《城市经济学》课程教学大纲 (一)

城市经济学

教学大纲

目录

一、教学目的和要求....................................................1

二、教学中应注意的问题................................................1

三、教学内容..........................................................1

第一章导论.................................................................1

第一节城市经济学的产生与发展...............................................2

第二节城市经济学的内涵及研究对象...........................................2

第三节城市经济学的性质与内容................................................2

第四节城市经济学理论与发展趋势..............................................3

第五节城市经济学与相邻学科的关系...........................................3

第二章城市化问题............................................................3

第一节城市化的基本内涵与城市化水平的测度...................................3

第二节世界城市化进程........................................................4

第三节城市化的动力机制.....................................................5

第四节城市化发展的一般规律..................................................6

第五节新中国成立以来的城市化进程............................................6

第三章城市经济结构..........................................................7

第一节城市经济结构的划分体系.................................................8

第二节城市生产力结构与生产关系结构的主要组成内容............................8

第三节城市产业结构分析的理论与方法.........................................9

第四节中国城市经济结构...................................................10

第四章城市空间结构......................................................11

第一节城市空间结构的概念..................................................12

第二节城市空间结构的基础理论...............................................12

第三节城市空间结构的典型模式...............................................13

第四节影响城市空间结构的主要因素...........................................14

第五节中国城市空间结构的演变...............................................15

第五章城市土地经济......................................................16

第一节土地及其特性......................................................16

第二节城市土地的区位选择..................................................17

第三节城市土地利用的制约..................................................18

第四节城市土地价格的特征..................................................18

第五节世界各国土地制度比较.................................................19

第六章城市住宅经济......................................................19

第一节住宅的特征与属性.....................................................20

第二节住宅的需求与供给...................................................20

第三节住宅的流通.......................................................21

第七章城市基础设施经济...................................................22

第一节城市基础设施概述...................................................22

第二节城市基础设施的构成......................................................22

第三节城市基础设施的投资和经营策略............................................23

第八章交通运输经济...........................................................24

第一节城市交通运输系统及其发展过程............................................24

第二节拥挤定价.................................................................25

第三节交通需求管理一一城市交通问题的综合对策.................................25

第九章城市人口经济...........................................................27

第一节城市人口及其人口经济关系..................................................27

第二节城市人口的就业与失业.....................................................27

第三节流动人口.................................................................28

第十章交通环境经济.............................................................30

第一节环境经济问题.............................................................30

第二节城市生态系统及其建设.....................................................30

第三节城市环境经济研究的主要方面...............................................31

第十一章城市政府职能........................................................33

第一节政府作用的基本经济理论...................................................33

第二节城市政府管理经济的运作体制...............................................34

第三节城市政府管理经济的职能及其转变..........................................34

四、教学内容及课时分配表............................................35

五、阅读参考书目....................................................36

一、教学目的和要求

《城市经济学》(UrbanEconomics)是经济学专业本科生的专业课。城市经济学是经济学的

重要分支学科，与其它经济学科相比都是一门年轻而富有活力的专业学科。本课程是一门理

论性与实务性密切结合的课程，学科的交叉性、综合性特点十分明显。

本课程的教学目的主要是:通过本课程的教学，使学生了解并掌握城市作为经济中心的内涵,

从宏观和微观的研究角度认识城市与城市系统、城市经济运行、城市经济关系和城市经济规

律，具有解决城市公共管理问题的基本能力。

本课程在教学过程中要求：

1.对城市经济学的研窕内容和方法有正确的认识。

2.了解城市经济学与相关学科的关系。

3.掌握城市经济运行规律，以及城市经济发展战略。

4.明确城市与城市现代化的关系，城市中心化趋势的必然性。

5.了解城市人口经济、城市土地经济、城市住宅经济、城市基础设施经济等城市经济学的

基本内容。

6.学会理论联系实际，能运用所学理论知识分析实际经济问题：学习掌握从经济实践中探

索一般规律和理论概括的思维方法。

二、教学中应注意的问题

1.该课程实务性较强，课堂上多举最新案例进行分析讨论，要关注学科发展前沿，将

当前该领域有关的热点问题介绍给学生，做到理论与实践相结合。

2.在教学过程中避免仅对理论本身本身进行分析，特别是多引用最新数据和资料，要

能反映最新城市经济学的发展变化。

3.课程讲授上要注意坚持理论与实际相结合，能够结合实际案例来讲解城市经济学，

注意引导学生利用理论知识解释各种城市问题。

4.加强引导学生对本课程的学习兴趣，注意结合其他课程，如政治经济学、宏观经济

学、微观经济学和区域经济学相关知识的衔接，从而使学生的知识体系比较完整连贯。

三、教学内容

第一章导论

教学目的：

介绍城市经济学的产生与发展历程及当代发展状况，介绍国内外学者对城市经济学的内涵及

研究对象的不同界定；阐明城市经济学的学科性质及其多方面的研究内容；简要介绍城市经

济学的主要理论与今后研究的发展趋势；阐述城市经济学与相邻学科的关系。

教学重点：

城市经济学研究对象、研究内容，城市经济学的主要理论。

教学难点：

城市经济学的产生与发展；城市经济学与相关学科的关系。

学时安排：

2学时.

