的企业模式以国家的政策为导向，更好的适应消费者的理念，减少企业所面临的财务风险。二、基本概念及相关理论（一）财务杠杆理论1.财务杠杆的概念财务杠杆的定义：财务杠杆又称为筹资杠杆或融资杠杆。它是因为在企业经营过程中，由于固定债务利息和优先股股利是固定存在的，企业通过调节负债的方式，合理变动资本结构，从而实现更好的收益。2.财务杠杆效应在企业中，由于固定费用的存在而产生的两种财务变量呈反向变动的现象叫做财务杠杆效应。这两种变量分别指：普通股每股收益变动率和息税前利润变动率。财务杠杆效应的本质在于：企业进行适度负债后，将其产生的部分利润转化成公司的资本，从而提高公司的利润率。实际上，财务杠杆系数是衡量财务杠杆效应的重要指标。财务杠杆系数是息税前利润与税前利润二者的比率，其计算公式如下：DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)=EBIT/（EBIT-I)式（2-1）式中：DFL——财务杠杆系数EPS——每股收益EBIT——息税前利润I——利息息税前利润=净利润+企业所得税+利息费用=利润总额+利息费用式（2-2）财务杠杆这一指标可以用来衡量企业财务风险程度，财务杠杆系数越大，企业面临的财务风险越大，反之，企业的财务风险则越小。如果一个公司的财务杠杆系数是1，就说明该企业没有面临偿债的问题。因此，这时公司的财务风险是0。由上述公式可以看出，企业财务杠杆系数的大小与息税前利润及负债利息费用有关。当企业利息费用处于一个上升的趋势证明公司的负债规模将逐步扩大。相应息税前利润保持其原有数量级，说明其财务杠杆系数在一个较高的水平下，企业面临一定的财务风险，增加还本付息的压力。在这时财务杠杆系数与利息费用两项指标呈现较高的相关性且为正相关。当息税前利润不断增长，息税前利润与利息费用相差越来越大时，如果此时债务规模保持不变，息税前利润的数值越大，这会使财务杠杆系数与息税前利润相关性发生改变，从正相关关系变为负相关关系，同时说明财务杠杆系数发生减小。相对来说在以往的研究中我们总结发现企业的财务杠杆系数有一个在1-2之间的安全区间。此时企业增加负债对企业的经营和发展起到积极作用，并且财务杠杆对企业的影响也更加显著。当财务杠杆系数在1以下的水平时，证明该公司没有充分的发挥出负债的作用。当财务杠杆系数处于合理区间之上的水平时，证明该公司虽然发挥出了负债的作用，但同时面临着高额风险。这对于企业来说都不利于长久的、合理的发展。3.财务杠杆正效应财务杠杆的正效应是指企业合理的运用财务杠杆使企业权益资金增加。即企业在选择负债融资时，所确定的负债比例在资本结构中是适宜的，而财务杠杆系数较小或趋近于1，又经过合理经营，使负债的运用转化为部分权益资金，提高企业的利润，从而使负债发挥出正面效应的作用。衡量财务杠杆是否发挥出正面效应我们可以通过观察企业的两个方面来判断：分别是利息抵税效应和高额收益效应。利息抵税效应：当企业需要借入债务资本来维持公司运转时，同时也需要支付一定的利息费用，利息作为一种财务费用，一般可以在企业缴纳税款前进行抵扣。对于企业来说，公司纳税的数额变小，所上缴的所得税也会到相应的优惠。这就是所说的利息抵税效应。高额收益效应：所谓高额收益效应是指企业在经营中通过负债融资获得高额收益，在偿还本金及利息费用之后，企业仍有额外收入。这时财务杠杆发挥了积极的正面效应。关于财务杠杆正效应的主要公式有：净资产收益率=净利润/净资产*权益乘数式（2-3）负债利息率=利息支出/平均负债*100%式（2-4）利息抵税效应=总负债*负债利息率*所得税税率式（2-5）高额收益效应=负债额*（净资产收益率-高额利息率）*（1-所得税税率）式（2-6）4.财务杠杆负效应企业在运用负债项目筹资等一系列的经营过程中，由于其对财务杠杆等运营手段的运用出现问题使得企业权益资本、利润率从原有位置逐渐下滑，这就是企业的财务杠杆负效应。如果企业的各项指标仍处于下滑状态，导致企业财务杠杆负效应影响扩大会使得企业的经营状况出现相对严重的问题。进而导致企业面临更大的资产损失与财务风险。具体相关公式有：（1）短期偿债能力分析流动比率=流动资产/流动负债式（2-7）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债式（2-8）现金比率=（现金+现金等价物）/流动负债式（2-9）（2）长期偿债能力分析利息保障倍数=(利息费用+税前利润）/利息费用式（2-10）产权比率=负债总额/股东权益式（2-11）资产负债率=负债总额/资产总额式（2-12）股东权益比率=股东权益/资产总额式（2-13）盈利能力分析销售净利率=净利润/营业收入*100%式（2-14）营业利润率=营业利润/营业收入*100%式（2-15）资产净利率=净利润/平均资产总额*100%式（2-16）权益净利率=税后利润/所有者权益*100%式（2-17）（4）资金运用分析存货周转率=营业成本/\o"平均存货"平均存货式（2-18）应收账款周转率=当期销售净收入/应收账款平均余额式（2-19）总资产周转率=营业收入/资产总额平均余额式（2-20）数据中所涉及其他相关公式：资产收益率=净利润/平均资产总额*100%式（2-21）盈利现金比率=经营现金净流量/净利润式（2-22）综上所述可引出关于财务杠杆效应的问题：财务杠杆效应何时发挥积极作用，即正效应。