成都高新国际广场营销策划方案

成都高新国际广场营销策划方案

1、市场调研分析3

1.1、成都市商务办公市场总体概述.....................................................3

1.2、本区域商务办公市场概况........................................................21

1.4、本项目调研结论.................................................................36

2、项目SWOT分析37

2.1、项FI概况.......................................................................37

2.2、D、E座产品细部特征分析........................................................46

2.3、类比项目开行国际产品比较分析..................................................51

2.4、项目SWOT分析..................................................................55

3、目标客户定位59

3.1、成都高端商务物业目标客户群体分析.............................................59

3.2、成都市类比项目客户分析........................................................63

3.3、本项目目标客户定位............................................................67

4、项目营销思路提炼72

4.1、项目的总体进展目标.............................................................72

4.2、项目竞争策略建议...............................................................72

4.3、营销构想.......................................................................73

5、项目营销策略制定73

5.1、项目全程营销战略规划与定位....................................................73

5.2、各阶段营销策略制定.............................................................74

5.3、产品推售策略制定...............................................................74

5.4、项目卖点提炼...................................................................75

5.5、项目营销主题建议...............................................................75

5.6、项目核心价值体系分析与建立....................................................75

5.7、项目全程营销战略的营销操纵要素................................................76

6、项目价格策略制定81

6.1、影响价格定位的市场因素分析....................................................81

6.2、竞争对手价位分析...............................................................81

6.3、定价原则........................................................................82

6,4、定价方法........................................................................82

6.5、定价根据........................................................................82

6.6、价差制定.......................................................................83

6.7、价格体系制定...................................................................83

6.8、价格营销策略...................................................................86

7、阶段性销售策略制定及实施87

7.1、销售分区.......................................................................87

7.2、销售动线的建议.................................................................89

7.3、销售中心的选址、分区、装修建议................................................90

7.4、项目销售方式的策划.............................................................91

7.5、项目入市时机与姿态的操纵目的及内容............................................97

7.6、销售节奏的操纵.................................................................98

7.7、销售进度的阶段操纵............................................................100

7.8、销售策略的阶段操纵............................................................105

7.9、项目销售的组织结构策划、销售队伍的组建及培训建议............................108

7.10、销售管理、人员权限与义务的建议..............................................111

7.11＞付款方式建议................................................................115

7.12、B栋针对性策略...............................................................115

8、项目推广策略116

8.1、推广策略......................................................................116

8.2、媒介策略.......................................................................118

