2024第二季度京津城市群物流报告

JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview0101JJJ宏观经济概览JJJMacroeconoicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview区域概况JJJ在中国总GDP中的份额，2024年第⼆季度8.3%JJJ在中国总⼈⼝中的份额，2023年北京 7.8%河北天津 JJJ在中国进出⼝总额中的份额，202411.7%JJJ在中国总体中的份额2024年第⼆季度零售销售7.2%来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询部JJJMacroeconoicOverviewJJJ的整体经济在2024年第⼆季度表现稳定年度同⽐名义增⻓年度同⽐名义增⻓ 2024年第⼆季度2024年上半年 +4.6%与2023年上40长与2023年第⼆季度增⻓JJJ的国内⽣产总值，2019年第2季度⾄2024年（⼗亿⼈⺠币）18,6141,86120,7062,07121,5292,15318,6141,86120,7062,07121,5292,1532,36317,7471,77521,1552,11622,7572,2762,47321,0702,10724,2062,4212,4952,6122,5622,7882,6512,8692,4932,6572019 2020 2021 2022 2023 202422,5122,25124,2852,4282,3702,554Q1 第⼆季 第三季 第四季22,5122,25124,2852,4282,3702,554JJJ的零售销售持续恢复在2024年第⼆季度年度名义增⻓, 年度名义增⻓,2024年第⼆季度 2024年上半年+4.4%与2023年第⼆季度增⻓7,5297539399187,9147,5297539399187,9147918278,032803925

+5.2%与2023年上半年增⻓1,0131,0135,9055,9055917,5827587,7787787,7807788,0988108597,1827187,1287137,7657768,0138017,9467958297,6197628,5018502019 2020 2021 2022 2023 2024第⼀季 第⼆季 第三季 第四季来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询5 JJJMacroeconoicOverviewJJJ的第⼆产业开始恢复在2024年第⼆季度同⽐名义增⻓， 同⽐名义增⻓，2024年第⼆季度 2024年上半年+1.5%与2023年第⼆季度相⽐的增⻓8187,7028187,702772

+2.0%与2023年上半年相⽐的增⻓5735736186556396477376917247137186227767,866787492863453620453620640699第1季 第2季 第3季 第4季JJJ的货运量增⻓2024年度名义增⻓, 年度名义增⻓,2024年第⼆季度 2024年上半年+7.8%与2023年第⼆季度增⻓831,1831,10036268213,0457286483,197776722

+5.5%与2023年上半年增⻓7627621,7241,7243882,3495526306146132,8977432,8876887558158323,2848443,0687912,3795922,3795922,958807第⼀季 第⼆季 第三季 第四季JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview各省/直辖市的关键指标在JJJ的H12024北京在JJJ总GDP中的份额

北京在JJJ进⼝中的份额和出⼝额2,1792,179(+5.4%)1, 北京。 833(+3.6%) 698(-0.3%) 819(+4.9%) 天津 400249(-2.1%)2,151(+5.0%) 311(+15.8%)741(+4.5%) 河北省图例GDP（十亿元人民币）及同比实际增长进出口总额（十亿元人民币）及同比名义增长零售额（十亿元人民币）及同比名义增长来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询8 JJJMacroeconoicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview净流⼊净流出JJJ地区的总体⼈⼝吸引⼒净流⼊净流出2005年至2010年JJJ地区省际迁移模式2005年至2010年JJJ地区省际迁移模式与全国⼤多数地区相⽐，JJJ城市群显⽰出净⼈⼝流⼊，只有少数省市出现净⼈⼝流出。2015年至2020年JJJ地区省际迁移模式许多⼈正在离开JJJ地区，主要前往东南沿海地区，如⻓江三⻆洲和珠江三⻆洲，这表明过去⼗年来JJJ城市群的经济发展⾯临挑战，吸引⼒减弱。来源:国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的⼈⼝吸引⼒进⼀步削弱北京21.86(+0.69‰)1, 北京446(+4.8%) 保定9.10(-4.93‰)1保定63(+8.5%)

13.64(+0.73‰)3 天津82(+7.0%) 天津廊坊5.48(-3.15‰)1 廊坊50(+6.7%) TIer-1城市TIer-2城市

卫星城市TIer-3城市2023年零售额（亿元人民币）及同比名义变化率2023年零售额（亿元人民币）及同比名义变化率2023年人口规模（百万）及同比变化率图例。 珠三角 ⼴州肇庆惠州佛⼭中⼭东莞深圳江⻔南通南京合肥苏州⽆锡上海嘉兴杭州宁波绍兴重庆成都眉⼭成渝地区长三角2023年⼈⼝（百万）[28.00,35.00)[21.00,28.00)[14.00,21.00)[7.00,14.00)[0.00,7.00)2023年零售销售（⼗亿⼈⺠币）来源：国家及地⽅统计局，JLL价值与⻛险咨询[1,200,2,000)[900,1,200)[600,900)[300,600)[0,300)JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview2424JJJ’s物流。市场。11 ThescopeofstudyofthissectioncoverskeylogisticsarketsinJJJ,naelyBeijing,Tianjin,LangfangandBaoding.JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview股票分配天津占据JJJ现有物流⾯积的50%以上[5.00,12.00][2.00,5.00)[1.00,2.00)

