【kingdata 移动互联网综合数据服务平台】7万亿背后的数据故事-禾略

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无处n在的房地产

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-万亿市场的变局PaWY)

从传统开发到智慧开发23part1 无处不在的房地产平均每一个人一生要花费....工作

1&年d写字楼e居住

*1年(社区e消费

1)年d商场e娱乐

约.年d休闲空间e其中aa空间建筑在人们生活中担当着至关重要的角色6房地产对经济的拉动作用•每投入1&&元可创造相关产r1-&到((&元的消费需求•每实现1&&元销售可带动1)&到1+&元的其他商品销售•每吸纳1&&人就r可带动相关行r(&&人就r房地产已成w世界l最具影响力的经济系统之一钢铁水泥房地产家居家电年度我国新房销售（d亿元e占同期85P的比重d%e(&&/*)/&&1).&/(&1&+(+&&1(..*(&11+/11/1(.(1(&1(,**+,1(.&-(&1).1*(.1)..+(&1*-,(/(11.//part2

-万亿市场的变局8&1

行业变化.&%,&%*&%

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(.,1&销售面积o销售金（(&1*年f商品房销售面积1(.&,万亿平方米f同比m降-.,%；商品房销售（-.,(万亿元fm降,.)%。(&&+-(&1*年全国商品房销售金（变化销售金（(万亿e 增速d%e9&1 行r变化0销售价格一线城市增长..++%f二线城市增长-&.,%fk线城市增长-*.-(%! 市场分化明显f新一轮的市场竞争将聚焦于少数拥有优势资源的城市城市类别城市(&1*年销售规模(&1+年.月均价(&1+年.月价格同比整体同比平均一线北京/.*.1())-.*).(,%..++%l海1,*(.*()+*&+/./&%广州.(,.)&1-&++-+.)+%深圳*&).&,).&/)(,.).%二线d典型城市e天津/+,.,*1&-.(-1.(&%-&.,&%重庆(&,+./--&&,-..)&%南京--,.)*1*(+,).&,%”汉1.(1.&+.*&/*.&(%k线d典型城市e银川*.1.1++&&&-(.&&%-*.-(%中山-+1.*,,&*&-+.*,%海口(.1.1+.*,*--.-*%洛阳),-.*,+(+&-).,/%&1 行r变化! 大多数开发商将被市场挤出f转型是大势所趋13.5%11.0%201420092010201120122013企r规模o利润COP

1&

行r集中度l升至1-.1/%

截至.月底f今年公布半年报的房企合计,&家f平均净利润率仅w..*%

35.3%35.7%39.5%3%.3%35.1%32.7%15.4%14.4%15.2%13.7%0%20%2009-

2014年2业利润变化-0(A(上1企业)销售毛利率 销售净利率60%40%年份COP1&

市场份（(&111&.-+%(&1(1(.-,%(&1)1).-(%(&1*1-.1/%&( 客户变化第一消费时代摩登x义第二消费时代消费x义

购物使人幸福共性化第k消费时代

创费x义

w创造自己的生活方式而消费个性化%多样化%差别化第四消费时代共享x义苹果手机小米手机华w手机魅族手机消费时代的变化从单一的、共性化的产品需求到多元的、个性化的产品需求诺基亚摩托罗拉需求挖掘关注表层需求的同时f我们更需要挖掘客户的隐形需求&( 客户变化3&) 行r背景小结市场o客户客户追求特定的生活方式商品消费倾向多元化需要情感及精神l的满足隐形需求逐渐释放4市场出现规模增长瓶颈走向微利时代区域分化明显集中度进一“加强人工记录o访谈

从r者的想象销售数据从r经验客户需求土地资源房产开发初始价值利用景观

区位5行r信息化程度低f关注于客户o企r的表层信息地价售价d房价e利润率d内部收益率e电话号码d客户营销ei7PaWY)

