房地产公司建设高端住宅小区工程项目可行性研究报告2

1房地产公司建设住宅小区项目商业计划书2 一、项目简述 4 3 第七章工程招标及实施进度 一、工程招标 第八章组织机构与人员编制 二、劳动定员 二、资金筹措 第十章经济分析 第十二章社会影响分析 4第一章申报单位及项目概况一、项目简述项目名称：***********建设单位：************法定代表人：****建设性质：新建建设地点：****省****市****建设期：4年二、报告编制的依据1、国家发改委《产业结构调整指导目录(发改办产业[2007]3074号)(征求意见稿》(2007年版);2、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号);3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号);4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号);5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。6、《****市****科技新城总体规划》(2006-2020年)7、********集团************有限公司提供的其他基础资料；8、********集团************有限公司委托编制报告的合同。三、项目申报单位概况********集团系中国500强企业之一，始创于1996年。********集团以工业5电器为核心产业，横跨船舶制造、基础能源、城市建设、现代物流、国际贸易、造基地、12家全资子公司、85家控股成员企业、800多家加工协作企业和3000多家销售公司。产品畅销全球50多个国家和地区，广泛应用于浦东机场、京沪高铁、三峡水电、北京地铁、奥运场馆、南水北调、青藏铁路、嫦娥探月工程、越南太安水电枢纽等国内外重大工程项目，是中国电器行业产销量最大的企业之一，位居世界机械企业500强前列。********已成为中国最具价值品牌之一，经世界品牌实验室测评，品牌价值达70.61亿元，是中国工业电器领域价值第一品牌。近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2010年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。62010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的2011年1月7日，下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。开发区和高新技术产业开发区，亦是国家人事部批准设立的“中国博士后产业基地”和国家科技部批准设立的"生物技术与新医药产业基地",并经国家工商总局批准注册“中国药谷”商标。全区规划面积30平方公里，其凸显的战略地位，便捷的交通条件，完善的基础设施，强势的产业支撑，丰富的人才资源，低廉的投资成本，优惠的投资政策，高效的服务体系，被国家相关部门评为中国二十佳投地240.3亩，建造愈30万方的住宅小区，服务****人民，推进****建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，7以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承"新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态"的核心设计和开发，充分住宅小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅大道，北临人民路。规划总用地面积160201m²(240.3亩)。项目总用地面积160201m²(240.3亩),其中，规划建设用地面积面积：137019m²(205.5亩),规划代征用地面积：23182m²(34.8亩),地下车库(含人防)33184m²,规划总建筑面积336369m²,形成入住总户数2557户，停车①新建超市3009m²;新建商业网点21499m²;新建多层住宅13栋，建筑面积33910m²;新建小高层住宅12,建筑面积69765m²;新建高层住宅14栋，建筑面积149817m²;新建物业管理用房1栋，1050m²;新建幼儿园1栋，建筑面积960m²,新建商住楼1栋，建筑面积23184m²,地下车库(含人防)33184②建道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程本项目建设期为年，即月。8(1)总投资本项目总投资估算为67177.33万元，其中：土建工程费41550.66万元，安装工程7332.47万元，室外工程5400万元，其他费用11115.36万元(含土地购置费5633万元),基本预备费1778.84万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。其项目静态总投资构成详见表1-1。基本预备费，其它费用，安装工程，■基本预备费土建工程，本项目总投资67177.33万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请本项目的总销售收入为109870.85万元，总成本费用为82009.9万元(含销售税金及附加为14832.57万元),利润总额为27860.95万元。在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在主要技术经济指标汇编见表1-1。9表1-1主要技术经济指标汇总表序号数据备注1规划用地面积约240亩2总建筑面积其中：超市商业网点面积多层住宅面积小高层住宅面积高层住宅面积物业管理用房幼儿园商住楼3建筑密度%4建筑容积率5绿化率%6入住总户数户7停车位辆8项目建设投资万元9资金来源万元企业自有资金万元申请银行长期贷款万元0建设期年4项目总销售收入万元项目总经营税金及附加万元项目利润总额万元评价指标所得税前所得税后投资利润率%按项目总收益数据计算投资利税率%按项目总收益数据计算静态投资回收期年财务内部收益率(静态)%累计财务净现值万元14第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、项目建设符合发展规划要求《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”是我国“十一五”期间房地产发展的基本方向。而目前****作为中部崛起的龙头城市，其“8+1”构架包括了****市，《****省城镇体系规划(2003-2020年)》将****市作为地区性中心城市纳入“****城市圈”,并入沪蓉高速公路暨长江****段城镇聚合发展轴。