北京3.200.0%[0.00,1.00) 10.38+2.6%保定0.29 廊坊0.0%⾮结合A级物流库存楼⾯积（百万平⽅⽶）

4.63+0.1%天津库存占区域总量的份额 天津库存超过1000万平⽅⽶，是北京的3.2倍56.1%

百万平方米

3.2 时代来源：JLL价值与⻛险咨询JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview租⾦JJJ的整体租⾦在第⼆季度注册了环⽐下降[1.50,2.50][1.20,1.50)[1.00,1.20)[0.00,1.00)

北京1.95-1.6%廊坊1.04 天津保定0.87+2.0%平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）及环⽐变动，2024年第⼆季度

-1.0%

0.88-2.8%JJJ第⼆季度整体租⾦⽔平环⽐下降3.9%

JJJ的4个主要物流市场中有3个出现环⽐下降1.09

人民币/平方米/天

4个市 3个JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview占⽤率⼀半的关键JJJ市场在第⼆季度登记了环⽐增⻓[90.0%,100.0%][80.0%,90.0%)[70.0%,80.0%)[0.0%,70.0%)

北京73.5+0.4个百分点保定86.5%-1.1个百分点2024年第⼆季度平均⼊住率和季度环⽐变化

廊坊61.4%+2.4个百分点 天津69.1%-0.8个百分点JJJ的整体⼊住率 JJJ中4个主要物流市场中的2个季度环在第⼆季度保持不变 ⽐增⻓0.0个百分点 2/4 城市物流市场关键交易日期名称位置资产数量建筑面积（平方米）交易金额（人民币万元）卖方买方资本化率⾼德资本⼆⽉投资组合3物流园江⻔，西安6495,215>2,000⾼德资本平安6.00%-20246.50%交易。⼗⼀⽉。2023ESR物流组合6个物流园交易东莞，廊坊，徐州，苏州，嘉兴。6331,4002,300ESR泰康。5.00%-5.50%⼗⽉。2023德邦物流投资组合4个物流园区交易西安，淮安，厦⻔，⻘岛4219,119940德邦CDH。投资~6.00%三⽉2023⻓三⻆⾼质量物流产业资产组合RD⽆450,0002,300境外知名开发公司⾼陆6.00%+⼆⽉2023NWS收购了90%苏州股份⼯业园苏州175,000可租赁⾯积513中基NWSN/A七⽉2022ESR‒GIC主要物流和⼯业组合东莞，武汉，⻓沙，重庆，南京,⽆锡沈阳,天津9873,000平衡表格4,900ESRGIC/ESRJV5.30%-5.80%六⽉2022SCCapital‒摩根斯坦利投资组合南通,太仓嘉兴3210,770850SCCapital摩根斯坦利~5.30%五⽉2022古德曼-NWS物流投资组合成都，武汉6531,0002,290古德曼NWS5.50%-6.00%五⽉2022东百‒联动物流组合常熟，嘉兴3192,144947东百集团链接5.10%-5.50%来源：JLL价值与⻛险咨询北京和廊坊⾮保税等级物流⼦市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）

平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）平谷顺义顺义平谷房山 通州大兴

房山通州大兴[2.10,2.50] 廊坊[1.80,2.10)[1.50,1.80)[0.00,1.50)平均占⽤率平谷廊坊 顺义房山通州大兴[90.0%,100.0%] 廊坊[1.00,5.00] [80.0%,90.0%)[0.50,1.00) [70.0%,80.0%)[0.00,0.50) [0.0%,70.0%)来源：JLL价值与⻛险咨询廊坊⾮保税A级物流⼆级市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）

平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）三河三河广阳固安 安次广阳 [0.00,0.50)[1.20,1.50][1.00,1.20)[0.80,1.00)固安 [0.00,0.80)安次平均⼊住率三河广阳固安 安次[90.0%，100.0%][1.00,2.00] [80.0%，90.0%)[0.50,1.00) [70.0%，80.0%)[0.0%，70.0%)来源：JLL价值与⻛险咨询天津⾮保税A级物流⼦市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）

平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）宝坻武清宁河北辰[1.20,1.50] 东丽武清宝坻 [1.00,1.20) 西青 滨海[0.80,1.00) 津南北辰 宁河东丽西青津南 滨海

[0.00,0.80)平均⼊住率

宝坻武清 宁河北辰[90.0%,100.0%] 东丽[1.00,5.00]

[80.0%,90.0%) 西青 滨海[0.50,1.00) 津南[70.0%,80.0%)[0.00,0.50) [0.0%,70.0%)来源：JLL价值与⻛险咨询保定⾮保税A级物流⼆级市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）涿州[1.00,2.00] 徐水[0.50,1.00)[0.00,0.50)平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天） 平均出租率涿州 涿州徐水 徐水[1.20,1.50] [1.00,1.20) [90.0%,100.0%] [80.0%,90.0%)[0.80,1.00) [0.00,0.80) [70.0%,80.0%) [0.0%,70.0%)来源:JLL价值与⻛险顾问0303总结与展望宏观 3租赁表现JJJ的整体经济继续相对稳定，2024年第⼆季度复苏，H1GDP增⻓与全国平均⽔平紧密对⻬。该地区在全国总零售额中的份额与上⼀季度相⽐显著增加，增速明显⾼于全国平均⽔平。JJJ的第⼆产业在