管理制度物业管理制度

（管理制度）物业管理制度

20XX年XX月

多年的企业咨询硕问经验，经过实战验证可以落地执行的卓越管理方案，值得您下戟拥有

简介：小区总建筑面积12万多平方米，由小高层组成。小区内房屋配套设施齐全：暖气、

燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，

楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。高档的小区应该

有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。天富物业公司的企业

精神是“银滩物业，勇争第壹”。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚

服务。追求目标：以公司运营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为

企业打造物业品牌。

第二章物业管理要点

♦运用持续发展的战略，确保物业的保值和增值；

♦人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解和信

任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

♦结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率

的管理降低成本，全心全意为业户服务；

♦采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、壹体化。管理

思想是：安全第壹，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打

造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统

壹。

于实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将于今后的服务工

作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行〃以人为本，

业户至上〃的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、

高品质的优质服务，且将日常服务紧密融合于管理之中，和业户

建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意

见和需求，于不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称

心的生湍口工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造壹个良好的环

境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工

作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的

才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小

区的环境卫生情况达到最佳，为小区增加壹道清洁、卫生、亮丽

的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人

员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业于长年

平安的条件下为业户服务。于日常管理中，制定和之相适应的应

急处理安全操作程序，于发生特殊事件时尽量将损失降低到最小

程度。

公司本着服务第壹，以人为本,于管理中导入IS09001质

量管理体系、£014001环境管理体系。运用现代的科技手段及

管理方法来管理和服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效

益的统壹。

公司将通过良好的物业管理，使〃xxx〃保值、增值，真正

为业户营造壹个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

壹、公司追求目标：

♦房屋建筑的完好率达到98%之上；

遵循服务第壹，业户至上，依法运营，务实奋进的企业宗旨,

弘扬银滩物业，勇争第壹的企业精神，以优质文明的服务，为业

户创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计

划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理

人员考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训;

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理;

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全作业指导书；

10、特约服务管理制度。

(之上各种规定及制度略)

第三章拟采用的管理模式

壹、物业管理架构

物业管理服务，要求有壹个高效率及科学的组织架构，使人

力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提

供优质服务的目的。

本物业管理处按〃直线制〃设置管理架构。公司设立办公室、

保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其

优点是集指挥和职能于壹身，命令统壹，责权分明，指挥及时，

既能满足木物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的

空间。

1、办公室

(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，

为其它部门储备人才。

(2)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发

展的资料及人事档案管理。

(3)负责内部运行工作的综合协调。

(4)负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投

标。

(5)总经理指派的其它工作。

2、保洁部

(1)负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保

:，士口。

(2)负责小区内的垃圾清运工作。

(3)上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备

正常运转。

(2)负责物业机电设备的日常维修保养工作。

(3)制定长期和日常的维修保养计划且付诸实施。

(4)上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

(1)负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、

修剪工作。

(2)负责小区内的园景设施的养护工作。

(3)上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

(2)建立健全、制定物业的各项安全规章制度。

(3)负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。

(4)负责小区应急处理的抢救工作。

(5)上级领导交办的其它工作。

6、接待部

(1)负责日常业户来访接待工作。

(2)负责业户档案的建立和管理工作。

(3)负责业主的投诉和咨询，且提供帮助。

(4)配合办公室开展员工培训工作。

(5)上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

天富物业管理XX公司

白杨小区物业管理办公室

业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主

管

业户接待员设备维修工保洁员绿化工

秩序管理员

备注：根据小区简介，之上岗位编制x人。其中，绿化主管、

保洁主管由壹人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，壹

人多岗，精简高效。

第四章物业管理人员培训

壹、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进

行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物

业管理服务理念，专业服务技能和技巧、投诉、应急工作处理程

序，军事化训练等。

二、于岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指

员工）参加班后的专题培训。

2、每位于岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织

员工座谈会，交流事件处理技巧及和业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

于实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员

工工作的基础。且通过理论和实践考核，淘汰不合格的员工，达

到优化管理的目的。

某小区物业管理方案（二）

第五章物业管理工作岗位职责

壹、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施壹体化综合管理，贯彻执

行£09001质量体系及IS014001环境管理体系,完成年度管

理目标和经济指标。

2、制定管理处年度、月度工作计划且组织实施，业务上接

受上级领导的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同

时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的

工作态度。

5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工

作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门和各方面的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的