因此****市提出了依靠****大力发展的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房等。《****市总体规划调整(2004-2015年)》明确提出“依托****经济技术开发区，带动****、华容等城镇发展，成为****市的西部科技城"。****科技新城是****市西接****的主要策略之一，它是以****高新技术产业开发区为基础，以整个****镇域为发展平台，综合相关城市功能的特定地区。按照此发展规划，科学确定城市住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。同时规划期内，根据当地经济社会发展水平，资源和环境承载能力，大力招商引资，重点发展面向中低价位、中小套型普通商品住房。********集团****住宅小区建设项目是以面向****当地和****东湖新技术开发区开发建设的中低价位普通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、****省尤其是****市发展规划要求。二、项目建设符合产业政策要求房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。本贡献一份力量。中国。********集团****住宅小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率"的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居指导目录(2007年本》中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。********集团********集团************有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。第三章项目地点及建设条件本项目位于****市****经济技术开发区。项目建设地点位于********技术开发区，项目建设地点东临东湖路，西临创业大道，北临城人民路。建设地点地理位置优越，交通便利，自然环境优美，配套二、建设条件1.气候条件(初设中数据)气温：全年平均气温17℃年极端最高气温40.7℃年极端最低气温-12℃多年平均降雨量：1230.6mm日照：全年日照数2085.3小时日照百分率为47%湿度：平均相对湿度70%平均风速：春季3.0米/秒夏季2.8米/秒秋季2.4米/秒冬季2.7米/秒2.地形、地貌、地震情况规划地块较为规整，整体朝向为正南北方向，地势较为平整；地块内现较多项目建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。波状起伏，覆盖土层厚度平均25米左右，主要为第四纪晚更新的冲积粘性土层。本项目场地地质属中软场地土，土层分布均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响，不存在出现崩塌、地震液化等现象。地下水类型主要为上层滞水，主要受大气降水及地表水的影响。根据邻区地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性。4.社会经济条件因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设计，充分挖掘潜在资源，融入****城市圈的发展，力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。因此，此案的主要客户面向****城区，尤其是东湖高新技术开发区的购房者。据网上搜索资料显示，近三年****开发区居民家庭总收入人均增幅较快，增长率均超过12%,2011年的人均可支配收入11032元。因此，该地区的购买力较强，住房需求旺盛，社会经济条件较好。5.交通条件本项目四周紧临城市规划道路，尤其是紧邻****市东郊，在老武黄公路西侧，距****中心22公里。规划中的老武黄公路延长线将直达本案，规划有公交途经此处，交通条件较好。6.公用设施条件水源由市政管网供给，供水压力≥0.3MPa,供水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。电源由****市供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。气源由****天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利。第四章建设方案一、总体规划1.项目建设目标及规划指导思想本案采用“新城主义”模式，以“创造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。①以人为本。规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。②因地制宜、注重环境。通过改造现有水体，“依山”面水、藏风聚气，对地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。③强调特色。根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。④多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。2.规划的原则在规划设计中，严格执行国家现行法规及设计规范，并符合当地总体规划的要求和遵循以下原则：要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。执行****市城市绿化管理规定，保证绿化面积。本案将采用“多轴线、多层中心景观中心、外部水景。绿化体系布局采用“点、线、面”相结合方式。整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。贯彻执行《****省公共住宅建筑节能设计导则》,结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光，同时在规划设计时以乔灌结合多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。同时将采用太阳能、中央水处理系统等提高能效，达到节能效果。并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的效果，减少采暖、制冷、照明的能耗。3.