新津县老年人活动中心(吴店乐活苑)项目建议书20121126

新津县老年人协会活动中心（吴店乐活苑）

项目(xiàngmù)建议书及概念性规划

2012.11共四十三页序：新津县老年人协会(xiéhuì)活动中心（吴店乐活苑）鸟瞰图老年公寓综合(zōnghé)服务中心户外活动设施共四十三页目录第一章项目总论………………3第二章项目建设背景…………7第三章项目建设的必要性与可行性…………13第四章项目建设的核心理念…………………20第五章项目建设定位…………26第六章项目建设选址与建设条件……………30第七章概念性分区规划与设计(shèjì)………………32第八章经济与社会效益分析…………………38第九章结论……………………40共四十三页第一章项目(xiàngmù)总论项目简述(jiǎnshù)项目发起单位概述项目综合技术经济指标共四十三页1.1项目(xiàngmù)简述新津县老年人协会活动中心（吴店乐活苑）项目拟建于五津镇吴店社区，经新津县老年人协会牵头，由洪禾园林绿化有限公司投资六千万元，以本公司现有150余亩园林苗圃场地为基础进行一体化规划，主要建设养老综合服务楼、老年公寓、康体健身绿地广场、健身绿道、养生(yǎngshēng)木屋等，针对性地完善食住、医疗、养生(yǎngshēng)、文娱和心理辅导等方面的综合养老服务功能。新增固定养老床位500个，形成支持3000人社区居家养老的服务能力。项目建成后将成为新津县老年人协会的固定活动场所，并可不定期承办大型敬老、爱老活动。该项目立意深远、理念先进、规划科学，把握我国社会人口老龄化带来的市场机遇，深刻领会了当前养老服务市场发展的规律，并借鉴国际国内养老服务业的先进经验，将现代农业与养老服务业有机结合，兼顾公益性和经济上的可持续性，有利于满足当前和未来一段时间新津老年人多样化的养老服务需求，提升新津养老服务业的整体水平，并有望打造成为省内民间投资养老服务业的典范项目。共四十三页1.2项目发起(fāqǐ)单位概述新津县老年协会是在成都市老年协会指导下成立的统筹全县基层老年协会、服务老年人的组织，现拥有单位会员50个，会员人数达45000余人，占老年人口总数的79%。新津县老年协会经多方调查研究，拟选址于成都洪禾园林绿化有限公司吴店苗木(miáomù)基地，该公司成立于2010年，注册资金2000万元，主要经营苗木种植、园林绿化，现有各类资产总计达8000万元。公司在新津县吴店社区的苗木基地占地约150亩，主要培植各类景观风景苗木。共四十三页1.3项目综合(zōnghé)技术经济指标序号项