其它工作任务。

二、业户接待岗位职责

1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热

情大方，反应敏捷，处事稳健。

2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手

续，建立业户档案。

3、负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。

4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，且定期进

行回访工作。

5、走访业户，征求和收集业户对管理和服务方面的意见。

6、保持和业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。

7、协助管理处经理做好其它工作。

三、保洁服务岗位职责

1、严格遵守公司各项管理制度和作业指导书。

2、负责本辖区的卫生清扫工作。

3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。

4、负责公司及管理处业户的服务工作。

5、负责小区内的垃圾收集及清运工作。

6、完成领导交办的其它工作。

四、绿化服务岗位职责

1、负责小区内苗木的移栽和修剪。

2、负责小区内花草树木的养护和管理。

3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病

虫害的发生。

4、熟悉园林机械的操作使用步骤，且对机械进行简单的维

修保养。

5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。

6、认真完成领导交办的其它工作。

五、秩序管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。

3、负责本辖区的人员进出管理。

4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

5、负责小区应急处理的抢救工作。

6、完成领导交办的其它工作。

六、设备维修工岗位职责

L定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备

机房的整洁。

2、严格遵守作业指导书，防止安全事故发生。

3、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，

保证设施、设备的正常、完好。

4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时

处理。

5、负责业户的日常报修工作，且做到工完料清。

6、认真完成领导交办的其它工作任务。

第六章各项专业管理工作方案

壹、业户入住

通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，

保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。

1.管理处于业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处

经理负责组织落实。

1.1房屋验收表

1.2住宅使用公约

1.3业主手册

1.4装潢管理办法

1.5装潢管理协议

1.6业主入住手续流转单

1.7代办服务委托书

1.8保管钥匙委托书

1.9保管钥匙承诺书

1.10钥匙签收表

1.11业主信息表

1.12入住资料签收表

1.13入住须知

2.入住发放文件

业户入住时以下文件由业户接待负责发放且请业户签收。

2.1入住须知

2.2业主手册

2.3住宅使用公约

2.4装修管理协议

3.入住记录

管理处于受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好

以下记录。

3.1业户登记。

3.2验房签收记录。

3.3入住资料签收记录。

3.4领取钥匙签收记录。

3.5委托代办服务记录。

3.6业主信息登记表。

3.7入住收费记录。

4入住工作方式

4.1入住程序

4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。

4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住

手续流转单》及售房单位要求的关联资料。

4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具

票据且收费。

4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，和业户签订

《住宅使用公约》、《装修管理协议》。

4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件且请业户签收。

4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。

4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业

户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》,

验收不合格限期整改。

4.2入住流程图

售房合同否

5收费管理

5.1管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管

理费、有偿服务费；向开发商收取空房管理费。

5.2物业收费项目、标准应上墙公布。

5.3业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴和妥善保管

工作。

5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。

5.5对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量

催缴。

5.6对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据《住宅使

用公约》或有关规定处理。

二、业户装修管理

1装修管理流程

1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸,施工单位

资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修

申请表》和《施工人员登记表》，签署《装修管理协议》。

1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区

管理制度。

1.3管理处于接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可

施工。

1.4于办妥之上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。

由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处

办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，且缴纳施工人

员出入证工本费10元/张。

1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟

踪视察，了解施工情况且做好记录，必要时请设备人员同往。

1.6装修完毕后，经管理处验收后，于装修申请表上填写装

修验收情况，目签名。

1.7于跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取

措施进行整改，必要时填写《整改通知单》、现场拍照等，以备

留用和归档。

1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如

下措施：

1.8.1扑匕评、规劝

1.8.2责令停工整改

183报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。

L9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：

业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办

理出门证，签字认可，否则任何人壹律不准把材料带出小区。办

理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负

责人来管理处办理，其它人不得办理。

1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。

2.装修管理制度

2.1装修申请程序：

2.1.1业主办完所有入住手续且仔细阅读《装修管理办法》。

2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写

《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》；施工单位填写《施

工人员登记表》。

2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不

合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合

格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工

