新时期房地产政策-毛义华

新时期房地产政策(zhèngcè)解读与探讨浙江大学建筑(jiànzhù)工程学院毛义华教授2014年9月共四十八页上篇房地产市场要素(yàosù)分析共四十八页房地产市场政府房地产公司购房者政府、房地产开发公司(ɡōnɡsī)、购房者是房地产市场的三大参与主体，同时也是影响房地产市场发展的三大要素。1.影响房地产市场的三大主体(zhǔtǐ)要素共四十八页购房者其他(qítā)政府(zhèngfǔ)房地产公司1.1房地产市场要素分析——政府房地产利益蛋糕共四十八页政府(zhèngfǔ)在房地产市场中的角色土地(tǔdì)供应者土地完全控制在政府手中，政府可以控制土地的供应量、供应类型及转让价格。市场参与者政府通过出让土地和设立国有企业参与房地产开发，获得房地产市场的收益。调控主导者政府需要稳定经济、防范金融风险、保障社会公平、解决民生问题，因此政府又设法抑制高扬的房地产市场价格、抑制房地产开发投机行为。1.1房地产市场要素分析——政府共四十八页购房者其他(qítā)政府(zhèngfǔ)房地产公司房地产利益蛋糕1.2房地产市场要素分析——房地产公司共四十八页房地产公司是房地产开发的实施者，是房地产利益的创造者，同时也是国家经济发展的主要(zhǔyào)推手之一。房地产公司(ɡōnɡsī)房地产公司的目标是在房地产市场上实现利润最大化和占有更大的市场份额，同时也是房价上涨的主要推手之一。房地产公司在房地产市场中的角色1.2房地产市场要素分析——房地产公司共四十八页房地产业需要有专业人才、专业经验(jīngyàn)来运作，这也是外行的软肋。在市场上风头很劲的外行中，目前还缺乏对行业走势的准确判断。这种灵魂人物不是从其他行业的人一朝一夕即能成就，更无法从企业外空降。

