湖南工程工程管理24课件讲解

招投标与合同管理湖南工程职业技术学院工程管理学院建设工程合同管理认识合同类型

建设工程合同评审与谈判建设工程合同履行与变更一、施工合同的概念1、合同的概念是指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民事法律关系的协议。2、建设工程合同的概念指在工程建设过程中，发包方与承包方依法订立的、明确双方权力义务关系的协议。3、施工合同的概念施工合同即建筑安装工程承包合同,是发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程任务，明确相互权利、义务关系的合同1.1建设工程合同管理从字面上来看，“合”可以分解为一人一口，那么合同从字面上就可以解读为异口同声，两个相对应的意思表示达成一致。也就是多方主体通过协商、讨价还价、相互妥协、达成合意，即协商一致，合同的内容均需当事人同意。这是合同的本质属性，合同的这一本质是合同法的元问题，合同的订立、变更、解除等一系列理论和合同法的规定均从合同的这一本质为逻辑起点推演得出。施工合同是建设工程合同的一种，它与其他建设工程合同一样是一种双务合同，在订立时也应遵守自愿、公平、诚实、信用等原则。1.2合同的本质1.3施工合同类型固定总价合同纯单价合同估算工程量单价合同总价合同成本加酬金合同可调值总价合同成本加固定百分比酬金合同单价合同成本加固定金额酬金合同成本加奖罚合同合同类型1.3施工合同类型1.总价合同总价合同（LumpSumContract），是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是持实施的工程性质和工程量应在事先明确商定。总价合同又分固定总价合同（FFP）和可调节总价合同两种。1.3施工合同类型1.总价合同（1）固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，承发包双方就施工项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死，不能变化。固定总价合同价格变更的条件是什么？适用什么工程项目？合同价格变更条件：设计和工程范围变更适用的工程项目：工期较短、最终产品要求明确（设计图纸完整齐全、项目工作范围和工程量计算依据确切）1.3施工合同类型1.总价合同（2）可调值总价合同

可调值总价合同的总价一般也是以图纸及规定、规范为计算基础，但它是按“时价”进行计算的，这是一种相对固定的价格。在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的工料成本增加，因而对合同总价进行相应的调值，即合同总价依然不变，只是增加调值条款。因此可调总价合同均明确列出有关调值的特定条款，往往是在合同特别说明书中列明。1.3施工合同类型1.总价合同（2）可调值总价合同为什么要调值？这个风险由谁承担？因为通货膨胀使工料成本增加而调值。由发包方承担通货膨胀风险。适用什么工程项目？适用工程内容和技术经济指标工期一年以上1.3施工合同类型2.单价合同单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价，而工程量按实结算。一般情况招标方都是给一个暂定量的。结算=审计工程量*中标单价。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量技术方法的确认。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认分为估算工程量单价合同和纯单价合同。1.3施工合同类型2.单价合同工程量单价合同：以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格。发包方列出暂估工程量清单，承包方据此提出单价，最后结算价为实际工程量清单乘以单价。适用工程性质比较清楚，但任务及要求标准不能完全确定的情况。纯单价合同：发包方只向承包方给出发包工程的有关部分项工程以及工程范围，不需对工程量做任何规定。适合没有施工图，工程量不明，急需开工的紧迫工程。1.3施工合同类型2.单价合同估算工程量单价合同与纯单价合同有哪些共同点和区别？共同点：施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不明确区别：估算工程量单价合同中有施工图、有工程量清单；纯单价合同中没有施工图、不对工程量做任何规定。适用于急需开工的工程。1.3施工合同类型3.成本加酬金合同成本加酬金合同，是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。即工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比例的酬金计算，而在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比例。其中酬金由管理费、利润及奖金组成。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。但是承包单位由于无风险，其报酬也就较低了。缺点：业主对工程造价不易控制，承包商也就往往不注意降低项目的成本。1.3施工合同类型3.成本加酬金合同对业主而言,这种合同也有一定的优点:缩短工期,不必等待所有施工图完成才开始投标和施工.

减少承包商对立情绪,承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷.