教学内容：

第一节城市经济学的产生与发展

一、1868年，德国学者罗舍尔提出“区位”的概念。

二、1909年，德国学者、现代工业区位理论的创始人韦伯提出“工业区位理论”。

三、1924年，美国土地学家赫德提出“楔形理论”。

1936年，霍伊特又对“楔形理论”进行了发展。

四、1925年，美国经济学家帕克、伯吉斯提出了城市土地的价值带理论。

五、1965年，美国学者威尔•汤普森编著的《城市经济学导论》问世，成为第一部城市经

济学专著，标志着城市经济学作为一门独立的经济学科正式成立。

第二节城市经济学的内涵及研究对•象

一、城市经济学的内涵

1.国外学者：城市经济学是研究厂商和家庭区位选择的学科。

2.国内学者：城市经济学是研究城市经济的微观系统、宏观系统和管理系统协调发展的科

学。

二、城市经济学的研究对象

1.西方学者：一般以城市问题作为研究的对象，以对城市问题的求解作为研究的任务和H

的。

2.我国学者：早期以城市经济运动规律或城市经济发展规律为研究对象，以揭示规律为任

务；

近期有的专家提出应以城市经济系统的整体联系和关系作为城市经济学的研究对象。

第三节城市经济学的性质与内容

一、城市经济学的性质

是一门以经济学基本理论为基础的应用科学，又是一门多学科、多层次融会综合的边缘科学。

二、城市经济学的内容

西方：主要包括城市经济学基本理论、微观城市问题和城市政府三个部分的内容。

国内：分为宏观城市经济学和微观城市经济学。

宏观城市经济学主要研究城市化现象的实质和基本规律，城市化的发展趋势极其预测，城市

化的机制、道路和进程等方面的内容。

微观城市经济学则侧重于研究城市内所特有的各种经济现象和经济问题，包括研究城市经济

的发展、结构、规模，建设与规划，人口与就业，环境与生态，土地开发利用，基础设施与

市政公用设施等方面的内容。

第四节城市经济学理论与发展趋势

一、城市经济学的基本理论

聚集效应理论、规模经济理论、城市经济结构理论、城乡“二元经济结构”理论、城市经济

空间布局理论等。

一、城市经济学发展趋势

从国外城市经济学研究趋势来看，发达国家比较关注城公共经济管理、城市经济持续发展

等综合研究以及城市房地产、城市就业、城市环境治理等专项研究。发展中国家的城市经济

研究更关注于城市化、城市经济发展等问题。

第五节城市经济学与相邻学科的关系

一、与部门经济学的关系

与工业经济学、商业经济学、对外贸易学、运输经济学、区域经济学和土地经济学等存在着

密切的联系。

二、与其它城市学科的关系

同城市社会学、城市政治学、城市规划学、城市建筑学、城市生态学、城市环境学、城市地

理学、城市交通学等有密切的联系。

复习与思考题

I.如何理解城市经济学的学科性质？

2.城市经济学的研究内容包含那些部分？

第二章城市化问题

教学目的：

学习工业革命以来的城市化进程，通过对世界城市化进程的回顾，归纳出影响城市化进程的

主要因素，以及在这些因素的影响下城市化进程的一般规律，并重点讨论新中国成M以来的

城市化进程。

教学重点：

世界城市化进程，城市化进程的一般规律，我国的城市化进程。

教学难点：

城市化进程的一般规律，我国和世界城市化进程的异同，

学时安排：

4学时。

教学内容：

第一节城市化的基本内涵与城市化水平的测度

一、城市化的基本内涵

尽管不同学科对城市化的解释不尽相同，但城市化作为一个社会经济的转化过程，无疑包括

人口流动、地域景观、经济领域、社会文化等诸方面的内涵，而且随着经济、社会的发展，

城市化内涵也在发生着变化。

三种代表性的观点

I.“人口城市化”观点。这种观点将城市化定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人

口转化为非农业人口的过程。

2.“空间城市化”观点。该观点认为城市化是指一定地域内的人口规模、产业结构、管理手

段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分

散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。

3.“乡村城市化”观点。这种观点强调乡村与城市（镇〕的对立和差距，认为城市化就是变

传统落后的乡村社会为现代先进的城市（镇）社会的自然历史过程。

二、城市化水平的测度

1.城市化水平的测度

对城市的这种主导作用进行识别并能在不同的国家（地区）之间或同一国家（地区）的不同

时期之间进行比较。

2.城市化水平测度的方法

（1）复合指标法：即尽量选用与城市化有关的多种指标来进行综合分析，以此考察城市化

进程。

优点：指标全面

缺点：反映不同内容的指标不能直接进行加减乘除；城市化的某些内容（例如生活方式的城

市化）是不可能直接作定量•分析的。

（2）主要指标法：通过几个最具本质意义、最具象征性，而且便于统计分析的个别指标来

反映和描述城市化水平。

第一种方法：土地利用指标

用土地利用指标测度城市化水平的具体方法，是计算一定时间内非城市性地域转变为城市性

地域的比率。

第二种方法：人口指标

用人口指标测度城市化水平的具体方法，是计算城市人口在总人口中所占的比重

第二节世界城市化进程

一、发达国家的城市化进程

城市化进程首先是从发达国家，准确地说，首先是从英国开始的，然后用了一个多世纪的时

间，逐渐扩展到全球范围，成为一个世界性的社会经济现象。

I.英国：从1750年到180（）年，英国的城市化水平从17%~19%提高到了23%o

2.法国、比利时、瑞士等国：城市化进程大约开始于1770〜1800年。

3.德国和奥匈帝国：起点大约是18003830年。

4.意大利、西班牙和瑞典等国：直到18507880年才开始城市化。

5.东欧和南、北欧的其他国家以及亚洲的日本。

6.美国：在1840年前后，美国掀起了城市化进程的第一个高潮。当时的城市化水平为

10.8%,以后每10年大约增加4。~5.0个百分点，到1880年时，美国的城市化水平（29.5%）

已经赶上了欧洲（29.3%）。

二、发达国家与“逆城市化”

1.“逆城市化”的概念

又称“反城市化”，是美国著名城市规划师贝利于1976年首先提出来的一种现象。即大城市

的人口和经济活动部分地由城市中心向城市外围迁移和广散，使郊区无限蔓延，并导致城市

中心区和中心城市的衰退。

2.“逆城市化”的过程

美国、英国和日本等发达国家分别于20世纪40年代、60年代和70年代，开始出现这种逆

城市化的趋势，具体表现为：

（1）在城市化水平继续缓慢提高的同时，郊区化以更快的速度进行。

（2）市区中心吸引力下降，郊区成为人们主要的聚居区域。

（3）中心城市开始分解，小城市成为城市化的主力军。

三、发展中国家的城市化进程

发展中国家作为一个整体，其城市化进程是在进入20世纪以后才开始的，而取得民族独立

较早的拉美国家，在19世纪晚期就己开始城市化，到1900年，城市化水平已高达20.3%,

甚至超过了某些发达国家（日本1920年的城市化水平仅为18%左右）。亚非一些发展中国

家由于民族独立比较晚，感市化进程也比较迟，非洲作为一个整体，直到1950年前后才开

始城市化。

四、发展中国家的“超前城市化”和“滞后城市化”