许可证。

2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理

处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。

2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅

小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促

进物业的保值升值。于装修过程中，请您于装修前仔细地阅读有

关规定。

2.2装修前

2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行

必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面），不要对室外公用部

位、走道进行任何的改、移、力口、拆类施工。

2.2.2装修禁止行为：

2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。

2.2.2.2改变房屋及配套设施的使用功能。

2.2.2.3随意封闭阳台。

2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公

用管道间。

2.2.2.5于预留或指定以外的位置安装空调机、衣架和排放冷

凝水。

2.2.2.6于外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。

2.2.27大量使用易燃装修材料。

2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电

线管等设施。

2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》且将装修图

纸、施工单位资质证书壹目交物业公司各管理处审验批准。签订

装修管理协议、安全责任书及办理其它关联手续。

2.3装修施工中

2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、

核实，是否严格按照装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理

了临时滞留证手续。

2.3.2业主应自行随时督查施工人员于为您装修时，是否将

装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。

2.3.3装修施工应于每天8:00时-18:00时之间进行，晚间

18:00一次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音

的施工。

某小区物业管理方案（三）

三、日常服务和联系

管理处的日常服务和联系是物业管理服务最基本的壹项日

常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效

的服务来保证业户的需求树立企业的形象。

管理处经理负责日常服务和联系工作，对管理处业户接待的

服务质量进行检查、指导。

1.日常服务和轶系的内容

1.1日常服务内容

1.1.1维修保养服务;

1.1.2绿化养护服务；

1.1.3治安消防服务；

1.1.4环境卫生管理服务；

1.1.5停车管理服务；

1.1.6特约服务；

1.2日常联系内容

1.2.1小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；

1.2.2设立投诉电话接受业户的投诉；

1.2.3及时回访业户征询意见。

2.日常服务和铁系的质量控制

2.1业户人员应多途径和业户保持沟通，经常走访业户听取

意见，满足合理要求，及时提供各类服务。

2.2每半年至少开展壹次公益性活动，事先做好可行性调研,

报计划且做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。

2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务

质量。

3.日常服务和轶系的质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服

务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做

到业户评议满意率90%之上；业户投诉率万分之五以下；投诉处

理率100%。

四、业户档案管理

管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记

录、服务记录等壹且归档。

1,管理处负责建立业户档案，业户档案壹户壹档。

2.业户档案的管理办法按公司档案要求操作。

3.物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。

4.管理处于每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、

租赁清单整理好且归档。

5.管理处经理每季度检查壹次业户档案工作，对发现问题应

立即整改。

5.1权籍档案中包含以下内容：

5.1.1入伙通知书

5.1.2入伙手续书

5.1.3业主使用公约

5.1.4装修管理协议

5.1.5房屋验收表

5.1.6入伙手续资料签收单

5.1.7产权清单

5.1.8租赁清单

5.1.9合同复印件

5.1.10权证复印件

5.1.11有关业户其他资料

5.1.12业主信，息表

5.1.13报修项目表

5.1.14月员务项目表

5.1.15保管钥匙委托书

5.1.16代办服务委托书

5.1.17安全责任书

每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。

五、权籍管理

1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资

料的收集，且将业户关联的资料记录于管理手册中，管理手册要动

态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权

属转移、变更的时间和方式。

2物业管理科负责编制产权清册、租赁清册，且输入计算机.

3.产权清册内容

3.1房屋类型

3.2使用面积、建筑面积

3.3土地分摊面积

5.3.4使用情况

3.5附设设施情况

3.6车库使用情况

4.租赁清册内容

4.1租赁户姓名

4.2租赁时间

4.3使用房屋地址

4.4内部装修情况

4.5其它

5.经理每月出壹份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反

映目前实际情况。

6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月壹次抽查

业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录

权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。

六、业户接待

1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报

修、收费、投诉。

2.管理处实行周壹至周日全天业户接待，且公开办事制度、

公开收费项目和标准。

3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。

4.管理处实行回访制度。

4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修

进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。

4.2回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目

维修3天内回访，雨天后再作壹次回访；其它项目维修壹星期内

回访。

5.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。

6.接待窗口要认真听取投诉意见且做好记录。

7.处理投诉要做到让业主满意，及时和业主沟通，处理结果

做好记录。[/sell]

某小区物业管理方案（四）

七、秩序管理服务

1.秩序管理服务内容

1.1小区基本实行封闭式管理；

1.2实行24小时值班及巡逻制度；

1.3执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡

查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；

1.4结合小区特点，制订安全防范措施；

1.5进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响

行人通行；

1.6小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；

1.7非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐,

场地整洁；

1.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

1.9及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇

报物业管理部门且做好记录;