总体规划本项目建设用地位于********经济技术开发区。项目总用地面积160201m²(240.3亩),其中，规划建设用地面积面积：筑面积336369m²形成入住总户数2557户规划总人数8182人，停车位1476辆，超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。场内地势平坦，根据地块的特点，拟在场地北部布置高层住宅建筑，在场地南部布置低层和多层住宅建筑、公共建筑及配套设施，并在场地地下建人防地下车库。场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。其中：北部和中轴设置15-26层高层建筑，共计16栋，在西北入口设置18层商住楼一栋。在正西部和东部临近中心景观处共设置多层建筑13栋，包括在中心景观西北侧设置的3层幼儿园一栋。并在整个中心景观下部设置人防地下本项目道路系统布置力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。整个地块将主要人行入口设置在西、北、东侧中轴，人流进入后由入口广场向北或向西进行分流至各住宅，向北可由景观道路引入该地块的中心景观；将车行入口设置在北面东段，车流进入后向南可直接进入地下车库，向西通过车行道，可将车辆停于室外停车场。另外，该地块小学在南面单独设置出入口。南部地块将主要人行入口设置在北面西段及东面中段，将车行入口设置在西北角及南部，车辆进入后可直接进入地下车库不影响行人，小区营造了一个方便、畅通、安全的交通环境。小区在道路的围合区域，适当设置景观节点，各节点通过绿化步行道相接，连成一片,形成较大的景观区域。部分建筑底部采用架空的手法与绿化融为一体，“低碳生活”主题。总用地面积：160201m²(240.3亩)其中净用地面积：137019m²(205.5亩)代征地面积：23182m²(34.8亩)其中住宅建筑：253483m²(高层149817m²,低层和多层103666m²商住楼23184m²)幼儿园：960m²绿地率：38.16%建筑密度：22.1%总户数：2557户总人数：8182人停车位：1476辆1.建筑设计(1)建筑设计依据《****市城市建设规划》《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅设计规范》GB50096-1966《高层民用建筑设计防火规范》《建筑设计防火规范》《建筑地基基础设计规范》《建筑结构荷载规范》《混凝土结构设计规范》《建筑抗震设计规范》《汽车库建筑设计规范》GB50045-1995(2005年版)GB50009-2001(2006年版)甲方提供的规划设计条件和设计要求。(2)平面设计代生活方式的要求，做到动静分离、洁污分离，同时尽量争取每户有最多的南向多的选择。每单元设主入口一个，在入口两侧设有坡道，以满足残疾人进出的需要。每单元高层建筑主要设楼梯2座，电梯2部，以满足消防和疏散需要。本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。②商业裙楼项目拟严东、西、北三个临街建筑的底层设置商业裙楼，商业建筑面积共24508m²,特别在其西南角设置建面为3009m²的三层楼大型超市，群楼内内部空间开敞，可满足设置商场、百货超市、银行等空间需要。③教育设施幼儿园建筑面积959.79m²,主体层数为三层，严格按照规范、标准设计，功能齐全。建筑平面布置应功能分区明确，避免相互干扰，方便使用管理。④其他配套建筑本项目建筑包括高层、小高层、多层和低层建筑。十层建筑3栋，每栋建筑高约140m;包括六十层建筑1栋，建筑高约140m。多层住宅建筑共19栋，包括五层住宅建筑7栋，每栋建筑高约16m;包括四层住宅建筑12栋，每栋建筑高约12m。多层住宅建筑标准层层高为2.8m。低层住宅建筑共栋34栋，每栋层数为三层，标准层层高为2.8m。②商业裙楼商业裙楼根据其特殊功能需要，层高约为5.1m,建筑高度约5.1m。③学校建筑社区幼儿园每层层高3.6m,层数为三层，建筑高度约10m。④其他配套建筑门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等为单层建筑，建筑高度5.1m。整体突出一种简明素雅的建筑情调，风格清晰，以白色、褐色暖色为基调，辅以金属百页、玻璃、外墙砖等多种材质搭配，给人耳目一新的感觉②商业裙楼商业裙楼立面整体风格崇尚现代气息，由石材、铝板、玻璃幕墙构成，将玻璃的通透质感和铝板、石材的庄重凝练汇聚于一体，构建通透、动感的建筑外形，现代感十足的都市气质。③学校建筑学校建筑风格与周围的住宅建筑风格一致，紧凑的屋面造型给人严谨、治学④其他配套建筑门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等根据各自使用特点简洁设置立面造①住宅建筑划分为标准设防类(丙类),建筑抗震设防烈度为6度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土筒体结构，结构设计使用年限为50年；地基基础设计等级为甲级，基础形式采用桩基；类(丙类),建筑抗震设防烈度为6度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为50年；地基基础设计等级为丙级，基础形式采用独立基础；②商业裙楼商业裙楼耐火等级均为二级，建筑抗震设防类别划分为标准设防类(丙类),建筑抗震设防烈度为6度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为50年；基础形式同上部住宅。③学校建筑学校建筑耐火等级均为二级，建筑抗震设防类别划分为标准设防类(乙类),建筑抗震设防烈度为7度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为50年；地基基础设计等级为丙级，基础形式采用独立④其他配套建筑门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等结构形式为砌体结构。墙涂料，建筑外墙为毛石(或纹华砖)贴面，住宅楼内走廊及楼梯地面采用地砖，楼梯栏杆扶手均为木质。各住户室内装修由户主自行解决。在建筑材料方面，采用新材料、新产品，初步估计新材料、新产品、新技术的采用率分别为：外墙材料为60%,屋面保温防水材料为90%,管线集中综合布置为40%。2.人防地下车库设计根据国家有关人防法规，本项目人防地下车库平时为机动车停车库，战时设有二等人员遮蔽所。地下车库建筑面积共33184m²,其中地下车库21056.6m²,人防车库12127.4m²。地下室人防按附建式人防设计，为甲类人防地下室的防护等级，防常规武器抗力级别6级，防核武器级别为6级。