发展中国家在城市化进程方面其内部差异性比发达国家大得多，突出表现在“超前城市化”

和“滞后城市化”并存。

1.超前城市化

亦称“过度城市化”，是指城市化水平远远超过了本国的工业化水平和相应的经济发展阶段,

表现为没有工业化和没有经济发展的城市化。超前城市化主要出现在拉丁美洲及非洲一些发

展中国家。

2.滞后城市化

滞后城市化恰好与超前城市化相反，是指城市化进程落后于一国的工.业化进程和相应的经济

发展阶段，城市化水平不能真实反映其工业化水平和经济发展水平。亚洲一些国家，例如中

国、印度、印度尼西亚等，其城市化进程就是典型的滞后城市化。

3.发展中国家内部城市化进程的复杂表现

超前城市化和滞后城市化也可能并存于一个国家，例如印度。从总体上看，印度的城市化进

程属于滞后城市化，但具体到某个城市，则又呈现出超前城市化的特征，突M表现为城市首

位度畸高。“城市首位度”，亦称“首位城市指数”，是指一国或地区最大城市人口数与第二

大城市人口数之比值，通常用它来反映该国或地区的城有规模结构和人口集中程度。它由美

国地理学家马克•杰弗逊1939年在其《城市首位律》一书中首次提出。

第三节城市化的动力机制

一、农业发展是城市化的初始动力

农业的发展，是城市化的初始动力，它表现在以下5个方面：

I.为城市人口提供商品粮。

2.为城市工业提供资金原始积累。

3.为城市工业生产提供原料。

4.为城市工业提供市场。

5.为城市发展提供劳动力。

二、工业化是城市化的根本动力

产'也革命使得资本和人口在机器大生产中高度集中，导致了城市规模的不断扩张和城市数量

的急剧增加。

工业化导致城市革命的原因：

I.最低临界值原则

指新建或扩建一个工厂需要有一个最低销售额的支持，只要达到这个临界值，那么投资者就

可能会因其有利可图而作出投资决策。

2.初始利益棘轮效应原则

指一个城市的居民对未来所作出的决策是以这个城市现在必须提供什么为基础的。也即过去

形成的人口和经济活动分布状况，影响着现时的决策倾向。

3.循环累枳因果关系原则

指把工业增长和城市发展看作一种相互联系的过程，每个发展阶段都依赖于前一发展阶段。

三、第三产业是城市化的后续动力

这种后续动力作用，主要表现为两个方面：

1.生产配套性服务的增加。

2.生活消费性服务的增加。

第四节城市化发展的一般规律

城市化发展水平与经济发展水平密切相关。根据世界各国经济发展水平及城市化过程，一般

将城市化全过程分为初期、中期和后期三个阶段。

一、初期阶段（城市人口占总人口的比重在30%以下）。二、中期阶段（城市人口占总人口

的比重达3。％~70%）。三、后期阶段（城市人口占总人口的比重达70%以上）。

第五节新中国成立以来的城市化进程

一、1979年以前中国城市化评估

1.城市化水平从1949年到1978年，中国大陆的城市化相当缓慢，在1950至1980年的30

年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%,其中发展中国家由16.2%上升到

30.5%,但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。

1979年以前的中国城市化大致可分为四个阶段：

（1）1949到

1957年是城市经济恢复和顺利发展的•个时期，也是城市化进程稳步推进时期。在这•时

期，城镇人口由5765万人增加为9949万人，年均增长率达7.1%,大大超过了这一时期

总人口的增长速度，使其在总人口中的比重由10.6%上升到15.4%o

（2）1958至

1960年足城镇化超速发展阶段。城镇人口在总人口中所占比重上升到19.7%。

（3）1961到

1965年，是建国以来的第一次逆城市化阶段。

（4）1966至1977年，是城乡人口大对流的阶段。

2.城市化特点

改革开放以前，中国的城市化呈现出以下几个特点：

（1）政府是城市化动力机制的主体。

（2）城市化对非农劳动力的吸纳能力很低。

（3）城市化的区域发展受高度集中的计划体制的制约。

（4）劳劭力的职业转换优先于地域转换。

（5）城市运行机制具有非商品经济的特征。

二、1978年以后的城市化进程极其特点

1.城市化进程

改革开放以来，我国的城市化进程大致经历了以下三个阶段：

（1）1978—1984年，以农村经济体制改革为主要动力推动城市化阶段。

（2）1985—1991年，乡镇企业和城市改革双重推动城市化阶段。

（3）1992—2003年，城万化全面推进阶段，以城市建设、小城镇发展和普遍建立经济开发

区为主要动力。

2.城市化政策的变化

改革开放以来，我国城市化政策的变化，主要体现在两个方面，•是由过去实行城乡分隔，

限制人口流动逐渐转为放松管制，允许农民进入城市就业，鼓励农民迁入小城镇；二是确立

了以积极发展小城镇为主的城市化方针。

3.城市化水平

这个时期城镇化的最突出特点，是小城镇的数量增加很快。

三、隐性城市化和准城市化现象

1.“隐性城市化”

（1）存在尚未取得城市正式居民地位的长期留居城市的人口；

（2）存在大量居住乡村，但已经长期从事非农产业的居民。

2.“准城市化”