1.10检查小区设施是否完好；

1.11负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、

工具装卸区的车辆、人员管理；

1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负

责人员登记工作；

1.13监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装

修工具物料的出入登记。

2.门岗服务

2.1门岗值岗时要认真、负责，于管理区域门岗实行24小时

立岗秩序管理服务；

2.2于指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

2.3立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁

止和他人闲聊。

2.4外来人员进出管理

2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对

身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理

区域应交回《施工人员出入证》；

2.4.2对装修施工人员进出情况，每天下午5:00核对壹次,

保证人、卡数量相符；

2.4.3非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，

佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。

2.5物品进出管理

2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物

品名称、数量准确无误后，方可放行；

2.5.2进入管理区域的装修材料或货物于指定地点卸货，20:

00-次日7:00放行。

2.6机动车辆进出、停放管理

2.6.1对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和

收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车

辆进入管理区域。

2.6.2向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放于车辆

左侧挡风玻璃后，且做好记录。

2.6.3地面停车场车辆停放有序，且做好车辆情况检查，发

现漏油、破损等缺陷立即提示车主，目向管理处方案，做好记录。

264对于外来车辆实行计时收费制度。

2.6.5车辆驶出小区时，收回停放证，且按停放时间收取停

车费，做好记录。

2.7地下车库管理

2.7.1车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；

2.7.2无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，

但不得占用业户车位；

2.7.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得于车库内

学习驾驶和洗车；

274保持车库及车库出入口清洁、通畅；

275经常到车库内巡视，发现问题应作好记录且向小区经

理方案；

276车库内发生事故应保持现场，立即向管理处方案。

2.7便民服务

2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放于指定

点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务；

2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车

服务。

3.巡岗服务

3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视

服务，确保每小时巡遍全部公共区域。

3.2区内巡视

3.2.1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表,

且随身携带装小件垃圾的塑料袋；

3.2.2巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机

房、门、窗、装修现场等；

3.2.3按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中

应记载发现情况及时间。

3.2.4客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到

场处理；

3.2.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时方案,

且迅速查明情况，严密监视；

3.2.6发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，且

方案管理处做出相应处理；

3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；

3.2.8巡视时见到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；

发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备

人员修复；

3.2.9巡视结束后,交接巡视器材；

3.3夜间巡视

3.3.1夜间巡视的路线应经常变化；

3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无

可疑人物藏匿于其内；

3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警且封锁各个出入口，进

行处理；

3.4突发事件的处理

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加

演练。

3.5发生火警

3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨

火警电话119;

3.5.2通知火灾周围业户撤离危险区；

3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。

3.6发生刑案

3.6.1立即向管理处方案或报公安部门110且保护现场,且

救护伤员；

3.6.2向发现人和周围业户了解情况且记录。

3.6.3向公安人员提供情况，协助破案。

3.7发生盗、抢事件

3.7.1用对讲机方案请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；

3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时方

案公安部门110；

3.7.3保护现场，协助破案。

3.8发现触电事故

3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；

3.8.2方案管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救,

且拨打医务急救电话120,请求医务急救中心派医生来现场；

3.8.3引导救护车抵达现场；

3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。

3.9发现电梯困人

3.9.1立即用对讲机方案，敦促设备人员迅速前往处理；

3.9.2安慰被困人员；

3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。

3.10发现人员、车辆堵塞

立即用对讲机方案，增派秩序管理员及时疏导。

4.监控岗服务

4.1日常工作

4.1.1监控系统24小时开通运行,监控人员24小时监控值

班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。

4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，

跟踪监视，做好记录且及时方案小区经理。

4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理方案,

且跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位,重新布防。

4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。

4.2监控设备系统及录像带的管理

4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即

报修，且做好记录。

4.2.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，

不准查见监控录像保存内容。

4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。

4.2.4新的录像带启用时应于标价栏注明开始使用日期；每

次录像后，注明录像时间；录像带连续使用24个月应更换新带;

