K11avs太古汇b组长纪煜东17组员方楠07蔡梓烁

K11（a）vs太古汇（b）土地类型：商业用地组长：纪煜东（17）组员：方楠（07），蔡梓烁（03），游顺建（44），龚龙凤（10）

太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，总楼面面积约35.8万平方米（不含文化中心），由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅、一个文化中心构成，共有718个停车位，是天河区商区重要组成部分商业格局：商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅；随着体育中心商业圈的扩大，目前天河商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局核心消费群体：拥有较高的消费能力，追求时尚、讲求品牌的人群主要零售商：天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、广百百货、天娱广场、摩登百货、百脑汇、太平洋电脑城辐射范围：以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境天河商圈地理位臵交通组织外部交通南面天河路等级最高，为双行八车道，但BRT站的存在阻隔了人流和车流在太古汇南门聚集的便利性东面天河东路等级次之，为双行6车道北面华文街为双行2车道西面文华街为新规划道路停车场出入口设臵在北面华文街，由天河路方向过来的车辆须绕行文华街，再绕行华文街方可到达四面均设有出租车停车处，但天河路一面被栅栏拦住，完全不具备可进入性天河路华文街天河东路文华街购物中心汇太古一座古汇座太二文华东方酒店文华中心地下停车场出入口往中山大道出租车停车处天河路本报告是严格保密的。天河东路华文街文华街交通分析：广州市规划在2005年开通地铁3号线，而太古汇正好位于其中的石牌桥站。不过等太古汇2005年动工时，地铁公司只给他们留了一个出口这对太古来说难以接受，他们建设理念是基于“地铁上盖物业”，讲求四通八达，拿共七层的又一城来说，其中就有三层可通向地铁，一层接驳公交站。太古坚持必须有多个地铁接驳口，不断跟政府要求谈判，2008年年底太古汇获得了两个直通石牌桥站的出口，并且还被允许修建一条300米的隧道连接到最近的地铁1号线体育中心站—太古汇才进入实质开发阶段。

交通组织外部交通231本报告是严格保密的。地铁接驳口一（石牌桥站D出口）地铁接驳扣二BRT接驳口地铁接驳口三（体育中心站）公车站点：天河东路口站：,途经线路包括夜10路39路、138路、302路、302a路、185路、230路，BRT:石牌桥站,途经路线包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B21广州四十七中学初中部广州购书中心广州天河中学2万菱汇正佳广场百佳超市3中国电信广东联通中国移动4保利兴丰广场5汇丰银行中国银行中国建设银行中国工商银行周边配套设施智能停车场：广州首个港湾式候车站点，私家车与出租车分流，配合智能寻车系统，自动感应停车卡能协助车主确定座驾坐标，便捷贴心广州首个港湾式候车站点，使私家车与出租车分流；从M层有扶梯直接通往地下停车场；停车场设备高级，配有定位查询机，先进的自动寻车系统能够更方便顾客；车场内配有美车堂汽车美容业态；车场醒目玻璃门档标志指示，指引顾客通向商场；停车场服务台设置得当，装修恰好。广州购书中心万菱汇保利丰兴大厦K11购物中心广州周大福金融中心（CTFFinanceCentre），规划名称为广州东塔（CantonEastTower），由香港周大福集团直接投资，耗资超100亿元人民币，将集超五星级酒店及餐饮、服务式公寓、甲级写字楼、地下商城等功能于一体[1]。位于珠江新城CBD中心地段，建于广州市天河区珠江新城冼村路J2-1、J2-3地块。该项目高达530米，规划用途为商务办公，用地面积26,494.184平方米，规划建筑面积为地面以上35万平方米，地下商业建筑1.8万平方米，地块容积率达13珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。各项配套设施现状1、文化教育设施配套广州市恒福中学（珠江新城校区）、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。2、金融配套中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国建设银行等。3、饮食配套丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。4、商业配套珠江新城广场；美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；金天马家私广场等。谢谢各位因素商服交通基础设施人口状况商场写字楼酒店道路分布方式公共类基础类客流量人口顺序性1234权重0.40.30.20.1得分40302010定级因素总览以上个数都以为地块周围500m范围为半径（直线距离）商场写字楼酒店超市K1112984太古汇104103权重0.350.20.30.15得分A：16.6B:14.57.23.29.6122.41.8商服A：35.8B：31.5客流量常住人口K119113515315太古汇7834328387权重0.550.45得分A：7.4B：5.71.11.89A：8.5B:7.59（数据采样来自广州2017年人口流量报告)人口状况交通类型道路分布公交站点，地铁站（车/人1min)流量K113珠江东路，猎德大道，冼村路公交站13个，地铁站：地铁3号线，地铁5号线，apm线车：35辆/min人：30人/min太古汇3天河路公交站8个地铁站：地铁3号线，地铁1号线，apm线车：40辆/min人：35人/min权重0.20.20.20.4得分A65.35.39.5B66612A:26.1B:30学校医院银行药房K1100413太古汇10372权重0.20.20.40.3得分A0016.41.8B0.4014.82.4A：18.2 B：17.2地理分区板块档次租赁情况人流级别代表商场N｜I是否合度老城区越秀区淘金板块高级、顶级优一般一类丽柏百货合适北京路板块中低、中档、高级良优二类广百百货、五月花广场不合适中华广场板块中档、高级优优二类中华百货不合适海珠区江南板块中低、中级一般优三类广百百货不可适荔湾区西关板块中低一般优二类恒宝广场、新光百货不合适白云区白云新城板块中档、高级一般一般二类五号停机坪、万达广场不合适新城区天河区天河城板块高级、顶级优优一类正佳广场、万菱汇天河城合适珠江新城板块高级一般一般二类