指目前的许多小城镇规模很小，设施落后，大批建制镇的居民虽然已经为城镇居民，但是仍

然没有脱离农业，生活条件也没有得到根本性的改变。

四、关于未来城市化道路的思考

我国城市化道路的方针应该是，适当发展大城市，积极发展中小城市，重点支持一批基础条

件较好、具有发展潜力的小城镇。

五、对策研究

1.就业问题。

2.城镇人口的膨胀问题。

3.城市建设问题。

4.户籍制度问题。

复习与思考题

1.叙述城市化的演化进程。

2.论述城市化的水平测度。

3.阐述城市化的发展历程。

第三章城市经济结构

教学目的：

了解城市经济结构划分体系，掌握从生产力和生产关系角度对城市经济结构的划分，了解城

市产业结构、劳动就业结构、产品结构、经济组织结构、所有制结构、投资结构、分配结构、

流通结构等重要结构类型的具体组成及其经济内涵，了解城市产业结构分析和主导产业选择

与确定的基本理论和方法，了解我国的城市经济结构。

教学重点：

从生产力和生产关系角度对城市经济结构的划分，城市产业结构、劳动就业结构、产品结构、

经济组织结构、所有制结陶、投资结构、分配结构、流通结构等重要结构类型的具体组成及

其经济内涵，了解城市产业结构分析和主导产业选择与确定的基本理论和方法。

教学难点：

城市产业结构分析和主导产业选择与确定的基本理论和方法。

学时安排：

4学时。

教学内容：

第一节城市经济结构的划分体系

对「城市经济结构的划分主要有以下三种代表性的观点,它们分别构成三种相互区别而又互

有交叉的城市经济结构划分体系。一、从社会总需求和总供给的角度来划分的。二、从国民

经济核算的角度按经济活动单位来划分的。三、从生产力和生产关系的角度来划分的。

第二节城市生产力结构与生产关系结构的主要组成内容

一、城市生产力结构的主要构成

城市生产力结构可以根据生产力要素的种类和要素之间的关联细分为多种结构类型。其中，

产业结构、劳动就业结构、产品结构和经济组织规模结构是生产力结构中最主要的组成内容。

1.产业结构

城市产业结构是按照城市各项经济活动的劳动对象、要素需求强度、产品接续关系等行业特

征而划分的城市经济结构类型。产业结构的分类同样有多种形式，主要有以下3种：

（1）按行业部门分类。这是最为传统的产业结构的分类方法，它按照国民经济的行业部门

划分，将城市产业分为农业产业、工业产业、建筑业产业、交通通信产业、商业与饮食服务

业产业五大类别。

（2）按要素需求强度分类。按照不同产业部门对资金、劳动力、技术三大生产要素的需求

强度，可以相应地将城市产业结构划分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型三种产业类

型。

（3）按三次产业分类。三次产业的划分，是以各行业劳动对象的加工顺序为主，将社会所

有的行业部门归并划分为第一产业、第二产业、第三产业共三大产业类别。

2.劳动就业结构

城市劳动就业结构着重分析在城市经济系统各行业中的从业人员数量及其在城市总的就业

人口中所占的比重。

劳动就业结构一般有两种划分类型：

（1）全部从业人员的从业产业或从业部门结构。

（2）城市人口总量中，全部劳动适龄人口的比重，以及劳动适龄人口内部各年龄段的人口

数量比例。

3.产品结构

城市的产品结构可以从产品的主要用途、加工程度及其所凝结的劳动价值来进行分类。按加

工程度和利用方式，城市产品结构由初级产品、中间产品和最终产品三部分构成。按产品所

凝结的劳动价值，可以将产品划分为低值产品、低附加值产品和高附加值产品三类。

4.经济组织规模结构

城市的经济组织规模结构是指城市的主要经济活动单位中，大、中、小规模等级的单位数量

及其比例构成。其中，企业规模结构，尤其是工业企业规模结构，是城市经济组织规模结构

中最为重要的结构比例关系之一。资产额和利润额是划分企业的规模结构的两项主要指标。

二、城市生产关系结构的主要构成

城市的生产关系结构，主要由所有制结构、分配结构、消费结构、投资结构和流通结构等类

型的结构关系组成。

1.所有制结构：是指城市经济活动总量中，各种不同的所有制成分所占的份额及其相互之

间的组合协调关系。

2.分配结构：从城市居民最终收入分配的角度，研究居民的收入状况及收入来源情况，包

括居民的收入来源构成以及全体居民中，高、中、低收入阶层的比例关系两个方面。

3.消费结构：主要体现城市居民生活消费总额中，用于基本生活以及医疗、教育、娱乐、

居住、交通等各项消费的支出比例。

4.投资结构：有广义和狭义两个不同范畴的涵义。广义的城市投资结构，是指城市的全社

会固定资产投资的来源构成以及在城市各个社会经济领域中的投资比例：而狭义的城市投资

结构，则专指城市建设资金的投资来源构成以及在城市建设领域内部的比例结构关系。

5.流通结构：是指城市经济系统中各种交换活动和方式之间内部的活动组织类型和构成关

系。它由流通主体结构、流通客体结构、流通市场结构等三种主要的比例结构关系构成。

第三节城市产业结构分析的理论与方法

一、三次产业划分——国际通行的产、lk结构划分理论

I.三次产业概念的提出及相关理论

（1）这一概念的最早起源可以追溯到17世纪英国经济学家威廉•配第，他在《政治算术》

一书中，提出了经济发展与产业结构变化的论述。

（2）新西兰经济学家弗雷希尔最先明确提出并使用三次产业这一概念的人士。1935年，