地下车库建筑面积共33184m²,满足业主停车需求。车库防火分类为I类，耐火等级为一级。车库顶部覆土后作为绿化场地，并设景观、小品与周边环境相协调，既节约空间又能创造良好的视觉感受。1.给、排水《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GB50013-2《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995(2005年版)项目建设红线范围内室内外给水排水系统及消防给水系统。①水源及给水现状建设地水源由****市水务集团供水管网供给，供水压力为0.25MPa~0.3MPa,根据市政规划，建设场地周边水管可直接接入该主供水管，供水能力②用水量估算生活用水：本项目建成后，小区用水主要为住户生活用水、道路、广场、绿化等浇洒用水。具体用水量详见表4-1:表4-1生活用水量估算表住户8182人商业及物业管理人员约100人未预见用水量按总用水量15%计道路广场绿化等浇洒用水经测算，本项目建成后总用水量为1800.6m³/d,平均时用水量60m³/h,时变化系数Kh=2.0,最高时用水量120m³/h。·消防用水：按消防规范要求，消防用水量如表4-5所示：序号1室内消防2室外消防③给水管网本项目拟设变频调速恒压给水设备(含消毒设施)和全自动气压消防给水设小区主要道路边设置室外消火栓，室外消火栓间距小于120m,室外消火栓距道路0.5m。④排水将按市政规划要求铺设管径为φ1000mm～中1500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。据估算，本项目建成后日排污量约为2334.9m³(污水量按总用水量的85%污水管道沿小区内规划道路下敷设DN400-DN600的污水管，排水坡度控制在0.004-0.005,将各建筑单体的污水接入主污水管道，污水管网枝状布置，汇总后的污水排入城市污水管网。同时建污水检查井，检查井最大间距为30m。雨排水规划原则为就近、分散、重力流或经雨水管直接排入市政管道“先深后浅”原则，小区区雨水管道与道路等基础设施同时规划、同时设计、同时实施。小区内各道路上均敷设雨水排水管，覆盖率为100%。雨水就近经雨水管排入临近水体。雨水管道最大管径为DN600,最小管径为DN400。雨水管道排水坡度一般为0.01。雨水检查井间距最大为40m。2.电气设计《供配电系统设计规范》《低压配电设计规范》《通用用电设备配电设计规范》《民用建筑电气设计规范》《建筑照明设计标准》《建筑设计防火规范》《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994(2000版)《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-1993设计范围涉及工程内的配电系统、动力、照明、防雷及接地。建设区域电力由当地供电局临近变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。本项目电力负荷计算均采用估算法：①住宅楼负荷计算项目工程住户共有2557户，按每户8kW进行计算，经计算电力负荷为②公建房屋负荷计算其中学校建筑、配套用房、商业建筑、地下车库电力负荷分别按60W/m²、40W/m²、150W/m²、20W/m²进行估算，经计算电力负荷为4440kW。③道路、广场照明及其他电力负荷经估算为200kW。项目总电力负荷约为209200kW,取用电系数0.5,功率因素0.9,计算容量为94140kVA。考虑一定的安全系数，本项目需电力增容10000kVA。①供电电源：拟从城市电网引入10kV电源进入项目区域内配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。小区内道路照明由市政设专线供电，保障供电可靠性。②负荷分级：③变配电房设置根据负荷估算情况，本项目需电力增容10000kVA。拟在建设场地新建配电油发电机作为消防和应急备供电源，电源电压380V/220V。④低压配电系统及线路敷设⑤路灯及照明设计·路灯电源及控制：电源为380V/220V,由配电房专用回路供电，路灯控制灯具布置与光源选择：小区内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距30m,选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距25m,选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边0.5m。施工时应根据地形作适当调整。广场及绿化用地照明选用高杆灯、园林景灯、草坪灯及射灯等。①在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金②建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防③在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。④防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置总等电位联结，接地电阻小于10。①信息网络系统本工程住户2557户，按1个数据点/户配置考虑，共2557个，加上公建部分预留数据点，共计3000个。在通信信息控制中心设置小区弱电机房(与电话机房合用),在各单元楼一线。综合布线系统五部分：·工作区子系统：住户按每户1条信息外线设计。类RJ45标准信息插座。·设备间子系统：设备间设在塔楼各弱电交接间，内设光缆及对绞钢缆主配线架及网络交换机、计算机等设备。·管理交接间：每栋住宅内设网络配线间，内设光缆配线架等楼层配线设备，②电话系统本工程住户2557户，按1对/户配置考虑，共2557对，考虑商业部分预留，共计3000对。在各单元楼一层设电话交接间，由小区弱电电话分支线采用RVS-2*0.5导线，穿镀锌钢管敷设。③有线电视系统电视信号由室外有线电视网络引来，系统采用750MHZ邻频传输，用户电平要求64±4db,图像清晰度应在四级以上。室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。④楼宇联网可视对讲系统该系统具有叫门、摄像、对讲、室内监视室外、室内遥控开锁、夜视等全部访者影像并通过开锁按钮控制铁门开启，达到阻止陌生人进入大楼的目的。住户在楼下可以通过感应卡、密码、钥匙、视和录像；室内分机可以任意选择可视或不可视本项目拟购置楼宇联网可视对讲系统一套，并配置可视对讲机。