71房地产项目的市场定位与可行性分析市场定位就是目标地块所开发楼盘的

2025/1/317.1房地产项目的市场定位与可行性分析市场定位——就是目标地块所开发楼盘的市场定位和目标客户群定位，以便在目标顾客的心目中占有独特的地位市场定位的手段是差异化地块开发市场定位内容①客户定位，如高端客户、中端客户、低端客户②产品定位，如品质定位、价格定位③形象定位，如：主题定位、竞争定位。2025/1/32定位特别需要研究地段影响没有两片相同的树叶一样也没有两块相同的土地每块地都有自己的思想，都有自己的归属，都有独特的内涵。产品定位时，必须认真对地块加以研究什么地种什么瓜，什么条件盖什么房“物以类聚，人以群分”。新城区的地块与老城区的地块吸引着不同的消费者。老城区的地块吸引的购买者大多是地块四周方圆两公里范围内的消费者。所以必须深入了解这部分消费者的购买力和购买心态。要特别把握好总价原则，忽视了这一点楼盘的推广将会陷入困境。2025/1/33盖房子要研究山水和文脉盖房子要研究山水和文脉一块既无山景又无水景，周边人文环境又不太好的地块，是不大适宜盖高档住宅的。在一块有着很好的自然资源的土地上，只盖普通住宅，又活生生浪费了一块好地。文脉与迷信不能混为一谈。它是由长时间的历史因素、社会因素自然而然形成，具有客观性。当开发一块从前一直是棚户区的某地块，且周围人文环境不太理想时，一定要慎重产品的定位，搞成“高档次”、“豪华级”住宅，否则就会导致一种尴尬：有钱人对它不感兴趣，对它感兴趣的却买不起。

地块开发市场定位方案⑴市场细分与目标客户选择①按消费者收入和购买动机进行细分市场；②估算细分容量并选择目标客户，一般选择细分容量大的客户为目标客户③描述目标客户特征，一般从职业、年龄、收入、购买动机等方面描述⑵客户定位。一般按客户的层次定位，如高端客户、中端客户、低端客户。⑶产品定位⑷形象定位2025/1/32025/1/35房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究是与项目的定位同时考虑的。房地产开发项目的可行性研究指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利由此确定该项目是否应该投资和如何投资。可行性研究的目的①为投资决策提供依据②为筹集开发资金提供依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件③为签订协议和合同提供依据项目所需的建筑材料、电、水、热、通讯、交通等诸多方面，都需要与有关部门协作供应④为编制规划设计提供依据2025/1/32025/1/37可行性研究的内容⑴房地产开发项目的必要性。⑵房地产开发项目实施的可能性。外部制约条件分析，如需要考察城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。还需考察开发建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。必须充分考虑到项目开发时对这些约束因素的承受力和突破力。⑶房地产开发项目的技术经济分析。经济分析又比技术分析更为重要，因为对于企业来说，经济效益是最重要的。进行技术经济分析主要是考虑其实施中的经济可行性。可行性研究的步骤①明确任务。受托单位要弄清楚委托方的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据②调查研究。主要从五个方面进行：一是市场需求调查；二是市场供给调查；三是资源调查；四是建设地点及所处地段条件的调查；五是金融市场资金供求状况、利率和资金来源的调查等等③方案选择和优化④财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和赢利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。⑤编制可行性研究报告2025/1/3可行性研究中的财务评价⑴财务评价的含义。它是可行性研究的核心内容。⑵财务评价的程序①分析和估算开发项目的财务数据即通过市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产开发项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划②编制财务基本报表

计算反映项目赢利能力、清偿能力的技术经济指标的基础③计算财务评价指标2025/1/3可行性研究中的财务评价⑶项目投资估算①土地费用

A.土地使用权出让金及征地费等。B.基础设施配套费用。这些费用的估算可根据各地的具体规定和标准进行。C.拆迁安置补偿费。按照有关规定给予安置所发生的费用②前期工程费③房屋建造费④销售费用⑤税费⑥财务费用⑦管理费⑧其他费用⑨不可预见费2025/1/3可行性研究中的财务评价⑷房地产开发项目收入估算①项目是出租、出售还是租售结合方案②租金和售价水平③出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量④收款计划⑸财务评价的方法①动态评价法②静态评价法2025/1/3可行性研究中的不确定性分析不确定性分析就是分析计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段通常采用的方法有：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析详见本书第6章“6.2房地产经营的风险分析”2025/1/3房地产开发项目可行性研究报告的撰写可行性研究要进行大量的工作，但最终都要靠一份研究报告来体现出来，发挥作用⑴可行性研究报告的基本构成①封面②摘要③目录