发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。

4.2.5监控人员每天擦拭监控设备壹次，保持显示屏、录像

机等设备清洁。

4.3中央监控室的出入管理

4.3.1和工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。

4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处

经理批准；外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管

理人员陪同进入。

4.3.3凡进入中央监控室的人员均得办理登记手续。

5秩序管理各岗位之间的轮换

5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗

当值人员每隔60分钟循环换岗；

5.2换岗程序巡视岗——一门岗——监控———巡视岗；

5.3换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始

轮换。

6秩序管理岗位设置

6.1秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点

和巡视路线，每小时壹次按巡视路线巡视所有巡视点。

6.2秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体

健康；具有初中之上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能

作每日执勤记录。

7秩序管理服务检查制度

7.1自查：秩序管理各岗位于换岗交接时按作业标准进行检

查，发现问题及时纠正，做好记录；

7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管

理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录;

7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装

修现场，每天至少壹次，做好记录。

八、保洁服务管理

1.外环境的保洁

项目及内容保洁质量要求实施方案

日周月季

清扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、

无污渍、无烟蒂。巡回

路牌、标志、指示牌干净、无尘灰、无污渍擦拭壹次

拣拾花圃内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸

杂物。巡回

行人路/车路面之清扫无明显泥沙、污垢，每100平方米内

烟头、纸屑均不超过2个，无壹厘米之上石子。巡回

清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹，透明度好。擦拭壹次

各进出口台阶清洁无尘、无污渍、光亮。巡回壹次冲洗

地下车库无异味、泥土、垃圾和堆放物巡回

外围立柱之清洁无积尘、无污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃

圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发

现有异味及时处理巡回壹次清洗

2.检查手段：

2.1视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、

污迹。

2.3嗅检：凭］臭觉气味进行检查，保持空气清新。

3.质量监督保证

严格的检查规程是保证作业标准，作业指导书等管理制度落

实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来

实现。

某小区物业管理方案（五）

九、绿化服务管理

1.绿化服务内容及标准

1.1草坪

1.1.1养护管理的质量要求

a.草坪覆盖度不少于95%;

b.每周巡查壹次，目做好关联记录；

c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；

1.1.2灌溉、排水

a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm,不

发生地面长时间积水；

b.灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定；

c.灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：

-冷地型草，春秋俩季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水,

宜早晨浇，安全越夏。

-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。

1.1.3修剪

a.草坪长到60-70mm时,应进行修剪，修剪高度冷地型草

坪宜为，暖地型宜为

50mm40mmo

b.草坪修剪的频率及次数根据情况而定。

9.1.1.4;青除杂草

a.应及时清除杂草，除早、除小、除了；

b.清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。

1.1.5施肥

a.冷地型草种追肥宜于春季和秋季，暖地型草种的施肥宜于

晚春；

b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥

力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥

方法可撒施和根外追肥。

1.1.6病虫害防治

a.病虫害的防治均应以防为主，防治结合；

b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或

高效低毒的化学药剂。

1.1.7草坪更新

a.更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期

封闭法和断根更新法。

1.1.8其他养护

a.草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切

边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm;

1.2乔灌木

1.2.1灌溉和排水

a.对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适

期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；

b.已栽植成活的树木，于久旱或立地条件较差，土壤干旱的

环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，

须于清晨或傍晚进行灌溉，有时仍应适当进行叶面喷雾；

c.灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选于

中午进行。灌溉要壹次性浇透，尤其是春、夏季节；

d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快

排除。

1.2.2中耕除草

a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重

的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；

b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，于蒸腾

旺季须每月松土壹次；

c.中耕除草应选于晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行；

d.中耕深度以不影响根系生长为限。

1.2.3施肥

a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，能

够按照植株的生长势进行；

〃注"：花灌木应于开花前、开花后进行。果木应按有关果

木种类不同的养护要求进行。

b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性

状等条件而定。壹般乔木胸径于15cm以下的,每3cm胸径应

施堆肥1.0kg,胸径于15cm之上的，每3cm胸径施堆肥

1.0-2.0kgo树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增

加施肥量；

c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应和树木的冠幅

相适应，深度和宽度均为25-30cm;

