某花园物业管理提案

某花园物业管理提案一、土建方面：1、铝合金窗施工时，应确保推拉槽内缘比外缘高，结合部位防水沙浆应充实，以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面，防止日后清洗楼面时，污水倒灌入电梯井而造成事故隐患。3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时，阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。6、所有设备房（包括电梯机房、配电室、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设防滑瓷砖，墙面瓷片贴至1.5米高处；其中，电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。7、大厦地面各个花槽和花池，应做好防水处理，并建议安装PVC材质的排水管。8、为了实行封闭管理，建议修建小区围栏。二、电气方面：1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间，从而节约用电。2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外，经实践证明，楼层其它公共照明开关采用光敏感应加入体感应式最为有效和节能。3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象；每栋干塔楼的住宅部分应安装至少一个水、电总表。4、因深圳为沿海城市，故室外庭院灯应选用防台风型。5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网，防止管线被破坏。2、水箱内部（包括地面、侧面）应全部贴瓷片，此举可大大提高日后清洗水箱的质量，有效防止红虫滋生；水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料，防止生锈污染水质。3、地下停车场内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁；所有公共用水应安装水表进行计量。2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统，建议预留线管及接线头。3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控，以便节约人力资源，同时便于管理。4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。5、因长怡花园地面几乎无停车位，大部分住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家，因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，避免简单装修。以上内容系我公司从物业管理的角度出发，针对长怡花园的实际情况提出来的建议，其中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出来，并经过实践证明确实有效的，一部分则仍在借鉴和摸索中，不一定成熟仅供参考。同时，由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入，故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施，但在此一一列出，希望能为日后的项目建设提供一些参考。楼宇接管验收应软、硬件一齐抓（一）、俗话说“良好的开端等于成功的一半”。要搞好楼宇接管验收，必须坚持软、硬件一齐抓。软件是指相关图纸资料，主要包括楼宇竣工图、设备说明书、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等，到交接时要仔细清查，缺一不可。齐全的图纸资料将给今后管理工作带来方便，特别是在创优考评中，图纸资料是否完备是一项重要考查内容；硬件是指房屋本体及其配套设施，硬件的接管应从严从细要求。一是机电设施、设备的验收要从严。对于各大型系统和设备，如：供水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、柴油发电机组等，均须投入试运行一段时间，由专业人员仔细观察系统运行情况，并应用检测仪器严格检测设备参数是否符合技术规范要求，发现问题及时报告施工单位维修整改。若在接管后的运行中才将问题暴露出来，尽管施工单位保修，但主动权掌握在他人手中，问题难以及时得到解决，影响管理服务质量。二是对套房的验收要从细。哪怕是些细小问题，如窗锁扣、门拉手等损坏情况也要详细记录下来，对厨房、洗手间、阳台要逐个作闭水试验，以检验地面防水层的防水状况，将存在的问题收集好及时交施工单位，以赶在入伙前修好。若问题等到住户验房时才发现，因钥匙在住户手中，将给维修带来不便。及时办理电气等供用手续，实现“三通”

（三）、实现“三通”是楼宇入伙的前提条件。但在入伙初期，由于楼宇水、电、气的供用关系尚未理顺，抄表到户的时机也不成熟，施工单位尚未办理好手续。所以在这一阶段须办理一系列的相关手续：(2)供用水手续。一般而言，楼宇入伙初期的实际用水情况往往与自来水公司所定用水指标不符，比如：商业用水所占比例相对比实际偏高造成水价偏高，管理单位在与自来水公司签定供水协议的同时，应注意适时向自来水公司申报更改用水指标，调整用水比例。值得特别强调的是，按有关规定，非因火灾不允许开启消防水使用，若因需要则须向自来公司办理申报审批手续。一般而言，楼宇供水系统有两个进水口:小口径的是生活用水，大口径的是消防用水，若未经审批而擅自开启消防水，自来水公司将按实际用水量的三倍以消防水给予处罚。(3)管道煤气虽由煤气公司一条龙设计、施工和管理，但由于种种原因，煤气的开通往往滞后于楼宇入伙，管理单位应在入伙前就加大协调力度，尽快实现通气。对于严禁使用罐装煤气的高楼宇更是如此。严格控制装修，统一楼宇外观

（五）、对住户的装修控制包括两个方面：一是严格装修审批。首先是对住户提供的图纸资料是否规范齐全进行审核，包括平面布置图、水电施工图、施工队营业执照、装修人员身份证、特种作业人员操作证等，查验后留复印件存档：其次是对装修内容的审核，不允许对承重墙造成成任何破坏，对可能损坏房屋暗敷管线和厨房、洗手间地面防水的装修项目，应与住户签订“责任书”以明确责任。二是加强装修巡视。尽量将违章装修制止在初始阶段，以免“生米煮成熟饭”造成整改难