8.3、广告推广执行方案..............................................................133

8.4、公关活动策划及现场包装.......................................................141

8.5、软性销售包装..................................................................143

1、市场调研分析

1.1、成都市商务办公市场总体概述

1.1.1、进展历程

目前成都在用写字楼多数是2000年左右开发的；在售写字楼要紧集中在天府广场一

蜀都大道一顺城大街一玉带桥一人民南路各大干道区域范围内。从其分布方向与分布区域

能够看出，绝大多数办公物业分布在交通便利、配套设施齐备的城市中心区域。

从产品升级上划分能够将成都市写字楼分成下列五个进展阶段：

写字楼市场各进展阶段列表

时间阶段典型代表

无代表性且进展混乱，要紧以中低档多层写字楼为主，设

1995年往常施简陋，外立面以瓷砖为主，没有专属大堂，物业管理很锦城云天楼等

不完善。

96年32层高的新时代广场的开发，标志着成都第二代写

字楼的诞生，市场的特点是玻璃幕墙开始流行，外资企业王府井商务楼、凯乐

1996年〜1997年开始进入，1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施广场、云龙酒店、成

工面积均达到历年来顶峰，实际销售面积比1996年翻了物大典等

i番，呈井喷行情。

该阶段极具代表性的楼盘有1998年的川信与2000年面世

川信大厦、冠城广场、

的冠城广场，整体上提升了成都写字楼的综合素养，并相

1998年〜2000年总府大厦、四川建行

应带动了中高档产品的蓬勃进展，这是成都写字楼的第三

大厦、娇子大厦等

代，同时此阶段骤马市商务圈开始逐步成形v

2001年以后成都市写字楼市场发生了巨大的变化，开发

类型开始趋于多元，如出现烂尾楼重新包装上市的现象，

如威斯顿联邦大厦、城市之心等，由于高档写字楼市场需钱江钳金时代、国泰

2001年〜2004年求持续上升，与城市副中心规划对人南路沿线的支持，使现代之窗、世代锦江

以上项目在面世后热销，同时定位很高。而小面积商务公等

寓、酒店式公寓等SOHO、HOME-OFFICE概念的新产品也

成为市场新的热点，并开始分割中高档写字楼市场。

从2004年至今，新建与在建的商务办公物业陡然增加，

而且规模与档次较之以往的写字楼有了明显的提升，如时

时代广场、丰德国际、

近期代广场、丰德国际、开行国际等大规模、高档次的物业正

开行国际等

以猛烈的态势冲击着成都的商务办公市场，并逐步填补高

档写字楼的市场空缺。

调查发现，成都市写字楼建设基本从1996年开始，其供应面积在1998年达到高峰，

然后则开始持续滑落，2001年曾趺至历史最低点。但从2002年到2004年供应面积开始

逐年增加。2003年，受“非典”影响，成都市写字楼需求大幅度减少。2004年，成都市

写字楼市场走出“非典”阴影，需求稳步上升。

另从销售单价来看，从1996年到2005年，成都市写字楼市场也历经了两个低谷期。

一个是1998年，受亚洲金融危机的影响，成都写字楼销售单价跌至2750元/平方米。另

一个低谷是2002年，由于前期库存写字楼的低价释放，造成该年价格出现大幅下降。2003

年销售面积尽管较少，但销售单价却在2002年的基础上保持上升的势头。2004年成都市

写字楼均价达5312元/平方米，同比增长57%,时代广场、城市之心等一些高档写字楼抬

高了成都市写字楼整体均价。而2005年随着开行国际广场等甲级写字楼的销售，写字楼

均价进一步上涨。

纵观整个成都市写字楼进展历程，能够发现，通过近10年的进展，成都相关于北京、

上海等国际性大都市，其高档办公物业较少，甲级写字楼仅有为数不多的几栋，自身具有

特色的写字楼更是凤毛麟角。由于经济进展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分

为商铺加写字间，或者住宅加写字间，纯写字楼的数量仍有待增加。

1.1.2.物业类型

目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店类办

公物业（酒店商务楼）、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产

品C

•纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优

良的硬件设施、完善的配套。通常以租为主、以售为辅。

•与商业物业相结合的办公物业：大多处在有相当商业规模的区域或者地段，与大、中

型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近

的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。

•酒店商务楼：如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类

办公物业。依托酒店内成熟的配套与完善的服务，与酒店的高尚品味，聚集了很多外

资企业与办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。