从传统开发到智慧开发智慧是知识的理解性应用f预见性地解决问题f从信息化角度f是智能化充分体现。智慧的理解0“数据-信息-知识-智慧”5:KF金字塔DIKUW5aYa

d数据e:TNUWSaYPUTd信息eKTUZRMLOMd知识eDTLMWXYaTLPTOd理解eFPXLUSd智慧ete描述g是什么指导g如何做解释gw什么把事做对什么是最好做正确的事过去将来DIKW信息数据知识1,),/G11,H1),I1/I1N(G,H)科学科学IT数字定义一切(数据库)20房地产开发工具定位生产销售结构化数字模型化价值地图生意模式营销地图投融资数字化状态量化属性编码数学模型生产模型粉t经济产品线城市地图客户地图房地产开发智慧模型….&1 城市地图数字化房地产开发工具定位生产销售结构化数字模型化价值地图生意模式营销地图投融资数字化状态量化属性编码数学模型生产模型粉t经济产品线城市地图客户地图….&1 城市地图万科城市地图系列一g城市发展空间分析人口产r、规划发展、房产市场系列二g城市配套分级标准商r、医院、→境设施、文化教育、健康娱乐人口产r由城市到近郊g北京南部新城计划22类别内容一类x要指稀缺的自然资源f包括国家级森林公园、世界文化遗产、江河湖海等二类指城市级公园、市政广场、国家级历史文化遗产、高尔夫公园等k类指城市大型绿化带、区级公园等四类指缺~外部景观fx要依赖小区自身建设的景观配套&1 城市地图万科土地细分COP

土地8

市区土地金色系列指位于城市中心的住宅f客户可以享受成熟便捷的城市生活8OL56N系列COFN系列4:CH系列4

城郊土地C郊区土地COP系列城花系列指位于城市近郊的住宅f客户可以享受“离尘n离城”的郊区生活四季系列指位于城市郊区的住宅f虽然住宅周边配套n十分成熟f但具有“低总价”的优惠COP系列指在市区或郊区占有稀缺资源f能够提供给客户别样的体验23&1 城市地图大数据洞察区域置r动向汉口区x要外溢区域g汉口k→内+”昌二→内”昌区x要外溢区域g汉口二→内+”昌外→内二→数据筛选g工作日白天停留f工作日晚l人群分布工作地k→居住地二→k→&居住地工作地&1 城市地图大数据洞察区域置r吸引力二→k→徐s+青山区域x要客群来源g汉口商务区+”昌商务区+徐s商务区二→数据筛选g晚l停留f工作日白天人群分布k→四新+沌口区x要客群来源g汉口商务区+汉阳商务区汉口工作地”昌工作地汉口居住地汉阳&居住地&1 城市地图&( 客户地图结构化房地产开发工具定位生产销售结构化数字模型化价值地图生意模式营销地图投融资数字化状态量化属性编码数学模型生产模型粉t经济产品线城市地图客户地图….&( 客户地图万科客户地图以住宅已成交数据w基础f描绘客户来源地图例g地图绘制路径例g万科清林径项目客户地图工作地g南京西路板块d写字楼e中华新村大德公寓石油天然•大厦BO9Os海广场国旅大厦恒隆大厦威海大楼慈惠北里某区域客群工作地&( 客户地图30客户在哪里工作居住地华通公寓泰府名邸沁园村大德公寓陕北小区新城大厦居住地g江宁路区域d住宅区e某区域客群工作地&( 客户地图3客户在哪里居住消费地某区域客群工作地中欣大厦y百城市广场越洋国际广场静安嘉里中心恒隆广场中信泰富广场梅龙镇商厦静安四季苑宝r静安紫苑锦江迪生商厦消费地g南京西路商圈&( 客户地图32客户去哪里消费思贤公园闵行绿地中心!就客群喜欢的休闲设施场所f结合实际景观及人流情况进行分析f得出客群景观偏好客户去哪里休闲l海松江某区域客群周末常去的公园分布情况33松江中央公园&( 客户地图客户去哪里休闲他们喜欢的园林）格示意gl海松江中央公园的景观特征f大草坪+景观水系f喜好视野开阔型的景观体系34&( 客户地图&) 价值地图标签化房地产开发工具定位生产销售结构化数字模型化价值地图生意模式营销地图投融资数字化状态量化属性编码数学模型生产模型粉t经济产品线城市地图客户地图….&) 价值地图万科客户价值对位细化土地属性同客户对应37&) 价值地图万科项目定位流程项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描:2、单价和供应消化量分析:3、历史数据和动态预测:4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析委托、展开设计完全成本测算可行性测算客户的

