居住小区物业管理方案-

XX居住小区物业管理方案

目录

一、工程概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的本钱测算

六、业效劳内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分工程标

一、工程概况

1.地理位置

该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.工程主要经济指标

项目计量单位数值

居住区规划总用地Hm2

Hm2

①住宅用地Hm2

②公建用地Hm2

③道路用地Hm2

④公共绿地Hm2

Hm2

居住户数户1292

居住人数人4134

户均人数人/户

总建筑面积万而

万才

①住宅建筑面积万一

②公建面积万in?

万一

项目计量单位数值

①大卖场面积万而

②扩建面积（三层）万一

③公建面积万痛

地下车库及人防万一

万k

住宅平均层数层

人口毛密度人/h/

住宅建筑配套密度（毛）套/hm?

住宅建筑配套密度（净）套/hnf

住宅建筑面积毛密度万m2/hm2

住宅建筑面积净密度万m2/hm2

容积率万m2/hm2

停车率

%

停车位

辆634

地面停车率

%

地面停车位

辆110

住宅建筑净密度

%

建筑密度%

绿地率

%

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳

体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为

“六项管理、三类效劳〃，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防

管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〃；常规性公共效劳（合同效劳）

委托性特约效劳（非合同零星效劳）和经营性多种效劳（全方位、多层次的综合

效劳）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门

厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一〃主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，

执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使

用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取口常修缮效劳，季节修缮效劳、

重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和

所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、

水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于

不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设

备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记

录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养

制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车

库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标,

根本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红

外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等,

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作

性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、

智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设

备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用

现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求〃的环境卫生管理和“高质量、高频度〃的环

境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生

管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标

准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，

区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的效劳水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环

根底设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与俣护有机结合，提高

住户的生活质量。

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们

以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小

区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）

结合〃的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作,

确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,

隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要

求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、

安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预

防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共效劳

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性效劳，是所有业主

及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治

安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳提供给

业主及住户。

8、委托性特约效劳

是为某些住户群体提供的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层

供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的

生活环境。

9、经营性多种效劳

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区

环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点

点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从

而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及

住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见,

开辟新的效劳工程。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观

念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过

高素质的管理人员到达最正确的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五

个局部。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.3严后金规、制度和标准制约，标准组织和个人的管理效劳行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两局部。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防〃结合，确保平安。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式效劳。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作

积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，

工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作.

4.3建立鼓励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个

人开展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提

升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有

培养提升、培训।进修等。

4.4工资奖金重在需核。依据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重

视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本〃的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人

公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的方案性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科

学实效的原那么，拟定不同时期阶段的工作方案，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、效劳中心组织机构

wyfwgw.

环境管理部，保安部•工程筵麒辘，服务中心“

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车

场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除

预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、出租车（除特殊情况下］不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主

应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏,

业主应承当全部修理费用及连带责任。

C、请您保护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属

儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，防止丧失及影响其他业主的

出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发

现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广阔业主合法权益不受侵犯:

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时去

除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼

儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有

义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋

在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您保护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等

小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏

花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3.1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

C.带着各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，

完成公司下达的经济指标；

D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出

调整或给予处分的意见；

F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作;

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作;

3.2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的筹划、指导、监督、把关；

B.负责每月向管理处经理提交本中心工作方案及工作总结；

C.负责对本中心员工各类考核；

D.向管理处经理提交各岗位用人方案；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施

养护方法和常见故障、常用维修方法；催促本中心工作人员及时收缴管理费，收

缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改良;

I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；

3.3环境管理部主管岗位职贡

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度方案，营

造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划

分清楚，贡任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必

要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点,

提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀方案检查和监督消杀工作；

G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3.4保安部主管岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安

人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训方案，按方案定期组织专业训练，并做好记录；

C、严格执行各种平安管理观章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命

和财产平安，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；

D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、

器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能〃：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的

定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并催促落实，

遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区平安防范工作；

I、负责水体周围的平安防范，杜绝恶性事故的发生。

3.5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、平安检查工作的安排与落实;

B、组织参与设名的大、中、小修，制定方案，负责员工的专业技术培训；

C、负责制定设备、备件采购方案，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工

作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格效劳的处理，纠正和预防措施

的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3.6、效劳中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善效劳中心信息流通网络，包括业主报修效劳，投诉受理传递,

各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营效劳及各种费用收缴的组织管理；

D、制定社区文化活动方案，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责效劳中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定