目单

位指

标备

注1规划总用地*亩300

2总建筑面积㎡28500

2.1养老综合服务楼㎡5000

2.2老年公寓㎡20000

2.3养生木屋㎡15002.4道路及其他㎡2000

3新增养老床位个500

4日间护理床位个1005建筑密度（一期）%9

6绿地率（一期）%81

7停车位辆120

*注：项目总规划占地约300亩，其中一期(yīqī)建设用地约50亩。共四十三页第二章项目建设(jiànshè)背景新津县区域经济社会发展概况新津县老年人口现状新津县养老(yǎnglǎo)服务业市场调查共四十三页2.1新津县区域经济社会发展(fāzhǎn)概况概况新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。民营经济新津民营经济发达，是“四川省个体(gètǐ)私营经济试验区”和“四川省非公有制经济示范区”，孕育了全国最大的民营企业—希望集团，具有活跃的全民创业氛围。全县90%的企业是民营企业，民营经济占地方生产总值比重达到67.6%，居全省第一位，在全省民营经济发展综合评价中位列前十强，民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、农民增收的主体和就业创业的主体。共四十三页工业新津工业发展强劲，近年来，新津坚持实施“工业强县”战略，依托省级开发区——四川新津工业园区和西部对台交流合作平台——四川新津台湾农民创业园，全力推进工业集中集约集群发展，工业集中发展区已聚集工业企业216户。已落户纳爱斯、美国开利、通威水产品、天威硅业、中蓝晨光等一大批重大产业化项目；形成了食品、机械、化工、光伏等优势和特色产业。工业经济对GDP的贡献率连续四年超过50%，成为推动县域经济跨越式发展的主力军。人居环境新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食(měishí)饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山、等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”。特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、中国具有自主知识产权的低碳生态主题公园——花舞人间、“亚特兰蒂斯·黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。共四十三页2.2新津县老年人口现状(xiànzhuàng)老龄化程度新津县60周岁以上老年人口约5.7万人，占总人口的18%以上，远远超过国际上10%的老龄化社会标准，并且老龄人口半年时间比例增加0.31%，增速较快。老年人生活现状半数以上的老年人与子女居住在一起。城镇老年人的经济来源主要靠退休金或社保金，农村老年人的经济来源主要靠子女供给和养老金，还有20%的老人靠自己劳动收入生活。70%以上的老人有慢性(mànxìng)疾病，老年人缴纳医保的比例达90%以上。部分老年人存在忧郁、急躁、孤独、多疑和牵挂等不良心理状态。多数老年人娱乐活动比较单一，以搓麻将、打纸牌、喝茶聊天为主。养老方式以居家养老为主，极少部分居住在全县5个敬老院中。由于城镇老年人子女异地工作，农村青年外出务工，空巢老人数量较大，比例接近20%，在部分经济欠发达的村（社区），比例接近30%。共四十三页老年(lǎonián)协会组织全县59个部门建立了老年人协会，8个部门未建立老年人协会。106个村（社区）有100个成立了老年人协会。全县老协拥有单位会员50个，会员人数达45000余人，占老年人口总数的79%。各级老协组织及工作人员在平凡的工作中发挥了积极的作用。如每年配合政府开展城乡统筹、城市建设和拆迁、弘扬孝道文化和宣传“四法”、协助维稳、促进社会和谐、化解社会矛盾、丰富基层群众文化生活等工作，发挥了积极的作用。全县老协2011年度协助调解家庭财产、赡养等纠纷110起，为农村社会稳定作出了贡献。共四十三页2.3新津县养老服务业市场(shìchǎng)调查服务设施新津县现有5所公办中心敬老院和1所综合福利中心，共1099张床位，主要解决农村“五保”老人、城镇“三无”老人养老和流浪儿童的接收。现有民办养老院2所，分别位于兴义镇广滩村和五津镇城北社区，有150余张床位，入住140人。各乡镇成立的老年服务中心及村（社区）老年服务站均无标准化场地，无服务人员，社区养老服务功能十分薄弱。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》针对西部省份的“9073”原则，养老床位应达到老龄人口的3%，新津现有床位约1250张，仅达约2%。而根据《成都市养老设施布局规划》，新津县在未来十年应保有4799张养老床位。新津县目前的养老设施仍然以公办机构为主体，服务设施落后，政府相关配套不足，引导民间资本(zīběn)进入养老服务也的相关扶持政策还是空白，社会、民间养老机构发展滞后。共四十三页第三章项目(xiàngmù)建设的必要性与可行性项目(xiàngmù)建设的必要性项目建设的可行性共四十三页3.1项目(xiàngmù)建设的必要性项目建设是构建和谐社会的一项重要内容党的十六大以来，新一届党中央、国务院提出了“立党为公，执政为民”的理念，提出要“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续发展的科学发展观，构建和谐社会”。国务院转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求各地要采取切实措施，从长远和全局出发，广泛动员和依靠社会力量，大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业的发展。对待老年人的态度体现一个社会的文明程度，也是一个社会是否和谐的重要标志。老年人是中华民族优秀传统文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐和政治稳定的重要力量。建设老年人活动中心，为老年人开展文化、体育、健身活动提供场所，满足老年人的精神和物质需求，涉及千家万户，不仅有利于老年人生活和安康，也可为众多的老年人家庭和子女解除后顾之忧，化解社会矛盾，稳定社会秩序，有利于家庭和睦、代际关系和顺和社会和谐。在构建和谐社会的过程中，老年人这个群体的问题(wèntí)解决不好，小康难以实现，和谐社会难以构建。项目建设是以新津县的老人为集中服务对象，可以满足新津县城区老年人的文化、体育、健身需求，从而实现老有所养，老有所托，和谐相处，安享晚年。共四十三页项目建设是解决老年人身心健康问题的需要研究表明，当前新津县老年人的心理烦恼主要有四个方面：之一是因“丧偶”而精神空虚。