在其出版的著作《进步与安全的冲突》•书中，将经济产业划分为第•产业、第二产业和第

三产业三个层次。

（3）英国经济学者克拉克在其1940年出版的《经济进步的各种条件》一书中，将农业和

制造业分别归入第一产业和第二产业，其余经济活动则全部归入第三产业，并依这一分类利

用若干国家的资料，印证和发展了配笫的有关经济发展中劳动力由低层次产业向面层次产业

转移的产业结构变化论述。克拉克在书中的有关结论，被经济学界称为“配第一克拉克定

律"（Petty-Clark*sLaw）。

2.三次产业的划分标准

三次产业划分已成为世界各国产业分类统计中普遍采用的主要分类依据。虽然在具体的分类

标准上，各国又有所不同，但主要方面却基本一致：

第一产业，是指利用自然资源进行加工的产业，主要指农业，包括林业、畜牧业、渔业等。

第二产业，是指对初级产品进行加工的产业，主要指工业制造业。

第三产业，是指一切提供劳务的产业和部门，其中既包括生产领域中的部门，也包括流通领

域中的部门，以及分配和消费领域中的部门。非生产领域的行政管理部门也包括在笫三产业

之内。

二、城市产业结构分析与城市主导产业的选择与确定

选择和确定城市主导产'队主要有两个侧重角度，其一是产业的经济带动作用，其二是产业

的区位比较优势。

1.从产业的带动作用确定城市的主导产业

著名的发展经济学家赫希曼在其著作《经济发展的战略》中，将产业间的联系称作“连锁效

应”，并把连锁效应具体划分为前向连锁和后向连锁。前向连锁，是指•个部门和吸收它的

产出的部门之间的联系；后向连锁，则是指一个部门与向它提供投入的部门之间的联系。

2.从产业的比较区位优势确定城市的主导产业

（1）集中系数

对城市而言，集中系数是喈城市的某一产业部门，按人口平均的产量、产值等相对数，与全

国或全地区同一产业的相应指标的比值。

(2)区位墉

又称专门化率，指城市某产业部门在全国或全地区同一产业部门中的比重与城市全部产业活

动在全国或全地区全部产业活动中的比重之比。

第四节中国城市经济结构

一、城市经济结构的历史发展

基于中国城市经济结构的变动特征和机制特征，并结合口国城市经济发展的实际特点，可以

将中国城市经济结构的演变大致划分为三个阶段：

1.第一阶段，向重工业倾斜的发展时期，时间是1952年至1978年。

2.第二阶段，城市经济结构的均衡化调整时期，时间是1979年至1990年。

3.第三阶段，城市经济结构的优化调整时期，时间是1991年至今。

二、城市经济结构发展中现存的主要问题和经验教训

I.城市经济结构的变动方向

(1)城市经济结构的变动速度较慢。

(2)城市经济结构的变动机制不尽合理。

2.城市经济结构的优化

(1)产业结构的非均衡化有所增强

(2)城市经济投资结构亟待调整

3.城市经济结构的效率

4.城市经济的基础产业和非基础产业结构

5.城市经济的所有制结构

三、城市经济结构不合理的原因分析

I.市场机制因素

2.经济政策因素

3.科学技术因素

4.人员因素

5.自然资源因素

四、城市经济结构的战略对策

I.确定合理的城市经济结构总体目标一一合理优化城市经济结构

(1)要根据城市的不同发展水平和不同发展阶段，进行合理优化。

(2)要根据城市的区位特点优化城市经济的空间结构。

(3)从城市的性质和功能上来进行合理优化。

2.实行城市产业组织调整

(1)通过企业间的兼并聿组，实现资产的优化组合。

(2)确定城市产业的合理规模。

3.提高技术、工艺、管理等知识型要素的含量和比重

(1)要多渠道增加对科学技术研究与开发的投入，逐步发挥其先导性的作用。

(2)要不失时机地有选择地引进国外先进技术，并加快消化吸收和国产化能力，争取有所

创新。

4.完善和强化市场机制

（1）要理顺价格体系，鼓励要素有序流动。

（2）要完善市场体系。

5.健全完善城市经济的调控体系

复习与思考题

1.城市经济结构的概念内涵。

2.产业结构的主要划分类型；三次产业划分的基本标准。

3.确定城市主导产业的理论依据与方法。

4.阐述城市经济结构发展中现存的主要问题和经验教训。

第四章城市空间结构

教学目的：

学习城市空间结构的概念、基本理论，了解影响城市空间结构的主要因素，以及我国城市空

间结构的演变。

教学重点：

城市空间结构的概念、基础理论。

教学难点：

城市空间结构的基础理论。

学时安排：

4学时。

教学内容：

第一节城市空间结构的概念

一、关于城市空间结构的概念的基本观点

I.费利的观点

20世纪

60年代提出，认为城市空间结构概念框架由以下四个层面组成：

（1）城市结构包括文化价值、功能活动和物质环境三种要素。

（2）城市结构包括空间和非空间两种属性，其中空间属性是指上述三要素的空间特征。

（3）城市空间结构包括形式和过程两个方面，分别指城市结构要素空间分布和空间作用的

模式。

（4）时间层面。尽管每个历史时期的城市结构在很大程度上取决于前一历史时期，但每一

历史阶段城市结构的演变还是显而易见的，因而，有必要引入时间层面。基于费利的概念框

架，有的学者把城市空间划分为静态活动空间（如建筑）和动态活动空间（如交通网络）。

2.鲍瑞纳的观点

20世纪70年代提出，把系统理论应用到空间结构的研究中，认为用系统理论的语汇表述城

市空间结构概念会更为严密，因为系统理论强调各个要素之间的相互关系，而这正是城市空