“国际大公司里面就很少房地产公司。现在内地(nèidì)很多做得很好的企业企业去做地产，这是中国企业的悲哀”1.3房价过快上涨会导致产业结构变化共四十八页购房者其他(qítā)政府(zhèngfǔ)房地产公司房地产利益蛋糕1.4房地产市场要素分析——购房者共四十八页近年来，投资投机性购房之风愈刮愈猛。一些炒房者结伙在部分城市(chéngshì)炒房，炒房似乎成了只赚不赔、一夜暴富的“游戏”；消费者受开发商故意制造房源短缺的诱导，陷入“房价还要涨”的心理恐慌，不停地追高买房；有关数据表明，城市家庭自有住房的比例占到了80%，城市户均住房1.08/套，这说明房地产市场真正的刚性需求并无多数人预期大。房地产具有(jùyǒu)投资和消费双重属性。1.4房地产市场要素分析——购房者共四十八页股价下跌，股市从制造财富的场所(chǎnɡsuǒ)变成吞噬财富的黑洞机构和操盘者的操控炒作，股市动荡，相比股市，楼市(lóushì)更为平稳和安全股市涨，账面资产膨胀，提高房市购买力，助推房价1.4房地产市场要素分析——购房者共四十八页三方形成房地产利益(lìyì)三角链房地产公司(ɡōnɡsī)购房者投资者政府土地土地费税收政策调控所得税房产税资金房产(增值收益)房地产项目使地方政府获得高额的土地收益和税费收入；房地产项目开发使房地产开发公司（包括非主营房地产的公司）获得高额的利润；房地产满足购房者的刚性需求和投资投机需求。2.房地产市场“三角利益链”分析共四十八页房地产利益链条的循环不断提高新购房者的进入门槛，终会将之后的新购房者拒之门外。新购房者承受了巨大的风险和高房价的沉重负担。但对于新加入的购房者来说，他们既未享受到房价上涨带来的红利，还不得不承受已经形成的高房价所带来的负担。长此下去，住房需求得不到满足的群体将成为社会矛盾爆发(bàofā)的隐患。2.房地产市场“三角(sānjiǎo)利益链”分析共四十八页中国房地产市场的“利益三角链”紧紧地结合在一起，牢不可破，三方均享受着房价上升所带来的收益。中国房地产市场三大主体要素之间的利益链关系，使三大主体皆不希望房价下跌。这也是国家进行多次宏观调控，房价始终降不下来的重要原因。受害者则是后来新加入的购房者，但往往这部分的购房者都是具有刚性需求的真正客户(kèhù)而非投资者。要打破这种局面，使国家宏观调控真正实施，并且保证其在地方实行的力度。使楼市调控走出“越调越涨”的怪圈，我们就要切中要害，切断利益链条。2.房地产市场(shìchǎng)“三角利益链”分析共四十八页下篇新时期房地产政策(zhèngcè)解读共四十八页第一章新时期(shíqī)下房地产政策核心共四十八页中央农村工作会议，习近平表示，要稳步推进农村改革，创造条件赋予农民更多财产权利。对中央工作部署，要准确(zhǔnquè)领会政策要点和要领，不能随意解读，想怎么干就怎么干。城镇化不是土地城镇化，而是人口城镇化，不要拔苗助长，而要水到渠成，不要急于求成，而要积极稳妥。1.1习李政策(zhèngcè)的核心理念共四十八页高房价一直是舆论批评焦点的主要原因是，房地产市场未形成合理的价格梯级分布，中低收入群体无力(wúlì)承担普通商品房的价格。1.2中低档收入群体(qúntǐ)剥离带的钱够吗？共四十八页小结(xiǎojié)一旦将中低收入群体从商品房市场剥离(bōlí)，使“居者有其屋”1：房价上涨对社会、民生、政治影响则比现在大幅度降低2：房价上涨越高，税收越多，高房价与全民矛盾转上移化为与中产以上阶级的矛盾。3：政策倒逼商品房投资性特征降低，市场注重商品房的实用性与舒适性。共四十八页第二章城市形态与土地(tǔdì)政策共四十八页土地供应多元化与供应增加的最大优势是，城市发展(fāzhǎn)模式由高密度向低密度转变，提高城市发展(fāzhǎn)质量。城市发展建设理念简单、雷同必然(bìrán)造成发展模式的单一。城有了，城市的特点没有了。身处大城市中，我们不知道自己究竟是在北京上海？千城一面or2.1城市发展模式的转变共四十八页香港纽约(niǔyuē)加拿大拉斯维加斯不同(bùtónɡ)的城市形态对比2.1城市发展模式的转变共四十八页是高楼林立(línlì)还是错落有致？是高层建筑还是低层形态？哪种城市形态最可持续？是否千篇一律的采用高楼大厦+大广场的中国东部城市的发展模式？瑞士(ruìshì)瑞士因特拉肯不同的城市形态对比2.1城市发展模式的转变共四十八页国家人口密度（人/平方公里）日本338中国138中国（除去宁夏、青海省、西藏、新疆、甘肃省）222地区人口密度（人/平方公里）东京5986福州（主城区）1634低层建筑群2.1城市发展模式(móshì)的转变共四十八页日本(rìběn)人口密度远高于中国，但是其一层建筑比例为10%，二到五层的住宅比例为77%。低层建筑群——日本(rìběn)东京2.1城市发展模式的转变共四十八页东京(dōnɡjīnɡ)共四十八页大阪(dàbǎn)共四十八页不同层数占地区建筑比例（%）123-56-78-1011-1415+日本9.1954.8523.073.873.993.941.09北海道8.3862.9918.162.224.113.160.97东京1.5841.5830.426.987.539.382.52福冈县16.1135.3721.827.959.507.351.90神户市1.6239.1028.627.059.1211.393.09大阪府3.8140.1328.016.808.549.343.37京都府2.6346.3730.789.444.545.950.29广岛县7.7360.1218.103.665.114.031.25低层建筑群——日本(rìběn)2.1城市发展(fāzhǎn)模式的转变共四十八页日本(rìběn)住宅用地仅占国土面积的3.0%以我国人均居住面积35平方米，平均容积率为2，总人口13.39亿人计算，我国住宅用地仅占总面积的0.244%，即使平均容积率为1，也只有不到0.5%，远远低于日本住宅所占比例(bǐlì)。因此在中国采用低层建筑形态，完全可行。低层建筑群——日本2.1城市发展模式的转变共四十八页2.2土地(tǔdì)确权十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾(jiāngù)国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，简单地说，确权就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证办法给使用权人。确权及土地所有权证的发放也意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。共四十八页2.3土地资源(zīyuán)来源广泛，供应量充沛1.互换2.出租(chūzū)3.土地股份合作4.土地入股5.土地转包6.宅基地换房，承包地换社保农村土地流转模式：