何时发挥消极作用，即负效应。经营一个企业所必须考虑的问题是如何实现企业所有者收益的最大化。而财务杠杆效应就是利用负债来提升股东权益的收益。衡量公司发挥正、负效应的指标是息税前利润、负债利息率。如果想知道企业的财务杠杆到底发挥着怎样的作用。可以将计算得出的息税前利润和负债利息率进行比较，如果企业的息税前利润大于负债利息率时，此时该企业享受财务杠杆带来的积极效应，从而为企业带来收益，企业所有者将获利。如果情况相反，息税前利润小于负债利息率时，此时财务杠杆发挥着负效应，企业要随时面临财务风险损失。（二）资本结构1.资本结构的概念资本结构又称企业融资结构，是指企业债务融资和股权融资的比例。资本结构是一个企业的核心。合理的资本结构是一个企业维持长久发展的必要条件。企业保障资本结构的合理性就是保障企业的盈利能力，企业制定正确的资本结构可以促进财务杠杆正效应的发挥，提高企业的获利率。2.资本结构理论资本结构理论包括：早期资本结构理论、MM资本结构理论、新资本结构理论三部分。（1）早期资本结构理论著名的美国经济学家大卫·杜兰特在经过多年的研究后于1952年提出了早期资本结构理论。其中通过净收益、经营业收益以及对于传统经济学理论的研究作为早期资本结构理论的支撑。这种观点主要是基于收益的角度进行分析，但是早期资本结构理论具有一定的局限性，其所提出的观点尽管相对来说较为全面，但缺少部分实验理论的数据进行支撑其观点。在学界并未得到广泛认可。（2）MM理论二十世纪中叶，MM理论首次刊登在美国的一本经济学期刊上，初期MM理论的提出并没有考虑“企业所得税”的问题，即“无税MM理论”。该理论认为企业的资本结构与企业是否负有负债无关，同时认为企业的价值主要体现在盈利能力的大小上。但随着研究的不断深入，演化出第二个理论，即“有税MM理论”，这个理论认为企业的价值会受到企业资本结构的影响。并且“有税MM理论”认为负债比例与权益资本成本呈正比，从本质上讲就是企业的负债比例越高，企业的价值越大。（3）新资本结构理论代理理论。代理理论主要包括企业财务计划、财务控制、筹资决策等方面。该理论认为企业经理人员的程度水平和选择习惯都会对企业的资本结构造成一定的影响，假设企业经理人员对该企业不够负责，没有及时关注企业规模和价值，就会影响企业的发展走向，代理理论认为股价是经理努力程度的递增函数，代理经理越努力，该企业的股价越高，使企业拥有良好的发展前景。优序融资理论。该理论认为当企业的现有资金不能维持该企业的长远发展时，企业需要考虑融资手段进行干预。面对诸多的问题企业应该选择最适合的融资渠道。例如：从企业付出成本的角度考虑，应首先选择内源融资，外源融资次之，最后考虑股权融资。这样选择的理由是企业成本依次递减。这样最大程度的减小了风险成本。（三）资本结构与财务杠杆之间的关系资本结构可以简单的理解为负债占总资产的比例，即资产负债率。财务杠杆通常看做普通股每股收益与息税前利润二者的比值。企业判断资本结构是否合理的一个重要因素就是债务融资比例，同时，企业的资本结构也受财务杠杆应用效果的影响。在企业经营中，如果债务融资的比例越来越大，就会造成企业各项成本的增加，例如，财务拮据成本、代理成本等，使公司面临较重的财务压力，导致企业财务弹性变小。由此，过度利用负债会导致企业财务杠杆的增加，从而影响到企业的资本成本，使企业面临更高的财务风险。如果企业的资本结构持续失衡且没有及时做出决策调整，那可能会影响到企业的发展能力和当下的经营。因此，当企业的资本结构失去合理性时，我们可以通过调整资本结构来平衡财务杠杆。优化资本结构，调控财务杠杆，最大限度的使财务杠杆在企业经营中发挥正效应，稳定企业结构，降低风险。

三、地产行业发展现状及大悦城公司基本情况分析（一）房地产行业的发展现状房地产一直是我国国民经济的重要载体，房地产行业的发展情况与我国的经济金融形势和社会安全息息相关。随着城镇化建设的兴起，房地产行业得到了空前的发展机遇，体系已经十分成熟。于是，关于房地产行业的金融、信贷领域也成为了国民关注的重中之重。现如今，我国的房地产行业主要呈现出以下几个特征：发展迅速，投资开发规模较大，房价不断攀升。自九十年代以来，我国房地产行业市场化开始，地产行业乘着改革开放之风迅猛发展。近年来，房地产开发的投资份额不断上升，2016年-2019年房地产新开工房屋面积持续增加，但自2020年受疫情影响以来，房地产新开工房屋面积呈下降趋势。由于大量劳动力向城市输入，人口流动大，住房需求日渐紧张，导致一线城市、经济发达的省会城市房价逐年上涨。由此可见，房地产行业受经济发展情况，供需结构，社会稳定等因素制约较大。高杠杆，高负债，融资结构较为单一。一直以来，地产行业的特性就是高投入，高负债。因为地产行业的建设周期长，资金回笼较慢，所以企业试图通过依赖外部资金和大量负债来维持日常经营和现金流流出，造成企业高杠杆的情况。负债过高又会导致资产负债率的失衡，最终会致使该企业的资产结构失去合理性。房地产行业一般采取传统的融资方式：银行信贷融资，融资手段较为单一，不能够适当的运用其他融资手段，导致该行业极易引发财务危机。（二）大悦城公司基本情况分析1.大悦城公司简介大悦城控股集团股份有限公司的前身是于1983年成立“深圳宝恒（集团）股份有限公司”。