⑤闭路电视监控系统闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置；图像的传输与控制设备；图像的处理与显示设备组成。本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共100台，扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显示设备等。该系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。中央控制室设在通信信息控制中心内。⑥门禁管理系统及地下停车场管理系统门禁管理系统主要是保证区域内人员及设备安全。当有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随便闯入，如有人强行破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显示报警的门号。该系统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动CATV实现联运实时监控。停车场IC卡与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。IC卡身份识别，控制本项目拟购置门禁管理系统一套(含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等)。⑦居家防盗报警系统该系统适用于家庭安全防范，该系统由无线红外探测器及门磁开关等设备组成。同时还配置有无线遥控器紧急报警功能，当家庭遇到紧急情况或家中有老人发生急病时，可按一下遥控器上的报警按钮,主机立即向控制中心发出求救信号。与110报警中心和120急救中心联网。可以使每个家庭的报警信号得到及时处本项目每家住户将配置居家防盗报警系统一套，共2557套。实行全封闭24小时安全管理，运用人防，智能化安防系统和物防系统进行安全防范管理。⑧火灾报警系统警控制器，在各建筑单体一层、地下车库设置区在消防控制室设置联动控制台，控制方式分控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统一般照明及动力电源的监视和控制事故广播系统采用定压式输出在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，小区根据城市规划采用天然气管网系统，城市天然气管道输送来的中压天然气经埋地式调压柜调压后送至用户。综合生活用气量按照30kg/户月计。为了确保供气的可靠性，采用环状管网。工程红线范围内的区内燃气管网设施和住宅内的燃气计量表、表前阀、表尾阀及其配套设施由****市燃气公司统一规划实施。4.通风及空调一般建筑采用自然通风的形式，各住户空调自行解决，投资不列入本项目。在小区的商铺、学校建筑、地下车库等公共活动空间设计规格不等的机械送排风系统。水泵房、配电房设机械排风系统，自然补风。地下汽车库设有排风及排烟系统，由车道出入口自然补风，平时由诱导器将风引至排风口，通过排风机经排风井排至室外。火灾时，开启排烟风机，烟气由排烟井排至室外，排烟风机入口处装设排烟防火阀。5.消防设计本工程在场地四周及中心设有环形消防通道，通道宽为6m,并满足消防要采用控制中心系统，在小区消防控制室设置火灾报警控制器。系统由自动报警、联动控制及火警通讯等三部分组成。在学校建筑、各楼层住宅主要出入口、疏散楼梯间及走道、安全出口处，地下车道等处均设置疏散诱导指示灯，疏散走道诱导指示灯间距不大于20米，离地1米以下，其他诱导灯按需布置。消防供电等级：消防控制中心、消火栓泵、喷淋泵、喷雾泵、火灾自动报警联控设备、火警通讯广播设备、自动灭火装置、火灾应急照明等消防用电为二级消防供电系统：消防用电设备的电源来自市电，在最末一级配电箱处进行自动切换。消防用电设备和报警控制线路采用耐火及阻燃型导线穿焊接钢管埋板及埋墙暗敷及竖井内线槽敷设。为给住户提供便利、安全、高效、舒适、节能的生活环境和条件，小区考虑了在一定条件下使用智能化系统。安防方面住宅单元入口设置电子对讲门禁系统，物业管理处配备紧急情况预警和处置系统。资源使用方面使用水、电、气等自动计量系统，并和市政缴费系统联网，准确反映住户资源使用情况的同时做到多媒体信息机、自动健身娱乐设施等设备，丰富和方便住户的日常生活。严格按照国家劳动部(1998)48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》的规范进行安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。配电房进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。配电房操作电源为220V交流电源。当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地型式为TN-S制，由变电所引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线为40×4镀锌扁钢，沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于10。检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故；各工段应备急救箱，可作突发事故及职工急病的紧急处理。对物业管理员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的安全卫生保健。利用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。第五章节能方案分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。节能工作是一种特定形式的“能源开发”,是节约我国能源供应紧张、保护环境的有效途径。本项目主要从建筑节能、公用辅助设施、电器、照明等能效标准以及公共建筑用能设备运行标准等，依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，提高能源利用效率，节约能源。4.《外墙外保温工程技术规范》5.《建筑节能工程施工验收规范》7.《住宅建筑节能设计标准》本项目建成后，将入住居民2557户，另建有商铺、学校建筑、等其它能源消耗场所。经分析，工程总电力负荷约为10000kW;生活用水约为1800m³/d,绿化等其他用水约为300m³/d;所以应时时处处注意节约能耗。三、节能措施1.建筑节能(1)建筑结合阳台及檐廊设计起到有效遮阳、降温、导风的作用；建筑外墙采用白色饰面，以减少外墙对太阳辐射热的吸收，同时采用新型的建材、空心砖等建筑砌块和墙体材料。