间结构的本质所在；同时系统理论的中性立场使之能够适应于不同的观点。他认为城市系统

有三个核心概念：

（1）城市形态，是指城市各个要素（包括物质设施、社会群体、经济活动和公共结构）的

空间分布模式。

（2）城市要素的相互作用，是指城市要素之间的相互关系，使之整合成为一个功能实体，

被称为子系统。

（3）城市空间结构，是指城市要索的空间分布和相互作用的内在机制，使各个子系统整合

成为城市系统。

3.哈维的观点

1973年提出，哈维认为，城市研究的跨学科框架就是在社会学科的方法和地理学科的方法

之间建立“交互界面”，并在1973年对城市空间结构概念的发展作了更为精辟和明了的论

述：任何城市理论必须研究空间形态和作为其内在机制的社会过程之间的相互关系。

4.定义

综合上述三种观点，城市空间结构可以概括为：城市空间结构是指在一定历史时期内，城市

各个要素通过其内在机制:包括与社会过程之间的相互关系）相互作用而表现出的空间形态。

第二节城市空间结构的基础理论

城市空间结构的理论是在农业区位论、工业区位论和中心地理论的基础上形成和发展起来。

一、农业区位论

1.农业区位论是研究农业空间经济活动的组织和优化的区位理论。即研究不同的农业活动

在不同的地域范围内的最佳选择。

2.农业区位论是由德国经济学家杜能提出，建立■•了农业区位的理论模式，成为农业区位理

论，甚至区位理论的鼻祖。

3.理论贡献和局限性：

为区位论的发展奠定了重要基础。特别是从城市经济学的角度来说，杜能学说的意义在于为

配置城市郊区（腹地）产业、合理利用土地，使之更好地为城市服务及为促进城乡一体化提

供了有价值的构思。杜能理论的模式过于理想化，假设的提条件过多。

二、工业区位论

1.工业区位论是指研究工业经济活动空间组织和优化的理论。即研究工业企业或工业企业

组合怎样在一定区域内合理分布从而获得最好效益的理论。

2.工业区位论的创始人是德国经济学家韦伯，他在1909年发表的《工业区位理论：论工

业区位》和1914年发表的《工业区位理论：区位的一般及资本主义的理论》是工业区位的

经典著作，前者对工业区位进行纯理论的探讨，提出了工业区位的基本理论；后者则结合实

际，对德国从1861年以来工业区位和资本主义国家人口及工业分布进行了综合研究。

3.理论贡献和局限性：

第一个系统完整地论述工业区位的理论，一直是西方区域科学和工业布局的基本理论，他提

出的投资效益分析是工业区位论的出发点。韦伯的工业区位理论局限性在于静态地、孤立地

分析，是一种静态地、局部均衡的微观区位理论，同杜能的区位论一样，撇开了资本主义生

产追求最大利润原则，只考虑成本因素；同时他以资本主义社会的完全竞争为前提，没有论

证不完全竞争条件下的区位趋势。此外，他对于工业区位指向的因素分析也比较简单。

三、中心地理论

1.提出。

中心地理论是由德国地理学家克里斯泰勒创立.的，他在1933年出版的《德国南部的中匚,地》

一书中提出该理论。

2.内容。

（1）假定研究的区域或国家是平原，人口均匀分布，充外部不发生联系，利润的原则起着

完全的支配作用。

（2）克里斯泰勒运用六边形模型对城镇分布的“安排原则"，即决定城镇数量、规模和分

布的原则进行了抽象的理论概括。

（3）他认为城镇是区域的核心，应建在位于乡村中心的地点，起周围乡村中心地的作用；

中心地依赖于收集输送地方产品，并向周围乡村人口提供所需货物和服务而存在。他深入地

探讨了中心地对周围地区担负中心服务的范围，认为距离最近、最便于提供货物和服务的地

点，应位于圆形商业地区的中心。

（4）为了避免相邻中心地服务范围的重叠交叉，将中心地圆周区体系转换为六边形体系。

由于现实世界中城镇的规模分布存在着一定的等级规模关系，即城镇规模等级越低，数量越

多，反之则越少。克里斯泰勒根据这一实际情况，进一步分析了中心地等级形成的条件，并

把中心地所服务的地区称为补充区域，指出中心地等级取决于毗邻的补充区域的大小。

3.理论局限性和贡献。

中心地理论可以用来说明一个区域或国家内的城市等级极其空间分布形态，也可用来说明个

别城市的发展。但是，由于克里斯泰勒的理论并非现实的归纳，难免与现实差距甚大。

第三节城市空间结构的典型模式

一、同心圆模式

1.提出。

美国社会学者伯吉斯1925年根据芝加哥的土地利用和社会一经济构成的空间分异模式，提

出了针对北美的城市空间结构的同心圆模式。

2.贡献理论和局限性。

从动态变化入手分析城市地域；在宏观效果上，该模式基本符合一元结构城市的特点；为探

讨城市地域结构提供了一种思想方法。

适用性受到局限：基于均质性的平面，划带过多，同心圆形状过于规则，没有考虑现代交通

运输对城市及人们居住的影响。

一、扇形模式

1.提出和内容。

扇形模式是美国城市经济学学者霍伊特提出的•种城市地域结构模式。霍伊特1939年对

142个北美城市在30年代的内部地域结构进行了实证研究后，提出该模式，即社会一经济

特征相类似的家庭集聚在同一扇形地带上。

在他的模式中保留了同心圆模式的圈层地域结构，加上了放射状运输线路的影响，即线性易

达性和定向惯性的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。如把城市视为一个大圆，他认

为同一利用方式的土地通常呈扇瓣状从圆心（中心商业区）沿主要交通干线向外放射，轻工

