世茂房地产：苏州蝶湖湾产品定位报告：苏州世茂一期产品建议讲解学习

苏州世茂一期产品建议上海苏州杭州无锡南京位于长江三角洲中部的苏州离上海仅一个小时路程,自古以来，以其古典园林闻名于世。今年来，随着新经济区的发展，苏州经济迅猛发展，其GBP位列全国第五.这次RMJM荣幸地受世茂委托为其在沧浪新区50万平米的地块作规划设计，相信定能为苏州以及世茂提供一份优秀的做品。SuzhouislocatedinthemiddleoftheYangziDelta,andittakesonly1hrtodrivefromshanghai.SuzhouhasbeenfamousforitsclassicalChinesegardenssinceancienttime.Duringtherecentyears,alongwiththedevelopmentofitsneweconomicdistrictsoutsideoftheoriginalcity,SuzhouhasgainedanincredibleeconomicgrowthwhichisprovedbyitsGBPbeingNo.5inChina.区位古城区OldCity工业园区IndustrialParkDistrict新区NewCity基地Site沧浪区CanglangDistrict吴中区WuzhongDistrict基地位置本项目水路和陆路交通极其便利,地块南侧紧邻京行运河,西侧有石湖大桥与国际教育园北区相连,东侧有友新立交与中心城区相连.规划中的轻轨S1号线也考虑与本项目相连接.

Withconvenientwaterandlandtraffic,thesitenorthtoJinghangCanal,easttoStoneRiverBridgeandnorthpartofInternational

EducationalPark.IntheeastpartofsitethereisYouxincrossroadstothecitycentre.MetrolineS1inplanningistoconnecttothesite.南环西路福运路京杭运河京杭运河太湖西路西环路高架友新路宝带西路国际教育园InternationalEnducaionPark轻轨S2号线MTRS2轻轨S1号线MTRS1京杭运河京杭运河友新路国际教育园InternationalEnducaionPark宝带西路西环路高架南环西路NanhuanXiRoad太湖西路福运路通往苏州市中心TotheCityCenter通往工业园区TotheIndustrialPark城市主干道MajorUrbanSpine城市次干道SecondaryUrbanSpine组团间道路VehicleRouteincluster轻轨MTR基地分析|交通分析

索引:Index:轻轨S2号线MTRS2基地Site规划中城市绿带PlannedUrbanGreenBelt石湖风景区ShihuBeautySpot西环路高架污水处理SewageDisposal粪便处理SoilDisposal城市绿带UrbanGreenBelt游乐场用地EntertainmentUse

基地分析|基地周邊圖像

【整体建筑布局】住宅用地占地:201008建面：445731商住两用地占地：62102商业用地占地：31376.4商业用地占地：91935.3住宅用地占地：49767.9建面：99535.8商住两用地块占地：63943.8【整体建筑布局】一期开发占地：63332.4建面：145664.52【整体建筑布局】一期开发占地：63332.4建面：145664.52一期销售占地：55293.8建面：110587.6产品篇高层、小高层产品建议【市场分析－区域楼盘分布状况】沧浪区\新区：园区：平江/金阊区：相城区：【市场分析－住房消费状况】八成以上的人表示2007年会买房过八成的被调查者表示会在2007年考虑买房。打算买房的有79.64%，不打算买房的人占20.36%。房价和地理位置是苏州购房者买房时主要考虑的因素选房价的人占27.75%，选地理位置的人占23.7%，选户型的人占18.5%，选社区环境的人占16.18%。普通住宅是购房消费主流

选择普通住宅的人占83.64%；高档公寓的占14.55%；别墅的占1.82%。绝大多购房者认为苏州房价会持续上涨有65.45%的购房者认为现有政策条件下，常州房价会持续上涨。购房者最能接受的价格为5000-7000元/平米5000-7000的人占62.5%；5000以下的人占28.57%；7000-9000的人占7.14%。10000以上的人只占1.79%。【市场分析－房型状况】说明：上述统计选取了主城区在售的一些典型楼盘,包括翰林花园、创智赢家、城市别墅二期、云庭、品园、福星新城、橘子国、大观名园等。主城区在售典型楼盘面积分布100㎡以下的所占比例不大，按面积比仅占15%；平均面积160㎡以上的部分按套数比占了26%，；大部分产品户型以三房为主。主城区：【市场分析－房型状况】

通过对园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在100㎡以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在120㎡以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增加（半年前园区120㎡以下户型套数所占比例仅为24%，如今这一比例已经达到32%）。园区：【市场分析－房型状况】（注：以上结论是从国际公馆、主语城、清水园、眼光假日、名墅花园、金光大道、理想城等等10个楼盘的数据资料分析统计得出）

新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180平米以上的大户型产品还占了相当一部分。新区：【市场分析－房型状况】（注：以上结论是从金枫美地、山水华庭、嘉业·阳光水榭、嘉业·阳光水韵、石湖华城、锦和加州、国香园、鑫苑·湖岸名家等10个楼盘，共1500多套住宅数据资料分析统计得出）