(2)建筑外窗选用密封性能良好的彩色塑钢窗并配双层中空玻璃，达到保温、隔热、降低建筑采暖、空调、除湿能耗的目的。(3)屋面节能措施：一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。(4)户型布局针对当地的气候，进行深入的研究。从生活建筑学的原则出发，充分利用自然采用通风，每家每户每个房间都能具备自然通风采光，每户都有一条以上穿堂风，以降低能耗，在户型设计中强调功能分区，动态的起居空间和静态卧室空间均有很好的分区。(5)提倡住户适当养花培植盆景等绿化方法，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。(6)按照《****省公共建筑节能设计导则》的规定，12层以下住房设计安装2.节电措施(1)配电设计尽量使配电设施靠近负荷较大的设备，选用低损高效的无功功率补偿器就地补偿，降低线路损耗。(2)对于用量较大的电梯、分体式空调及水泵等设备拟采取变频节能控制及变频加压供水技术，以利于降低电耗，设备运行正常。(3)建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。(4)建筑物内公共走道搂梯间采用声光延时开关和节能灯具；建筑物外公共空间(如：路灯、园林灯)照明采用荧光灯，灯管选用细管和紧凑型，并用时间继电器开关控制，便于节能。3.节水措施(1)合理配置水资源，实行分质、分类多种水源供水，实现优质优用目标。合理配置再生水源，减少取用新水量。小区内配有再生水回用和雨水回收利用系统，雨水经屋面虹吸雨水斗排入系统管道，流入集水池，通过提升泵排出，即可用来绿化浇灌、路面喷洒、冲洗厕所、水景补给等，又能大大减轻因雨水滞留给屋面所带来的承载压力。(2)采用节水器具(如陶瓷芯片龙头等),采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗，使有限的水资源满足人民生活需要，保障城市经济和建设可持续发展，创建节水型小区。(3)小区内的公共用水，包括小区内绿化、景观、清洁、消防及其它用水等，设施应采用节水措施，配置节水型器具，实行定额用水。第六章环境和生态影响分析1.项目产生的主要污染源为：住户产生的生活污水、厨房产生的油烟、生活垃圾及空调、风机、水泵运行时产生的噪声。施工期间主要是建设过程中产生的粉尘、废水、固体废物以及设备产生的噪声污染。其中扬尘浓度约0.5-0.7mg/m³,固体废物排放量约6748吨。营运期间主要污染物是：生活污水、厨房产生的油烟废气、生活垃圾等。二、项目拟采取的防治措施为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程根据国家颁布的有关环保法规及****省、****市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环1.环境保护标准《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国环境噪声污染防治法》①环境空气影响及环保措施产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此本项目施工时，需在施工现场周的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环②地表水环境影响及环保措施入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生《综合污水排放标准》表4中二级标准。考虑到项目施工期的短期行为，本项目对施工场地所产生的污水需加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入市政排水管合污水排放标准》表4中二级标准。③声学环境影响及环保措施施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械(打桩机等)作业产生施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值(GBI2523-90)见表6-1。表6-1施工机械噪声值及相应限值表单位：dB(A)平均平均昼间夜间由表中可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》,经覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GBI2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。④固体废物影响及环保措施施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证),交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。①环境空气影响及环保措施天然气作燃料，油烟排放量小，将不会对空②地表水环境影响及环保措施合GB8978-1996《污水综合排放标准》中“二级标准”限值要求。③声学环境影响及环保措施由于建筑吸声、隔音装置效果好，不会对小区及周边环境产生不良影响。④固体废弃物污染及环保措施项目运行后，固体废物主要为生活垃圾和化粪池污物。本项目拟在小区适当处放置50个垃圾箱，用以生活垃圾的收集、分类，收集、分类后的生活垃圾由三、预期治理效果项目采取以上措施后，油烟排放量较小，对周围空气环境质量基本无影响；污水排放满足GB8978-1996《污水综合排放标准》中“二级标准”要求，对纳综上所述，项目在建设过程中和建成运行时第七章工程招标及实施进度监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标计委2000年第3号根据国家计委2000年第3号发布的《国家发展计划委员会印发工程建设项①施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的；②重要设备、材料等货物的采购、单项合同估算价在100万元人民币以上③勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上④单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000综合上述依据，本项目建设建议进行招标。本项目招标范围为：设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料采采取委托具有相关资质的单位，组织对上述招标范围进行招标。