业和批发商业对运输线路的附加易达性最为敏感,所以其用地逐步形成•个从市中心向外放

射出去的扇形区，而且不是一个平滑的扇形，它可左右隆起。因此，城市各土地利用功能区

的布局呈扇形。

2.理论局限性和贡献。

霍伊特的扇形模式是从众多城市的比较中抽象出来的，在研究方法上比同心圆理论进了一

步。扇形理论仍然没有摆脱城市地域的圈层概念，尽管在同心圆理论的基础上强调了交通线

路的作用。

三、多核心模式

I.提出和内容。

多核心模式是美国地理学者哈里斯和乌尔曼1945年在《城市的本性》中提出的一种城市内

部地域空间结构模式，表明城市土地利用是围绕着若干核心进行空间组织。他们认为，许多

大城市不仅存在着中心商业区这个支配中心，而且还有若干个较小的中心支配着一定的地域

范围。根据他们对美国大部分大城市的研究，发现大城市-一•般可分为六大片、九个区。

2.理论局限性和贡献。

多核心模式比单纯的同心圆结合显得复杂和接近实际，考虑到了城市地域发展的多元结构。

仍然基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城育中心部位。对各核心之间的职能讨

论的较少。没有分析不同核心之间的等级差别和在城市总体发展中的地位。

第四节影响城市空间结构的主要因素

一、政府行为对城市空间结构的影响

1.城市规划。

主要功能在于对城市土地和空间资源利用进行宏观调控和管理，其核心是解决城市土地利用

的规模和空间结构问题。城市总体规划决策决定了城市整体层面上的空间结构，包括城市土

地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施发展水平以及城市建设的总体容量控制标

准等。而城市局部的地块使用功能、开发强度和环境控制等取决于具体的规划控制要求。

2.城市建设发展方针与政策。

西方大城市的城市中心复兴计划是典型的政府干预促成城市空间结构演变的例子。

二、土地价格对城市空间结构的影响

1.区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一，土地价格的分级体系决定了商

贸、居住、工业等功能用地的布局。

2.观察现实的城市土地利用结构，确实是不同性质的用地差价是普遍存在且差别很大。•

般来说，金融、商业类用地地价最高，住宅次之，工业最低。

三、社会结构、人文类型对城市空间结构的影响

现实的城市空间结构物化形态沉淀着历史、社会制度、宗教信仰、社会结构和人文类型的印

迹，它的演变既呈现出物质生产统一性所决定的一系列共同性特征，更表现出由于历史、社

会结构以及人文类型等的多样性所塑造的相异性特征。

第五节中国城市空间结构的演变

一、中国古代城市空间结构

中国古代的城市空间结构有以下特点：

I.封建伦理、政治制度与空间结构的高度统一。

2.城市手工业作坊由城郊集中成区布置向城内前店后坊方式发展。

3.商业由集中设市向街市转化。

4.宗教与商业相结合的地域特点。

二、中国近代城市空间结构

就城市经济特点看，中国近代城市属资本主义城市范畴，具有资本主义城市的特点，在中国

政治、经济、文化的变革中，尤其是在资本主义城市管理制度的引进中，形成了与封建社会

的城市所不同的城市空间结构。

城市空间结构的物质要素发生变化。出现城市商务中心区的雏形。近代资本主义工业企业沿

对外交通线集中与分散相结合分布。居住社会分化现象较明显。消费性设施占主导地位。

三、计划经济时期的城市空间结构

我国计划经济时期的城市空间结构显现山以下这岫特点：

I.功能分区明确的新区与功能混杂的旧区并存。

2.城市用地扩展由快速增长进入缓慢扩展。

3.以商业零售、行政办公为主，兼具居住、工业等多种功能的混合市中心。

4.集中与分散相结合，占据支配地位的工业布局。

5.居住社会阶层分化消失，以单位为基本组织单元的居住模式。

四、社会主义市场经济形成中的城市空间结构

特点：

I.随着国家工作中心的转移城市地域扩展迅速。

2.城市中心区商务功能加强。

3.随着大城市经济进入高速发展阶段，土地有偿使用的改革，工业中不同行业、企业开始

按效益情况自觉地调整区位，工业活动由市中心M向外廷伸的趋势由弱变强，工业用地在大

中城市中占主导地位的局面逐渐改观。

4.各项经济体制改革，居民在具有了住房空间选择权后，根据自己的收入状况选择居住空

间。

复习与思考题

1.试阐述城市空间结构的概念。

2.试阐述城市空间结构的基础理论包括农业区位论、工业区位论和中心地理论的理论贡献

和局限性。

3.影响城市空间结构的主要因素有哪些？

4.阐述我国城市空间结构的演变。

第五章城市土地经济

教学目的：

学习土地的概念和特性、城市土地的区位选择、城市土地利用的制约、城市土地价格的特征

和世界各国土地制度比较。

教学重点：

城市土地的区位选择、城市.十.地利用的制约、城市土地价珞的特征和世界各国土地制度比较。

教学难点：

城市土地价格的特征、世界各国土地制度比较。

学时安排：

2学时。

教学内容：

第一节土地及其特性

一、土地的概念和范围

1.概念。

土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下列三种：

（1）土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识.