•城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通

等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益

的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写

字楼商务配套较完善，且与其他物业形成互补关系，如世纪城、丰德国际广场等。

•商务公寓：大多位于城市中心或者城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商

住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如凯莱帝景、冠

城花园、金色夏威夷等。

・偏向写字楼特征按住宅报建混血产品；此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住

宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相关于写字楼更利于销售，相关

于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品，如丰

德国际广场、时代锋尚等。

1.1.3.物业档次

按照物业的档次给写字楼项目分类，是目前市场上最常用的分类方法。通常是通过对

项目的地段、交通条件、外立面、硬件配套设施、车位等各方面条件的评定，从高到低划

分成甲级、乙级、丙级等多个不一致档次的类别。

但是，随着现在各类写字楼项目的建设标准越来越高，项目之间的档次分类边界也越

来越模糊，而且，在市场上除了对甲级高档写字楼项目有一定的评定标准条件之外，关于

划分其他档次的写字楼并没有明确的标准。

因此，不一致档次写字楼物业逐步被归纳成为两大类，一类就是能够达到较高配置标

准的甲级高档写字楼，另一类就是尚不能够达到甲级标准的其他写字楼项目，我们能够统

称做乙级写字楼。现在市场上大量涌现的商务公寓、商住楼等写字楼市场的边缘产品也能

够划归乙级写字楼的范畴。

【资料：国际甲级写字楼(GRADEA0FF1CE)标准】

♦交通便利，基础建设完备，位于城市CBD,行政配套齐全

♦建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高

♦平均每200平方米至少1个停车位

♦楼层吊顶后；净高2.6米以上

♦平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒

♦最少具备50—60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施

♦平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或者支持DDN、ISDN线路，备有视象会

议设备

♦提供四管式空调系统与24小时空调供应

♦拥有声名卓著且具备有关经验的物业管理公司

♦设施齐备，包含有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户

为主。

在成都市大的经济进展背景下，其商务办公物业与国际化标准仍存在较大差距。根据

成都现有的商务市场情况，办公物业市场大致能够分为甲级写字楼、乙级写字楼、“现代

商务公寓”与“早期商务公寓”几个档次。其中“现代商务公寓”以办公功能为主，接近

乙级写字楼水平。

成都市甲级写字楼特征

甲级写字楼通常位于CBD区域或者人民南路，其区位具有极高的商务价值，交通便利,

建筑具有极强的标识性，能满足以知名外资企业为代表的大型企业的形象要求。在内部配

套设施上，均有高档中央空调、5A智能化系统、6部以上高速名牌电梯、先进隔热、隔音

玻璃幕墙、知名物业管理公司提供物业管理服务，物管费12元/户以上，未来租金普遍在

80元/nV.月以上。该类产品以吸引外资企业、国内大型企业、金融机构为要紧目标，其

销售价格通常在7000元/肝以上，高端产品在11000元/nf以上。该类项目通常总建筑面

积在5万m?以上。

乙级写字楼特征

乙级写字楼通常与甲级写字楼有同样优异的区位，但在产品品质上明显弱于甲级。成

都乙级通常提供2-5部电梯、中央空调、员工餐厅、商务中心、康乐设施、银行等。租

金通常在30-50元/nf。少数项目由专业物业管理公司提供服务，物管费通常6-10元/

a

mc销售价格通常为4500—7000元/nf。乙级写字楼项目总建筑面积通常在3—6万而。

成都目前公认的甲级写字楼的代表有：开行国际广场、时代广场、城市之心、川信大

厦、威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、冠城广场、天府绿洲与天府中心。

乙级写字楼耍紧有：数码大厦、@世界、钱江伯金时代广场、中银大厦、四川国际大

厦等。

“现代商务公寓”代表是：艺筵花乡、金茂礼都、博敖大厦、世代锦江等。

“早期商务公寓”代表有：凯莱蒂景、祥福苑、盘古花园商务楼等。

1.1.4、物业分布

从上图能够看出，成都高档写字楼要紧分布在市中心与人民南路延线。

LL5、供需状况

L1.5.1、现有写字楼总量分析

据统计，目前成都市商务办公面积在260万―280万平米之间，其中公认的甲级写

字楼的总量约55万平米，占总量的20%左右。从区域上看，高档写字楼要紧分布在人民