为了排遣寂寞，一些老年人开始了艰难的寻偶，但大部分不能达到目的，造成老年人的精神生活不健康。之二是交流困难，当前，不少家庭出现“空巢”现象，子女上班后，家中只有老年人看门，无法与人交流；之三是健康问题，五十至六十岁之间心理健康问题重于生理健康问题，六十岁以后生理健康重于心理健康问题。之四是文化、体育、健康活动受到限制，老年人缺少能参与的项目。老人们退休后从社会(shèhuì)走向家庭，生活也由职业型转变为休闲型，社会(shèhuì)活动范围也相对缩小，从而容易出现心理失衡。随着年龄增长，老年人心理发生老化，时常被失落、孤独、焦虑、猜疑笼罩，使心灵蒙上一层阴影，他们渴望情感关爱，企盼心灵慰藉，希望人们走进老年人的内心世界，给他们带来幸福、快乐、充实的生活。该项目建成后，将为新津县老年人拓展出一片宽广的康体养生活动和社交活动空间，满足老年人精神和生理保健的需要。共四十三页项目建设是缓解老龄化社会问题压力的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国老年人口系数已经超过13%，而据2012年8月的调查数据，新津县的老年人口系数更是已经超过了18%，已提前进入老龄化社会。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。当前，不解决好老年人问题，将给社会发展带来一系列难于解决的困难，日本的教训已经给我们敲响了警钟。解决老年人问题，不但要靠社会的帮助，更应发挥老年人的自身作用，调动他们的机能，达到减轻社会压力，服务国家建设的目的。项目建设可以缓解当前新津县的老龄化压力，特别(tèbié)是对今后的老年人事业发展提供了很好的范例和思路。*下图数据(shùjù)由住建部住宅需求课题提供共四十三页项目建设是社会福利事业社会化的实践建国以来，我国长期实行社会福利事业国家负责的体制，社会力量没有得到很好的利用，一方面造成国家负担加大，不能很好解决广大群众的福利要求，另一方面造成社会资源(zīyuán)的严重浪费。为了贯彻落实《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》精神，《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》强调了“政府主导，多方参与”的指导原则。明确要“支持和鼓励社会力量多形式、多渠道兴办各类老年服务实体，积极引导社会各界参与社会养老服务。”成都市人民政府下发的成府发〔2011〕38号文《关于加快社会化养老机构发展的意见》指出：“充分认识加快社会化养老机构发展的紧迫性”，“加大社会化养老机构政策支持力度”，并加强政策扶持、补贴资金和完善保障方面的力度。目前，成都市福利事业社会化方兴未艾，该项目建设，是福利事业社会化这一指导思想在成都市的有效实践和探索，对今后全市福利事业的发展将起到重要的示范作用。共四十三页3.2项目(xiàngmù)建设的可行性项目建设符合国家政策为了加快老年人社会福利事业发展，《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定(juédìng)》，民政部《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《四川省十二五社会养老服务体系建设规划》等法规和文件，对大力发展社会养老机构和老年人活动场所做了明确规定。为了解决建设资金不足问题，四川省政府出台《十二五社会养老服务体系建设规划》，成都市政府制定了《成都市城乡养老事业发展第十二个五年规划》，并编制了《成都市养老设施布局规划》，以支持老年人活动场所和设施建设，缓解社会老龄化带来的社会问题。因此项目建设符合国家产业发展方向。共四十三页项目建设有广泛的群众基础，社会需求强烈老年人是社会的财富，他们积累了丰富的社会经验，为老年人创造良好的生活环境，保持老年人的身心健康，对社会健康发展有重要的作用。目前新津县有老年人5.7万人，但还无一所设施完善的老年活动中心，与成都周边县市相比有一定差距，群众对此反映较大，多次建议政府把这一关系民生的大事列入县级政府议事日程(yìshìrìchéng)，下决心解决这一问题，为老年人创造环境优美、活动种类繁多、文化气氛浓厚的活动场所。因此，项目建设有广泛的群众基础。项目建设的基础条件较好项目拟建地位于新津县五津镇吴店社区新沙路西侧，距离新津县城仅5公里，紧邻成新蒲快速通道，交通便利。吴店地势平坦、环境优美、气候宜人，附近无工业污染源，便于老年人户外活动。吴店社区经济以现代特色农业为主导，未来规划打造新型生态农业观光旅游区，适宜建设永久性养老机构和活动设施。共四十三页第四章项目(xiàngmù)建设的核心理念乐活理念公益(gōngyì)理念可持续理念共四十三页4.1吴店乐活苑的“乐活”理念(lǐniàn)“乐活”由LOHAS音译而来，是“LifestylesofHealthandSustainability”的英文缩写，是指一种健康与永续的生活方式。美国社会学家PaulRay于1998年在其著作《TheCulturalCreatives:How50MillionPeopleareChangingtheWorld》(《文化创造：5000万人如何改变世界》)中正式提出这一概念。2006年，这一理念开始在中国传播并为很多人所接受，产生了一批乐活族，他们从日常的衣食住行到生活态度、社会关系，都体现与众不同的生活理念。乐活族将“健康、快乐、环保、可持续”作为其生活的核心理念，与传统的生活理念相比具有鲜明(xiānmíng)的特点。乐活晚年健康快乐环保可持续吴店乐活苑的企业文化内核就是：让老年人回归“乐活”共四十三页4.1吴店乐活苑的“乐活”理念(lǐniàn)“乐活”这一后现代主义理念，与中国传统生活哲学不谋而合(bùmóuérhé)。以乐活理念来指导吴店乐活苑的规划、建设与运营工作，就是要为老年人创造“健康、快乐、环保和可持续”的晚年生活。共四十三页4.1吴店乐活苑的“乐活”理念(lǐniàn)表：乐活族的生活理念、主张(zhǔzhāng)与典型实例生活环节饮食家居服饰交通购物日常生活社会关系乐活理念“青菜豆腐保平安”绿色、节能、减排、环保、身心健康“衣不贵华而贵洁，不贵新而贵净”节能、环保以利于健康与环保为准则关心生态等于关心自己乐观、包容、和谐生活主张崇尚素食和有机食品；崇尚慢餐；支持有机农业选择绿色建筑、装饰材料和家纺用品；选择有利于身心的休闲娱乐方式优先选择天然和有机的服饰；不追求名牌，选择服饰以舒适健康为准则；珍惜与利用旧衣物多走路，少坐车；多坐公交和环保交通工具，少开车；买车要买环保车只要有利于健康环保，就愿意购买没有品牌但价格贵的产品；相反，即使对物美价廉的名牌产品，只要有损健康和环保的就拒绝购买消费与环保责任结合；致力于个人和整个地球的健康；做好事，心情好，有活力（Dogood,

