31居住物业市场分析16课件讲解

第3讲

常见类型房地产投资市场分析3.1居住物业市场分析1．居住物业市场细分

根据建筑层数、档次、位置细分2．居住市场供求分析方法

需求总量=人口总量/（家庭人数*单位住宅住户数）

供给总量=上年住宅存量+上年底住宅竣工建成量+本年预计住宅竣工建成量-上年住宅拆除量-上年住宅空置量

居住物业市场供求缺口分析供求缺口=供给总量-需求总量3．居住物业市场分析的要点（1）影响居住物业市场供给分析消费者家庭生命周期分析消费者年龄结构分析开发商对项目的预期替代性住宅的价格及花费成本分析（2）影响居住物业市场需求分析消费者的收入和职业分析消费者对未来的预期生产率开发商数量、竞争程度开发成本第3讲

常见类型房地产投资市场分析3.2写字楼物业市场分析1．写字楼物业市场细分

物业档次：甲、乙、丙

按区域：如北京包括CBD区域、亚运村区域、奥运村区域、燕莎区域、中关村区域等2．写字楼物业市场供求分析的要点

供给分析：应包括正在使用的、空置可出租的、在建的、已建成未投入使用的、预立项的、可改建的写字楼供给数量。

需求分析：需求量=写字楼办公的总人数*人居占用面积

第3讲

常见类型房地产投资市场分析3.2写字楼物业市场分析3．写字楼物业市场分析注意问题：产业结构时内生因素，产业结构的转变，城市第一、二、三产额的比例关系分析是重点。[案例3-5]北京市2004年写字楼物业市场分析一、总体分析2004年北京写字楼物业市场平均售价为14162元/m2，与2003年相比上涨4.3%；平均租金21.2美元/（m2·月），与2003年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与2003年相比下降18%。总体上看写字楼物业市场仍旧是供过于求的局面，区域差异第3讲常见类型房地产投资市场分析依然存在。另一方面，亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。（一）供给分析2004年新推出写字楼租售项目（包括商住公寓）数量达50家，平均每月4.2家，与2003年同比上升0.2家。总供应量达358万m2，同比增长8%。供给量具体分布如图3-3所示。图3-3供给量具体分布图第3讲常见类型房地产投资市场分析（二）需求分析租赁市场以外企为主，销售市场上以中资机构为主角。二、三大商圈情况（一）供给分析（二）业主特征CBD商圈业主属于外企和国内成熟稳定型大企业。金融街商圈业主多为国有大企业。中关村商圈业主虽然不乏成熟的大企业，但是多数企业处于创业阶段。中关村属于创业型企业区。（三）市场状况三、产品趋势第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析

1．商业物业的市场细分

按照区域分：社区、区级、市级、省级、全国商铺物业按照行业分：零售、娱乐、餐饮、健身、休闲物业

按照规模分：小型、中性、中大型、大型、超大型商场按照建筑形式分：单体建筑和综合建筑。按照经营层次分：百货店、超市、连锁店、专卖店、购

物中心、折扣店

3.3商业物业市场分析

2．商业物业的商圈范围界定第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析3．商业物业的供求分析要点

（1）商业物业的供给分析

确定商圈内商业物业的数量及其营业面积；确定计划期和在建的项目营业面积；

确定潜在的扩建面积。

（2）商业物业的需求分析

购买力的大小；

能否提供满足消费者口味的产品和服务；

消费者的年龄、职业等非经济因素；

竞争性商铺物业的特色。第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析3．商业物业的供求分析要点

（2）商业物业的需求分析

4．商业物业租售状况分析（1）区位；（2）交通；（3）硬件配套；（4）楼层；（5）经营管理水平；（6）周边房地产发展趋势。计算不同商品的营业额与营业面积的比值计算购买力收入水平*消费者的数量计算商铺物业的市场总需求第3讲常见类型房地产投资市场分析3.4酒店物业市场分析1．酒店物业市场细分

（1）按照酒店规模分类：小、中、大型

（2）按照客源类型及特点分类

商务、度假、长住、会议型、观光型酒店

（3）按照酒店经营方式分类独立、集团、连锁经营

（4）按照等级分类

一星、二星、三星、四星、五星、白金五星酒店。第3讲常见类型房地产投资市场分析3.4酒店物业市场分析2．酒店物业市场需求分析（1）地区旅游业、会展业等酒店相关行业的发展；（2）地区旅游业的接待情况；（3）竞争性酒店物业的特色。

酒店主流消费群体需求特点分析的主要内容包括消费者的年龄、职业、收入等因素。此类因素会直接影响消费群体对酒店物业的光顾程度、对酒店服务设施的偏好、入住时间的长短等方面，进一步会影响酒店的价格水平及收益状况。详见表3-7。第3讲常见类型房地产投资市场分析需求主体需求主体特点商务人群来京出差的商务人士较看中酒店的品牌及服务质量有较高的酒店花费预算选择四星级酒店以上的人士居多对酒店的商务设施要求高参加会议、会展的商务人士以国内人士为主，有部分外籍人士选择方便到达会展中心的酒店有较高的酒店花费预算在京停留时间不长（根据会展召开时间长短而定）选择四星级酒店以上的人士居多参加休闲性会议的商务人士以国内人士为主具有商务休闲兼顾的特点多选择郊区某一度假场所的度假酒店要求酒店休闲设施齐备，并具有地方特色旅游人群旅游度假的国内游客大多选择黄金周等集中时段；公司福利性旅游多选择三星级或以下经济型酒店对服务设施要求没有商务人士高，倾向于选择环境干净舒适的环境居住旅游度假的海外游客大多倾向于选择三星级以上的酒店较看中酒店环境及配套设施选择离景区近的有特色的酒店表3-7北京市酒店的需求主体及特点第3讲常见类型房地产投资市场分析