利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计中的不足业主可以根据自身力量和需要,较深入地介入和控制工程施工和管理.

也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值,从而转移一部分风险.1.3施工合同类型3.成本加酬金合同适用条件1.需要立即开展的项目(紧急工程)。时间特别紧迫,如抢险,救灾工程,来不及进行详细的计划和商谈.2.新型的工程项目。3.风险很大的项目(保密工程)。1.3施工合同类型3.成本加酬金合同它与纯单价合同有什么共同点和区别?共同点：急需开工；施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不明确区别：纯单价合同对单价进行了规定，这对发包方控制成本有利，而成本加酬金合同没有。1.4施工合同类型的选择这里仅指以付款方式划分的合同类型的选择，合同的内容视为不可选择。选择合同类型应考虑以下因素:1.项目规模和工期长短2.项目的竞争情况3.项目的复杂程度4.项目的单项工程的明确程度5.项目准备的时间长短6.项目的外部环境因素1.4施工合同类型的选择1.项目规模和工期长短如果项目的规模较小，工期较短，则合同类型的选择余地较大，总价合同、单价合同及成本加酬金合同都可以选择。由于选择总价合同业主可以不承担风险，业主比较愿意选用，对于这类项目，承包人同意采用总价合同的可能性较大，因为这类项目风险小，不可预测因素少。1.4施工合同类型的选择2.项目的竞争情况如果某一时期和某一地点，愿意承包某一项目的承包人较多，则业主拥有较多的主动权，可以按照总价合同、单价合同、成本加酬金合同的顺序进行选择。如果愿意承包项目的承包人较少，则承包人拥有的主动权较多，可以尽量选择承包人愿意采用的合同类型。1.4施工合同类型的选择3.项目的复杂程度如果项目的复杂程度较高，则意味着:一是对承包人的技术水平要求高;二是项目的风险较大。因此，承包人对合同的选择有较大的主动权，总价合同被选用的可能性较小。如果项目的复杂程度较低，则业主对合同类型的选择拥有较大的主动权。1.4施工合同类型的选择4.项目的单项工程的明确程度如果单项工程的类别和工程量已十分明确，则可选用的合同类型较多，总价合同、单价合同、成本加酬佥合同都可以选择。如果单项工程的分类已详细而明确，但实际工程量与预计工程量可能有较大的出入时，则应优先选择单价合同，此时单价合同为最合理的合同类型。如果单项工程的分类和工程量都不甚明确，则无法采用单项合同。1.4施工合同类型的选择5.项目准备的时间长短项目的准备包括业主的准备工作和承包人的准备工作。对于不同的合同类型，他们分别需要不同的准备时间和准备费用。对于一些非常紧急的项目，如抢险救灾等项目，给予业主和承包人的准备时间都非常短，因此，只能采用成本加酬金的合同形式。反之，则可采用单价或总价合同形式。1.4施工合同类型的选择6.项目的外部环境因素项目的外部环境因素包括:项目所在地区的政治局势、经济局势因素(如通货膨胀、经济发展速度等)、劳动力素质(当地)、交通、生活条件等。如果项目的外部环境恶劣则意味着项目的成本高风险大、不可预测的因素多，承包商很难接受总价合同方式，而较适合采用成本加酬金合同。1.4施工合同类型的选择总之，在选择合同类型时，一般情况下是业主占有主动权，但业主不能单施考虎记方利益，应当综合考虑项目的各种因素，考虑承包商的承受能力，确定双方都能认可的合同类型。2.1合同评审招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为

