房产开发工作的标准与要求全解析

工作原则和规定

一、前期管理原则和规定

协助完毕项目前期各阶段的工作，包括规划设计、建筑方案设计、

扩初设计、施工图设计阶段各项前期管理，保证项目日勺顺利推进。

(-)规划设计阶段

1.理解控制性详规、修建性详规：控制性详规和修建性详规是

都市建设规划过程中的两个规划阶段，在这两个规划阶段需理解日勺重

要内容是：

1.1控制性详规：理解并复核规划总图内口勺道路交通、市政公用

设施、各类不一样使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、

容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建

筑后退红线距离、建筑间距、各级支路日勺红线位置与控制点坐标、标

高等表达出来。

1.2修建性详规：理解并复核各类建筑(包括建筑层数)、交通、

绿地、公共设施、市政公用设施等表达出来。

2.理解项目规划日勺经济技术指标。在项目规划设计阶段，需理

解项目规划的某些基本指标，重要有：容积率、建筑密度、公共绿地、

绿地总面积、绿地率、建筑红线、建筑坐标、建筑限高及日照规定等。

3.配合前期土地交付过程中的重要工作是:

3.1查对土地实际边界与同意的征用红线与否相符，尤其是用地

界线上的围墙、房屋的山墙与否属于用地红线范围内，理解当地政府

对建设用地围墙口勺设计及退让规定（尤其是沿街的围墙）；

3.2查对土地面积与实际面积与否相符；

3.3理解用地周围土地日勺实际使用状况，如周围用地日勺规划、用

地性质及开发使用计划；

3.4熟悉建设用地的地形、地貌、周围环境、工程地质、水文地

质、原有建筑、市政等状况，重要有：

建设用地的J地形图；

建设用地范围内的原有建筑物、构筑物及上空或地下原有电力、

电信、有线电视、市政管网及原有水系等日勺分布状况和使用状况；

理解建筑用地周围的市政配套分布状况，尤其是与开发地块规划

有关H勺各类管线口勺接口位置及对应指标和参数，如市政管网、电力、

电信等。假如建筑用地在都市郊区或都市外围，则还应理解与建筑用

地有关的市政配套施工计•划；

调查建设用地相邻地块日勺地形标高、规划标高、规划用途等状况；

调查建设用地范围内的I植被状况，尤其是宝贵植被和高大树木的I

分布状况，对需要保留的植被在规划总图上进行精确定位，资料提供

应有关部门和单位;