并于1993年以“深圳宝恒（集团）股份有限公司”的身份在深交所挂牌上市。2005年中粮集团对深圳宝恒（集团）股份有限公司进行收购。同时于2006年将“深圳宝恒（集团）股份有限公司”更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。主营业务是房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。国务院国有资产监督管理委员会为其的实际控制人。除房地产开发外，大悦城公司还开发了大型购物中心、写字楼、住宅等项目。大悦城品牌的目标用户主要定位于18-35岁具有一定消费能力中产阶级。大悦城控股不断助力城市发展，推动多业态多模式整合，不断进行运行创新。在北京、上海、杭州等多个一、二线城市进行产业布局。与此同时，大悦城贯彻“精准扶贫”方针，对口扶贫支援四川甘孜，进行项目援建、人员派遣、资金捐赠等方式，参与对口帮扶，助力全县脱贫。此外，大悦城公司还坚持绿色环保，实施节能减排、智能物业等发展战略。大悦城公司的部分项目始终坚持绿色发展理念，并获得国家支持和国际权威机构的高度认可。大悦城公司的发展情况企业的资本结构是衡量财务杠杆的重要指标。在这一部分将从负债比率、负债结构、股本结构等方面具体分析大悦城公司的资本结构，以下通过公司五年财务情况进行相关数据计算、分析，详见表3-1。表3-1大悦城公司2016-2020年资本结构（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年资产总额612.77757.511603.781841.881998.71负债总额499.89640.071246.731417.041542.25流动负债318.00484.20733.43853.83979.64非流动负债181.89155.87513.29563.21562.61股东权益112.88117.45357.06424.84456.46资产负债率（%）81.58%84.50%77.74%76.93%77.16%产权比率（%）442.87%544.99%349.17%333.66%337.87%流动负债/总负债（%）63.61%75.65%58.49%60.32%63.52%非流动负债/总负债（%）36.39%24.35%41.51%39.68%36.48%流动负债/总资产（%）51.90%63.92%49.66%46.31%49.01%非流动负债/总资产（%）29.68%20.58%35.24%30.46%28.15%数据来源：企业年报（1）债务结构分析图3-1大悦城公司债务资本构成图由上图可知，大悦城公司资产负债率2016-2017年呈上升趋势，但2017年后逐渐下滑，从2017年的84.50%下降到2020年的77.16%。虽然总体呈下降趋势，但是大悦城公司资产负债率的整体比例还是较高，说明企业偿还债务的能力较差。产权比率2016-2017年呈上升趋势，自2017年后开始下降，从2017年的544.99%下降到2020年的337.87%。2018年公司的酒店经营收入下降，公司对于酒店业务进行策略调整，并且2018年位于北京长安街的酒店进行出售，对收入造成了一定损失。并且自2016年以来，大悦城公司一直持续负债经营，导致企业的偿债压力较大，面临一定的财务风险。因此，大悦城公司急需调整资本结构。（2）债务比率分析图3-2大悦城公司负债流动性结构图从图中可以看出，在总负债中流动负债的占比大于非流动负债，且差距在2018年后持续扩大。图3-3大悦城公司负债资产占比结构图从图中可以看出，流动负债占总资产的比例高于非流动负债在总资产中的占比，且2018年后仍呈差距扩大趋势。这就说明此时大悦城公司面临资金短缺的难题，同时，大悦城在短期内需要偿还的大量的债务资金，企业的偿债能力也受到影响。证明该企业的资本结构不合理。（3）股本结构分析截止到2020年，大悦城公司的总股本为42.86亿股，流通A股为18.14亿股，限售A股为24.73亿股。3.大悦城公司的财务分析（1）负债规模不断扩大表3-2大悦城公司2016-2020年资产负债表相关数据（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年资产总额612.77757.511603.781841.881998.71负债总额499.89640.071246.731417.041542.25流动负债318.00484.20733.43853.83979.64非流动负债181.89155.87513.29563.21562.61流动资产523.34652.161107.821338.681492.64股东权益112.88117.45357.06424.84456.46流动比率（%）1.65%1.35%1.51%1.57%1.52%数据来源：企业年报图3-4大悦城公司负债折线图图3-5大悦城公司资产负债表相关数据从表中可以看出，大悦城公司负债呈年年攀升的状态，其中2016-2017年涨幅较为平缓，但从2018年开始迅速上涨，且流动负债的占比始终高于非流动负债，证明大悦城公司资本结构不合理。通过图表可以看出大悦城公司的资产也呈连年上涨的趋势。但是，纵观五年数据对比，流动资产高于流动负债，证明企业的部分资金没有在生产经营中发挥作用。