从以上两张统计图可以看出100㎡以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而140㎡以上大户型仍旧占到近四成。吴中区：【市场分析－房型状况】

通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120㎡以下的房源占绝大多数，120㎡以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120㎡以下户型套数所占比例为48%，如今这一比例已达到80%）。相城区：【市场分析－房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>项目周边主要楼盘户型配比数据调查表序号项目户型面积主力户型房型主力房型户型配比二房三房四房其他1博雅苑（普通住宅结案）80-260131两厅两卫两厅一卫两厅两卫两厅两卫两厅三卫--三室两厅两卫2福星·新城（二期）84-22095、114两厅两卫两厅两卫两厅两卫五房三厅三卫二室两厅两卫二房：三房：四房及以上=50%：35%：15%3天辰花园（一期最后2幢）149-245149-157两厅两卫两厅两卫两厅两卫两厅三卫五房二厅三卫三室两厅两卫三房：四房及以上=85%：15%4金帝城市别墅101-200101-139无两厅一卫两厅两卫两厅两卫三房两厅一卫三房两厅二卫三房：四房=80%：20%5四季晶华80-22088、119两厅两卫两厅两卫两厅两卫二室两厅两卫三室两厅两卫二房：三房：四房=20%：60%：20%6云庭城市中心花园（二期）85-25096-119两厅一卫两厅一卫两厅二卫两厅二卫二室两厅一卫三室两厅一卫二房：三房=40%：60%小区复式共10套7万科金色家园（一期）130-200130-140、170两厅二卫两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三房：四房=1：1【市场分析－房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>2．园区部分在售项目户型配比：中海湖滨一号：开盘批次33\34\39\43#，共144户开盘时间2007-4-21开盘产品情况产品类型多层、小高层、高层主力面积133/162㎡价格/

户型建筑面积楼号户数排列比例3-2-2133.57㎡33#242个单元28%3-2-2133.79㎡34#161梯2户4-2-2162.61/162.22㎡43#5472%4-2-2162.77/162.37㎡39#50【市场分析－房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>2．园区部分在售项目户型配比：中海湖滨一号：开盘批次23、24、38#，共155户预售证发放时间2006-12-6开盘产品情况产品类型高层主力面积140-160㎡价格/

户型建筑面积楼号户数排列比例2-2-194.538#252梯3户16%3-2-2140.085056%3-2-2142.6824#361梯2户4-2-2162.6723#441梯2户28%中海星湖国际一期：户型建筑面积分布楼号户数所占比例名次2-2-195.92㎡11、12#全部72两房71%三房19%别墅10%2-2-196.29㎡15-16#全部342-2-195.92㎡1-2#全部402-2-195.89㎡3#全部442-2-195.92㎡5-6#全部403-2-2134.56㎡28#全部44联排173+30㎡17-23、25#全部642-2-192.87-93.33㎡9、10、26、27#全部2323-2-2133.78㎡7、8#全部80各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>万科玲珑湾：开盘批次30\31#231户开盘时间2007-4-28开盘产品情况产品类型高层主力面积120/140/160㎡价格/

户型建筑面积开间户数所占比例名次3-2-1124.16㎡30#483-2-2141.55-141.58㎡963-2-1122.09㎡31#293-2-2139.53㎡294-2-2161.13㎡29各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>翡翠国际社区：开盘批次一期一批1、2#，共88户一期二批9#，共96户开盘时间2007-1-312007-4-8

户型建筑面积开间户数所占比例名次2-2-191.72-101㎡263-2-2133.71㎡622-2-186.17㎡322-2-2102.13㎡323-2-2126.23㎡32开盘批次3#、7#,136户开盘时间2007-5

户型建筑面积开间户数所占比例名次2-2-186.16/91.72㎡442-2-2102.12㎡303-2-2126.22/133.12㎡62各区域楼盘户型配比详见附件----<苏州市场调研表>第五元素：开盘批次7号楼，143户（公安编号12）开盘时间2007-3-31开盘产品情况产品类型高层（25F）主力面积100/120/135/165㎡价格/