期检查；

F、负责开展效劳中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原那么为“精干、高效、敬业〃，确定“重学历，也重能力;

重水平，更重品德〃的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多

能，实行一岗多职，相互协作，表达团队精神。(人员的实际配置以具体管理范

围而定)

五、物业费的本钱测算

1、管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。

1.1人员编制和根本工资标准：见表(01)

人员编制和根本工资标准表(01)

序人数总额(元/备注

项目工资标准(元/月)

号(人)月)

—*管理人员6/

1经理1

2经理助理1

3财务员1

4维修主管1

5保安主管1

6保洁主管1

二普通员工14/

1维修员2

2保安员9

3绿化员1

4保洁员2

三合计20/

1.2费用测算

管理,效劳人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额（元/月）依据2)

—•根本工资/

二福利费注⑴暂按15%测算

三服装费注⑵

四合计/

注（1）：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金

占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注（2）：服装按年均400元/人计算，那么每月分摊为：

20X400元/人/年+12月=667（元/月）

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造本钱按800元/M2计算，公共设施、

设备建造本钱统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费

的40%提取。

注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。

2.2公共设施、设备所用电为

A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业

有200盏灯60瓦计算）。那么：每日所用电费为：

（60瓦/盏X200盏X12小时X30日/月）X0.60元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时X0.60元/千瓦/小时

二2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合：1000.00元

C、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算那么运行电费为：

10部X15元/天X30天

二150元/天X30天

=4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算那么为：

10部X50元/月

=500元/月

3.4水泵运行费：

10部X5元/天X30天

二50元/天X30天

=1500元/月

3、绿化管理费:

小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）

绿化管理测算表（03）

序号项II测算依据金额（元/月）测算结果（元/备注

月.M2）

1绿化工具费1000元/年

2劳保用品费500元/年

3绿化用水费/

4农药化肥费

5景观再造费2•年

6合计/

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算表（04）

序号工程测算依据金额（元/测算结果（元/月.M2）

月）

1工具购置费

2劳保用品费7

3化粪池清掏费（注1）//

4垃圾外运费

5环境消杀//

6合计/

注（1）：化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生

费用。

5、保安费:

保安费测算表（05）

序号工程测算依据金额（元/测算结果（元/月M2）

月）

1装备费250.00

2人身保险（暂不计）//

费

3房租费（暂不计）//

4联建、治安

费

5合计/

6、办公费:(全年开支办公费约3万元)

月办公费=30000+12=2500元/月

7、固定资产折旧费:

固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：

月固定资产折旧费为：100000+(12X5年)=1667元/月

8、法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,那么

多层税费=(30309.5)X5.57%=1688元/月

小高层税费二(36809.5)X5.57%=2050元/月

9、利润:

利润取10%,那么

多层利润二(30309.5)义10%=3031元/月

小高层利润二(36809.5)X10%=3681元/月

10、管理本钱汇总表见(06)

管理本钱汇总表(06)

序号工程金额(元/金额(元/月.备注

月)平方米)

--管理本钱

1工资福利费

2维修及保养费

共用照明

电梯小高层

水泵小高层

3绿化管理费

4清洁卫生费

5保安费

6办公费

7折旧费

8法定税费

多层住宅

小高层住宅

9利润

多层住宅

小高层住宅

10合计

多层住宅多层：79193万M2

小高层住宅小高层：44127万Nf

六、业效劳内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照？

全国优秀示范物业小区?标准实施物业管理。具体效劳承诺及质量保证措施如下:

一、根本效劳:

1、签订物业效劳合同，明确权利义务关系；

2、承接工程对住宅区公共局部、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理效劳人员统一着装，佩戴标志，行为标准，效劳主动热情；

6、建立客户效劳中心，公示24小时效劳。急修1小时内，其他报修按照约

定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳，公示效劳工

程和收费价目；

8、公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业效劳的意见，满意率75%以上。

二、公共效劳

（一）平安管理

10、小区主入口24小时执勤;

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员

会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一

次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清

洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情

况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期去除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等,

定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修

事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关

部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全标准；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织