而通过计算得出大悦城公司的流动比率从2016年开始就呈下降趋势，尽管2017年有回升态势，但2017年后仍然不稳定。流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标，是流动资产与流动负债的比值，我们一般认为合理的流动比率数值为2，大悦城公司的流动比率明显低于2，证明该公司短期偿债能力不强，偿债压力较大，同时说明企业负债较多。盈利现金比率盈利现金比率能够反映一个企业的盈利状况。表3-3大悦城公司2016-2020年盈利现金比率数值（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年经营现金净流量68.3817.1811.2739.3798.14净利润13.3317.3535.7433.7611.23盈利现金比率（%）5.13%0.99%0.32%1.17%8.74%数据来源：企业年报图3-6大悦城公司盈利现金比率折线图通过以上折线图可知，大悦城公司的盈利现金比率波动明显，盈利现金比例指标一般以1为衡量标准。2016年盈利现金比率为5.13，此时反映大悦公司经营活动所产生的现金流净值远高于当期净利润，说明此时大悦城公司的净利润有足够的资金支持。自2016年后，该公司的盈利现金比率持续下降，2017年数值为0.99，2018年为0.32，此时大悦城公司盈利现金比率均小于1，通过观察表3-6可发现，2017、2018年的净利润都高于当年的经营现金净流量，尤其2018年差距较为显著，说明此时大悦城公司的账面利润没有充足的现金流作为保障，此时大悦城公司的可持续发展能力受到怀疑。但在2019年3月，大悦城公司与中粮集团资产重组，由此，跌落谷底的盈利现金比率开始上升至8.74，说明大悦城公司的盈利质量开始向好的态势转变。

四、大悦城公司财务杠杆效应分析（一）杠杆应用基本情况分析1.大悦城公司财务杠杆的基本运用情况财务杠杆系数（DFL）可以用来衡量一个企业财务杠杆的大小和对企业的作用程度，同时也可以评判一个企业在经营过程中是否存在财务风险。企业的财务杠杆可对一个企业产生正效应和负效应两方面。企业在生产经营中除了依靠大量的资金支持经营外，还可以通过适度负债来进行资金周转。这便形成了财务杠杆。但是一个企业如果想长远的发展，需要做到维持财务杠杆的平衡，如果资金过多，财务杠杆就无法实现在企业中的有效作用，如果负债过多，企业则面临较大的偿债压力和财务风险。因此，我们选择计算企业的财务杠杆系数来判断企业财务杠杆的平衡情况。若财务杠企业的财务杠杆系数较高，企业从中获利，证明此时财务杠杆发挥了积极的正面效应。但如果企业的负债过多，造成债务负担的同时也将面临着一定的财务风险，我们可以判断此时财务杠杆在企业中起到了消极作用。表4-1大悦城公司2016-2020年财务杠杆系数相关数据（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年息税前利润27.3833.4569.6982.4854.96利息5.049.518.7625.7223.71财务杠杆系数1.231.401.371.451.76数据来源：企业年报图4-1大悦城公司财务杠杆系数折线图从表中可以看出大悦城公司五年来的盈利状况尚可。由上表可知大悦城公司的息税前利润前四年均处于上升趋势，证明此时盈利状况较好，虽然五年间的利息费用也有所上升，但涨幅较慢，增长数据差距较小，均控制在10以内。根据上表中大悦城的财务杠杆系数可以看出，大悦城的财务杠杆系数基本呈逐年升高趋势，但起落较为明显。2016-2017年上涨幅度较小，自2018年以后开始稳定上涨。纵观2016-2020年大悦城的财务杠杆系数，可以看出财务杠杆系数五年来呈上升趋势。根据前文中所表述财务杠杆系数合理的区间为（1，2）。可知，大悦城公司财务杠杆系数一直稳定在一个合理的区间范围内，五年来两个指标的变化均保持稳定数值，且数值差距较小。由此可知，大悦城公司此时负债在公司的实际经营中发挥出了积极作用，财务杠杆正效应显著，大悦城公司此时处于盈利状态，财务风险不大。但即使如此，也不能保证大悦城公司在经营中没有存在财务杠杆负效应的可能，2019-2020年财务杠杆系数增长加快，息税前利润降低，说明此时固定费用较高，大悦城公司的负债也较重。所以要时刻稳定财务杠杆系数，才有利于企业更好的发展，使企业所有者更好的获利。（二）财务杠杆正效应分析1.高额收益效应在财务管理中财务杠杆的正效应是指企业通过负债融资，借助负债进行运营从而转化为公司进项收益，为企业带来盈利。表4-2大悦城公司2016-2020年部分指标情况表（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年净利润13.3317.3435.7433.7611.23净资产112.88117.45357.06424.84456.46净资产收益率（%）64.13%95.27%44.96%34.45%10.77%负债利息率（%）12.10%17.82%6.59%14.16%7.32%高额收益效应195.08371.82358.79215.7439.86数据来源：企业年报图4-2大悦城公司高额收益效应折线图根据上图可知，大悦城公司在2016-2018年都呈上升趋势，2018年略有下降，但下降幅度较小，但是从2018年后就开始下降，2019-2020年大悦城公司的高额收益效应开始下降，净资产收益率、负债利息率也下降，此时证明大悦城公司企业效益不好。