湖州市住宅工程质量防治常见问题规定

湖州市住宅工程质量通病防治规定（暂行）

（征求意见稿）

1总贝!）

1.1为提高住宅工程质量，控制和减少住宅工程裂缝、

渗漏等质量通病，规范住宅工程质量通病防治（如下简称通

病防治）工作，结合当地区住宅工程质量实际，制定本规定。

1.2本规定合用于本市市区范围内（含吴兴区、南话

区）新建的商品住宅工程（含商住楼、公寓、廉租房、经济

合用房、拆迁安顿房等）。德清、长兴、安吉三县的住宅工

程质量通病防治应参照执行。

1.3在住宅工程日勺设计、施工和监理等建设全过程中,

除执行国家有关法律、法规和工程技术原则等规定外，还应

执行本规定。波及设计日勺必须在施工图中明确。

1.4倡导并鼓励建设、勘察、设计、施工、监理等责

任主体采用高于本规定规定或本规定未波及日勺通病防治措

施。大力支持施工企业开展住宅工程质量通病防治工法研究

和推广。

2基本规定

2.1通病防治由建设单位（房地产开发商）组织实行,

建设、勘察、设计、施工、监理等各方质量责任主体应按各

自职责认真履行《规定》日勺有关条款。建设单位与参建各方

责任主体签定协议步，应将本《规定》列入质量规定专题条

款，将通病防治列入工作检查验收的重要内容。各方质量责

任主体未按本规定实行应承担对应责任。

2.2通病防治所发生日勺有关费用应列入工程概预决

算。

2.3施工图审查机构应将通病防治日勺设计措施列入审

查内容。

2.4工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。

2.5住宅工程竣工验收除执行现行法律、法规和工程

技术原则所规定日勺需提供验收资料以外，还应提供下列有关

资料（作为竣工档案资料存档）：

2.5.1由各方责任主体会签日勺《住宅工程质量通病防

治施工任务书》（附录A）

2.5.2设计单位《住宅工程质量通病防治设计总结汇

报》（附录B）

2.5.3施工单位《住宅工程质量通病防治施工总结汇

报》（附录C）

监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估汇报》（附

录D）

3各方责任主体的管理措施

3.1建设单位

3.1.1在动工前下达《住宅工程质量通病防治施工任

务书》。

3.1.2同意已经监理单位审查，由施工单位提交的《住

宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3定期组织或参与工程例会，协调和处理质量通

病防治过程中出现日勺问题。

3.1.4保证工程建设的合理工期、合理造价，不得减

少工程建设质量原则，不得私自变更已通过审查的设计文

献，不得明示或暗示设计、施工、监理等单位减少工程建设

质量原则，波及通病防治内容方面的设计修改须经原施工图

审查机构审查。

3.1.5不得将应当由一种承包单位完毕日勺建筑工程肢

解成若干部分发包给几种承包单位；除小区整体效果须统一

的建筑材料外，其他建筑材料原则上不应由建设单位提供。

3.1.6应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.7应明确通病防治的奖罚措施，并列入协议条款。