d.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。

早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注

意应用彳散量元素和根外施肥技术，且逐步推广应用复合肥料；

e.施肥宜于晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。

124修剪、整形

a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光

和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各

类绿地中乔木和灌木的修剪以自然权寸形为主。

・乔木类：

主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、且生枝、下垂枝、扭伤

枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应

按杯状形修剪（悬铃木按〃三主六枝十二叉〃杯状形修剪）；树

冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高

空宜留有散发废气的空隙。

-灌木类

灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于

促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循〃先上后下，先内后外，去

弱留强，去老留新〃的原则进行。

-绿篱类

绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修

剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋俩季各修剪壹

次。

-地被、攀缘类

地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；

对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。

b.修剪时切口均必须靠节，剪口应于剪口芽的反侧成45度

倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝

应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；

c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树

势为主，宜轻剪。有伤流的树种应于夏、秋俩季修剪。

1.3补植树木

1.3.1树木缺株应尽早补植；

1.3.2补植季节

a.落叶树：应于春季土壤解冻以后，发芽以前补植或于秋季

落叶以后土壤冰冻以前补植。

b.针叶树、常绿阔叶树：应于春季土壤解冻以后，发芽以前

补植；或于秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。

1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；若改

变树种或规格则须和原来的景观相协调。补植行道树树种必须和

同路段树种壹致。

1.4枯死植株的挖除

1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；

1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，

任何部门和个人无权擅自挖除。

1.5花坛花境

151花坛的养护、管理

a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防

止将泥土冲到茎、叶上；

b.做好排水措施，严禁雨季积水；

c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。

施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；

d.及时做好病虫害防治工作；

a花坛保护设施应经常保持清洁完好；

f.花坛换花期间，每年必须有1次之上土壤改良和土壤消毒。

每次换花期间地裸露不得超过5天；

g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，且且注重做

好〃五壹〃，〃十壹〃花卉管理；

h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；

及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花

（残花量不得大于15%X

152花境的养护、管理

a.应按计划及时做好花卉的补种、填充；

b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；

c.花境全年能够某壹季为主花期，观赏期不得少于100天；

d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于

15%;

e每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥；

f,及时做好病虫害防治工作；

落实日常养护，做到无杂草垃圾。[/sell]