大悦城公司在2019年的财务报告中指出2020年初突如其来的“新冠疫情”对整个房地产行业都造成了十分严重的影响，大悦城公司积极响应国家政策投入到疫情防控工作中。大悦城公司在2016-2018年中负债为公司带来了的高额收益效应，此时财务杠杆短暂的发挥了正面效应。2.利息抵税效应表4-3大悦城公司2016-2020年利息抵税效应数据表（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年负债总额499.89640.071246.721417.041542.25利息支出5.049.506.8416.729.41企业所得税（%）25%25%25%25%25%负债利息率（%）12.10%17.82%6.59%14.16%7.32%利息抵税效应15.1228.5220.5350.1628.22数据来源：企业年报图4-3大悦城公司利息抵税效应折线图所谓利息抵税效应就是财务杠杆为企业带来的抵税效应的同时企业需要出具一定的利息费用，但是通过利息抵税企业不但获得了大量资金，还因为利息抵税而使企业减少一定的税款。通过表4.4可以看出，总体来看大悦城公司的利息抵税数值波动较大，不太稳定。大悦城公司的利息抵税效应在2016、2017年为上升情况。2018年略有下降，到2019年上升，2019年上升的原因是大悦城公司进行了资产重组，负债总额也随之上升。随着总负债的增加，财务杠杆的作用也更加明显，由此利息抵税效应也更为显著，此时财务杠杆发挥了正效应。但2020年受疫情影响又开始下降。（三）财务杠杆负效应分析在房地产企业的发展过程中，多数房地产公司选择负债经营的方式维持企业的可持续发展，所以企业极易发生财务杠杆负效应的情况，从而削弱该公司的偿债能力，增加企业负担。从长远来看，不利于企业的长期发展和资金的健康状况。1.财务杠杆负效应指标计算分析（1）短期偿债能力分析基于偿债能力分析，本节主要以流动比率、速动比率、产权比率、利息偿付倍数四个指标进行分析。通过四项指标观察大悦城公司偿债能力的削弱情况以及分析公司未来发展态势。表4-4大悦城公司偿债能力数据表（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年流动资产523.34652.161107.821338.681492.64流动负债318.00484.20733.43853.83979.64存货304.18346.31588.99757.69874.57货币资金136.23102.83191.24276.08317.64交易性金融资产0000.520.31流动比率（%）1.65%1.35%1.51%1.57%1.52%速动比率（%）0.69%0.63%0.71%0.68%0.63%现金比率（%）0.43%0.21%0.26%0.32%0.32%数据来源：企业年报图4-4大悦城公司短期偿债能力折线图为了分析大悦城公司的短期偿债能力指标，我选用了流动比率、速动比率、现金比率作为分析企业短期偿债能力的数据标准，流动比率的主要表现是流动比率数据越大，公司的偿债能力越强，流动比率数据越小，公司的偿债能力随之下降，一般认定合理的流动比率数值为2。企业的经营者认为，过高的流动比率会使企业的经营者认为企业的资金没有被充分利用，从而形成了企业获利能力较低的情况发生。基于大悦城公司2016-2020年财务报表中数据计算得出的流动比率数值分析，其流动比率2016至2017年呈下降趋势，2017年至2018年略有上涨，随后至2020年，大悦城公司的流动比率基本持平，但大悦城公司五年的流动比率与公认合理的流动比率数值相差较远，由此说明，大悦城公司的短期偿债能力在下降，同时也说明该企业的变现能力也在下降。企业认为标准的速动比率一般为1，大悦城公司五年的速动比率相差较小，除2018年数值为0.71外，其余年份基本呈走低趋势，并且五年数值均小于1。这就说明大悦城公司的部分应收账款不易收回，很有可能会形成坏账风险，这就是大悦城公司持续融资的原因之一。在资金回笼速度慢的情况下又进行多渠道融资，使企业不堪重负。同时较低的速动比率从侧面真实的反映出大悦城公司的偿债能力不理想。根据表4-4可知大悦城公司的现金比率五年来呈下降趋势。通常现金比率一般为20%为合适数值。现金比率数值并不是越高越好，纵观大悦城公司的现金比率只有2017、2018年维持在合理范围内，其余年份数值过高。数值过高意味着大悦城公司可能没有将资金更好地投入到日常的经营中，企业没有充分的利用好这一部分资金。（2）长期偿债能力分析表4-5大悦城公司偿债能力数据表（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年利息费用5.049.5018.7625.7223.71税前利润22.3423.9550.9356.7631.25资产总额612.77757.511603.781841.881998.71负债总额499.89640.071246.731417.041542.25股东权益112.88117.45357.06424.84456.46利息保障倍数5.433.523.723.212.32产权比率（%）4.435.453.493.343.38资产负债率（%）81.58%84.50%77.74%76.93%77.16%股东权益比率（%）18.42%15.50%22.26%23.07%22.84%数据来源：企业年报利息保障倍数的作用是用来观察企业支付利息的能力。