为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。4.招标方式对方案及施工图设计、建筑工程、安装工程、设备和重要材料采购、监理等均采取公开招标的方式。项目招标基本情况详见表7-1。表7-1招标基本情况表招标范围不采用全部自行方案及施工图设计★★建筑工程★★★安装工程★★★设备及材料采购★★★监理★★★勘测二、项目建设期及实施进度安排本项目建设期为4年，即2011年06月至2014年5月。本项目在建设期内需完成项目的项目申请报告报批、施工图设计、施工建设、设备安装、验收交付等工作。具体安排见表7-2。序号时间2011年2012年2013年2014年12341234123412341申请报告报批2施工图设计3施工准备4施工建设5设备安装装修6竣工验收说明：本项目拟采用滚动开发，自2012年年末就可以开始分批竣工验收，向业主交房。第八章组织机构与人员编制1.物业管理①建立24小时值班制度，实行房屋维修登记制度，采取预约服务，随时服务，有限服务等多种方式，以满足住户的不同需求。②有偿服务标准：明码标价，公开上墙，收费后及时给住户开收据。③维修后做到：活完料净，场地清，并由住户在维修单上对维修质量，服务态度签署意见，随时改进工作。①小区实行袋装垃圾，每日清运垃圾一次，对庭院和楼道进行保洁，随时清理杂物，保持楼内，院内清洁，无杂物，无污染，无积尘，无死角。②每周擦洗楼梯扶手，消防栓，楼门，保持清洁。③每周擦楼道玻璃，信箱，清洗楼内地面，拆擦楼道等，擦洗垃圾箱，桶一次，公共设施每周清洗一次，夏季每天清洗一次。④夏季喷洒灭蚊蝇，消毒药物。①绿化人员对小区内的花草树木按季节适时适量淋水，修剪，培土，施肥，除虫，打药，维护。②定期清除绿地内杂物，清洁绿地护栏，维护园林建筑，小品完好.③负责维护好小区的花木。①小区内设有机动车存车厂和自行车棚。②车管人员负责辖区内存放车辆的保管、收费，并向车主提供。③报案人员指挥车辆，停放有序。①24小时报案服务，对小区事实治安防范，交通管理和防火检查。②门岗值班报案认真检查出入车辆及人员，对车辆实行换证制度，对贵重物品出入实行登记制度。③每天分区巡逻规定的次数，发现问题及时处理。2.组织机构本项目将按现代企业管理制度，实行项目法人负责制，自主经公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理受董事会任聘,各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表和职工代表组成，对公司的财务和职权予以监督。公司内部机构设有规划部、工程部、营销部、财务部、办公室等职能部门。公司组织机构图如下：工会部工会部财务资产部开发部经营部工程二部工程一部预算部策划部材料设备部党委工作部综合管理部董事会秘书处董事长图8-1组织机构示意图二、劳动定员本项目建设过程中，根据开发及现场管理需要，需配备管理人员30人，公本项目的销售就由专业的销售公司人员。有关本项目建设管理人员见下表8-1。表8-1序号1总经理12副总经理23行政综合14人力资源15财务26工程37采购28营销49保安4售后服务3物业管理2其他工作人员52.人员培训为本项目建设提供全方位的技术支持、管理策划是本开发团队的宗旨。因此，该公司按照先培训后上岗的要求，组织人员培训。公司全体员工上岗前必须取得相应资格管理、服务培训证书，方能从业。人员培训的重点对象管理层人员和服务工作人员。公司将积极组织服务技能和操作技能培训，并定期选送一批优秀员工到外地培训学习，以提高其管理能力和服务意识。第九章投资估算与建设资金筹措方案1.建设投资估算的范围本项目投资估算的范围主要包括建安工程、工程建设其他费用及基本预备费三个部分。其中：建安工程主要包括：土建工程、设备及安装工程和室外工程等；工程建设其他费用主要包括：土地购置费，建设阶段有关费用以及建设单位管理2.编制依据(1)国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;(2)****省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008年);(3)****省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表(2008年);(4)****省安装工程消耗量定额及单位估价表(2008年);(5)****省建筑安装工程费用定额(2008年);(6)各项工程费用根据****省建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金等，并参照****市及****市周边城区近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算；知》(财建[2002]394号)计列；工程监理费根据发改价格[2007]670号文件规定计算；③可行性研究费根据计价格[1999]1283号文规定计算；勘察、设计费根据工程勘察设计收费标准2002文规定计算；④劳动安全卫生评审费根据发改投[2003]1346号文件规定计算；场地准备及临时设施费根据计标(85)352号文件规定计算；建筑消防设施检测服务费根据鄂价经函字[1999]80号文件规定计算；⑤环境影响评价费根据计价格[2002]125号文件规定计算；⑥工程勘察文件审查费、工程抗震设计审查费根据鄂价房服[2002]216号文件规定计算；⑦卫生监督防疫费根据鄂价费字[1996]256号文件规定计算；⑧招标代理服务费按国家发展计划委员会计价格[2002]1980号文件规定计(8)基本预备费按建安工程及其他费用之和的5%估算(不含土地购置费)。本项目总投资估算为68668.57万元，其中：建安工程费48883.13万元，其他费用11115.51万元，基本预备费3269.53万元。详见附表1。投资构成详见表9-1。表9-1投资构成一览表序号估算投资(万元)一建安工程费1土建工程2安装工程3室外工程二工程建设其他费用1其中：土地购置费2其他费用三基本预备费五总投资二、资金筹措根据国务院2010年5月27日发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本项目企业应具备不少于项目建设投资20%的资本金，即67177.13×20%=13435.43万元。本项目建设总投资67717.13万元，建设期间发生的所有费用均由项目企业第十章经济分析开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)和国家现行的财税制度进行；(2)项目计算期：根据房地产行业的特殊性，本项目计算期拟定为6年建设期4年，销售经营期2年。