理解周围地块相似项目日勺基本施工状况，作为当地块地质水文状

况的参照；

理解周围区域的建筑及景观环境状况：

理解当地日勺气侯状况。

3.5理解整个项目FI勺定位（产品开发理念、定位），熟悉产品筹划

书及企业的产品开发理念，理解本产品口勺开发理念及市场定位。

3.6参与项目企业组织召开日勺规划评审会。

理解项目日勺规划状况；

理解本项目日勺规划思想来源和各规划指标在规划中的应用状况；

关注规划中对各类管线欧I规划位置，如分析总配电及分派电口勺位

置、自来水接口位置、污水处理站及排污口位置和电信接入位置；

关注规划中消防通道、消防登高面、地面停车位、通风采光井、

地下车库及各类出入口（残疾人坡道、单元出入口、自行车库入口、

车库坡道、疏散通道等）H勺位置。

（二）建筑方案设计阶段

1.参与设计单位的考察，重要考察内容：

1.1设计单位的设计资质与否与本项目相符；

1.2理解设计单位各专业人员日勺配置状况，关注与本项目有关的

4.4材料、设备的经济性。

5.协助项目企业领导编制项目总进度计划。对分期建设项目应

重点从如下几种方面考虑：

5.1土地日勺交付状况（征地、拆迁）：

5.2分期综合验收可行性；

5.3市政管线系统；

5.4营销计划；

5.5景观样板区对外展示时间等。

（三）扩初设计阶段

1.委托初步勘察。

根据设计规定，在进行初步勘察设计委托口寸应注意：

L1根据设计提出的技术规定，编写初步勘察委托书；

1.2审查地质勘察单位口勺勘察资质；

1.3审核勘察单位提交日勺勘察组织设计及分析汇报；

1.4会同设计人员审核勘察手段、布孔方案和钻探深度与否满足

勘察任务书的规定。

2.参与扩初设计的评审

2.1建筑构造选型评审，确认构造选型的经济性和可行性；

2.2重要（大）设备的评审；

2.3“四新（新技术、新材料、新工艺、新产品）”技术的应用评

审。

3.深入进行材料、设备的调研工作，并参与确定调研汇报，详

见《物资采购控制程序》、《重大设备采购工作规程》。

4.参与同类楼盘的考察，理解相似建筑形态的建筑风格、建筑

关键部位、立面细部做法；

5.考虑招投标的准备工作，提前进行监理单位、施工单位、材

料供应单位W、J考察筛选工作；

6.委托地质详勘

6.1审查勘察单位的勘察资质；

6.2组织参与勘察招标日勺单位进行现场踏勘，会同设计回答投标

单位对招标文献和勘察任务书中的有关疑问；

6.3审核勘察手段、布孔方案和钻探深度与否满足勘察任务书出J

规定；

6.4审查勘察进度与否满足设计出图日勺规定，人员、机械与否到

达标书的承诺，能否满足勘察施工规定；

6.5做好地质勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对

勘察过程中出现口勺特殊状况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由

于土（岩）层面起伏较大等导致补孔或孔深增长时，应及时告知设计

单位共同处理，并签发联络单予以确认；

6.6在勘察过程中，项目工程部应督促勘察单位对取土孔保留岩

石芯样，以便土建施工时比较、参照；

6.7会同总工程师办公室和设计单位对勘察汇报日勺内容进行审

核，如汇报中缺乏某些设计参数，则规定勘察单位补充完整。

（四）施工图设计阶段

1.当施工图设计与扩初设计非同一家设计单位时，应组织协调

彼此之间的图纸交底：

1.1规定扩初设计单位向施工图设计单位阐明建筑方案日勺设计意

图；

1.2规定扩初设计单位向施工图设计单位阐明关键的部位、立面

和节点的注意要点；

1.3规定扩初设计单位向施工图设计单位提供墙身剖面大样图；

1.4规定施工图设计单位对扩初设计进行仔细审阅，并对图纸内

容与扩初设计单位进行充足沟通；

1.5对扩初设计单位和施工图设计单位间的各类协调会,均要形

成会议纪要。

2.根据工程报批、图纸审查、工程建设的I进度，催促设计单位

按协议出图，并控制设计出图进度；

3.工程部各专业管理人员关注施工图的设计进度，及时与设计

人员沟通设计意图，在施工图出图前完毕专业内初步图纸审查；

4.配合前期管理人员做好政府有关部门日勺图纸报审工作

4.1及时提供图纸报审所需的施工图；

4.2协助前期管理人员做好在图纸报审时所碰到日勺与图纸有关

的各类问题的答复工作。

5.参与委托施工图交叉审核工作，配合前期管理人员提供如下

资料：

5.1设计单位内资质证书和营业执照；

5.2有关设计人员的资格证书；

5.3全套施工图及设计计算书（节能计算书、构造计算书等）；

5.4根据施工图审查汇报，理解施工图设计状况，并督促施工图

设计单位根据施工图审查汇报，答复审查汇报中提出日勺各项审查意

见。

6.针对图纸设计及有关文献进行审图、查对等工作；

7.参与扩初设计单位与施工图设计单位之间H勺协调工作；

8.着手开展基坑围护方案、景观、精装修、综合管线等专题设

计委托的准备工作。

二、招投标管理原则和规定

择优选择重信誉、有实力、价格合理、配合服务好W、J设计、施工、

监理、勘察单位以及材料设备供方作为合作单位，使项目W、J质量、进

度、成本等得到有效保障。

（-）设计招投标管理

配合企业有关部门做好设计招标工作，参与合格供方出J考察与评

估，从设计品质、服务品质、成本控制等方面为合格供方出J评估提供

基础性参照根据。

（二）监理、施工招投标管理

1.监理、施工单位出J考察

1.1从报名监理、施工单位中初步筛选考察对象，制定考察计划

（内容包括参与人员、考察单位、考察内容、对方联络人、时间表、

行程等），经有关领导同意后，贯彻考察计划各项内容，然后实行；

1.2监理单位日勺考察内容重要从总监理工程师及监理组组员着

手，考察有关业绩和目前承担工作与否影响本工程的到位率，向业主

理解监理T作状况：

1.3施工单位内考察内容重要从项目经理及项目管理班子着手，

考察其施工的有关类似工程状况，向业主理解施工配合状况。

1.4通过正面接触与侧面理解，对总监理工程师、项目经理的责

任心、信誉度、综合实力及人品进行全方位考察。

2.考察汇报的编制

考察汇报日勺重要内容包括业绩、考察状况简介，考察单位（拟派

总监、项目经理）简介，并通过横向对比分析形成初步意见，同步应

将考察过程中发现的某些疑点提出，以便在下一阶段招标过程中重点

关注。

3.招标文献的编制

3.1由工程部起草招标文献，组织有关部门进行内部评审，形成

评审纪要，并按纪要进行修改；

3.2招标义献的重要内容：工程概况、项目建设的根据和条件、

有关单位和机构、招标方式、投标单位规定、招标原则、投标规定、

招标范围、投标报价的构成、报价编制根据、报价中有关费用处理、

承包方式、工程质量、工期及安全文明施工规定、材料供应、招标日

程安排、投标费用、招标文献构成、投标书的递交与构成内容、开标、

审标、询标、评标、决标、中标签约、协议重要条款。

4.入围单位的面谈，获得书面承诺书

4.1入围单位内面谈时间安排在招标邀请书发出前；

4.2项目企业招标小组与入围单位逐一面谈，内容波及工期、质

量目日勺、造价及人员、设备、付款方式等；

4.3规定入围单位在约定期间前出具对应内容的书面承诺书。

5.招投标资料的准备

5.1熟悉当地招投标W、J状况，如：费率、实物工程量、招标方式、

市场优惠幅度等，必要时编制标底;

5.2编制评标措施，准备招标书、编标统一口径、设计文献等；

5.3根据建筑面积、场地状况及项目开发总体计划进行标段划

分，既要以便管理，又要保证场地的合理使用。

6.编制招标答疑

6.1监理、施工单位在领取招标文献后，编制标书过程中产生的

问题按照招标书的约定日期书面提交到指定部门或人员，汇总后召开

答疑准备会议；

6.2会议由企业领导、工程成本管理部、工程管理部、材料设备

部等有关人员参与；

6.3会议内容是针对汇总的提问进行明确和解答。

7.开标

7.1项目企'II/T程部应提前到场,做好准备T作；

7.2主持或参与开标会议，邀请所有投标人参与；

7.3开标应当在招标文献确定日勺提交投标文献截止时间的同一

时间进行；开标地点应当为招标文献中预先确定W、J地点；

7.4开标过程应当记录，并经所有投标人签字承认。

8.评标

8.1评标由招标小组负责组织；

8.2评标应在严格保密的状况下进行；

8.3完毕评标后，编写评标意见，并推荐合格W、J询标入围单位。

9.询标

9.1对投标文献某些不明确的地方进行汇总，同步对企业所关怀

的问题进行整顿，确定询标书，由有关部门进行评审；

9.2针对不一样询标入围单位约定询标时间及地点，邀请企业领

导、工程成本管理部、总工程师办公室、材料设备部参与，进行询标。

10.决标

10.1决标工作由招标领导小组开会过论完毕；

10.2工程部负责编制完毕决标汇报，并上报有关部门审批。

11.发中标告知书

11.1决标汇报经审核后，即可根据决标汇报内容发中标告知书;

11.2向中标人发中标告知书，同步书面告知所有未中标口勺投标

人。

12市场招标

12.1若根据政府有关文献规定需要走市场招标程序的，必须在

内部招标完毕后进行。

12.2委托招标代理企业进行市场招标，过程中必须注意招标时

间的控制，及市场招标用协议的修改。

（三）材料设备招投标管理

1.参与合格供方的考察与评估工作，为合格供方的评估提供基

础性参照根据。

2.根据项目定位，选定材料设备档次，重要对材料设备日勺详细型

号、参数、工期、安装方式等方面作详细规定和解释，确定招标范围;

3.在材料设备选择过程中注意与集团企业材料设备部、工程成本

管理部、总工程师办公室、精装修管理部等部门的沟通交流。

4.招标由招标领导小组及招标工作小组负责。

5.参照《新材料采购工作规程》《精装修材料采购工作规程》《重

大设备采购工作规程》。

三、施工准备阶段管理

（-）现场临设

1根据建筑总平面图（结合总包单位的场布方案）对场内的临时

道路、排水设施、施工围墙及现场办公设施进行布局，报分管领导审

批同意后组织施工和验收；

2.工程部现场办公用房应根据拟驻场人员配置状况设置办公室、

会议室、食堂、卫生间、浴室和值班休息室.外地项目可根据实际状

况设置单独的宿舍区；

3.施工单位现场临设按照协议约定日勺安全文明施工及XXXX集团

有关规定设置；

4.施工围墙搭设范围应不超过规划用地红线范围，围墙应用安

全、牢固的材料搭设；

5.施工围墙外立面设计应按集团有关程序报规划设计部、营销

筹划部等部门审核，报集团董事长审定后实行。

（二）编制工程总体进度计划

1.根据《XXXX集团项目工程基准工期表》规定编制进度计划;