合理的利息保障倍数界定为3。如果一个企业想要维持正常的偿债能力和经营，那么则要求该企业的利息保障倍数至少要大于1，如果该企业的利息保障倍数接近等于1，证明该企业偿债能力较弱，难以偿还所负担的债务利息，将会面临严重的企业财务风险以及破产倒闭危机。根据表4-5纵观大悦城数据，2016年利息保障倍数为5.43，此时数值较高，证明大悦城公司2016年的长期偿债能力较强，利息支付具有一定的资金保障。但2017-2019年公司的利息保障倍数开始下降，但仍维持在一个合理的数值范围内。相较于2016年来看，2017-2019年公司的长期偿债能力下降，支付利息的能力也不如2016年。而2020年的数值为2.32，数值逐年趋近于1，证明大悦城公司在这五年期间内偿债能力直线下降，企业没有充足的息税前利润作为保障，企业债务危机严重。产权比率是分析企业长期偿债能力时重要的数据指标之一。产权比率的高低通常能反映出企业股东与债权人资金的对比关系，并且可以体现一定的财务风险状况和公司债务的安全程度。一般研究中学术界普遍认可产权比率的标准值为1.2。根据表4-5的数据可以看出，大悦城公司2016-2020年的产权比率总体呈下降趋势但依然维持一个较高的数值，且其产权比率均高于标准数值1.2。证明近五年里大悦城公司的长期财务风险较大对于债务承担的能力较差。资产负债率反映的是企业偿还债务的综合能力，公认的合理的资产负债率的数值范围是40%-60%之间，警戒线在70%。且该比率越小证明企业偿还债款的能力越强。根据表4-5可以看出大悦城公司的举债经营的比例较高，五年的数值均高于合理范围，尽管2016-2020年资产负债率呈下降趋势，但总体已经超出警戒线。证明公司负债率较高，该比率过高会使得公司和企业在未来的经营中会承担更多的风险。纵观整个房地产行业，资产负债率大多居于警戒线附近，所以我国地产行业去杠杆刻不容缓。股东权益比率反映出在企业中企业资产股东投入的份额。股东权益比率的合理数值维持在60%，大悦城五年来股东权益比率数值较小，证明该企业过度负债，偿债能力较弱。公司没有能力继续扩大规模。通过大悦城公司五年的数据，我们可以以小窥大。该公司为了保证经营周转能力和可持续发展能力，在经营过程中选择高额负债的财务杠杆效应，在短期内确实获得了高额收益。但是长期负债经营使企业面临严重的财务危机。此时，大悦城公司的财务杠杆发挥负效应，长此以往，则不利于大悦城公司的发展。所以，过度负债的高财务杠杆并不是维持企业稳定经营的长久之计，一旦出现融资失败的情况，会为企业造成深重的灾难。（3）盈利能力分析表4-6大悦城公司偿债能力数据表（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年净利润13.3317.3535.7433.7611.23营业收入180.25140.42221.69337.95384.45营业利润22.2423.9151.9856.7930.59资产总额612.77757.511603.781841.881998.71股东权益112.88117.45357.06424.84456.46销售净利率（%）7.40%12.35%16.12%9.99%2.92%营业利润率（%）12.34%17.03%23.45%16.80%7.96%资产净利率（%）2.25%2.53%3.03%1.96%0.58%权益净利率（%）11.81%14.77%10.01%7.95%2.46%数据来源：企业年报图4-5大悦城公司盈利能力折线图根据表4-6可以看出，大悦城公司的销售净利率、营业利润率、资产净利率、权益净利率均呈下降趋势。其中销售净利率、营业利润率在2018年有所回升，后随即下降，证明公司营业利润减少。营业利润率的下降主要是由于利润的降低造成的，营业利润率下降说明大约城公司的获利能力下降，可知公司在扩大规模的同时，并没有进行经营管理方面的改进，盈利水平不理想。对于资产净利率、权益利润率两个指标来说，波动不明显，但是总体呈下降趋势资产净利率降低，说明企业在项目上投资较大，存在资金没有有效利用的问题。权益净利率的数值逐年下降证明公司对于成本费用等问题控制能力不强。综上可以看出大悦城公司在2016-2020年盈利能力不理想。（4）资金运用分析表4-7大悦城公司2016-2020年资金运用数据（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年营业收入180.25140.42221.69337.95384.45营业成本158.51123.18176.03282.33329.80存货304.18346.31588.99757.69874.57应收账款2.131.794.843.233.19总资产612.77757.511603.781841.881998.71存货周转率（%）0.46%0.38%0.38%0.42%0.40%应收账款周转率（%）94.31%71.55%66.86%83.76%119.71%总资产周转率（%）30.47%20.50%18.78%19.62%20.02%数据来源：企业年报根据表4-7可以看出，大悦城公司近五年来的存货周转率处于一个较低的水平，公司自2016年存货周转率开始呈下降趋势，从0.46下降至2018年的0.38,2019年存货周转率开始上升，2020年又继续回落。