相对于城市，我国农村具有十分广阔的土地，农村土地加入流转无疑将使土地资源具有充沛的供应量。共四十八页土地资源(zīyuán)多样化转让占比国内房地产行业多年的发展，形成诸多的问题，其一是政府向拥有土地使用权的农民征收土地时，补偿价格经常发生争执。而另一方面，拥有土地使用权的村集体常常越过政府征收土地而出让(chūràng)，甚至自己盖小产权房出售。

三中全会公报中提到，要给农民以土地的部分产权，这就意味着地产商有可能从政府之外的村集体甚至农民组织那里拿到所需土地，这将促进我国土地资源供给的多样化。2.3土地资源来源广泛，供应量充沛共四十八页小结(xiǎojié)政治上的一大步才能带动政策上的一大步，只有打破现有体制机制格局，改变土地供应模式，才能从根本上解决(jiějué)城市发展问题。

共四十八页第三章房产税共四十八页环卫安保道路绿化环境治理消防公共设施公共管理建筑单体(dāntǐ)是构成城市的基本单元,都直接或间接的不同程度的消耗社会成本社会(shèhuì)成本的消耗者自然应该为其买单，而房产税则是最好的方式之一3.1房产税的本质共四十八页地区房产税美国房产税以房地产评估值的一定比例作为税基。现今,美国50个州均征收。英国依据房地产评估值,实行累进税率,地方政府决定税率,目前在0.67%-2%之间加拿大依据房产市场价值的一定比例,由各地具体规定,住宅用地的税率在1.1-1.73%德国依据评估价值的196-1.5%征收法国不动产持有者,每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自有房产装修后出租,按税基的34%缴纳15%-30%的营业税。税基包括公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金。瑞典征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房,税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。3.2国外房产税概况(gàikuàng)共四十八页地区房产税意大利依据税务评估价值的0.4%-0.7%西班牙依据税务评估价值征收,一般低于市场价值的50%,税率在3%智利设起征点,征收额以评估价格计征,税率为1%-2%。居民住房和农业用地评估价格低于3.3万美元的免征,对于商业用地则全额征收日本日本的财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠与税。固定资产的标准税率为14%韩国韩国的财产税和综合土地税高达30%,并经进一步调整,财产税和土地税将会被韩国整合为资本收益税,对第二套房产和第三套房产的税率将分别增加为50%、60%新加坡新加坡对所有房产征收,自住房产的税率为4%,其他类型的税率为10%香港若房地产作出租用途,则租金需要交纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以15%的标准税率向香港拥有土地或楼宇的业主征收3.2国外房产税概况(gàikuàng)共四十八页美国(měiɡuó)日本(rìběn)在美国，政府对不动产征收物业税，其占到地方政府的财政资金75.43%。3.3房产税（物业税）——国外地方政府的主要收入来源在日本，由市政当局对土地、房屋及应折旧资产征收物业税，税收占财政收入的60%左右。英国在英国，地方政府不仅对物业所有者征收物业税，对租用该物业的人同样征收，其税收占财政收入70%以上。香港在香港，政府对土地和楼宇的业主来自物业的收入（如租金）征税，其占到财政收入的50%以上。即使在世界上最贫困的肯尼亚，物业税占地方财政收入的比重达到68.56%；从物业税收入占地方税收收入总额的比例来看，发展中国家的课征比率普遍低于发达国家，最大相差值达11.82个百分点；共四十八页几个(jǐɡè)国家(地区)物业税的征税对象及税率比较国家或地区征税对象及税率比较美国不动产经评估的财产价值；税率大约1%到3%英国居民住宅；税率不低于1.1%日本土地、房屋和建筑物、商业有形资产应税财产评估价值；标准税率为1.4%加拿大土地、建筑物和其他不动产的评估价值；税率1%到5%新加坡房屋、建筑、公寓和土地等财产年值；自住房产的物业税率是4%，其他类型为10%香港所有建筑物、建筑物的组成部分、桥墩、码头等建筑物所有房地产的评税租值；税率16%3.3房产税（物业税）——国外地方(dìfāng)政府的主要收入来源国际上物业税通常按照“以支定收”原则计税和征收，即根据市政设施、公共服务等公共性支出确定物业税总计征税额，配置以健全的物业税公告制度和申诉制度。财产税的税率(r)通常是由下面的公式计算出来的。E：Expenditure，某一地方政府在一个财政年度中的计划支出总额NPR：NonpropertyTaxRevenue，为其预计的非财产税财政收入(E-NPR)：即为地方政府在此年度所需的财产税收入NAV：NetAssessedValue，为该地方政府辖区内财产税应税财产的评估净价值共四十八页