2.在签订施工承发包协议后，立即敦促各标段总承包单位在限

期内（动工前）提交修改完善后的施工组织设计、提交包括分阶段进

度计划的施工总进度计戈上项目工程部各标段分管人员会同监理工程

师对照协议工期，审查施工总进度计•划。

根据各标段总承包单位编制的进度计划和《项目开发建设计划》

编制工程总体网络进度计划，此计划包括各单体工程、室外管线工程、

景观工程以及各单项验收和综合验收的计划安排，并应考虑销售开盘

日期、有关售楼部、样板房、样板区、整体现场形象包装等建设Ff、J计

划安排；

总进度计划需报企业总工程师办公室审核，总经理审批同意后实

行。计划应报销售部等有关部门立案。

3.进度目的分解图中至少要有下列控制点，每个捽制点都应是

一种或几种子网络。

桩基和地下室围护施工完毕；

施工至±0.000；

施工至中间构造验收；

施工至结顶；

装饰工程完毕（室内、外装饰应分开安排计划，分头控制进度）；

大型设备安装、调试；

竣工初验、竣工交验；

室外管线施工;

景观、道路、绿化施工等；

综合验收及交付。

（三）组织定位、红线、灰线、坐标等工作

1.水准点、坐标点

委托勘测单位将都市坐标网、高程点引入地块内，会同监理单位

做好复核工作；

对小区总体控制的水准点、坐标点进行严格保护，记录技术参数,

并定期检查水准点、坐标点的保护状况；

项目工程部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳

固、分布均匀、互相通视、远离基坑和道路等；

水准点和坐标点应定期校核，对发生位移和沉降日勺点应及时记

录,并采用对应措施C

2.红线测量定位

委托勘测单位对当地块道路红线或规划红线进行定位测量，定位

点应做好可靠保护工作，防止破坏。

对勘测单位提供的标高引测点应做好汜录，勘测定位资料需列入

受控文献范围。

3.建筑定位、放线及灰线验收

在获得建筑工程规划许可证及附图后，委托勘测单位对建筑物进

行现场定位、放线，并获得定位资料;

报灰线组和当地规划部门进行灰线验收，验收合格后须加盖灰线

检查合格章；做好对定位点日勺保护工作。

4.施工单位进场后，项目工程部应及时对满足条件的场地进行

移交，包括场地、红线点、坐标点、水准点等移交给施工单位，并办

好书面移交手续。

（四）三通一平

1.委托施工现场的临时施工道路、施工用水、施工用电、场地

排水、场地平整口勺设计，经分管领导审批同意后，组织实行和验收。

2.预估施工水、电用量，做好施工用水、用电FT、J申请及现场查

勘、定位和设置的工作。

2.1施工用水应尽量与建设项目的永久性给水系统结合起来，以

减少临时给水管线；必须铺设的临时管线，在以便施工和生活的前提

下,尽量缩短管线的长度,以节省施T费用.

2.2施工用电包括照明用电和动力用巨，在制定施工方案时，应

计算工程施工高峰时最大用电量，按此申报施工用电量，建临时变压

站或变压间。

3.临时道路

3.1满足施工时通过重型车辆日勺规定，出入口设置应考虑大型长

挂车出J进出，并应考虑尽量减少对都市主干道的影响。

3.2应与建设项目日勺永久性道路结合起来，以节省铺设临时施工

道路出J费用。为了防止施工中日勺损坏路面，可先做永久性道路W、J路基

和垫层，建筑单体竣工后再做路面。

3.3应妥善布置干道和支道的关系，使运送车辆有循环的条件。

材料尽量直供作业区，减少倒运，吊装车辆应有足够的回转余地，便

于构件、设备安装就位。施工现场应设置消防通道。

4.场地平整

4.1组织场地原土标高的测量；

4.2会同成本部门在场地平整前对整个项目土方均衡进行测算。

根据场地平整标高、回填土质规定，参照同类项目经验进行分析，应

统筹考虑如下原因，合理确定方案：

①地下室开挖土方；

②地下管线、构筑物开挖土方；

③道路、广场等硬化区域基层施工开担土方；

④设计室外地坪标高；

⑤绿化土回填规定的技术层标高；

⑥最终完毕面标高。

4.3组织场地平整工作。场地平整时需注意：

应先清除地表植被及垃圾；

河塘回填前应先排除塘内积水；

严格控制填材料出J质量，以防影响工程施工质量；

对场内土质较差的部位应采用对应处理措施；

结合景观方案，对场内原有树木、地形地貌进行保护。

4.4场地平整完毕后，及时组织复测，保证标高到达施工规定。

（五）组织审核施工组织设计、专题施工方案及监理规划

1.会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专

题施工方案。对组织设计和施工方案中不合理及错误之处，必须规定

施工单位及时组织修改，并重新报审。

2.专题施工方案一般包括：

①桩基施工方案；

②围护设计和施工方案；

③土方工程专题施工方案；

④场布施工方案（含雨、污水排放）；

⑤临时用水、用电施工方案；

⑥塔吊和人货梯等大型垂直运送专题施工方案；

⑦外架和承重架专题技术施T方案；

⑧大体积混凝土专题技术施工方案；

⑨大型设备吊装施工方案。

3.对波及“匹新”技术及重大技术专题方案，组织企业分管领

导、总工程师、成本管理部分管人员，会同设计、监理和施工单位

有关负责人参与方案评审，也可邀请有关专家参与评审。

4.督促监理单位及时提交《监理规划》，认真审核。

（六）审核合理用电容量及变压器位置

1.编制施工常用机具设备功率一览表，管理人员按需记录，确定

用电量。

2.根据项目分阶段开发周期和施工标段的划分，根据项目施工

用电峰值，合理配置施工变压器的容量和数量。

3.施工变压器日勺位置设置应考虑远离重要垂直施工区域，并应

考虑实际施工临时用电接线和管理的便利以及用电日勺经济性。如施工

变必须设置在重要道路或出入口等也许受损的区域时，宜采用科学、

合理的保护装置。

4.确定供电方案后交企业前期人员和分管领导审核同意后，方

可到电力局申报有关手续。项目工程部负责施工变压器安装后的验

收。

（七）监理、施工单位人员、设备配置状况复核

1.根据监理企业提交日勺监理人员名单，检查监理企业各专业技

术人员到位状况，并规定监理单位提供监理人员上岗证明复印件，填

写《施工现场监理人员登记表》，详细记录监理人员的姓名、性别、

专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等状况。

2.会同监理根据施工单位有关协议承诺，审查施工单位项目组

织机构图和人员资格证明文献复印件并进行登记。

3.审查施工单位机械设备日勺选型、数量与否符合投标文献和计

划规定：

3.1对桩机、塔吊、井字架须检查机械设备的有效使用证明文献;

3.2对经纬仪、水准仪、磅秤等检测设备，须检查校验合格证及

有效期；

3.3将以上检查成果填写进《施工单位机械设备证明文献检查

表》，以确认设备的良好性、可用性，并在有效期满后进行再次检查;