产晶需求清单确定客户产品对应关系客户筛选一、土地属性分析g土地属性清单、初“确定客户

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测算g完全成本、可行性测算原型产品选择设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条能排布、用地价值概念设计任务书用地强排产品建议书产晶库学习总结市场上产和产品对应)客户需求研究单一产品成本测算项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划&) 价值地图大数据洞察区域客群价值刘行松江市区案例示意城郊居住新城刘行EB松江手表女装餐，中老年女装运动服饰女士内衣手表家居中年女装&) 价值地图大数据洞察松江客群价值&) 价值地图大数据洞察刘行客群价值最受欢迎的品牌是时尚殿堂；从CUV1&的品牌偏好可以看出f该人群生活节奏快f追求潮流和小资f爱美的女性人群wx美发零售快餐咖啡快餐快餐快餐服饰服饰服饰&) 价值地图刘行区域产品策略以青年生活所需w设计蓝本f打造优雅舒适的居住空间f)--+.旷*.+米挑高LO7C*,平米*房户型&) 价值地图松江区域产品策略11+平g)室(厅(卫整体社区氛围营造出一种品质o舒适感f以舒适型k房wx&) 价值地图大数据2PP安装行w聚类分析、价值标签(部分示意e价值标签解释2PP服务寻求有效而可行的建议+.同城、赶集生活、智联招聘、搜房网、安居客、+1公积金、搜藏夹、半糖、礼物说、懒人周末、味库、百度地图、高德导航、最美天•、墨迹天•、汽车之家、小熊油耗、我的医生、春雨医生、我查查、拼豆小区、美柚、一点资讯、喜欢简单明确的信息淘在路l、去哪儿旅行-酒店.火车、携程旅行、同程旅游、旅游攻略、蚂蜂窝自由行、途牛旅游希望被关注和尊敬aa驴妈妈旅游、行者、出发吧、多趣旅游、3UUkPTO.KUS缤客、优“、滴滴打车、神州p车、一号p车、铁路1()&,、飞常准、高铁管家、航班管家、极简…率、旅行翻译官、户外助手、果壳网、知乎、=32智库百科、在线知识问答、P5aPRy、科技科技导向果壳网、中关村在线、雷￥网、推酷、:C之家、:C快播、钛媒体、驱家新闻、电脑报、=A极客追求最佳表现快讯、太平洋电脑网、采用最新的科技成果aa遥控精灵、悟空遥控器、智能连接、智能家庭、星图、谷歌星空个人效率希望最好地利用个人时间灵犀语音助手、语音输入板、FPNP万能钥；、智能连接、印象笔记、随手记、拼豆小区、遥控精灵、悟空遥控器、智能连接、智能家庭、希望最高效率大众点评、美团外卖、饿了么、百度外卖、寻求日常生活中的方便和舒适一号p车、优“、滴滴打车、神州p车、无线城市掌l公交、微代驾、百度地图、高德导航、铁路1()&,、飞常准、高铁管家、航班管家、极简…率、最美天•、墨迹天•明智购物积极砍价系统地寻找价廉物美的商品、节省天猫、京s、苏宁易购、亚马逊、唯品会、凡客诚品E2N4L、1号店、寺库奢侈品、魅达网海外购、小红书、全球特卖、我查查、淘在路l、蚂蜂窝自由行、淘在路l、携程旅行、同程旅游、途牛旅游、神州p车、一号p车、滴滴打车&) 价值地图客户价值x张归类奢华舒适d科技+自由自在+服务+个人效率ed服务+科技+追求+定制化ed定制化+服务+追求+科技+自由自在e科技范儿 豪华向往亲族务实 精明可靠d亲族+明智购物+服务+质量e

d明智购物+美誉+服务+质量e精明致简d明智购物+质量+简约e舒适便利d个人效率e功能诉求返璞归真d高尚+自然+简约+安逸e成就外显 自在进取 快时尚d追求+美誉+明智购物e