法律

性质要约确定中标人行为

性质

法律

法律

性质承诺？请简要分析要约邀请、要约和承诺的联系和区别。？招标文件，投标文件和中标通知书分别属于要约邀请、要约和承诺中的哪一个？合同评审：在施工合同签订之前，对合同的可信性、可操作性、合法性和抗风险性进行严格审核。合同评审的两个阶段：施工合同的签订要需要经过要约和承诺方式。招标、投标、中标的过程实质就是要约、承诺的一种具体方式。从合同的角度来看，合同的签订需要经过要约与承诺。合同就是对招标文件和投标文件内容的整理和确认，也是对工程招标投标结果的承认和肯定。整个合同文件中招投标文件的内容占了90%，合同条件和主要条款在招投标过程中已经确定，因此，合同的评审可以分为招投标阶段的合同评审和获得中标通知书后的合同评审。2.1合同评审1.招投标阶段的合同评审招投标阶段的合同评审就是对招标文件、投标文件和拟投标项目进行评审和论证，确定是否参加投标或确定投标的策略。首先应对招标文件的合法性进行评审，在熟悉理解招标文件的基础上，评审招标文件是否符合施工合同的签订原则，是否符合国家有关的法律法规的规定，只有这样，施工企业才能在公平、公正、有序的前提下进行投标。其次评审其内容是否表述清晰，认真分析研读合同条款，对于模糊不清、模棱两可的地方进行澄清，通过答疑的方式，使问题明了化，提前发现存在的问题和项目实施风险，减少合同纠纷的发生，结合企业自身优势及竞争对手的情况，制订投标策略，确定具体的施工组织、技术及项目管理方案、报价价方法及优惠条件；同时为今后的合同管理打下良好的基础。2.1合同评审2.中标后的合同评审中标后的合同评审，就是投标人获得中标通知书后，施工企业的合同主管人员及项目主要负责人要认真研究合同条款，评审合同中条款同原招标文件、投标人技术标、商务标书有无矛盾之处；对合同文本中提出的合同条件，如质量、工期要求、付款办法、索赔的条件等重要条款等进行评审，辨析项目可能存在的风险，如合同风险、技术风险、安全风险、资金风险等，注意规避造成重大风险的不利因素。在合同签约前，合同管理的相关职能部门及法律工作部门要进行合同评审，为合同谈判和签订提出意见、建议，以降低合同风险。2.1合同评审施工合同评审是建筑施工企业风险管理的重要组成部分。一份完备公平的合同是履行合同和实现合同目标的前提条件。其次工程项目合同管理贯穿于项目管理的始终，合同管理具有长期性和管理的长流程性。合同是项目组织施工的指导性文件，是成本控制、结算、索赔等获取经济效益的依据，也是规避和转移控制风险的依据。因此，合同文本是合同管理的前提条件。但世界上不存在一份“完美”的合同，在施工合同签订之前，对合同的可信性、可操作性、合法性和抗风险性进行严格审核，甚至苛刻的“挑刺”是一道必不可少的程序。虽然无法预测可能发生的所有情况，也不能把所有的风险挡在公司门外，但至少会让我们及时堵住可能存在的漏洞和不该发生的失误，为合同的履行奠定基础。2.1合同评审合同评审的重要性合同评审的重点内容合同评审的重点首先是合同的合法性评审，评审合同文件是否符合法律规定；其次是工程范围、工期指标、质量目标、工程造价、付款方式、设备物资的采购和供应、索赔条款、违约责任、竣工验收、质量保修范围和质量保证期等内容。2.1合同评审

1.合同主体的审查在签订施工合同前，施工单位要审查发包人主体是否具有相应签约资格。首先应审查建设单位是否具有营业执照，是否取得相应的经营资格和等级证书；审查工程项目的合法性，如立项批文、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照载明的主体是否与签约主体一致；审查建设单位签约代表人的资格，审查发包方的履约能力和信誉状况；同时也应审查合同加盖印章与签约主体的名称是否一致，印章名称与签约主体名称保持一致，并且应该是法人印章或合同专用章，如不一致，应取得相应的授权书或追认书。通过合同主体审查，将不合格的发包主体排除在外，避免签订无效合同，防范合同风险。2.1合同评审

2.工程内容和范围的确认审查工程内容和范围是否与招标文件、投标报价或合同条款是否一致以及有无动态约定。对于工程范围和工作内容约定含糊不清，往往会在合同履约过程中产生工期、造价的的争议。因此应就招标文件中的某些含糊不清的工作内容进行讨论，修改、明确或细化，从而确定工程承包的具体内容和范围。