我们通常认为合理的存货周转率是3，就大悦城公司的数值来看远远小于3。存货周转速度越快证明该公司存货的流动性越强，企业的变现能力越强。而当存货周转率数值较小，此时可能是企业出现产品滞销、经营不善、销售政策发生改变的情况发生。大悦城公司的存货周转率较低，由此可能会影响企业的短期偿债能力，同时也证明该企业的存货管理水平效率低下。根据表4-7显示，大悦城公司近年来的应收账款周转率总体呈现一个上升的趋势。一般来说，应收账款周转率是衡量企业资金运用的一个重要的指标。应收账款周转率越高，证明企业回款快，坏账损失较少，资金流动速度快，企业收账期短。大悦城公司整体来看应收账款周转率数值很高，证明该公司应收账款的能力较好。但是从整体来看，大悦城公司的应收账款周转率非常的不稳定。以2018年作为临界点，2018年以前大悦城公司的应收账款周转率逐年下降，此时证明企业的资金回笼较慢、增加了发生坏账风险的损失、企业的变现能力减弱，这对于公司长久的资金经营十分不利。根据表4-7可知，大悦城公司的总资产周转率五年来大体呈下降趋势。总资产周转率是衡量企业资本利用效率的重要指标之一。在企业中，总资产周转速度越快证明企业销售能力越好，资产的管理水平越高。但就大悦城公司五年数据来看，该公司的总资产周转率不稳定，从2016年开始走低，中间有所回升但总体趋势不明显，这就证明大悦城公司的销售能力逐年减弱，资产投资的效益较差，资产的利用效率不高。2.财务杠杆负效应具体表现分析（1）资产获利能力下降表4-8大悦城公司资产收益率和负债利息率对比情况（单位：亿元）项目/年度2016年2017年2018年2019年2020年净利润13.3317.3535.7433.7611.23资产总额612.77757.511603.781841.881998.71利息支出5.049.506.8416.729.41负债总额499.89640.071246.731417.041542.25资产收益率（%）2.25%2.53%3.03%1.96%0.58%负债利息率（%）12.1%17.82%6.59%14.16%7.32%数据来源：企业年报资产收益率是衡量一个公司盈利能力的重要比率。大悦城公司的资产收益率在近五年的数据中总体呈现下降的趋势。五年中，大悦城公司2016-2020年的数据呈缓慢上涨的态势，2018年大悦城公司的资产收益率达到五年来最高数值，但随即开始下落，直至下降到2020年的0.58%。自2019年开始，公司盈能力开始下降，根据企业年报显示，大悦城公司五年的财务费用逐年上升，且上升金额较大，加之公司在日常经营中固定费用的存在，就导致公司在盈利情况下降、举债经营的同时面临还本付息的重大压力，由此极大的降低了大悦城公司的资产收益率。资产收益率的降低，证明大悦城公司在地产行业中的竞争能力下降，同时该公司的未来的发展能力受到质疑，并且证明该公司的负债水平不断攀升。图4-6大悦城公司资产收益率与负债利息率对比折线图根据数据可以看出，五年来大悦城公司的资产收益率始终低于负债利息率。一般来说，当企业的资产收益率越高、负债利息率越低时，企业抵抗风险的能力越强。反之，企业抵抗风险的能力就越弱。但就大悦城公司来看，资产收益率始终低于负债利息率。证明公司能够抵抗经营风险的能力不强。公司一直以来都通过高财务杠杆进行经营，此时资产收益率与高财务杠杆的比例是不对等的。因此，大悦城公司的财务杠杆水平导致公司的资产获利能力大幅降低，企业发展局势不明朗。（2）每股收益下降图4-7大悦城公司每股收益变动情况与同类公司对比每股收益一般用来衡量企业的经营状态，企业投资者经营者通过每股收益来判断企业的盈利能力、预测企业未来走向进而做出正确的投资经营决策。当公司的财务杠杆发挥负效应时，公司的每股收益会随之减少。根据上图，大悦城公司的每股收益在近五年的下降幅度十分明显，尤其是2019年之后，下降严重，到2020年时，公司的每股收益呈现负值。其造成原因，主要是因为根据前文所计算得出2019年之后大悦城公司的息税前利润迅速下降，同时财务杠杆持续发挥负效应，这在一定程度上加速了每股收益的下降。与同行业的优秀地产企业对比，大悦城公司的每股收益远低于同行业的优秀企业。大悦城公司在年报中做出解释，2019-2020年，大悦城公司受疫情影响严重，导致2019-2020年大悦城公司的整体财务水平下降。但同行业优秀企业的每股收益五年来呈连年攀升态势。由此，我们可知尽管企业的主营业务、管理模式、投资经营决策、财务杠杆效应以及对风险的预测方式各不相同，且房地产拥有受经济整体环境和国家背景政策的影响较大的行业特性，使得房地产行业的整体发展与大背景具有一定的联系，但同行业的优秀企业在面临波动的环境背景仍然处于稳定向上的状态。由此，我们可以看出大悦城公司在经营中制定的应对环境变化的措施不够完善，财务杠杆几乎没有发挥出正面效应。