某小区物业管理方案（六）

十设备维修服务

银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理

方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全

管理。制定运行管理规程，实施日常巡视和周期检查保养工作。

制定设备系统安全作业指导书，规范设备操作管理。按统壹的设

备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施

标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进

行统计，确保安全正常运行和使用。

10.1设备管理内容

物业设备于安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，

这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对

物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们

的功效。

物业设备管理的好坏和否，直接影响到具使用功能和使用寿

命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管

理提出了更高的要求。

1供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容和程序》巡视配电机房

设备，且记录《配电房巡视记录表》；

1.2配电机房每周打扫壹次，配电柜每月清洁壹次。

1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供

配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保

养，且将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记

录表》内；

1.5供配电设备发生异常和故障及时方案管理处经理,记录

《设备故障记录表》，且于经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、

保养计划表》，且按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计

划表》；

1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行情况，

填写《供配电系统检查表》。

2供气设备

和煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，

随时进行报修。

3电梯设备

3.1每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》

进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，且将结果记录表内；

3.2设备发生异常和故障及时方案经理，记录于《设备故障

记录表》上,且及时处理。

3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常

及时通知电梯维保人员且方案经理，督促维修保养；

3.4每年12月制订下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、

保养计划表》，且按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计

划表》；

3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备

的运行情况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保

养记录、维修记录、故障记录进行检查险证；

4给排水设备

4.1每日壹次巡视泵房设备，且记录《水泵房巡视记录表》；

4.2水泵房每周打扫壹次，机组每月清洁壹次。周交替更换

壹次；

4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行

周期检查、保养，且将结果记录于《设备、设施周期检查、保养

记录表》内；

4.4给排水设备发生异常和故障及时方案管理处经理，记录

《设备故障记录表》，且于经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、

保养计划表》，且按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计

划表》；

4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行情况，填写

《给排水系统检查表》。

5消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防

设施巡视壹遍，将巡视结果记录于记录表内。

5.2定期检查

5.2.1每月进行壹次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，

记录《设备定期启动记录表》；

5.2.2由管理处组织，且由秩序管理人员和设备维修工参和

操作，每年壹次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联

动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试

记录表》。

5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和

《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、

保养，且将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记

录表》内。

5.3.3每年12月制订下壹年度《设备、设施（年度）周期检

查、保养计划表》，且按运行情况制订《设备、设施（年度）维

修计划表》；

5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行情况，

填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维

修记录、故障记录进行检查验证；

6设备检查标准

6.1供配电设备

［电力变压器］

I检查电力变压器是否符合要求。

I分接开关档位是否和电源相符。

I外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。

I变压器温度是否于要求范围内，通风是否良好。

I三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。

I各接线端子紧固是否良好。

［低压开关柜］

I耐压试验是否符合规范规定。

I二次接线和电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，

标志清晰齐全。

I接地线连接应紧密牢固。

I操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。

I闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。

I接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。

［照明设备］

I灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。

I开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明

灯头有无触电危险。

I照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是

否符合规定。

6.2电梯设备

［曳引机］

I主机运行正常，速度平稳可靠。

I冷却风机正常、有效。

I减速和润滑良好，油位正常。

I制动器完好、可靠。

［轿厢］

I内部按钮齐全完好，信号登记有效。

I照明完好，通风机运转平稳，无异常声。

I手动、自动操作运行正常。

I超载报警正确可靠。

I轿门开闭平稳，时间适中。

［安全系统］

I限速开关可靠，动作灵敏。

I各安全开关齐全、性能可靠、有效。

I各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。

I急停开关完好，性能可靠有效。

I检修及运行状态正常。

［导轨导靴］

I连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位。

I运行时靴衬和导轨无异常声，滑动平稳。

I导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。

I各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

［控制台］

I各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。

I操作键盘灵活、可靠。

I电源锁开关完好。

［显示屏］

I各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。

I各显示器接线清楚，无随意拉接线。

I监视器安装牢固、可靠。

［电源设备］

I交流稳压电源工作正常、稳定。

I各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。

I高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意

拉接线。

I二路电源切换正常、可靠。

I设备接地保护、防护等安全、可靠。

［摄像机］

I各摄像机工作正常，配置数量齐全。

I带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。

I各摄像机防护罩应齐全（特别是室外型）。

I各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计

要求。

［录像机］

I所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。

I各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制（包括

切换到备用录像机）。

［巡更系统］

I主机、序号机功能完好。

I电源、充电体充放电正常。

I配套附件完好。

I信号传输线路良好。

6.4安保防盗系统

［对讲装置］

I户内对讲装置能和大门通话。

I主机联系情况良好。

［巡更系统］

I主机、序号机功能完好。

I电源、充电体充放电正常。

I配套附件完好。

I信号传输线路良好。

6.5消防系统

［消火栓泵］

I消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。

I管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,

无泄漏、阀门启闭灵活。

I消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。

I电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。

I水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。

I管道设备等无锈蚀、无渗漏。

［增压泵］

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

［消火栓及配套设施］

I各层消火栓箱及附件齐全完好。

I启动报警按钮完好、性能可靠。

I各层消火栓出水压力符合要求。

I消防接合器齐全、有效，无泄漏。

I户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。

I消防进水环网畅通，阀门便于操作，且有明显标记。

［喷淋泵］

I喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。

I管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。

I喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。

I电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。

I泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。

I管道设备等无锈蚀,无渗漏。［/sell］

某小区物业管理方案（七）

7设备管理安全制度

7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应

有经考核合格持有操作证的电工担任。

7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，壹

律应作为有电。

7.1.3于工作开始前应先检查壹切电工工具是否正常（如电

笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工

具不可使用。

7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人

和足够的照明、空间，且穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘

鞋，确认安全方可进行。

7.1.5于检修用电线路和设备时，必须停电进行。于断开的

开关闸柄上悬挂〃有人工作，禁止合闸〃的指示牌。

7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同

意，任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进

行恢复，必要时允许试送电壹次。

7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

7.2监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操

作。

7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主

任批准，由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明

火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管

理制度进行。

7.2.4监控中心消防设施完备，目定期检查。

7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地

面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易

爆、易燃物品。

7.2.7监控中心内的壹切设备设施、元器件、线路严禁随意

更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及

时更换。

7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。

7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始

终处于有效状态，各类功能标识应明确。

7.3配电房安全管理制度

7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准,

由设备人员陪同进入。

7.3.3不准擅自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修

必须挂牌，严禁超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、

手套。

7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火

须，按照规定进行。

7.3.7机房消防设施完备，目定期检查。

7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、

墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、

易燃物品。

7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人

员操作。

7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批

准，由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应于壹楼挂告

示牌。

7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火

须经理同意，按照规定进行。

7.4.7机房消防设施完备，且定期检查。

7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、

墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、

易燃物品。