Feelgood,

Lookgood）典型实例喜欢自己做饭；避免高油、高糖、高盐，少吃工业加工食品；外出时选择慢餐厅和素餐厅；在阳台、屋前屋后种植蔬菜瓜果以竹地板替代实木地板；选择天然有机家纺用品；利用二手家用品；喜欢DIY；不赌博、抽烟，少看电视少玩游戏，增加养宠物花草、琴棋书画、旅游、散步健身等娱乐活动；增加家庭藏书和读书学习时间主要穿纯棉、全麻、真丝服装；少穿漂亮但不舒适的高跟鞋；尽量使用蕴含天然成分的化妆品，甚至DIY化妆品；对旧衣物进行改造利用走路、骑自行车上下班；外出乘坐地铁、公交车、轮船等拒绝使用塑料购物袋，用废旧衣物改装的布袋；会去乐活产品专卖店购买价格较高的有机产品；也会去跳蚤市场淘廉价但健康舒适的用品淘米水冲厕；垃圾分类；回收废旧电池；拒绝使用一次性筷子、餐巾纸，使用环保筷和手绢做社区义工；做志愿者；共四十三页4.2项目建设(jiànshè)的公益性理念“老吾老，以及人之老。”养老事业社会化的第一要义是公益性。我国的养老问题涉及经济、社会、文化等多个领域，推进养老事业社会化、发展养老服务业的根本目的是实现“老有所养、老有所乐、老有所为”。这既是中华民族孝道文化传承的需要，也是当前缓解社会老龄化压力的现实需要。因此，吴店乐活苑自始自终应当将自身的发展看作建立社会化的养老保障体系的有机组成部分，在政府政策法规和相关社会团体的指导(zhǐdǎo)下，“以（老年）人为本”地开展建设和经营，充分体现项目的公益性。站在人文关怀的高度推进项目建设新津是一个人文底蕴深厚的地方，老君山是道家养生文化和道教“天人合一”思想的重要载体、纯阳观深入浅出地教诲今人“忠”、“孝”二字在儒家文化中的主导地位，诸如此类的人文古迹和民间风俗习惯处处体现着新津人对人生和生命的尊重和敬畏。新津的孝道文化传承久远，吴店乐活苑有志于在市场经济环境下为养老服务业注入中国传统孝道文化的精神，让服务经营行为充满人文关怀，使市场经济主体产出社会效益。共四十三页4.3项目(xiàngmù)建设的可持续性理念经济可持续：市场主体角色的自我认知作为民间投资的养老设施，实现其社会价值的前提是作为市场主体的持续性存在和发展。因此吴店乐活苑在投资经营活动中应充分考虑市场环境，既要调配好人财物等各方面资源服务好老年人群体，又要避免各种经营上的风险，实现自身作为养老服务业主体的永续存在。一、三产业的良性互动充分发挥想象力，利用现存苗圃开展现代农业经营存留的物质资产和生态资源，与未来开展的养老服务业进行良性互动。比如组织若干拥有农业管理经验的老年人担任苗圃的技术顾问，指导苗圃经营，让他们发挥余热，同时也老有所乐；还可以将数百名老年人日常生活产生(chǎnshēng)的排泄物经过处理变成有机肥料，用于苗圃的灌溉。天人合一的实践：

