《我国房价虚高的原因及对策分析》5000字（论文）

我国房价虚高的原因及对策分析目录TOC\o"1-3"\h\u19042我国房价虚高的原因及对策分析 120570关键词：房地产；房价；房价虚高；保障住房 15871我国房地产行业发展现状 2163451.1区域发展不平衡 2287381.2房地产投资有所下降 2149111.3房价持续上涨 3182562我国房价虚高的原因分析 3104782.1国民收入水平的上升 3194042.2供给因素 495962.3政策因素 5177293控制中国房价虚高的对策 6175093.1建设保障住房 6155703.2优化供给结构 6323683.3提高土地资源利用率 6213954结语 730248参考文献 7摘要：“住房困难”、“看病困难”、“上学困难”被称为中国的“三难”问题，引起了广大人民群众和社会各界的高度关注。房价水平对整个社会的发展有着重要的影响。近年来，房价上涨超出合理区间，给人民生活带来了沉重负担，产生了不少社会问题，影响了社会和谐发展。本文首先分析了我国房地产业的现状，其次从国民收入水平、供给因素、政策因素以及开发成本因素几个方面分析我国房价虚高的原因，再次阐述了房价虚高带来的危害，最后从建设保障住房、优化供给结构以及提高土地资源利用率等几个方面来进行改善，希望对我国的房价调节有一定程度的促进作用。关键词：房地产；房价；房价虚高；保障住房最近几年来，国内房地产市场越来越火爆，创造财富奇迹接连不断。在许多领域，房地产业已成为区域经济发展的基石。我国的房地产真正发展是从1998年开始，在短短的10余年间，我国的房地产得到了快速的发展，房价也从1998年到现在翻了20多倍。2008年以来，我国的房地产价格增长很快，2009年更是达到了一个高峰。房价的过快增长已经严重影响到了我国社会以及经济的发展，影响了人们生活状况。为了控制房价的过快增长，国家不断出台各种调控政策期望可以稳定房价。但是直到今天，房价依然在持续增长中，如何让房价回归理性，让房地产平稳发展，是我国目前面对的一大难题。1我国房地产行业发展现状1.1区域发展不平衡房地产行业是典型的资本密集型、规模效益高的行业，只有规模化才能实现大投资、高回报，才能形成竞争优势。房地产业区域发展的不平衡主要体现在各区域的增速和发展量上。目前，我国东海岸经济发展水平较高，房地产业起步较早，发展较好。中西部这几年也发展很快，但是地区之间的差距还是很大的。其次，城市居民生活水平存在较大差异。尽管经济发展显着提高了全国城镇人口的生活水平，但是西部地区的发展依旧落后于东部地区。东部省的经济发展态势良好，居民的收入水平也在稳定的增长中，导致了该地区的房价也“水涨船高”。而西部地区的发展比较落后，居民的收入水平普遍不高，房地产企业发展缓慢，但是由于土地面积足够大且人口比较少，人民的居住空间比较宽敞。中部地区经济发展落后，人口众多，导致了居住空间严重不足。但是受到东部地区的快速发展的带动，越来越多的人更喜欢跻身更发达的地区，导致大城市人口越来越多而小城市却发展缓慢。从图1可以看出，东部区域主要包括上海、北京等一线城市，显而易见的是自2015年以后这些城市的涨幅越来越突出。。图12005-2020年分区域房价差异1.2房地产投资有所下降2015至2020年我国房地产住宅投资额的发展趋势如图2所示，从10860.93亿元增长到104445.73亿元呈现了稳定持续增长的良好态势。同时，2015年的住宅投资增速0.38%达到历史最低位，此后房地产住宅投资额的年均增速达到16.7%。而到了2011年则出现了峰值，即2011年住宅投资增速为32.84%。就近几年来看，2015年出现重要拐点，实现了“触底反弹”的效果，在2020年由于疫情导致的经济影响使之出现了较大幅度的下降。图22005-2020年我国房地产住宅投资额1.3房价持续上涨房地产总供给与总需求的不平衡，这通常体现在潜在实际供应大于实际供应，总需求高于实际需求。解决房地产市场问题的措施，但效果不明显。有需求的购房者买不起房，贫富差距加大，两极分化加剧。利用城市规划的优势，一线城市的房地产价值将继续上升。一线城市房地产进入了价格发展的后时代，有低价也有高价。