户型建筑面积开间户数所占比例名次2-2-1102.92/104.71㎡4934%3-2-1123.66㎡2518%3-2-2134.79/141.41㎡4632%4-2-2165.54㎡2316%3、我项目周边项目供应户型比例目前在售楼盘基本情况：博雅苑：目前项目基本结束，只余下约10套独立别墅预计下半年推出，价格预计过万。福星·新城（二期）：项目二期约700户，两房为84、95、101平米三种户型，三房为114、136、139平米三种户型，其它为跃层，其中95平米的两房、114平米的两房为主力户型，二房三房及跃层比例为：50%：35%：15%。目前二期销售率过85%，只余少量大户型。项目三期小高层预计下半年推出。天辰花园：项目目前为一期的最后二幢小高层，一期约700户，有三幢以交付，目前在销售的最后两幢面积都为大户型全装修，最小面积149平米的三房，三房与四房及以上的户型比例为85%：15%；项目二期将在下半年推出。金帝城市别墅：项目目前为最后一期，4月26日开盘，也是继该项目前两期多层和联排之后推出的小高层项目，三期马上推出的二幢楼共约170户，最小面积为101的三房二厅一卫，最大面积为200平米的跃层，三房为主力户型，其中三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫的比例为20%：60%：20%。云庭城市中心花园（二期）：该项目总共有600户，一期已销售完毕，二期推出176户于4月18日开盘，主力面积为96平米的二室两厅一卫，和119的三室两厅一卫；该项目两房和三房的比例为40%：60%；小区复式共10套。万科金色家园（一期）：该项目定位是苏州最高端的产品。预售楼盘将于07年下半年(8-9月)开盘，一期为花园洋房（5层），主力面积为130-140平米的三房、160-170平米的四房，一期共约200户价格不低于9000千，三房与四房及以上面积的比例为50%：50%。一期高层公寓预计在12月份开盘以精装修为主面积从100-200都有，主力户型以三房为主140-150平方米左右。锦沧名苑:

该项目紧临我地块东面，为上海汇成集团所得，地块土地面积10.6万平方米，可建24万余平方米。3月26日该项目已开工建设，预计10月左右开盘，一期推出的将是以中小户型为主，具体户型面积没有对外公布。3、我项目周边项目供应户型比例目前在售楼盘基本情况：

从目前苏州市场来看主城区在售典型楼盘面积分布100㎡以下的所占比例不大，按面积比仅占15%；平均面积160㎡以上的部分按套数比占了26%，；大部分产品户型以三房为主；园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在100㎡以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在120㎡以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增加（半年前园区120㎡以下户型套数所占比例仅为24%，如今这一比例已经达到32%）。新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180平米以上的大户型产品还占了相当一部分；从吴中区可以看出100㎡以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而140㎡以上大户型仍旧占到近四成。通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120㎡以下的房源占绝大多数，120㎡以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120㎡以下户型套数所占比例为48%，如今这一比例已达到80%）。从各个区域的户型供应量及去化的情况来看主要还是以两房及三房为主，单套户型的总价还是影响到了楼盘的去化速度。从本项目的地理位置来看将来的主力客源还是集中在吴中区、高新区、园区（轨道交通3号线连接沧浪区及园区）、金阊区、部分相城区。目前在售楼盘基本情况综述：【户型面积配比建议】房型面积（平方米）比例（%）二居两室两厅一卫80-951０%25%两室两厅两卫95—1101５%三居三室两厅两卫110—1４０2５%55%三室两厅两卫1４０—1６０３０%四居1６０-1801０%复式180以上１０%设计阳台时可部分考虑隔层（不算面积）设置或设计入户式花园。三房及四房主人卫生间面积可适当增大，设计双台盆。四房设计储藏间，无需保姆间,四房以上房型包括部分顶层复式。两梯两户和两梯三户设计,小高层可一梯两户设计。外立面要厚重并注意整体感，放置空调外机的位置要合理隐蔽。高层得房率不能低于79%，小高层得房率不能低于83%。客厅和卧室的开间要大。建筑体型比例小高层公寓40%高层公寓60%一期公寓单套售价范围如下:两房:90平方米-----总价约55万

108平方米-----总价约65万三房:140平方米-----总价约85万

160平方米-----总价约96万四房:180平方米------总价约110万

200平方米------总价约125万55万~65万85万~96万110万~125万景观资源利用最大化：通过板式设计，为住宅南北通透、大面宽短、户户有景创造条件产品多样化：创造出多样的住宅设计，并通过宽景阳台、入户花厅、令室内空间更具可塑性立面建议：６楼以下采用天然石材立面，６楼以上采用真石漆增强外墙效果，体现不同一般的真实及质感，体现建筑的高尚品质．【产品建议－建筑形体】【产品建议－户型亮点】套内面积约：82平米两房两厅一卫价值亮点：结构紧凑，卧室客厅空间感强。主人房内的观景阳台——主卧的观景阳台全明设计，南北通透套内面积约：113平米三房两厅双卫价值亮点：引入TOWNHOUSE的设计菁华——入户花园主人房内的超大转角飘窗所有卧室及客厅朝南，且户型南北通透【产品建议－户型亮点】建筑面积：130平米三房两厅双卫建筑面积：140平米三房两厅双卫【产品建议－户型参考】园林建议地上车库间太多会浪费环境空间，把开放空间的机会让给景观是我们设计的原则，因此将停车位全部规划为地下车库，局部留访客车位，地上完整的空间我们全部利用来规划景观。通过地下车库实现了人车分流，中间留下的开放空间是一个完全步行的环境，没有机动车的打搅，给景观设计创造了很大的机会，可以做一些非常有利于这个社区交流和活动的场地。比如地下车库上方就是我们宽阔的阳光平原，是交流的最好空间，另外溪流、浅滩也都实