3．酒店物业市场供给分析

酒店物业供给总量、供给结构、供给趋势分析

（数据来源：咨询旅游部门、查阅统计年鉴）

4．酒店物业经营状况分析（影响因素）

（1）地区发展经济状况；

（2）季节性因素；（3）市场供需情况；

（4）配套服务设施；

（5）经营管理水平。

第3讲常见类型房地产投资市场分析[案例3-7]2004年北京市酒店市场简要分析一、北京市酒店市场概况近几年来，受经济加速发展，CBD、金融街等各大城市功能区建设加快及奥运经济等因素的共同影响，北京市酒店建设呈加速发展态势。酒店市场的发展对拉动经济增长、完善城市功能起到了显著的作用。北京市酒店市场总体数量和规模都较大，酒店总量占了全国酒店量的1/10。截至2004年底，全北京市共有星级酒店613家，客房总数9.1万间，床位总数16.3万张；社会各单位的招待所和内部培训中心等4000余家，床位50多万张。全市酒店的日接待能力已达到60万～70万人次。第3讲常见类型房地产投资市场分析二、北京市酒店供需状况分析1．酒店供给状况分析（1）酒店供应量逐步增加。北京市星级酒店数量近几年来增加较快。2002年星级酒店总数为390家，其中包括四、五星级酒店64家；2003年星级酒店总数为441家，其中包括四、五星级酒店82家；2004年星级酒店总数613家，在建星级酒店数量为24家，照此计算，北京酒店数量将达到637家。近几年酒店供应数量变化如图3-4所示。图3-4近几年酒店供给总量变化表第3讲常见类型房地产投资市场分析（2）枣核型的酒店市场结构。北京酒店市场形成了一个枣核型的结构，呈现两头小中间大的态势。高级星级酒店和低级酒店都比较少，二、三、四星酒店所占比例较大，形成一个比较稳定的主体。目前在北京市的613家星级酒店中，5星级酒店34家，4星级70家，3星级207家，3星级以下酒店302家，如图3-5所示。图3-5北京市星级酒店比例图第3讲常见类型房地产投资市场分析（3）酒店供给区域集中化特征明显。由于环境、交通等因素的影响，北京酒店大多数分布在朝阳区的CBD、国贸、燕莎区域，海淀区的中关村、亚运村等周边区域。其他酒店聚集的区域则有东城区的王府井地区，长安街沿线等区域。其具体分布如图3-6所示。图3-62004年北京市4、5星级酒店区域分布图第3讲常见类型房地产投资市场分析（4）酒店配套服务设施日趋完善。表3-8为北京部分酒店提供的配套服务。酒店名称配套服务设施北京饭店餐厅、咖啡厅、会议厅、商务中心、洗衣房、舞厅、卡拉OK厅、保龄球场、健身室、网球场、浴室、棋牌室、商场、桌球室、游泳池建国饭店游泳池、餐厅、商务大厅、健身中心、聚会设施、24小时商务中心、美容中心、客户服务中心、商店中服大酒店餐厅、商场、商务中心、停车场、康体中心、桑拿房、保龄球室、健身房、乒乓球室、沙壶球室、歌舞厅凯富酒店餐厅、会议厅、健身房、游泳馆、棋牌室、桑拿房、卡拉OK厅、美容美发中心、台球厅、按摩房、夜总会表3-8北京部分酒店的配套服务设施情况表第3讲常见类型房地产投资市场分析2．酒店需求状况分析（1）以国内客源为主的消费群体。从总体的客源来看，还是以国内的客源为主体，详见表3-9所列。项目人数/万人次收入/亿元人均收入/元接待入境旅游人数315.5262.168309.35国内旅游人数119501145958.16表3-92004年北京市接待旅客及收入情况一览表（2）商务客源变成酒店市场集中追求的对象。（3）旅游需求稳步增长。图3-7所示是北京近年来接待游客人数情况，其中2003年由于非典的影响，人数下降。但从趋势线仍可以看出，入境旅游人数的增长变化情况。第3讲常见类型房地产投资市场分析图3-7接待入境旅游人数三、酒店经营状况分析1．客流量2．酒店的入住率3．酒店的总体盈利状况四、北京酒店市场的未来发展趋势（部分省略）返回本章目录小结房地产投资市场分析是通过信息将房地产投资市场的参与者与房地产投资市场联系起来的一种活动；即通过房地产投资市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产投资市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为的一项活动。根据不同的标准，可以把房地产投资市场分析分成不同的类型。不同类型的房地产投资市场分析，其所依据的信息有所不同。一般而言，对房地产投资市场分析的信息包括供给、需求、供求关系以及投资项目四大方面，每一方面都有自己具体的信息内容。在房地产投资市场分析中，一定要充分注意信息的搜集与合理利用，明确分析的思路，根据分析的目的来确定研究的内容与角度，努力把多种分析方法结合起来，避免陷入误区。小结

房地产投资市场分析的要点包括供给分析、需求分析、供求关系分析以及市场预测分析，每一分析要点都有自己的具体分析方法。特别是投资市场的预测分析，该方面的分析一般会涉及数学或统计的分析方法，包括