一线片区楼价高达两三千元/平方米；二、三类也在1000元左右，规划建设成本已达到每平方米160-260元，建材的用工价格不断上涨。原始最小扩展开发成本可达2500-3000/平方米。除了开发商极低的利润、税费、财务成本和营销成本外，二线城市的房地产也进入了万元时代。2我国房价虚高的原因分析2.1国民收入水平的上升人口收入决定购买力水平和总消费水平。人均可支配收入的增加意味着国民生活水平的提高。可支配收入的增加导致人们在支付基本必需品后有更多的资源来购买房屋。同时，它增加了人们提高生活水平的愿望。这可以成为刺激房地产需求的现实，这在一定程度上助长了房地产价格的上涨。因此，房地产价格与人均可支配收入之间必然存在正相关关系。其次，企业的收入水平决定了积累的程度和扩大生产的能力。再生产的范围越大，对生产性财产的需求就越大，对生产性土地的大量需求立即提高了价格。地产开发商的投资和对低收入家庭的补贴。政府税收收入越高，政府进行的转移和购买就越多。更多的住房补贴会增加居民的购买力，对住房的有效需求会增加。2021年我国GDP为1143670亿元，比上年增长了8.1%，近两年平均增长了5.1%。GDP的增长带动了经济发展水平的提高，使得人们的收入越来越高，从而增加住房需求，也提高了房地产商对房地产的投资信心，进而增加相应的开发投资额，同样会使房价产生一些波动。由图1可以看出，东、中、西部地区的GDP均呈上涨趋势图32005-2020年东、中、西部地区GDP发展趋势2.2供给因素竣工面积在某种意义上代表着房地产市场的潜在供应量，如果竣工面积越大，同时代表房地产开发投资企业的势头越强劲。从图4可以看出，东、中、西部各区域在房屋竣工面积方面的趋势图与其他方面的趋势图有所不同，其房屋竣工面积的趋势图并不只是单纯地上涨，东部地区依旧是远超过中西部地区。东部地区从2005年到2014年持续上涨，在2014年达到顶峰，其中2007年、2010年、2013年发展较快。2014年出现了下降的趋势，一直到2020年波动不大，趋近于50000万平方米。在2014年房地产开发投资额的不增也在一定程度上影响了竣工面积的变化。中西部竣工面积变化的趋势较为一致，均是先增后减，其中中部地区在2014年到达顶峰，而西部地区则在2016年到达顶峰，顶峰过后都出现了一定程度的下降，竣工面积的下降调整了市场供给，使房地产市场运行地更加平稳。图42005-2020年东、中、西部地区房屋竣工面积趋势2.3政策因素房地产政策可以分为两个主要层面：制度政策和监管政策。一是制度性监管，它是房地产市场基本政策、宪法、法规、规章、制度和运行方式的组成部分，是在较大的框架内实施的。后者首先是指制度政策的基础。以保证政策的实施促进市场力量更加科学合理。它是在不同时期进入的相关文件、方法、规则等之一，是在更具体层面上的详细安排。首先，房地产政策的制定存在滞后性和不连续性的问题。政策制定中的延迟又进一步细分为内部延迟和外部延迟。内部延迟是指从一种新的房地产现象的出现到管理层的认可，到管理层的行动，再到最终房地产政策的制定的一段时间的延迟。外部延迟是指从政策宣布的那一刻到它开始在市场上发挥作用的那一刻的延迟。制度政策的制定是滞后的，在实践中，立即引入监管政策是不可避免的，但有时相对仓促的做法意味着，采用单一的监管政策往往缺乏连贯性和连贯性。二是房地产政策没有真正落实。例如，出资的最低比例由政策决定，保证住宅用地和开发商权益的最低比例大于项目总投资。在实际执行中，由于利益冲突在很多方面被忽视，但在实际执行中却鲜有政策措施。这就解释了由于缺乏系统而造成的混乱和实施困难，也解释了过度理想化的监管政策。如果没有适当的监督管理机制来保障，那么再好的监管政策再强大，也只能是看上去好看而不好用的绣花坐垫。然后，房地产政策对保障性住房的引导力度不够，由于开发商没有太多的盈利兴趣，无法有效实施本已有限的保障性住房制度。这就大大降低了任何措施的效果。最后，房地产政策缺乏有效的监控机制。有政策和对策，政策是一套，现实又是完全不同的一套。这在房地产业是不争的事实，为了保护广大购房者的切身利益，我们可能需要在法律上找到更多的突破，以确保房地产政策在执行过程中得到适当的监督。