上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书2019-2023

1上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2019-2023）涉商业房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人用于商业使用，承租人支付租金的合同。与普通房屋租赁合同相比，涉商业房屋租赁合同涉及的主体和标的更为复杂，租赁双方的权利义务关系也更加多样化。随着经济全球化和市场经济的发展，涉商业房屋租赁合同在商业活动中占据着越来越重要的地位。涉商业房屋租赁合同不仅涉及到房屋租赁双方的权利和义务，同时也直接影响到企业运营的稳定性和营商环境的维护。然而，由于该类合同自身的复杂性和商业环境的多变性，导致涉商业房屋租赁涉商业房屋租赁合同纠纷的审判实践，对完善法律制度、规范市2019年至2023年期间，我院共计受理房屋租赁合同纠纷案件3292件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件2296件，占比赁合同纠纷案件收案与结案数量在房屋租赁合同纠纷案件中占比22019年至2023年，我院受理的涉商业房屋租赁合同纠纷案件量总体呈现上升趋势，在房屋租赁合同纠纷案件总收案数中约而同一时期，我院审结的涉商业房屋租赁合同纠纷案件数量收结案数基本处于逐年上升的趋势，主要原因在于：首先，出租房屋属性及用途受到特定经营业态的影响，房屋自身还需满足办理营业执照、完成个性化装修、通过消防验收等条件，各步骤环环相扣，任何环节均可能引发纠纷；其次，涉商业房屋租赁的租金标准及违约责任较普通租赁高出较多，当事人往往难以通过自行协商的方式以使纠纷化解在诉前；再次，涉商业房屋租赁涉及主体较多，常出现租赁主体变更、分割或多层转租、合同项下权利义务转让等情况，存在委托投资经营、委托投资管理等特殊经营方式，法律关系复杂，利益关系多元，各方难以达成一致3（收结）（收结）（收结）合同纠纷案件中，合同主体间矛盾不深，在各方主体受疫情影响普遍资金压力较大且诉讼风险相对偏高的情况下，各方当事人更事实认定难度高、法律适用分歧大；另受疫情及防控措施影响，大量案件采用线上审理方式，一定程度上增加了法官通过审理寻4主要原因在于该公司出租的房屋多为商场铺位更替变化较大，涉及合同解除及到期清算的纠作为典型的双务合同，涉商业房屋租赁合同既赋予出租人收取租金的权利，又课予其提供符合约定用途及安全标准的房屋的5的反诉主张主要集中在要求承租人腾退房屋、支付占有使用费及违约金、承担免租期租金等方面；承租人提出的反诉主张主要集出租人往往认为其系守约方而以本诉原告的身份主动发起诉讼。在责任认定方面还有12.2%为其他情况，包括双方互不负违约责62019年至2023年期间审结的涉商业房屋租赁合同纠纷案件7761件案件中，承租人违约的案件数量共586件，其中因承租人屋租赁纠纷涉诉的主要原因是关于租金的支付争议，这也与涉商业房屋租赁租赁期限较长、租金高、投资金额较大的特点相符。而出租人的违约原因呈现出较为多元复合的特点，主要包括违法关于当事人主张违约责任方面，涉商业房屋租赁合同中往往会约定多种违约责任，如没收保证金、支付免租期租金、支付违8以上案件中，在合同一方涉及一人公司的情况下，几乎都被列为共同被告，这也是起诉方考虑在实际偿付能力与实际履行阶段的权益保障最大化，符合商事主体行为的一般规范，在一人公司难以举证不存在财产混同的情形时，需承担连带还款责任。而在非一人公司的情况下，因不存在举证责任倒置，故应由主张方举证证明公司人格否认情况的存在，而主张方往往因未9以上案件中，均是在出租人要求下或双方协商一致人提供保证人为其合同项下权利义务提供担保，往往通过签署补充协议或主体变更协议的方式确定。部分协议签订在合同履行后期，甚至部分协议系经过合同相对方对账，明确阶段时间内的债务金额及责任承担方式，保证人的设立为合同顺利履行及实际偿付债务增加了保障。然而，当保证人为公司时，公司常会以未经过股东会决议为由拒绝承担保证责任，此时，若出租人未能举证涉商业房屋租赁因本身经营属性与经营个体需求的差异化明显，意承租人改变房屋结构，但双方未明确具体改造部位、标准和范围，分发挥法律服务前移优势，避免矛盾升级和化解纠纷。利用“人民调