3.4规定施工单位作唯一性标识，将检查合格的标志（制定明确

的原则，制作材料、大小、标志颜色、字体、内容、挂设位置）附在

机械设备上；

3.5对不符合规定的以及在使用过程中发现的不能保证正常使用

的机械、设备，必须规定施工单位及时修理，以保证工程的顺利进

行，必要时撤换。

4.审查特殊专业工种人员口勺资格，对不符合规定的，规定施工

单位撤换。

5.施工单位重要管理人员（项目经理、副经理、技术负责人）的

调换须经项目T程部负责人审批，项目负责人同意°

（八）图纸会审

1.各专业管理人员在收到施工图后必须认真阅读，领会设计意

图，掌握有关技术规定。

2.在熟悉图纸的基础上组织有关人员对本专业图纸进行详细日勺

查对。

3.部门内部组织各专业之间查对施工图中有关部位标高、尺寸等

有无矛盾，并协商配合施工事宜。

4.组织设计、监理、施工等单位进行施工图会审，做好会审记录,

设计单位负责对提出的问题和提议进行解答，形成会审纪要，作为技

术资料归档。

四、施工过程管理

(-)质量控制

1.通过严格、有效口勺管理，使工程质量一直处在受控状态，保证工

程质量的持续改善和提高。

2.工程质量控制的根据重要有工程承包协议文献、设计文献、国家

有关部门颁发口勺质量管理法律、法规性文献、有关质量检查和控制内专

门技术法规等。

3•学习并执行企业的有关工作制度和规程。包括但不限于：部门

周例会制度、监理例会制度、专题例会制度、技术交底制度、现场巡查

制度、一房一验制度，工程管理过程控制程序、工作督查控制程序，工

程变更T作规程、施T图纸评审T作规程、动T前准备工作规程、T程

质量控制工作规程、工程检查工作规程等。

4.事前控制

4.1建立工程部内部岗位责任制，按IS09001质量管理体系贯彻

各项管理制度和工作程序；

4.2检查监理单位日勺人员到位状况，审核监理规划和监理细见；

4.3督促施工胆位建立本项目完善的质量保证体系；

4.4检查施工单位和监理单位的资质以及人员、施工机械设备的

准备状况，并做对应记录;

4.5检查原材料、半成品和多种构配件的质量，并做对应记录;

4.6会同监理单位对施工单位提交的施工组织设计、施工方案等

进行严格审核，施工组织设计和重要方案须报总工程师办公室审批后

才能实行；

4.7组织有关单位进行图纸会审和技术交底工作。对于外装、精

装修等重要分部工程，交底尽量采用PPT形式；关键部位的施工工艺和

新材料新工艺口勺交底必须采用书面形式，并经施工员签字确认；

4.8审核施工些位上报的动工申请汇报；

4.9各工程管理人员提前编制所分管工程验收计划表；

4.10建立工程样板制度，重要分项工程在大面施工前、重要部位、

关键节点、新工艺新材料应用等必须样板先行（尤其是渗漏水方面），

并且邀请集团有关职能部门、设计单位和企业领导参与样板验收，并做

对应记录；重要环节如下：

明确工艺流程

样板制作之前由项目工程部牵头，监理单位、施工单位协助，根

据设计规定、施工技术细则、有关W、J规范、法规等明确工艺流程和质

量原则。

制作统同样板

项目部根据工程状况，在动工前明确需要制作样板日勺清单，根据

其重要性提成A、B两类，A类以粉刷、门窗、屋面、卫生间为主，

其他为B类。不管由几家施工单位，只能统一采用一种样板。

样板做法

施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，

监理单位编制监理实行细则和质量检查原则，经审核后由施工单位实

行，制作样板时要显示每道工艺日勺成果，由一系列样板构成，而不仅

仅是显示完毕面日勺状况。

样板确认

样板作好后必须经集团有关职能部门来现场确认，并办好书面手

续.

样板交底

样板确认后来，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监

理单位监督检查，并作好书面记录（附石材预排版验收登记表）。

4.11制定成品保护措施，并明确成品保护责任单位及有关奖罚

措施c

5事中控制

5.1检查监理单位监理人员到位及工作状况，督促监理单位对施工

质量进行全面控制。

5.2检查施工单位的质量保证体系运转状况。

5.3设置质量控制点，对重要的、复杂的施工项目或工序加强控制。

5.4检查与审核施工单位提交的质量记录分析资料和质量控制图

表。

5.5严格检查各道工序间H勺交接工作，对于重要工序作业和隐蔽工

程应在规定的时间内检查，确认其质量符合规定并签复隐蔽工程验收单

后，才能进行下道工序。

5.6工程管理人员严格按照现场巡查制度做好平常检查，填写登记

表。

5.7建立佐浇筑令制度，对碎浇捣质量进行控制，尤其是商品碎日勺

塌落度。

5.8对原材料及试块采用现场取样送检H勺手段，保证试验成果的真

实性。

5.9分析质量记录，总结产生质量问题的原因，提出纠正措施，对

下道工序进行质量预控。

5.10发生质量事故后，应及时组织召开专题会议，分析原因，制

定处理方案和防止措施，重大质量事故须立即向项目负责人和总工程

师汇报，并做好现场保护T.作.

5.11各类检查、验收登记表详附件。

6事后控制

6.1组织分项、分部工程日勺验收工作，并做对应记录（附验收登记

表）。尤其在外架拆除之前，必须组织有关人员对外装饰及屋面工程日勺

施工质量进行检查，做好对应记录，规定施工单位做好整改工作，待工

程部复验通过后方可拆架；

6.2组织联动试车的测试或设备运转工作;

6.3组织工程预验收和质量预评估工作；

6.4配合客户服务部做好售后服务工作。

（二）进度控制

1.编制工程总体进度计划，并报分管领导（企业总工程师办公室）

审核，总经理审批同意后实行。

2.设置施工进度重要节点，对项目开发重要（影响销售）节点尽

量在协议中予以明确，并设置奖罚措施。

3.工程部应按预定的进度计划实行管理，控制每个进度节点，保

证工程整体计划的实现。

4.检查监理单位编制口勺监理工作实行细则。

5.制定年、月、周进度计划，并张贴上墙。

6.会同前期人员及时办理施工用水、用电、排水、排污等申请工作;