3控制中国房价虚高的对策3.1建设保障住房经济适用房是指由国家规划、地方政府由房地产开发商管理的住房，或建造的房屋，以负担得起的价格出售给城市中下层和中产阶级，具有社会保障功能的商业地产，其特点是经济实用。经济意味着房价与同期的市场价格相比较为温和。适合中低收入家庭的负担能力。适用性是指住宅的建筑标准不能降低，必须达到一定的使用效果。首先，公共部门和行业必须以不同的方式，通过各种渠道，包括公共租赁房地产分销的中央建设、重建、收购和经纪。二是公租房建设要与住房市场整体供求关系和租赁市场健康发展相结合。因此，资金的长期积累和有效投融资机制的缺失，使得以公租房为代表的保障性住房建设和使用难以建立长期的ROI模型。公租房融资渠道不断拓宽，包括政府财政投资、房地产投资、大企业长期投资、股票市场融资等。最后，必须确保相对较晚的交付、中途停留和退出机制。虽然经济适用房的供应量可以大幅增加，但它有助于在供应端降低房价，并扭转对商业空间的需求。降低需求，从而让房价上涨的步伐有所放缓。3.2优化供给结构由于房地产市场管理不完善、监管体系不完善、开发商追求利益最大化的发展政策不完善，我国目前的住房结构存在以下几个方面的不合理之处，不合理的住房，比例不协调。其次，90岁以下家庭的比例不够大。第三，经济适用房供给不足。针对上述情况，地方政府应从以下几个方面优化住房供给结构，严格执行相关政策法规，确保商品房开工建设。新经济住房概念的提出，最重要的是要增加社会住房制度的结构。在接下来的部分，作者具体论述了社会住房制度的结构。提高土地利用效率的战略思路可以从以下几个方面来看待：通过对土地利用情况和需求预测的分析，我国一流城市的矿产资源利用率一直居高不下。随着经济的大规模发展，土地供需矛盾日益突出。尤其是节约土地资源和提高土地利用效率的三个途径。二是利用当地的开放空间，充分利用现有土地。三是增强国家发展潜力，加大发展力度。3.3提高土地资源利用率土地作为一种不可再生资源，无论需求如何变化，随着城市化进程的深入发展，供应必须逐年减少。特别是对于一些地理位置较小的一流城市。首先，地方政府应该建立一个合乎逻辑的分区计划。例如，处理严重浪费矿产资源的“地毯式”工作场所，合理规划各种形式的土地利用。城市空间规划是城市规划的核心。它的构成和管理水平直接关系到城市的整体效益和土地利用的范围。据外部数据，如果工业用地区位合适，城市用地一般可节省10%-20%，输电线路可缩短20%-4%，技术管线可减少10%-20%，其中10个可以节省20%。其直接经济意义在于，可以在不扩大城市土地利用的情况下，降低和降低工业部门土地相关成本10-20%，缩小工业整体规模。可节省和减少生产和城市利润10%-20%。最后，限制开发商以营利为目的的不合理土地利用规划，对长期闲置的土地资源征收高额税费。作为企业家，开发商的目标是盈利，而不是社会效益最大化。在他们的行动过程中，必然会出现与社会利益的冲突。这就要求政府采取更严格的措施来指导开发商开发住宅。在土地管理过程中，注重土地资源的高效利用，强调土地和房屋的可用性，同时打击长期购房空置的投机者。他们吞噬有限资源的同时，客观上也推高了房价，导致住房资源枯竭。4结语目前，在一系列金融调控政策的影响下，房地产行业很吃香。所以，房地产业作为国家经济宏观调控的关键部门，必须不断寻求其在应对市场动荡中的作用，以抑制房地产业不必要的快速增长，或刺激房地产业的萧条。我们国家人口多，土地少。因此，单方面出台抑制房价上涨的政策和规定是不现实的。但如果你想要更公平，你需要相关政策和部门的合作，才能保持房地产业长期健康，不过可持续发展还是需要付出很大的努力。参考文献[1]None.应勇:我们不希望看到上海房价太高[J].城市开发,2019(4):1.[2]邹国栋.土地财政,地方政府债务对房价的影响研究[D].中南财经政法大学,2019.[3]任凯.基于消费者购买力的房地产市场供需平衡分析[J].现代企业,2020,No.412(01):86-87.[4]周颖刚,蒙莉娜,卢琪.高房价挤出了谁?——基于中国流动人口的微观视角[J].经济研究,2019,v.54;No.624(09):108-124.[5]赵奉军.低生育率陷阱与高房价[J].中国房地产,2019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