美国私人住宅要交房地产税(realpropertytax，也称“不动产税”)，这是一种地方税，一半由县(county，也译为“郡”)、市(city)或者校(schooldistrict)征收。州法律往往对征收房地产税有一定规范，有些地方征收的房地产税有一部分上交给州里，但是有些地方的房地产税全归地方。它们靠这笔钱来维持当地政府开支和社会服务，比如消防急救、公共安全、社会福利、公立教育等等。其中，公立中小学是一个大头。

在美国，房地产税和公立中小学教育密不可分。将近一半的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学经费也有40%以上来自房地产税。根据美国人口普查局的数据，在2007年到2008年，美国公立中小学的经费来源只有约8.1%来自联邦政府，其余约48.3%来自州，约43.7%来自地方。而地方政府的收入其实主要(zhǔyào)就是房地产税。取之于民，用之于民3.4房产税的使用(shǐyòng)共四十八页3.5物业税案例(ànlì)——英国市政税简介英国(yīnɡɡuó)版的新物业税于1993年4月1日起征，其名称为市政税（CouncilTax），也被称作家庭税、住宅房屋税、地方议会税，居民居住的房屋是其主要征税对象。英国同时也有针对于营业用房征税的税种：营业房屋税，与市政税不同，营业房屋税属于中央税种共四十八页3.5物业税案例(ànlì)——英国市政税简介作为地方税的一种，市政税的征收基数是居民房产的市场评估价值（1991年4月1日评估版），实际税率由地方政府(zhèngfǔ)自主确定，最低税率一般在1.1％左右；表象化的税收乘数有某一国确定，一般为A-H八档对应八个乘数，具体市政税额根据市政预算确定。共四十八页3.5物业税案例(ànlì)——英国市政税简介市政税之于地方政府而言是非常重要的税源。在英国，市政税总体保持稳步增长态势，英国居民每年平均需要支付(zhīfù)的市政税额为800英镑。在1994～1995年度，英格兰的市政税收入为93亿英镑，占地方政府收入的21%。到2003～2004年度，市政税额迅速增长为190亿英镑，占到地方政府收入的26%。共四十八页

市政税是英国地方政府