3.工期条款重点审查工期的审查重点应在合同中明确约定建设工程工期的总日历天数，以及开工、竣工的具体时间。实践中，承发包双方多因开工、竣工日期未明确界定而产生争议。如“开工日期”的约定，因为许多工程的工期在施工合同签订时还难以确定，可以注明“暂定”，如约定“具体开工2.1合同评审时间以双方同意的开工通知为准”。特别是竣工日期，有“验收合格之日”、“申请验收之日”“交付使用之日”等多种说法。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理哪些手续、签署何种文件。同时也应约定给付图纸的时间、约定交付场地的条件(用水用电条件、排水进场条件)、占路手续的办理、施工现场地质地下管网及水文资料的提供等，以及约定具体的违约赔偿责任等。同时应约定由于业主在工程实施中增减工程或改变设计等的工程变更、不可抗力的影响，以及种种“作为一个有经验的承包人无法预料的工程施工条件的变化”等原因对工期产生不利影响时的解决办法，争取给予承包人要求合理延长工期的权利。2.1合同评审缺少沟通的代价[背景]某工程招标文件的工程量表中规定钢筋由业主提供，投标日期是6月3日。但在收到投标文件后，业主发现他的钢筋已用于其他工程，他无法再提供钢筋。确定中标人以后，在6月11日由工程师致信中标承包商，要求承包商另报出提供工程量表中所需钢材的价格。6月19日，承包商作出了答复，提出了各类钢材的单价及总价格。接信后业主于6月30日复信表示接受承包商的报价，并要求承包商准备签署一份由业主提供的正式协议。但此后业主未提供书面协议，双方未作任何新的商谈，也未签订正式协议。而业主认为承包商已经接受了提供钢材的要求，而承包商却认为业主又放弃了由承包商提供钢材的要求。待开工后约3个月，10月20日，工程需要钢材，承包商向业主提出业主的钢材应该进场，这时候才发现双方都没有准备工程所需要的钢材。由于要重新采购钢材，不仅钢材价格上升、运费增加，而且工期拖延，进一步造成施工现场费用的损失约60000元。［问题］你认为此事应如何解决？2.2合同谈判案例【分析】在合同签订和执行过程中，沟通是十分重要的。及早沟通，本案例中钢筋问题就可以及早落实，就可以避免损失。本工程合同签订并执行几个月后，双方就如此重大问题不再提及，令人费解。要解决问题，有必要分清双方在此事中的责任。应该说造成本工程被动局面的主要原因在于双方缺少沟通，双方都有一定责任，但主要责任在业主一方。首先，业主在招标文件中规定钢筋由业主提供，但在开标之后却发现他无法再提供钢筋，说明业主合同策划做得比较草率，自己把自己推到了不利的被动位置。因为投标截止后，业主已经没有改变招标文件的余地，只能在合同签订之后再变更合同条款，为中标人提高要价提供了一个便利的机会。2.2合同谈判案例【分析】其次，双方就钢材的供应做的许多商讨，都是表面性的，双方并没有形成有法律约束力的新合同。6月11日业主“致信承包商，要求承包商另报出提供工程量表中所需钢材的价格”的要求，是一种询价，属于订立新合同过程中要约邀请行为；“6月19日，承包商作出了答复，提出了各类钢材的单价及总价格”属于要约行为；业主“6月30日复信表示接受承包商的报价，并要求承包商准备签署一份由业主提供的正式协议”属于承诺，但该承诺为新合同成立附带有条件—“签署一份由业主提供的正式协议”。这实际等于业主表明了其承诺以“正式协议”为准，或者说需要以“正式协议”方式进行确认。2.2合同谈判案例【分析】根据《合同法》的规定“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”由于业主最终没有提供正式协议，双方也没有签署一份协议，因此，新合同没有成立。也就是说，双方就修改原合同中关于钢筋问题未达成新的协议，则仍应维持原合同“钢筋由业主提供”的约定。如果在6月30日的复信中业主接受了承包商6月19日的报价，并指令由承包人按规定提供钢材，而不提签署一份书面协议的问题，则就可以构成对承包商的一个变更指令，双方关