(3)根据国家有关规定，本项目用以测算经济效益的总资金为67177.13本项目总建筑面积336369平方米(含地下建筑面积33184平方米),可形成销售面积334359平方米，其中住宅楼276667平方米(含住宅和商住楼),商业用房15000平方米，地下车库33184平方米。根据项目实施进度计划，本项目总建筑面积336369平方米(含地下建筑面积33184平方米)应在建设期3年内完工。考虑到国家、****省关于房地产销从每期建筑工程达到规定的进度后开始，并按在4年内完成商品房销售计划测项目商业用房预售期初始售价均价暂定为多层3300元/平方米，高层(含小高层)3600元/平方米，商业用房5000元/平方米，车位5000元/个。随着项目商业用房销售价格将达到在此价格上进一步提升，因此按此价做出的分析可靠度(2)付款方式各年销售的房产均按当年付清(或由银行向客户提供按揭，开发商一次收回房款)测算。预计本项目住宅楼的销售收入为109870.85万元。根据国家税法规定，本项目应缴纳以下税项：①营业税及附加营业税：销售不动产缴纳营业税，税率为5%;业税额的9%、0.05%、1%计取；其它相关税收按现行****省税收标准执行。②土地增值税本项目商品房建设投资在项目计算期4年内按各年房屋销售收入占总销售利、企业利润等费用，按总销售收入的5%计取，预计销售费用共计5493.54万本项目不存在向银行贷款，则经营期财务费用为0万元。预计本项目的总成本费用共计82009.9万元，其中经营成本为2197.72万从附表可以看出，本项目的总销售收入为109870.85万元，含销售税金及附加税费总成本费用为82009.9万元，利润总额为27860.95万元。根据税务部门的有关规定，所得税按25%计算，预计本项目应纳所得税6965.24万元，所得税后净利润为20895.71万元。财务评价指标见表10-1。表10-1财务评价指标汇总表指标名称单位所得税前所得税后投资利润率%按项目总收益数据计算投资利税率%按项目总收益数据计算静态投资回收期年财务内部收益率%累计财务净现值万元从表10-1中可以看出，本项目在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。住宅产业是以住宅的开发建设为平台，将房产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，并辐射带动相关产业而形成的产业链条，实现资源利用和经济效益最大化。住宅动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10,对建筑工人特别是农民工日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左本项目总投资为67177.13万元，据此分析，本项目的实施可创造相关产业很大的市场需求，经济合理性十分显著。在国民经济发展的一定阶段，住宅产业具有先导作用，既能带动相关产业的发展，又具有较大的需求乘数效应。自改革开放以来，我国的城乡住宅建设以前所未有速度增长。通过本项目带动新兴的****市****开发区房地产业的快速发展，对当地经济效益和社会发展的贡献将十分巨大。建筑业完成的产品一方面为经济发展增加了重要的物质基础；另一方面有效地改善了人们的居住条件；建筑业的发展加快了相关行业的发展，其辐射作用范围相当广泛。本项目的建设相应了国家和当地政策，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，完善住房供应政策、调整住房供应结构、推进合理的住房供应和住房保障体系建设；切实解决了****当地和****东湖高新周边城区中低收入家庭住房困难，稳定了住房价格，对本地房地产市场的健康发展具有一定的促进作用，并带动相关关联产业的发展。第十一章不确定性分析对项目所得税后财务内部收益率、累计财务净现值和动态投资回收期的影响程表11-1基准方案售价变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期(年)回收期变化幅度表11-2基准方案销售成本变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期(年)回收期变化幅度从表11-1和表11-2中可以看出，销售价格和销售成本对项目的财务内部收益率评价指标影响非常大，而经营成本因素变动对项目财务评价指标的影响较1.主要风险因素商品房房地产市场主要存在着主要风险有：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险。(1)宏观政策风险：自2010年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令、“国六条”等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家一系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。(2)市场经营风险：宏观调控易使购房者的心理预期产生变化，虽然随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖，持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。(3)融资风险：房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。①由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。②加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。③采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。(2)经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。(3)融资风险对策项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议，从而保证开发资金的持续足额到位，维持项目资金链贯穿始终，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行妥善管理安排，尽可能地降低融资风险。第十二章社会影响分析****市的****开发区，尤其是其毗邻****市周边地区快速发展。在年国家进行一系列的调控措施后增长幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持雄厚、管理规范、后期服务到位的开发单位边地区与