7.会同前期人员及时办理施工许可证、质监委托等工作。

8.敦促施T单位按照施T总平面图的布置,做好正式工程动T前

的各项准备工作。

9.监督监理和施工单位严格按协议约定的动工日期动工。

10.会同监理审核施工单位人员、材料和施工机械日勺安排与否合理,

各部分施工进度与否均衡。

11.参与并督促监理检查施工单位日勺分项、分部工程作业计划完毕

状况，及时分析原因、研究对策，必要时调整后续施工进度计划。

12.实地检查核算月进度计划日勺完毕状况，每月以书面形式向企业

汇报当月计划进度完毕状况和次月的计划进度。

13.工程管理部每月月中、月末拍摄的工程形象进度照片，作为该

月施工进度原始资料；根据月末形象进度与当月进度计划表对比，找出

差距，分析原因，对也许延误的工程提出预警，并将汇总状况及时反馈

至企业分管领导。

14.每月及时向材料设备部上报甲供材料需求计划，及时理解材料

供应状况，尤其是进口设备、进口材料各个环节的供应状况。

15.及时处理设计变更和施工联络单。

16.提前告知质监站到位验收，使后续工序能顺利施工。

17.监督施工单位做好节假日及其他突发事件期间的施工劳动力安

排。

18.按总进度计划，需提前考虑各施工单位之间协调工作，以及各

施工单位水、电、通信等使用状况。

19.在单位T.程竣T初验之前，敦促施T单位和监理单位各自按照

规定，整顿好文献、技术资料。

20.督促监理和施工单位及时提交监理总结和竣工汇报。

（三）成本控制

1.在项目定位阶段，工程管理部参与到项目定位中，从工程营造角

度就项目的建筑类型、产品系列、建筑总体布置对项目成本影响提出合

理化提议。

2.在项目设计阶段，工程管理部从建筑平面户型、构造设计、材料

设备选择、新技术应用等方面提出合理提议。

3.在前期报批阶段，从专业角度为前期提供技术支撑，尤其是对某

些政策方面可以通过技术解读来合理规避或减少有关规费的。对电力、

煤气、自来水、通讯等政府专业配套管线的设计必须重点跟踪以合理减

少配套工程成本。

4.在工程营造阶段

4.1配合成本管理部，进行《项目工程预算费用表》的编制，并严

格执行，对工程建设成本进行动态控制，保证工程营导致本在目的控制

成本内；

4.2理解整个工程总成本预算费用状况，审核工程量和工程变更，

保证工程变更费用及工程款支付精确；

4.3督促施工单位准时上报《月付款报审表》，并经监理初审；

4.4核算工程形象进度、当月水电用量及其他应扣款项后，在《月

付款报审表》.卜阐明，签字盖章后报送集企业成本管理部审核；

4.5针对不一样单位或部门提出的I工程变更，填写《工程变更审批

单》，详细工作流程按《工程变更工作规程》和各项目企业《成本管

理规程》有关规定执行；

4.6及时理解材料及人工市场状况，对无价材料市场状况必要时配

合材料设备部进行询价；对影响成本原因进行预判及分析，与成本管理

部及时沟通，提出合理化提议及改善措施。

（四）协议管理

1.严格按企业质量管理体系程序文献的有关规定对协议进行评审,

按流程上报审批。

2.工程部负责协议的履行工作，集团企业有关职能部门、执总片区

对协议的履行进行监督检查。

3.配置专门协议管理人员（或资料员），建立分类归档、台帐、

统计、检查和汇报制度。

4.严格按材料和设备采购协议，对材料设备的质量、到货期限、价

款进行检查。

5.严格按建设工程施工协议日勺有关条款，对施工质量、进度、成

本进行有效控制。

6.工程协议履行完毕后，及时评价供方。

7.熟悉协议条款，及时处理索赔和反索赔工作，维护企业合法权

益。

（五）信息管理

1.通过多种途径，及时掌握精确、完整的信息。

2.对建设工程项目信息进行科学分类、加工、整顿、分发、检索

和存储。

3.对工程文献和档案资料进行有效管理，详细按《XXXX集团工程

资料管理原则》规定执行。

4.建立合格供方档案。

5.建立常用有关政策、法律、法规档案。

6.建立常用规范档案，尤其注意其有效性。

（六）协调管理合作单位

1.设计单位管理

L1规定参与扩初设计的评审；

L2规定参与施工图评审工作；

1.3规定配合规划设计部做好定样及样板工作。

1.4规定配合做好规划、消防、人防、交叉审图等工程前期工作；

L5规定审核勘察汇报，对汇报缺陷提出提议或意见；

1.6规定对多种设计变更做好配合工作。

2.监理单位管理

2.1充足相信和依托监理，发挥监理单位的工作积极性；

2.2督促监理单位做好施工现场监督工作；

2.3对监理单位贯彻XXXX集团“精品工程”理念；

2.4按协议规定对总监、监理人员的到位率、工作状态进行考核：

2.5规定监理单位根据国家法律法规做好监理资料。

3.施工单位管理

3.1加强沟通，通过协议关系，使各施工单位按协议有关条款履行

各自权利和义务；

3.2督促施工单位做好质量、进度、安全rJ控制及协议信息管理；

3.3协调各施工单位间关系，处理好施工单位间小J多种纠纷；

3.4对施工单位管理人员进行必要的培训和交底，督促施工单位提

高质量意识，贯彻XXXX集团“精品工程”理念。

（七）安全生产文明施工

1.督促施工单位根据工程特点编制专题施工方案，并按企业有关

程序文献报审。

2.督促施工单位建立施工安全保障体系。

3.检查施工单位制定的施工安全目口勺和措施，规定实行施工安全

岗位责任制。

4.检查施工单位管理人员、特殊作业人员资质证书，规定设置专

职安全员，并执证上岗。

5.定期会同监理开展安全、文明施工睑查，对发现口勺问题规定施

工单位及时整改。

6.夜间施工作业时，督促施工单位按规定事先向环境保护部门申

请《夜间施工许可证》。

7.规定施T单位对T地围墙的设置、场地硬化、临时宿舍安排等

严格按协议约定及政府部门有关规定实行。

8.施工现场环境管理

8.1粉尘控制

施工现场设置专人每天洒水、打扫，并对场区内绿化地段的花草定

期洒水冲洗，保持洁净；

砂、石材料堆放砌筑矮墙、土方堆放，按规定覆盖，防止扬尘；

砂浆和碎搅拌机、散装水泥罐张挂密目式安全网，减少扬尘；

现场设置专人冲洗清理泥浆及车辆沾带日勺泥土。

8.2噪音控制

尽量使用低噪音机械；

材料装卸采用措施，控制噪音，尤其是钢管、模板严禁抛掷或翻斗

下料；

减少人为噪音污染，严禁汽车高音鸣笛。

8.3污废水控制

施工废水，经沉淀处理有组织排放；

生活污废水经处理达标后排放；

鼓励节省用水，减少污染，不乱倒、舌L排。

8.4安全文明施工布置

在现场大门入口处，设企业简介及五图一牌宣传栏；

施工单位办公室外墙大门入口侧面书写工程名称及施工单位；

施T单位生产区、生活区、办公区标牌明显齐全，机械旁、搅拌站、

钢筋加工房、施工现场等安全标志牌、机械操作规程、操作人员、规章

制度齐全；

根据施工总平面图布置物料堆放处、仓库、机具设备；材料及仓库