修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80%

35、容易危机人身平安的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各

种突发设备故障有应急方案；

三、便民效劳

物业公司提供的无偿效劳（共计24项）

类别编号工程内容

1代请装修、装饰公司

2代请家教、介绍保姆

家3代租售房屋、代租汽车

政4发布气象信息、国内外新闻信息

服5组织各种展销活动

务6无偿配备医药急救箱

7代订中、西餐

8代订牛奶

9代购车船、飞机票

商

务10代订报刊、杂志

活11代办旅游手续

动

12留言效劳

13代订酒店、客房

14代购代送礼品、鲜花

礼仪服务

15代办喜事庆典

16提供图书、音像制品交流

17开设棋、牌活动场所

文

服化18开展各种健康、医疗培训

务娱19组织健身舞晨练队

乐

20开展球类、健身培训

21开展网上游戏攻关竞赛交流会

老22建立老年活动组织，开办老年课堂

年

效23组织老年联谊活动

劳

24组织健康义诊活动

物业提供的有偿效劳（共计62项）

类别编号工程内容价格待定

1瓷砖改造

2铺贴普通地砖

3洗手盆安装

4坐便器安装

5安装抽油烟机

6安装分体式空调

7安装热水器

8安装吊灯

9安装电脑、等办公设备

10家用电器检查、小修

11换门锁（材料自备）

12更换、检修开关、插座

13空调加氟利昂

14配钥匙、修锁

15查线、换线

日16自行车、摩托车小修

常

17钟表维修

碓

修18更换灯泡、灯管

装

19更换灯角、灯口、镇流器

饰

月艮20木门窗维修

务

21清洗抽油烟机

22清洗空调过滤网

23安装音响与家用电器

24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）

25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）

26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道

28修理窗帘、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30内墙修理粉刷

31配木门窗玻璃

32室内整体保洁

33木地板打蜡

34看护病人

35上门收洗衣服（洗衣费另记）

家36接送小孩上学

政37家庭绿亿盆景造型

月艮38剪裁、宠物喂养指导

务39中、西餐

40代购、代售二手电脑家私

41家政培训

42清洁地毯、沙发

43小学生中餐

44学生寒暑假短期学习班

45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）

46为老人读报,聊天

礼47特殊平安效劳

仪

效48租售鲜花、盆景

劳

49代接、代送客人

50健康检查

健51建立健康档案

康

52家庭病床

月艮

务53儿童保健

54健身培训

55长途

56接发

57打字

商

务58复印

月艮59出租商务洽谈室

务

60出租会议室

61租车

62汽车美容

四、效劳承诺标准

国家及jz市效劳承诺标

序号指标名称效劳质量保证措施

标准准

制定维修技术人员专职负责区域巡

查，建档记录，确保外观整洁、无

房屋完好

0198%99%破损立面，房屋无改变使用功能，

率

无乱搭建，公用设施及通道无随意

占用

02房屋零修、99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶

急修及时到现场。零修现场及时完成；急修

率不过夜，工作量过大以协商形式解

决，并按照?维修回访制度?进行回

访记录、质量跟踪

维修工程分项监督检查，结合部位，严格把

03质量合格100%100%关，按照工序维修到位，杜绝二次

率返工

由专职保洁员进行保洁，并实行巡

查制度，建档记录，由主管监督，

04保洁率99%99.5%

确保小区垃圾日产日清，设施完好，

区内洁净卫生

制定专职绿化员负责维护，并实行

绿化完好园艺师直接负责的巡查制度，建档

0595%99%

率记录，确保小区绿地树木无破坏、

无黄土裸露、无病虫害现象

制定公用设施管理员进行维护，实

道路、车场

行巡查制度，建档记录，由维修主

06完好率及95%99%

管负责监督。建立健全道路、停车

使用率

场管理制度，责任落实到人

由工程维修部清理疏通及维修方案

化粪池、雨

按相应作业规程实施，有检查、记

07水井、污水95%99%

录，到达排放畅通，无堵、无塌陷、

井完好率

井盖完好无损

排水管明维修工作依方案定期检查，发现问

08暗沟完好95%99%题及时维修，到达排水畅通无积水、

率无污染、无塌陷、无残缺

维修工每日检查，随坏随修，做到

路灯完好

0995%98%路灯完好无损，夜间正常使用方案

率

维修保养，保持洁净

停车场、自每日检查，随坏随修，到达车辆行

10行车棚完98%99%驶停泊有序、车场无损坏、无积水、

好率平坦整洁，设施完好无损

公共问题

每日检查，发现问题及时维修定期

设施以及

1195%99%按方案实施维修、维护工作，确保

小品雕塑

使用功能，保持外观造型完好无损

完好率

实行24小时保安巡视制度，设立24

小区内治小时报警中心，充分利用小区智能

12安案件发年1%。以下年1%0以下化设施人防、技防、物防三结合的

生率治安管理，确保小区居民人身财产

平安

消防、智能

每日巡检与定期保养相结合，确保

13化设施完98%100%

设施设备完好无损，各项记录齐全

好率

加强防火宣传教育和防患措施，配

火灾发生齐消防器具，通过消防检查，发现

14年1%0以下年1%0以下

率隐患及时处理，并组织强有力的兼

职消防队伍

违章发生建立巡视制度，对区内各类违章通

151%01%0

率过巡查，发现问题及时处理，对违

章现象跟踪管理，建档记录，通过

违章处理

1695%99%宣传教育活动使区内居民自觉杜绝

率

违章

按政策规定做好各项工作，强化效

住户有效劳意识，了解住户需求，满足住户

172%o1%0

投诉率合理需要，及时为住户排忧解难，

投诉处理有记录，有回访

按政策规定做好各项工作，强化效

住户投诉劳意识，了解住户需求，满足住户

1895%100%

处理率合理需要，及时为住户排忧解难，

投诉处理有记录，有回访

管理人员持证上岗，培训与自学相

管理人员

结合，有培训制度，培训方案、培

19专业培训90%100%

训考核、培训记录，保证人员较高

合格率

的专业素质

建立严格的工作制度、回访制度，

维修效劳做好回访记录、工作记录、上门回