“活着的”人文生态城市化的脚步越来越快，许多文明的记忆随着时光离社会主流人群越来越远。在吴店社区，除了现代化的城镇基础设施和商品文化，我们有机会利用乐活苑这样一个项目来保留一些“活着的”人文生态，将一块自然而然的土地、树林、房舍和生活留给我们的老人和我们的后代。共四十三页第五章项目(xiàngmù)建设定位战略定位(dìngwèi)形象定位功能定位发展愿景共四十三页5.1战略(zhànlüè)定位新津县老年人协会活动中心——吴店“乐活苑”的总体战略(zhànlüè)定位为：角色关系以政府规划和政策支持为引导；接受老年协会等相关社会团体的支持和指导；民间投资、自负盈亏的市场化养老设施。主体特征坚持公益性；坚持可持续性；以“乐活”为主题。服务对象收养五保、三无老人；支撑社区居家养老群体；服务中高端养生养老人群。功能与规模提供老年疾病康复、疗养健身、长期托养、日间护理、心理辅导和文娱休闲等服务的大型综合性养老设施。未来十年内新津规模最大、服务最齐全、设施最先进的民营大型综合性养老设施。吴店“乐活苑”的总体战略定位包含以下四个层次：共四十三页5.2形象(xíngxiàng)定位吴店绿野·乐活晚年绿色生态健康养生环保可持续共四十三页5.3功能定位居家养老老年公寓养生木屋特护床位有机餐饮康复护理康复训练中医理疗心理辅导日间照料健身文娱室内健身户外活动图书阅览数字娱乐社区服务日常购物公共服务社交活动老年培训新津县老年人协会(xiéhuì)活动中心——吴店“乐活苑”包括四大方面的养老服务功能。共四十三页第六章项目建设(jiànshè)选址与建设(jiànshè)条件共四十三页6.1项目(xiàngmù)选址与建设条件新津县老年人协会活动中心——吴店“乐活苑”由洪禾园林绿化有限公司利用现有150亩苗圃用地进行融合性规划(guīhuà)，项目拟建地位于新津县五津镇吴店社区新沙路西侧，距离新津县城仅5公里，紧邻成新蒲快速通道，交通便利。该地块地势平坦、绿化覆盖率高、环境优美、气候宜人，附近无工业污染源，适于老年人居住和户外活动。吴店社区经济以现代特色农业为主导，未来规划打造新型生态农业观光旅游区，适宜建设永久性养老机构和活动设施。新沙路边界道路入口池塘共四十三页第七章概念性分区规划与设计(shèjì)分区规划重点(zhòngdiǎn)建设内容设计共四十三页7.1分区规划该项目分区规划应充分保留原有苗圃的绿化环境，将建筑与环境融为一体，在原有自然生态基础上进行景观优化和宜居优化。总体上分为以下五个区域：户外活动区：依托绿地和树林的天然绿化条件，建设约3000平米小型公园化的户外休闲、锻炼区域，设置休憩设施、健身器械等，并在100余亩广阔的苗圃中铺设户外绿道。综合服务区：占地约2500平米，新建两层综合服务中心楼，配置餐饮、护理、康复、理疗、文娱设施。老年公寓区：占地约4000平米，新建多层老年公寓两栋，新增约450个床位，适宜(shìyí)自理和半自理老人居住。养生木屋区：拓宽现有水面至6000平米左右，开展生态水产养殖，环绕湖岸建设10~20栋高端养生木屋，新增约50个床位，服务特殊老人和高端养生人群。二期备用地：将园内大部分苗圃保留，适当进行景观优化，作后续扩建用地。共四十三页7.2重点建设(jiànshè)内容综合服务中心内设餐厅、理疗室、健身(jiànshēn)室、日间照料床位、老年用品商店、心理辅导室等占地约2500平米，两层钢筋砼结构建筑。欧式外观，色调鲜明。前台大厅日间照料康复训练餐厅老年用品共四十三页7.2重点(zhòngdiǎn)建设内容老年公寓按国家相关标准规划，共约