设置标牌，对材料标明名称、品种、规格和状态；机械设备悬挂操作规

程牌；

8.5建立卫生管理制度，设专职保洁人员，做到生活区、办公区、

施工区洁净整洁无积水，生活垃圾装入卫生容器，建筑垃圾及时清理并

当日清运，定期定人对工人宿舍、办公室、厕所、食堂进行消毒、灭蚊、

灭蝇、灭鼠等。

8.6施工单位宿舍与施工现场分离，采用活动房搭设，层高不低于

2.4m,地面水泥砂浆抹面。宿舍统一设置双层铁架床，生活用品放置整

洁，并建立宿舍管理制度。

8.7施工单位厕所和浴室采用彩钢板或豉混构造,地面铺防滑地砖,

厕所蹲位采用隔断及高水位节能水箱，浴室采用防水灯头照明，保证员

工时使用安全，并建立卫浴管理制度，配置专门H勺卫生保洁员，保证

厕所、浴室整洁卫生。

8.8施工单位厨房地面铺防滑地砖，墙面、灶台、洗涤池、售菜台

贴瓷碗，天棚采用塑料扣板吊顶，卫生制度上墙并具有《卫生许可证》。

防尘、防蝇、排烟、排气、消毒设施齐全，采用液化石油气进行生火。

炊事人员持健康证上岗，在厨房边设置茶水供应处，食堂统一配置餐桌。

8.9施T现场按规定布置灭火器,重要部位有严禁吸烟标志和宣传

教育材料。建立防火制度、防火领导小组及义务消防队，做好明火作业

审批手续，现场明火作业有专人跟班检查；

8.10现场施工人员按规定统一佩戴安全防护用品及证卡上岗。

（A）配合集团企业的对口检查、重点检查、景观巡查及联合品质

巡查工作

1对口检查

L1在对口检查前，工程部对本项目工程质量、进度、安全文明、

资料管理、质量通病防治组织自查，并形成自查汇报;

1.2工程部经理组织对口检查组，对被检查单位口勺工程进度计划执

行状况、工程质量、质量记录、安全文明施工进行全面检查；

L3对口检查组完毕检查汇报，上报集团企业。

2重点检查

2.1按集团企业安排，在重点检查前，项目工程部组织自查，并形

成自查汇报，报重点检查组；

2.2重点检查组完毕重点检查汇报，项目工程部负责对重点检查报

告进行逐项贯彻。

3配合做好集团景观巡查、联合巡查的各项工作。

4对各项检查、巡查过程中发现的问题，项目企业及施工单位必须

立即安排人员进行整改，并将整改成果及时反馈到集团企业有关职能部

门。

支持文献：对口检查、重点检查、景观巡查、联合品质巡查有关制

度和文献

（九）项目质量督导

1项目企业根据规定设置项目质量督导员。

2督导员职责

对本工程质量及工程管理制度执行状况进行平常跟踪，随机检查，

及时提出改善意见并跟踪贯彻。

3质量督导的计划

按规定做好项目现场督导巡查，并配合集团企业和片区组织的督

导巡查工作。

4按集团规定做好督导技术交底工作。

5通过现场检查，发现质量问题，及时进行分析并提出处理意见。

6督导节点及内容

6.1基础土方开挖前的预控和交底；

6.2桩基施工的,预控和交底；

6.3地下室底板混凝土浇捣前日勺预控督查和交底，地下室防水工程

预控和交底；

6.4±0.00构造完毕时H勺检查以及主体构造工程施工交底；

6.5主体构造基本完毕时日勺检查及内、外装饰工程的交底，屋面、

门窗防水工程预控和交底；

6.6内、外装饰面样板完毕后的检查；

6.7大面积装饰工程完毕50%时日勺检查及硬质景观工程交底；

6.8土方初整时的检查和交底；

6.9土方精整时W、J检查和交底；

6.10乔木栽植时的检查和交底；

6.11灌木栽植时口勺检查和交底；

6.12竣工前日勺预验收；

6.13质量通病的防治与防止。

（十）工程资料管理

1.资料管理贯穿工程建设的全过程，在企业上下级、各部门信息

沟通、互相协作起到重要作用，具有综合性、系统性、多元性;

2.工程资料管理严格按照权限管理，结合流程审批，提供编制、

标注、收发、归档、借阅及追踪项目工程资料口勺管理应用功能;

3.建立工程资料库，搜集、整顿、归当项目前、中、后期各类工

程有关资料，保证工程资料的真实性、完整性和可追溯性。

4.工程资料管理图示如下:

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（十一）物业前期介入管理

1.在项目交付前3个月，与物业管理企业对口负责人做好联络对

接；

2.会同物管、销售做好一房一验日勺初验工作，填写对应表格，对发

现W、J质量问题同步安排施工单位进行整改；

3.组织与物管及销售一起进行一房一验W、J复验工作，填写一房一验

表格。

4.准备好建筑平面户型图和水电管线布置图等全套工程技术资料，

与物管企业移交。

4.1安排保洁企业对房屋进行精保工作，并组织物管和销售企业对

保洁状况进行一房一验。

4.2协助物管企业对赠送品的移交工作。

4.3做好与物管企业H勺移交衔接工作。

5.提供各施工单位承建项目一览表、各施工单位H勺施工协议复印件

于物业管理企业，明确各施工单位在各承建项目（分项）的质量保修期

内的职责，并强调对应区I惩罚措施，以便于在发现质量问题时，物业管

理企业及时告知有关单位进行维修和整改工作。

五、验收交付管理

（-）工程竣工验收

1.在项目企业领导下做好竣工验收准备工作；

2.及时理解当地政府职能部门的竣工验收及综合验收条件；

3.及时掌握项目当地新的验收原则；

4.单位工程竣工验收条件

4.1完毕工程设计和协议约定的各项内容，到达竣工原则；

4.2施工单位完毕对工程质量自检，并提出工程竣工汇报；

4.3勘察、设计单位确认施工单位的工程质量到达设计规定，并提

出工程质量检查汇报；

4.4监理单位对工程质量完毕检查并确定合格，提出工程质量评估

报告；

4.5有完整的竣工档案资料（分期分批建设的住宅，除最终一批外,

可暂不作规定）；

4.6施T单位与项目企加签订了T程质量保修书；

4.7规划部门对工程与否符合规划设计规定进行了检查，出具承认

文献；

4.8消防部门出具许可文献；

4.9室内环境检测符合国家规范规定；

4.10完毕竣工初验中提出W、J质量问题整改工作。

5.组织单位工程竣工验收的措施

5.1收到施工单位质量汇报、勘察设计质量汇报、监理单位质量汇

报后，组织施工单位、勘察设计单位、监理单位及其他单位W、J专家构成

验收小组，制定验收方案;

5.2在竣工验收前，向质量监督站提交工程竣工验收汇报，并书面

告知质监站验收时间、验收地点、验收专家组名单；

5.3召开竣工验收会议，会议由项目企业主持，质量监督站、勘察

设计单位、监理单位、施工单位参与。由参与各方汇报工程协议履约状

况及工程质量原则、规范执行状况；

5.4验收组审阅竣工资料；

5.5验收组实地查验；

5.6形成验收意见，记录整顿成会议纪要。当竣工验收符合设计规

定及施工验收规范规定期，质监站通过竣工验收，并向建委立案。若

不符合规定，则重新申请竣工验收；

5.7立案部门收到项目企业立案文献和质量监督站提供日勺质量监

督报告后，在立案表上签订同意立案收讫.