五、大悦城公司财务杠杆负效应的成因及建议（一）财务杠杆负效应成因分析（1）大悦城公司融资不合理资金是保持一个公司长久发展的基础。而企业仅仅靠资金进行正常的投资经营是不够的。一般情况下，企业会选择融资这一渠道为自身注入新鲜的血液，以保持本企业长治久安的发展。基于房地产行业的特性，大部分地产公司会选择负债融资的方式，然而负债融资这一渠道无疑增加了企业的压力。负债融资会造成企业短期负债比率高，增加企业短期还款的压力，造成公司融资结构的不合理，这样就会加深财务杠杆负效应的程度。大悦城公司主要的融资手段就是债务融资，债务融资的渠道单一，短期债务又加重了公司还本付息的压力，很容易造成大悦城公司债务逾期。（2）财务杠杆弹性不足公司的财务杠杆应该是变动的，根据具体的经营状况、融资结构做出适时的调整。在企业经营发展中，只有平衡好财务杠杆的弹性才能具备更强的抵御风险的能力、更好的优化企业的财务结构、提升企业的价值。公司应该根据不同时期的发展情况制定出相应的财务杠杆水平。如果公司处于初创期，盈利能力和应对各项风险的机制不强，各项措施不够完善，那就应该降低财务杠杆水平来保证公司长远稳健的发展。如果公司逐步成熟，具备一定的资金保障和到期还本付息的能力，此时可以适当的提高财务杠杆水平。合理的财务杠杆弹性，有助于财务杠杆发挥积极的正面效应，有助于企业长久的发展。纵观大悦城公司，致使该公司的财务杠杆负效应如此突出的原因之一就是大悦城公司财务杠杆水平弹性不足。不能依照公司的实际发展情况对财务杠杆水平弹性做出及时的调整，从而加重财务杠杆负效应的情况。（3）大悦城公司负债过高大悦城公司作为房地产行业，一般面临高额负债的处境。究其原因是因为房地产公司的建设周期长，售楼周期长。大悦城公司如果想持续扩大企业规模，就要不断增加土地储备，土地储备从某种程度上来讲意味着可持续发展能力，于是作为房地产公司大悦城近年来在江苏、上海、陕西、四川、辽宁等多个省市进行了产业规划及布局，这就意味着大悦城需要更多的土地资源，而土地资源储备就意味着大规模的贷款，毕竟仅靠大悦城公司的自有资金无法实现大量土地购买。于是，公司外借资金成本逐渐升高，这是造成大悦城公司负债率连年攀升的主要原因。综上，大悦城公司的负债过高极易引发一系列的财务危机，房地产行业本身就具有高负债的特性，所以如果大悦城公司在实际经营中没有注意负债的问题，极易导致公司破产。（4）大悦城公司的财务风险当企业大量举借外债、资不抵债、财务杠杆失衡时，公司往往会面临一定的财务风险。资金偿付风险。房地产公司在初创期时一般会选择高额负债维持公司经营，这就极易引发无法按时偿付借款、资金链断裂等一系列风险。而这一系列的影响，轻则会影响企业的公司信誉和价值，重则会造成企业面临财务危机和破产风险，影响股东权益。债务变动风险。房地产公司由于受市场大环境和国家政策的影响较大，例如通货膨胀、去杠杆等相关政策调整，使大悦城公司的债务利率会发生相应的变化，如果受影响利率增大，那么公司实际运营中的成本也会增加，导致企业在经营中的盈利收益会被随之增加的实际成本冲减掉，从而呈现资金负增长的现象，使大悦城公司面临严重的财务风险。综上，大悦城公司的负债是无法避免的，近年来大悦城公司一直高额负债，所面临的财务风险较大。因此企业在实际经营过程中要权衡利弊，合理融资，合理举借外债，做出正确的企业决策，将公司的财务风险降到最低。财务杠杆的问题会引发企业的资金问题和财务风险问题。当企业需要维持经营时，会选择举借外债。大量举借外债就会致使企业的财务杠杆失去平衡，从而使企业面临严重的财务风险，这对于企业的影响无疑是巨大的。当财务杠杆系数越大时，企业所面临的财务风险越大。通过上述分析可知，大悦城公司在经营过程中财务杠杆的负效应始终占据主导地位，财务杠杆效应的失衡引发财务风险。虽然在企业经营过程中风险是客观存在的，但是企业可以通过平衡资产与负债的关系从而减少股东因负债承担的财务风险。但如果大悦城公司的财务杠杆持续发挥负效应，则企业会面临严重的财务风险，会导致大悦城公司的企业前景堪忧。（二）大悦城公司降低财务杠杆负效应的对策及建议1.改善融资结构大悦城公司的融资结构不合理，从而导致公司的财务杠杆一直维持在一个较高的水平上，债务逾期的风险加大。大悦城公司融资不合理主要表现在负债过多，短期负债比率较高和融资渠道单一的问题。针对这些问题，大悦城公司应该控制负债规模来平衡财务杠杆水平。企业应该根据公司的实际状况设置债务规模预警线，例如对盈利能力强弱、现金流流入流出、偿债能力、总资产周转天数等相关指标进行分析来降低财务杠杆的水平。通过对实际经营情况的预判，实时的调整企业负债规模，使财务杠杆发挥正面效应。减少短期债务在负债总额中的占比，适当对公司的长期借款、长期应付款、应付债券等作出调整，以保证公司长、短期借款保持一个相对稳定的状态。避免大悦城公司在需要资金流动时受限，不能够及时的还本付息。大悦城公司在经营中主要依赖债务融资。但融资的方式有很多种，除债务融资外，融资方式还包括股票筹资、融资租赁、银行借贷等融资方式。大悦城公司应采取多元的融资渠道，以保证有充足的现金流入账作为公司运营的基础。2.增加财务杠杆弹性大悦城公司的财务杠杆缺乏弹性，不能实时的进行调整，容易存在一定的隐患。所以适度增加财务杠杆的弹性能够使大悦城公司的财务杠杆负效应降低。大悦城公司应该及时对外部环境和国家经济