（2）土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植

被等要素组成的自然综合体。

（3）土地是自然物、自然力或自然资源。

2.范围

具体一宗土地的范围，可以从“横”、“竖”两个方面来认识。

（1）在横的方面，一宗土地的横向范围即为该宗土地的边界所围绕的面积。

（2）在竖的方面，土地可以分为下列

3层：

第一、地面；

第二、地面以上的空间；

第三、地面以下的空间。

二、土地的特性

1.土地的自然特性

（1）不可移动性，或者说位置固定性。土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动，但是作为

立体空间的完整意义上的土地，是人类不可以移动的。

（2）原始性，或者说供给的相对有限性。土地是自然的产物，不能被人工生产出来，所以

其数量不能增加，由地球的大小决定。由于土地数量不能增加，使得土地具有有限性和独占

性。

（3）不可毁灭性。土地作为空间位置是永存的，在数量上不会减少，同时只要注意正常的

保护，其生产力或利用价值也不会消失。

（4）独特性。各宗土地具有的条件或利用价值差异很大，正如没有两个长得一模一样的人

一样，也没有两块完全相同的土地。土地不能实现完全替代，致使土地市场不能实现完全竞

争，形成的价格也受个别情况所左右，即土地不能依“一物一价”的法则形成价格。

2.土地的经济特性

（1）稀缺性。由r土地是自然赋予的不可再生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求

来说，土地资源永远是稀缺的。

（2）区位效益性。在城市，区位对于土地效益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之

所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得

到高回报。

（3）边际产出递减性。对于城市土地来说，边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超

过一定限度后，收益开始下降。

3.土地的人文特性

（1）用途的多样性。多数土地就其本身来看，可以作多种不同的用途使用，而不同的用途

中还可以选择不同的利用方式。

（2）社会经济位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是

很难稳定不变的。因为周围环境、交通条件、市场距离、与公共设施的接近程度、与商业中

心的接近程度等，均可以影响土地的社会经济位置，而这些是可变的，并处于经常变化之中，

故土地的社会经济位置也是可变的，而且在不断地变动。

（3）合并和分割的可能性。土地作为物质实体是不可以合并或分割的，但是作为权益是可

以合并或分割的，例如可农买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、重划等行为对土地予以

合并或分割。

第二节城市土地的区位选择

一、城市土地的投标租金

1.提出

德国经济学家杜能在他的专著《孤立国》一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一套投

标租金模型。杜能指出，投标租金是投标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最高租金，

它由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生。

2.公式

对于某一土地需求者来说，在城市地I乂影响投标租金的最重要因素是土地的位置：地块距市

中心越近，愿意支付的租金越高。若以r（d）代表某一土地需求者的投标租金曲线，d代

表到城市中心的距离，p为产品价格，q为产量，c为与距离无关的单位生产成本，f为单

位距离的运费率，”为平均利润率，则在一定利润水平下每块土地的租用者所能支付的最大

地租（即投标租金）为：

r（d）=qpc”fd：

二、城市土地地租曲线

在完全竞争条件下，遵循“最高租金原则”对不同的使用者，城市不同区位上的土地的投标

租金包络线，它也是实际上的城市土地市场地租曲线。

第三节城市土地利用的制约

一、土地使用管制

世界上几乎每一个国家和地区城市土地的使用都有或多或少的管制，这种管制最主要的是政

府的城市规划。

二、土地权利设置

古今中外在土地上设置的权利归纳起来主要有：所有权、使用权、地上权（指以支付租金为

代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质也就是土地使用权）地役权（指利用他人土地

供自己使用的便利）永佃权（永久使用权）典权（指通过支付典价而占有他人的不动产，从

而获得使用和收益的权利）抵押权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵

押获取银行贷款或其他担保的权利）和租赁权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内

有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权）。

三、相邻关系

所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人，在行使房地产的占有、使

用、收益和处分权时，相互之间应当给予方便或者接受限制而发生的权利、义务关系。在现

实生活中，主要存在着下列两类相邻关系：一是通风、采光、排水、排污的相邻关系。二

是险情危害的相邻关系。

第四节城市土地价格的特征

一、土地价格与一般物品价格的不同

1.共同之处：

（1）都是价格，用货币表示；

（2）都有波动，受供求等因素的影响；

（3）按质论价，优质高价，劣质低价。

2.不同之处：

（1）生产成本不同。一般物品是劳动的产物，土地本质上不是劳动创造的，所以一般物品

的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。

（2）供求变化不同。地价与一般物品的价格都受供求变化的影响，但土地由于具有不可移

动性和数量不变性，其供给弹性较小，所以地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是

一种“引致”需求。

（3）价格差异不同。一般物品可以标准化，其价格较一致。土地由于具有独特性，没有两

宗是完全相同的，基本上是一宗土地一个价格，而且价格差异较大。

（4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全的市场，形成的价格较客观，而土地市场为

不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

（5）折旧现象不同。一般物品有折旧现象，其价值通常随着时间的流逝而贬低。土地由于

具有不可毁灭性，不仅无折旧现象，而且有增值现象，其价格通常随着时间的流逝而自然升

3JO

（6）形成时间不同。一般物品可以标准化，易于比较，且有较完全的市场，因此其价格形

成的时间通常较短而且容易。而土地个别差异大，不易F比较，是很不完全的市场，其价格

一般需要经过长期考虑后才能形成，因此地价形成的时间通常较长而且较难。

二、土地价格的一般特征

地价一般特征主要有下列四个方面：

1.地价既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。

2.地价实质上是土地权益的价格。

3.地价是在长期考虑下形成的。

4.地价一般随着交易的必要而个别形成，交易主体的个别因素容易起作用。

第五节世界各国土地制度比较

一、完全市场模式

在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由

买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。

二、非市场模式

这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有：由

国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上

还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。

三、国家控制下的市场模式

在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地

的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行

的土地管理体制。

四、我国城市土地所有制度

我国城市土地的所有权，己由国家的根本大法《中华人民共和国宪法》作了明确规定。《宪

法》第十条规定：“城市佗土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土

地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的权属，

即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”《宪法》第十条还规定：“农村和城市郊区

的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”《土地管理法》亦作了同样规

定。

复习与思考题

1.土地的特性有哪些？

2.对城市土地利用的制约有哪几方面？

3.阐述城市土地价格的特征。

4.论述世界各国城市土地制度的几种形式。

第六章城市住宅经济

教学目的：

学习住宅的特征与属性，住宅的需求与供给，住宅的流通。

教学重点：

住宅的供给和需求，住宅的流通。

教学难点：

住宅的供给和需求，住宅的流通。

学时安排：

4学时。

教学内容：

第一节住宅的特征与属性

一、住宅的概念

住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪

念或进行其他活动的空间场所，•般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。

二、住宅的特征

1.耐久性。

2.昂贵性。

3.固定性。

4.投资性。

三、住宅的属性

1.商品属性。

住宅凝结了大量的物力、财力与人力，这是它价值的基础，也是所有商品的共同性。

2.福利属性。

住宅是一种商品，但也是一种特殊商品，其特殊性就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供

给不足。然而，享有适当住房的权利属于基本人权；安全、舒适的住房，对每个人和每个家

庭的幸福是不可缺少的。为此，向所有人提供住房，就成了每个政府的施政纲领之一。而这

个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性一一福利

属性。

四、住宅的存量与流量

住宅存量,是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量，表现为实物形态,

反映的是量的多少；而住宅流量，则是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存量的使用而

产生，表现为非实物形态，反映的是质的好坏。

第二节住宅的需求与供给

一、住宅的需求

1.住宅需求的阶段

住宅的需求可以顺序划分为三个阶段，表现为三种需求类型：

（1）温饱阶段

----基本的住宅需求。

（2）小康阶段

标准的住宅需求。

（3）富裕阶段

——舒适的住宅需求。

2.影响住宅需求的因素

住宅需求，是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求。对于城市，影

响住宅需求的因素主要有：住户收入、住宅价格、人口数量和人口构成。

（1）住户收入因素。这是诸因素中最重要的，它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。

对此，可以用住宅需求的收入弹性来说明。

住宅需求的收入弹性是指收入的变化（AY/Y）引起的住宅需求的变化（AQ/Q）的幅度。

（2）住宅价格因素。这也是影响需求的重要方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即

价格的变化（△R/R）引起的住宅需求的变化（△Q/Q）的幅度。

（3）人口数量因素。人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。

（4）人口结构因素工即使同等数量的人群，也可能引致不同的住宅需求，这是因为人口构

成对住宅需求有潜在影响，

二、住宅的供给

住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总量，包布住宅存量与住宅流量。

1.住宅供给的方式

城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式

可分为四种：

（1）基本由市场调节型。

（2）基本由国家分配型。

（3）政府干预下的市场调节补充型。

（4）市场调节与国家分配并行的混合型。

2.影响住宅供给的因素

（1）建设资金因素。这是决定住宅建设量的根本因素。

（2）投资回报因素。住宅一般获利较少，为使低收入者可以承受得起，有的甚至只有微利

或保本。这样，作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心。

（3）市场需求因素。供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。在市场调

节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。

（4）政策导向因素。政府的力量来自三个方面：一是法律；二是行政：三是经济。

（5）经济形势、土地供应、建筑技术等等因素，也都影响着城市住宅的供给量。

第三节住宅的流通

一、住宅流通的方式

I.租赁。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻

而易于承受.

2.购买。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。

二、住宅租金的构成

住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。它主要由以卜

8部分组成：折旧费、维修费、利息、税金、保险费、地租、禾IJ润。

三、住宅售价的构成

商品住宅的售价，其构成与租金相似，也包括以下

8部分：土地征