6.编写工程竣工验收汇报

6.1按照《建设工程竣工验收汇报》（格式）填写，提交给质量监

督站；

6.2并附下列文献：

施工许可证；

施工图设计文献审查意见；

施工、勘察、设计、监理单位提供的质量汇报；

施工单位保修书；

公安、消防、环境保护等部门承认文献；

有关工程质量检测和使用功能试验资料。

（二）综合验收中各单项验收所需准备的资料

1人防验收：

1.1申请验收汇报；

L2防空地下室审核意见；

L3地下室人防全套建筑竣工图（单体、总平图）；

1.4人防隐蔽工程验收记录（钢材、水泥、商品碎、人防门合格证）；

L5水、电、风试运行合格记录，或经审批同意叫缓装的人防设备

清单；

L6防空地下室人防专题竣工验收单（填写）。

2有线电视、电信

2.1竣T图；

2.2竣工验收汇报。

3自来水

3.1竣工图；

3.2竣工验收汇报；

3.3自来水水质汇报。

4电力验收

4.1竣工图；

4.2竣工验收汇报;

4.3电气设备检测汇报。

5燃气

5.1竣工图；

5.2隐蔽验收记录。

6室外雨、污水（市政）验收

6.1污水直排批复文献；

6.2雨、污水排放申请表；

6.3竣工图、隐蔽工程资料。

7卫生防疫验收

7.1审批意见、申请汇报；

7.2总平面图竣工图；

7.3水质检测汇报；

7.4自来水管材刊生许可证、检测汇报。

8环境保护验收

8.1审批意见、申请汇报；

8.2总平面图竣工图；

8.3水质检测汇报；

8.4市政排水许可证或污水纳管证明。

9邮政、标识验收

配合前期部到旧政局交纳通邮费，办理通邮手续。

10消防验收

10.1全套建筑、水、电、风竣工图；

10.2多种隐蔽记录、验收记录资料•；

10.3消防设施检测汇报；

10.4建筑工程消防验收申请汇报；

10.5消防审批意见。

11交通设施验收

IL1地下室车位布置图、地下室车位划线；

11.2地下室总平图、室外环境图、规划总平图。

12绿化验收

12.1景观绿化竣工图；

12.2树木清单、名贵树木照片。

13规划验收

13.1总平图.各单体建筑平、立、剖而图竣工图;（报批预售证

做出后，室内外图纸不得调整）

13.2各单体质检单（质监站合格证）；

13.3消防验收、环境保护验收合格证；

13.4灰线报验单；

13.5建设工程规划许可证；

13.6施工许可证；

13.7勘测（设）、建筑及征地拆迁范围红线图；

13.8规划设计方案。

14综合验收的资料

14.1各项同意文献；

14.2建设用地许可证；

14.3建设工程规划许可证；

14.4施工许可证；

14.5修建性详细规划（视项目规模状况）；

14.6初步设计方案及同意文献；

14.7开发项目土地使用状况；

14.8土地复合验收审核表；

14.9规划验收合格证；

14.10电力验收合格证；

14.11消防验收合格证；

14.12绿化验收合格证；

14.13建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图;

（报批预售证做出后，室内外图纸不得调整）

14.14工程竣工验收立案表或工程质量综合评估表；

14.15档案馆接受工程建设资料证明单；

14.16立案表；

14.17施工单位工程款收款证明；

14.18交警验收合格证；

14.19其他各单项验收合格证。

（三）综合验收程序

1.根据各地建设项目综合验收管理措施，会同前期管理人员做好综

合验收工作。在满足下列条件后，可进行申请综合验收：

1.1征地红线范围内所有的建设项目均按同意的规划设计所有建

成，并满足开业规定；

L2已通过消防验收、规划验收、单位工程竣工验收、绿化验收、

交警验收；

1.3应当拆除的房屋已所有拆除，剩余建材及建筑渣土所有清运；

1.4拟交付地块市政基础设施已按规划规定纳入都市基础设施网

络。

2验收程序

2.1会议前在地块内明显位置以广告牌形式进行验收公告，并提供

近景、远景照片各一张0会议由市建委主持，市和区建设行政部门及相

关单位参与会议。

2.2准备如下材料：

①方案设计、扩初设计批复（人手一份）；

②经确认的方案批复总图（挂在会议室墙上）；

③工程总平面竣工图（原件，挂在会议室墙上）；

④项目建设原审批所有材料原件或复印件（放置会议室内）。

2.3参与综合验收的有关部门听取项目企业负责人对工程建设状

况的汇报，汇报一般包括:

①整个地块日勺基本状况；

②验收项目的建设状况；

③市政市容、卫生环境保护等各单项工作完毕状况。

2.4各有关部门提问和审阅有关专业资料。

2.5参与综合验收的有关部门按各自的职能进行现场检查验收；同

步准备一套原则房及公建配套供验收。

2.6各部门集中发言，并在《综合验收分项意见书》上签订意见交

会议主持人。

2.6建设行政主管部门综合各部门的意见作出综合评价和提出整

改意见。

2.8项目企业领导表态性发言。

（四）项目内部质量验收

1实行《一房一验制度》：

2竣工验收前工程质量的检查

2.1制定验收表格；

2.2成立检查小组，由监理企业、工程部、物管企业（酒店管理企

业）、施工单位派员参与；

2.3检查方式：以检查观感及检查使用功能为主，分标段、区域及

每套为检查对象，逐间进行检查。

2.4检查重要内容

墙面

全面检查室内各功能间墙面平整度及优阳角方正、墙面空鼓裂缝现

象、涂料有无起皮脱粉现象、天花角线踢脚线与否顺直、开关插座面板

安装与否水平方正牢固以及某些其他特殊状况;精装修项目按墙面材料

进行专题验收。

地面

全面检查室内各功能间地面平整度、空鼓裂缝、起砂现象；精装修

项目按地面材料进行专题验收。

室内顶棚

全面检查室内各功能间顶棚平整度、净高、门洞洞口高度、空鼓裂

缝状况、有无渗漏现象、灯具完整性及照明等现象；精装修项目按顶棚

材料进行专题验收。

门窗

全面检查门窗的启动状况、合页五金件日勺完整忤及敏捷程度、渗漏

水状况检测、门窗油漆检查、窗台有无明显缺陷、密封条安装及密封胶

打胶与否完整等专题检查；精装修项目室内门按材料进行专题验收。

实木进户门

全面检查实木进户门W、J变形状况、启动状况、合页五金件时完整性

及敏捷程度、门锁的启动敏捷程度、油漆色泽等观感状况、门四面有无

渗漏现象等。

设施设备日勺安装运行

全面检查强弱电设施设备日勺安装运行状况。

厨房

全面检查厨房冷热水管安装、排水管与否畅通等状况、有无管道渗

漏状况、多种接口的留置状况等；精装修项目对厨房H勺装饰装修和设施

设备做重点检查。

卫生间

全面检查各类卫生间的渗漏水状况、给排水管道位置fl勺留置与否合

理；精装修项目对卫生间的装饰装修和设施设备进行重点检查。

室内楼梯栏杆扶手、踏步

全面检查室内楼梯栏杆扶手H勺安装状况和使用状况、楼梯踏步的完

整性等；精装修项目按楼梯饰面材料进行专题检查。

全面检查阳台、露台的墙地面、扶手质量状况。

全面检查室内外设施设备口勺安装运行状况。

屋面、檐沟

全面检查屋面的渗漏状况、屋面瓦的铺装状况及观感状况、檐沟安

装的完整性及有无渗漏状况、檐沟挡叶网日勺完整性等、落水管安装的合

理性及垂直度。

外墙

全面检查外墙日勺空鼓裂缝、平整度、阴阳角方正、饰面材料应进行

专题验收进行重点检查。

硬质铺装

全面检查硬质铺装W、J工程营造质量、材料选择状况、饰面观感效果

等。

软质景观

全面检查软质景观的搭配状况、树形H勺选择、软质景观的完整性及

有无损坏等现象。

庭院设施、泳池、小品

全面检查庭院游泳池设备口勺运行状况、泳池的铺装质量、花架小品

的安装状况、汀步等的铺装状况；

全面检查公共景观硬质铺装状况及软质搭配状况和损坏现象。

全面检查市政道路、平侧石、各类井盖的安装状况。

对检查出来的质量问题迅速进行整改，整改完毕后再组织四方进行

复检，保证对已发现的质量问题所有整改到位。

3.酒店项目在条件许可时，组织企业员工及家眷、物管等进行逐间

试住，发现并记录问题c

（五）工程质量问题的整改

1.召开质量问题整改会议。会议由工程部经理主持，召集监理单位、

施工单位负责人参与。分析质量问题产生ET、J原因，统一思想，统一整改

方案，制定整改计划，组织施工劳动力进行整改。定期进行整改检查。

2.对检查出的质量问题，以书面形式按标段、区域及房号分发给各

责任单位，针对提出W、J质量问题进行整改。

3.整改正程中，及时组织监理和各责任单位进行检查，以不停完善

整改内容。

4.通过反复整改，反复检查记录，直至把整改工作所有完毕，尽量

把质量问题减少到最低程度。

5.整改完毕后，由物管企业组织验房。对物管企业在验房过程中检

查出的质量问题，由工程部再次组织施工单位整改。

6.销售人员对每套住宅进行验收，在验收中提出的质量问题，由工

程部负责组织施工进行最终整改。

（六）工程总结汇报

L在分期（标段）工程竣工验收后、项目工程竣工验收后，分阶

段提交工程营造总结汇报。

2.总结项目营造过程的经验和教训I,内容包括规划设计、项目品质、

工程成本、工程质量、工程进度、协调沟通、团体建设等方面成功向经

验及局限性。

（七）交付管理

1.积极与当地政府职能部门沟通协调,及时理解当地日勺竣工验收

和综合验收条件,并加以贯彻准备。

2.及时理解项目当地政府职能部门新的验收原则，如太阳能验收

等原则。

3.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位出J工程档案资料。

4.对工程勘察、设计、施工、设备安装和管理等方面做出全面出J

书面评价，经验收组签定KJ工程竣工验收意见。

5.当竣工验收符合设计规定及施工规范规定期，质监站通过竣工

验收，并向建设管理部门立案。立案部门收到项目企业立案文献和质

量监督站提供H勺质量监督验收合格汇报后，在立案表上签订同意立案

收讫。

6.当工程竣工验收后，由工程部向物管企业移交全套工程技术资

料及房屋钥匙，现场对本体及公共区域进行验收并由物管企业对小区

进行接受。

7.多种设备使用及保养，由工程部组织向物管企业进行技术培训

和技术交底。

8.工程部在交付前提供建筑平面户型图和水电管线布置图，并配

合销售部进行交房。

9.由销售部牵头，工程部及物管企业参予向客户进行房屋交付，

现场引导客户进行看房、验房，对庭院内硬质软质景观也进行查看验

收，抄读水电表并记录在案。

10.对业主现场领房过程中发现日勺质量及使用方面的问题形成文字记

录一式四份，业主、销售、物管、工程各一份。同步工程部于第二天

开始进行全面整改，整改完毕后销售、物管、工程进行复验，复验通

过后方可告知业主进行现场验证，直到业主满意为止。

11.在交房阶段，就产品、设备日勺对时操作和使用对业主做好交底和

培训工作，对业主提出的某些个性化事宜,工程部会同销售部对业主

进行解答，以让业主满意作为我们的服务宗旨。

六、工程交付后的管理

（一）配合成本管理部做好决算及质量保证金的扣罚工作

在工程通过综合验收后，配合成本管理部根据企业口勺有关规定做好

工程竣工结算、质量保证金的退还、质量维修金的退还和扣罚工作。

重要是与工程竣工结算有关口勺工程资料的移交和确认，这些资料重要

有：

L施工协议及补充协议、甲方分包协议、各类材料和设备的采购协

议；

2.经工程部确认的设计变更联络单；

3.经工程部核算、签证时与设计变更联络单有关的工程量；

4.经工程部核算、签证的各类分包工程（硬质景观、绿化工程、幕

墙、铝合金、涂料等）的T程量清单0

（二）配合物管做好后续的整改工作

L补充、完善部分标识系统，如休闲系统、停车位等。

2.公共建筑、配套建筑、公共绿化小J移交工作。

3.与公共建筑、配套建筑、公共绿化等配套设施、设备及有关计量

仪表（水、电等）的移交工作。

4.协助物管、销售部做好业主领房工作，并告知有关施工单位进行

整改。

5.做好与物管企业W、J移交衔接工作

5.1在工程交付初期，组织物业管理企业、各施工单位召开一次协

调会，以明确各单位在工程交付后日勺职责；

5.2工程部要协助物业管理企业尽快介入对项目的管理工作中去，

承担起项目管理日勺主角；规定对各专业设备及时进行熟悉，并组织厂家