南路邻近，总建筑面积约26万平米。占总量的10%左右。

随着城市结构由单核心向多核心进展，特别是城市南部副中心的建设与地铁一号线

的通车，人民南路沿线的办公物业的进展已逐步代替原有的商务核心成为未来高档商务办

公物业的集中区域。

成都市现有甲级写字楼面积统计表

人民南路沿线项目名称建筑面积（平方米）总面积（平方米）

1城市之心52000

2开行国际广场54000

3川信大厦60000259204

4威斯顿联邦大度54191

5丰德国际39013

成都市CBD区域项目名称建筑面积（平方米）总面积（平方米）

西大街一骡马市一顺城街冠城广场8400084000

总府路时代广场105459105459

南大街一浆洗街天府绿洲5870058700

其他天府中心4054640546

成都市甲级写字楼总量547909平方米

1.1.5.2、近年来写字楼市场的竣工与销售面积情况

空置面积

年份写字楼竣工面积（万实际销售面积（万

（万M2）

199626.205.7812.14

199726.9910.9524.94

199826.567.7328.01

199926.488.9820.09

200015.078.8520.95

20019.6914.9419.79

200220.8018.2917.68

200315.486.316.86

200417.069.710.08

200511.7616.424.94

成都市写字楼供给与需求

30

25

*20

15

10

5

0

1996199719981999200020012002200320042005

年份

写字楼竣工面积（万M2）实际销售面积（万M2）

空置面积（万M2）

从上图中能够发现，成都市商务办公市场在经历了2002年供需两旺的高温期后，竣

工面积出现了小幅回落，实际销售面积从03年开始猛增、写字楼的空置面积也同时被大

量消化。2005年的销售面积超过竣工面积。这标志着：

成都市商务办公市场对写字楼的需求在经济快速进展的拉动下开始呈现旺盛的态势.

成都市整体商务办公环境日趋良好。

1.1.5.3、潜在供应量分析

成都市商务办公物业近期的潜在供应统计表

潜在项目项目名称建筑面积（平方米）

力宝大厦60000

人民南路及延线邻

商鼎国际55000

近

仁恒项目125000

世纪城.世纪之星项目120964

国航项目60000

东方广场30000

高新国际广场B座10000

省博物馆旧改总建面25万

气象学院旧改总建面26万

人南延线综合项目100亩左右

财富中心20000

中寰广场47147

1号地块，位于东华正街与人民东路之间93816

成都市中心CBD区2号地块，位于东华正街与上翔街之间257310

域

3号地块，北临熊猫城，东靠顺城街114123

4号地块10492

6号地块、位于上升街与东御河延街之间247172

文化宫旧址改造占地面积约55.5亩

从上表能够看出，人民南路周边马上投入市场的商务办公面积在40万平米以上，且

物业的档次都是甲级标准。可见，人民南路的高档商务中心正在形成。

1.1.6、高档写字楼租售分析

成都市中高档写字楼租售情况一览表

均价平均租金销售速率（平出租率

楼盘名称销售周期

（元/平米）（元/平米）米/月）（%）

开行国际广场10000-12000120-13011个月4909不详

城市之心9480-1300070-10046个月113085%

冠城广场1000085约5年多140080%

四川国际大厦600080约5年多103380%

威斯顿联邦880011034个月159495%

时代广场850010022个月439430%

天府中心800080——仅售

世都大厦700060约3年67560%

世代锦江70006018个月—95%

天府绿洲不售75含物管费——98%

川信大厦不售90-150——95%

民兴金融大厦不售75——90%

中银大厦不售60——90%

金俪大厦不售130——不祥

锦江宾馆不售110含物管费——60%

罗曼假日不售60——95%

绿洲酒店不售80——90%

皇冠假日酒店不售300——不祥

1.1.6.K售价及销售情况分析

・成都高档写字楼整体均价为8400元/平方米左右，人民南路沿线的甲级写字楼价格最

高，其次为市中心区域的高档写字楼。

•近两年，甲级写字楼市场供需两旺，销售周期都相对较短。

•大部分写字楼的销售速率在1000平米/月以上，其中以目前最高档的开行国际与时代

广场最快，月均销售达4000平米以上。

•从以上数据能够发现，高端办公物业产品己逐步成为市场需求的主流。

•从上表可看出，中高档写字楼中采取既租又售策略的占64%,完全不卖的占36%。其

中，酒店与国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天

府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦等。

L1.6.2、租赁情况分析

总体看来，写字楼的租金水平基本上没有按照地域来划分。而是与其交通、地理、配

套、环境等方面因素关系密切，还与地价与市场对该物业的认可程度有关。

•目前商务办公市场上的高档写字楼租金基本在80元/平米以上，最高的是开行国际，

达130元/平米。

•在酒店内的写字楼租金以皇冠假日最高，达300元/平方米；由此得到这样一个结论:

高档纯写字楼由于其配套设施及物业管理都具有高水准，因此，其价格会达到较高的

水平。而酒店式管理或者酒店内的写字楼，则由于其优良的物业管理水平，而提升其

租金。

•从上表能够看出，租金越高的相反越好租，出租率均达到80%以上。而出租率与区域

的关系不是很大，要紧表现在产品的具体特征上。

•人南沿线写字楼的销售要比市中心的理想，这与人南沿线的商业办公氛围及未来进

展、升值潜力密切有关。

综述以上观点，写字楼的类型并非完全取决于其租金水平的高低，而最重要的还是写

字楼内的配套设施及物业管理水平。

L1.6.3、租期分析

据调查，建行大厦、美华、新气象大厦、川信、绿洲大酒店所入驻的公司大多选

择一年的租期，国际大厦、华西大厦、城市之心的入驻公司多选择两年的租期，威斯顿

联邦大厦、凯乐广场多选择三年为租期。

・租金、物管费较高的写字楼，如城市之心、威斯顿联邦大厦业主的租期反而都比较长。

•由于高档写字楼本身的服务、管理与周边配套较为完善，基本能够使得业主都比较满

意。因此，在同一地段，甲级写字楼的业主租期比其他的相对要长。

•通常而言，物业的档次、管理服务水平越高，公司选择的租期时间较长。

1.1.7.高档写字楼物业特征分析

1.1.7.1、层数、建筑高度

・成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层下列，高层建筑高度中30层、35层、40

层是分水岭。成都目前最高的写字楼项目为中银大厦，其层数为39层，建筑高度为

165米。

•成都高档写字楼中26-30层的最多，其次为36-40层，再次为31-35层与20层及下

列。

•成都高档写字楼建筑高度要紧集中在98-100米、118-121米、153-165米这三个高度

区间。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼要紧是冠城广场、川信大厦、

开行国际等项目，这些项目代表了成都市中心高档次写字楼的形象。

1.1.7.2.建筑外立面

楼盘名建筑外观

开行国际广场后现代风格，使用“呼吸式生态幕墙“，LOW-E中空镀膜玻璃，玻璃上下有通风的百叶

城市之心使用KBF现代主义风格，裙楼花岗石，主楼使用银灰色中空热反射膜玻璃幕墙

冠城广场典雅现代风格，复合铝塑板加全隐框镀膜玻璃幕墙

川信大厦现代风格，裙楼为花岗石，塔楼全隐框镀膜玻璃幕墙

威斯顿联邦大凰现代简约风格，铝板加石材加玻璃幕墙，

时代广场后现代风格，玻璃幕墙加镀膜铝塑板

天府中心新古典主义风格，LO-E中空镀膜钢化玻璃幕墙、干挂石材、铝塑板、铸铁花格

世代锦江时尚现代风格，石材加外墙磁砖加玻璃

天府绿洲时尚现代风格，高级铝塑板加中空热镀膜玻璃幕墙

四川国际大厦新古典风格，外墙使用樱花红花岗石材，

中银大厦现代风格，外墙大理石加玻璃幕墙

世都大厦新古典风格，外墙干挂花岗石，轻钢龙骨铝塑板

民兴金融大厦欧式风格，裙楼花岗石，主楼中空镀膜钢化玻璃幕墙

金俪大厦现代风格，花岗石加宝石绿钢化玻璃

皇冠假口酒店现代风格，外墙使用花岗石岩

锦江宾馆欧式古典，外墙磁砖

绿洲大酒店现代，钢化玻璃幕增

罗曼大酒店欧式古典，大理石加玻璃幕墙

•从建筑外观来看，高档写字楼的立面风格越来越趋向现代、简约、时尚，绝大部分的

写字楼外墙都使用的是玻璃幕墙，比例达到了60%；而使用的普通磁敏作为外墙装饰

的比例也达到了21%；42%的写字楼使用大理石与玻璃幕墙作为外墙装饰材料，使用铝

合板与花岗石作为写字楼装饰材料的比例为5.3%o

•写字楼建筑外立面已成为影响客户决定租售核心因素之一。如，四川国际大厦尽管位

于市中心顺城大街，内部装饰极尽豪华，但立面较呆板，缺乏层次感与活力，市场反

应不强。

•租售情况理想的写字楼外立面多使用中空镀膜钢化玻璃幕墙，目前成都最好的甲级写

字楼开行国际广场还使用了“会呼吸生态幕墙”来提升其档次与改善内部办公环境。

1.1.7.3、层高

写字楼的层高是硬件要求的核心考核标准，国际标准甲级写字楼室内净高在2.6米以

上，成都高档写字楼层高要紧为3.6米。

成都高档写字楼层喜分析

烦数T一占个数白分£]