2095%99%

回访率访与回访结合，业主满意、文明

效劳

采取现代科学的管理手段，开展温

居民对物馨效劳、亲情效劳，在日常效劳过

21业管理满95%98%程中及时收集住户需求信息，尽可

意率能满足住户需要，与住户加强沟通，

确保住户对物业管理满意程度

档案建立各种档案资料专人管理、分类存放、

2298%100%

与完好率检索方便，保证档案资料齐全

按照规定收取，杜绝擅自提高收费

管理费收

2390%95%标准和乱收费，合理使用费用，做

缴率

到取之于民、用之于民

七、管理总体目标与分工程标

为了将jt工程建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照?全国优

秀示范物业小区?标准实施物业管理，我们的目标是：

自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀

住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管

理优秀示范小区。

物业效劳VIP方案

随着物业效劳水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业

效劳更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的根底上，对XXXX

应进一步提高物业管理的配置及效劳水平，使XXX业主物业管理享受到VIP效劳。

一、日常维护：

1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，

用短信的方式向业主反响，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算

没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住

的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所

了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存

放在业主档案文件袋中。

2.对公共9位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修方案、维

修结果反响到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

3.维修速度：业主报修，物业效劳中心应在15分钟内到业主报修现场，通过

检查判断，立即向业主反响维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证

维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度〃。

4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的

正常运转。

二、环境卫生：为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶,

业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电

梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的

保洁员清运出小区。保洁员充每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、

以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼到达高标准的

卫生要求。

三、绿化养护：定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种

植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色

与其他园区不同。

四、交通秩序及车辆停放：为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专

门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好

车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来,

就指引其往固定的车位停放，防止乱停乱放影响交通秩序。

五、安防：根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防

系统，以便人防与技防相结合，提高园区的平安系数。

六、收费效劳：物业公司为每户业主在银行开户，物业收费工程都可以在银行代

交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反响给业主，这样可以节省业主到

物业效劳中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

七、物业效劳中心：增设效劳热线，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充

分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的效劳。增设亲和大使，对业主的孩子

及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与

物业公司的感情。

八、特约效劳：增设更多、更方便的特约效劳，如室内安防系统、购置机票、订

餐、旅游咨询等，使业主更省心。

九、制定标准的管理程序：效劳人员统一的效劳方式及效劳程序，以表达物业效

劳水平。

碧桂园物业管理方案

2007.12.20

碧桂园管理处组织架构图

碧桂园地产公司物管咨询报告

——碧桂园投资筹划

碧桂园小区经营指标规划与保障措施

一、管理效劳费及代收代缴费收取率

国优标准98%

承诺指标98%

测定依据实收费用额/应收费用总额X100%2

质

1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。

量

2、以法规优质效劳促进业主交费的积极性。

保

3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。

证

4、由手工收费逐渐过渡到电脑划帐，并提供“一本通”效劳。

措

5、对于欠交管理效劳费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴，必要时采尸

施

二、商业用房出租率及租金收取率

承诺指标出租率第三年达95%