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d自然+安逸+追求e&) 价值地图情感诉求&) 价值地图客户价值x张描述亲族务实d亲族+安逸+明智购物e•关注家庭成员(子女%老人)的需求满足f倾向选择实惠实用型的商品•偏好品牌g大众途安精明可靠d明智购物+美誉+服务+质量e•首选大品牌f代表可靠的质量o服务•在同样的品质功能效果mf选择更低价格的商品•偏好品牌g飘柔去屑洗发水%卡罗拉%宝来精明致简d明智购物+质量+简约e•寻求“更经典简约、更舒适便捷、更适宜价格”的消费体验•偏好品牌g优衣库舒适便利d个人效率e•注重工作、生活和社交l的便利•注重产品品质f喜欢同类圈层社交•偏好品牌gXSaWY汽车%新派公寓科技范儿d科技+自由自在+服务+个人效率e•用科技装配生活f是忠实的果粉•逍遥自在f基于兴趣聚拢小圈层•“耍”d休闲e是一种生活态度•偏好品牌g全系列苹果%科雷：豪华向往d服务+科技+追求+定制化e•渴望更大的成功f体验高≥生活•关注品牌地位f注重产品外显性的豪华要素•偏好品牌g奔驰4级%LE打折款奢华舒适(定制化+服务+追求+科技+自由自在)•倾向的品牌o产品系列需要o自身的地位及财富相匹配•更关注产品的全面舒适性f关键豪华要素极致化f对个性的体现n太敏感•偏好品牌g奔驰B级亲族安逸d亲族+安逸+明智购物e•没有太多的生活压力•n追求高逼格%刺激f喜欢安逸的慢生活•注重o家人和老朋友共度美好时光•偏好品牌g汉兰达逍遥新锐d自由自在+追求+亲族+新潮酷e•崇尚人文色彩浓郁的品牌产品所提供的生活方式•乐于接受人文创新体验•对品质和舒适有较高的要求•偏好品牌g梵几家居低调奢华d追求+自由自在+安逸e•物质生活要求高f但n张扬f穿着看似普通实w名贵•n喜欢被打扰o议论•偏好品牌g大众辉腾返璞归真d高尚+自然+简约+自由自在e•阅尽繁华f对物质享受n敏感f生活回归质朴•偏好品牌g去品牌化成就外显d追求+美誉+明智购物e•事r小有所成f向往社会地位进阶f极其看重别人对自己认可•在同样价格mf关键豪华要素外显•偏好品牌g帝豪、荣威自在进取d自由自在+追求+明智购物e•积极乐观、追求自由、奋斗向l•k好青年f家人、朋友、同事都说好•工作投入f玩的也开；对品味有追求•偏好品牌g大众高尔夫%星巴克快时尚d新潮酷+活力+明智购物e•标新立异f崇尚前卫•钱n用多fs西n用贵f就能”装到“酷”•n在乎x流评价f“知我%心大”•偏好品牌g6E:BD轻奢时尚d新潮酷+刺激乐趣+追求e•紧跟潮流f崇尚逼格•偏好格调n凡和经典•息的产品•偏好品牌g=:N:4OOP6A%川y保玲&) 价值地图客户产品满足方向亲族务实精明可靠精明致简效率优先科技逍遥豪华向往奢华舒适亲族安逸逍遥新锐低调奢华返璞归真成就外显自在进取个性前卫时尚n凡都市蚁族俭省持家都市商贩精明可靠服务x管交通便利成就外显新锐派个性前卫小康持家北漂白领精致简约清新派快时尚中小老板性价比优城市便利豪华向往品质合家欢身份标识品位派普通中产经典简约科技舒适文艺派时尚n凡富裕中产科技范儿奢华舒适家庭犒赏财富阶层浓郁派低调奢华返璞归真时尚弄潮&) 价值地图客户立面需求偏好B:=PL:4:CH(简洁eCOFN766L(城镇eHODN8(年青eLDGDAH(豪华e6L682N46(优雅e精明致简5豪华享受逍遥新锐舒适便利亲族务实成就外显d追求+美誉+明智购物e西班牙园林建筑）格•事r小有所成f向往社会地位进阶f极其看重别人对自己认可•在同样价格mf关键豪华要素外显&) 价值地图52客户园林建筑）格需求精明致简d明智购物+质量+简约e日式园林建筑）格寻求“更经典简约、更舒适便捷、更适宜价格”的消费体验&) 价值地图53客户园林建筑）格需求奢华舒适d定制化+服务+