3米3.15米3.25米3.3米3.4米3.6米3.7米

1.1.7.4、面积

•成都高档写字楼的单层面积要紧集中在1001T200平方米、1601T700平米及

801T000平米这三个区间内。某些项目能够进行整层分隔出租或者出售，从而满足大

型企业与公司的需要。

•通过调查发现，知名企业与公司的人均办公面积通常较大，人均面积在23平米左右。

投资公司，办事处等则相对较小，在1678平米左右。

•总体来看，国有大中型企业选择的面积都在300—500平方米左右，而办公面积低于

50平方米的则要紧是一些外资企业或者员工小于10人的小型机构。

•单从公司的面积来看，100—200平方米的办公面积最被消费者同意。这种需求比例也

正与目前成都市的中小型成长型企业居多有一定关联。

•通常而言，员工人数低于10人的中小型企业选择的办公面积通常在50―80平方米

左右，而员工人数超过20人的企业选择的办公面积在200平米左右。

成都高杷”字楼单层面枳分析

频数占个数百分比

45

425.00%

35

320.00%

25

215.00%

L510.00%

1

5

。5.00%

0

0.00%

L1.7.5、配套

•成都高档写字楼会所及配套设施分析

楼盘名会所及配套设施

美容美发，茶楼，咖啡厅，健身房，人文书吧，员工餐厅：邮局，银行，会议室，商

开行国际广场

务中心

城市之心多功能会所内有茶楼、咖啡厅；会议室、商务中心

冠城广场员工餐厅、会议室、海鲜酒楼

红照璧健身中心约660平米（器械房、体操房、桑拿房、淋浴室）、员工餐厅（200

川信大厦

人）、力诚咖啡吧（美美力诚百货内）

威斯顿联邦大商务会所约700平米，要紧经营咖啡与酒吧；银杏餐饮、美容美发、保健康体中心（跳

厦操区、器械区、棋牌室、桌球室、乒乓球室等）

空中商务仓设有咖啡厅、健身中心、美容美发、商务酒廊、医疗服务中心等；员工餐

时代广场

厅、商务酒楼、茶坊；国际会议中心、银行、商务中心

商务中心、信息中心、物业服务中心、银行中心、中餐厅、茶楼、咖啡厅、西餐厅、

天府中心

400余平米的商务会议中心、健身中心

从以上楼盘的配套设施来看，成都高档写字楼配套要紧为会议中心、商务中心、银行、

邮局、员工餐厅、健身房、美容美发、茶楼、咖啡吧、高档餐厅。其中会议中心、商务

中心、员工餐厅、银行、邮局、茶楼或者咖啡吧是必备的配套设施，美容美发、健身中

心则能够提升写字楼档次与品质，时代数码大厦还配备了空中游泳池。

・成都高档写字楼会议室分析

楼盘名数量配置

开行国际广场2个4+1同声传译、投影显视、vsat卫星道讯（全球语音传送）

城市之心大小2个，7F投影显示、幻灯放映、会议扩音系统等

冠城广场4个，4F幻灯放映、多媒体、音响、白板等

全套音响均由美国进口，配备了高分辨率投影仪、视频，与4+1

川信大厦5个，37F

同步翻译系统，按五星级酒店标准装修

威斯顿联邦大1800平米大中小4+1同声传译、视频会议、投影显示、电子表决、身份确认、会

厦3个议摄像等多功能系统，全部使用Philips设备

时代广场大中小3个，22F4+1同声传译、投影显示、视频系统、会议摄像等国际会议功能

天府中心—微蜂窝数字覆盖系统、多媒体演播会议系统、

从上表能够看出，具有国际化水准的高档会议室已成为甲级写字楼的必定趋势。以上

7个楼盘中，有4家装有与国际接轨的4+1同声传译系统，在空间与功能上都能兼顾大

中小型企业的需要。其中有5个设置了全数码功能。在调查中发现，客户对多媒体会议

的使用率较高，如投影、幻灯、电子白板等，对同声传译的使用率普遍不高。4+1同声

传译系统等高档设施配置要紧是提升写字楼档次与形象。

・成都高档写字楼电梯分析

按国际甲级写字楼标准电梯服务面积3300-3900平方米/吨・台的配置标准来看，成

都的高档写字楼全部不达标。但开行国际广场使用瑞士迅达原装进口的MiconiclO智能电

梯，其智能分层的功能保证平均候梯时间不超过27秒，比国际甲级标准40秒还快。

在电梯品牌中，79%的写字楼都选择的是外资品牌，如三菱、日立、德国帝森、美国

多快、瑞士迅达等，15%选择的是合资品牌。电梯进深普遍较小，1.2米宽的占31.5%；

近58%的写字楼电梯进深只有1.5米宽，1.8-2米宽的很少。受调查的写字楼中，电梯运

行速度普遍在2.5米/秒之间，而货梯则要求速度相对慢一点。

・成都高档写字楼智能配套分析

楼盘名智能化安防设施通讯设施空调类型

闭路电视监控系统，VPN系统、10平方米有一

VCOS商务办公中央空

智能管家、一卡24H全方位监控、楼宇对信息点（语音数据各一

开行国际调，分户独立计费，可

通系统、5A智自动喷淋系统、气体个）、电视广播系统、远程

广场调节温度，各层新风机

能化系统灭火系统、电子巡更视频会议系统、电话通讯

组送风

系统系统、卫星通讯系统

24H监控报警系统、楼六类综合布线，共230c个美国特灵中央空调，燃

宇自动监控，楼宇自数据信息点，1500个语言气无压热水锅炉供热，

城市之心5A智能化系统

动喷淋及全智能烟感信息点电制冷，各层新风机组

控测器送风

日本松下保安监控系美国AT&T智能综合布线，美国约克智能冷暖空

统，奥地利EBG自动每12平米一个信息点调，每座配有温控调节

川信大厦3A级

消防监控、自动喷淋、器。（传统中央空调）

消防广播无送新风系统

24H保安、闭路监控、综合布线高速宽带分户式中央空调

世代编江3A

智能门禁

红外监控，楼宇自动数据通信自动化，宽带、美国约克中央空调，冰

天府绿洲5A

监控卫星通信蓄冷低温送风

西门子楼宇自动化，1000M主干光纤6类综合美国特灵中央空调，热

威斯顿联

5A+1R系统24H监控一卡通门禁，布线，卫星通信水锅炉供热，无新风系

邦

电子巡更统

共3500个信息点，每美国特灵中央空调，每

楼宇自动监控、车库10-15平米一个信息点,电层新风量6000每

冠城广场3A

自动化管理话每单元2门4米一个风口，热水锅

炉供紫

共3000个IDD信息点，5

美国BAS楼宇自动化

四川国际个卫星接收天线，德国科美国特灵中央空调，锅

5A网络监控，松下自动

大厦隆综合布线，10平米一个炉式供热，无新风系统

报警喷淋及烟感系统

信息点

主干网使用1000M光纤，

每5平方米一个数据点，

闭路电视监控系统、

每10平方米一个语音点，小型中央空调系统，无

天府中心5A电了巡更系统、消防

每户一个多媒体箱、电子新风系统

系统、公共广播系统

多媒体信息导航系统、有

线电视系统

楼宇自动监控、自动共