必须严格按照有关住宅工程质量分户检查措施、分户

检查细则和构造实体质量检查规定等规定，认真组织分户检

查和构造实体质量检查工作。

3.1.9在保修期内发生工程质量投诉的，组织设计、

施工、监理等有关责任主体技术人员查明原因，并负责妥善

处理质量问题或纠纷。

3.2设计单位

3.2.1在住宅工程设计中提出对应的通病防治措施。

3.2.2强化住宅工程施工图设计深度，完善住宅工程

质量控制点做法。

3.2.3将通病防治日勺设计措施和技术规定向有关单位

进行设计交底。

3.2.4施工设计文献完毕后向施工图设计审查机构提

交《住宅工程质量通病防治设计总结汇报》。

3.3施工单位

3.3.1认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工

措施》，经监理单位审查，建设单位同意后实行。

3.3.2严格做好原材料、构配件和工序质量的检查工

作。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效日勺新材料鉴

定证书外，还应进行必要检测。

3.3.3记录、搜集和整顿通病防治的方案、施工措施、

技术交底和隐蔽验收等有关资料。

3.3.4根据同意后日勺《住宅工程质量通病防治方案和

施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.3.5专业分包单位应提出分包工程的通病防治措

施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单，‘立同意后实行。

3.3.6工程竣工后，总包单位应向监理单位提交《住

宅工程质量通病防治施工总结汇报》。

3.4监理单位

3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治

方案和施工措施》，提出详细规定和监控措施，并列入《监

理规划》和《监理细则》，作为重点监理内容。在分部分项

工程验收时，应重点对质量通病防治工作进行核查。

3.4.2认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工

序不合格时，不容许进入下一道工序施工。对易发生质量通

病的施工环节应实行专人旁站监理。

3.4.3配置常规的便携式检测仪器，加强对工程质量

的平行检查，发现问题及时督促施工单位处理。

3.4.4工程竣工后，应认真填写《住宅工程质量通病

防治工作评估汇报》，与《住宅工程质量通病防治施工总结

汇报》一并报工程质量监督机构立案。

4墙体裂缝防治的技术措施

4.1设计

4.1.1住宅长度不小于50m时，应设置伸缩缝。当有

其他可靠措施时，可合适放宽该规定的长度。

4.1.2统长日勺露天雨蓬、檐沟、栏板、女儿墙等，应

采用建筑手段或构造构造措施分段，其分段单位长度不不小

于12mo

4.1.3外墙砌体工程的顶层和阁楼层及原则一层和架

空层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不不不小于

120mm,纵筋不少于4①10,箍筋①6@200；其他层在窗台标

高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，厚度不不不小于90mm,

纵筋不适宜不不小于3①8,"s”筋①6@200。窗台梁和板

带的混凝土强度等级不应不不小于C20,沿墙全长贯穿设置，

与柱或混凝土墙连接，宽度宜与墙厚相似。顶层砌筑砂浆强

度等级不不不小于MlOo砌体无约束的端部必须增设构造柱。

4.1.4混凝土构造中，两种不一样墙体材料交接处，

内外粉刷层内应采用钢丝网抹灰加强带处理，加强带与各基

体时搭接宽度不应不不小于200mm。内墙抹灰面及顶棚（卫

生间和厨房间墙面除外）必须批刮至少一道基层腻子。

4.1.5当墙体采用混凝土多孔砖、蒸压灰砂砖、粉煤

灰砖、蒸压加气混凝土砌块和烧结页岩豉应采用专用砌筑砂

浆砌筑，其重要技术指标应符合《蒸压加气混凝土用砌筑砂

浆与抹面砂浆》（JC890）及其他有关技术规定；抹灰前必须

使用界面剂，界面剂的技术指标应符合《混凝土界面处理剂》

（JC/T907）的规定。混凝土多孔砖或砌块墙面粉刷层中应

采用满铺钢丝网等必要日勺措施。

4.1.6外墙宜优先采用墙体自保温。当采用外墙外保

温措施时，保温材料不适宜使用EPS颗粒。

4.1.7底层（车库层）分隔墙下应设置钢筋混凝土基

础。

4.2施工

砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用石粉。

4.2.2混凝土多孔砖、蒸压灰砂砖、粉灰煤石专、加气

混凝土砌块在砌筑时日勺产品龄期不应不不小于28d（宜为45

d）,寄存时不得露天雨淋，且上墙含水率宜为5%〜8%。混

凝土小型空心砌块日勺龄期不应不不小于28d,并不得在饱和

状态下施工。

混凝土多孔砖应以水泥为胶结材料，以砂、石为主骨

料，其线性干燥收缩率不应不小于0.045%。

4.2.4框架填空墙砌至梁底150nmi〜200mm处即暂停砌

筑，间隔10d后来，方可补砌；补砌时，应注意砂浆饱满，

并对其双侧竖缝用砂浆嵌填密实。

4.2.5砌体构造坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步

形。

4.2.6砌体构造砌筑完毕后应在30d后抹灰。

4.2.7内墙抹灰面及顶棚基层腻子应平顺、坚实、牢

固。

4.2.8通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完毕。

4.2.9框架柱间填充墙拉结筋应满足破模数规定，不

得折弯压入砖缝。

4.2.10主体与混凝土阳台板之间的拉结筋优先采用

予埋，也可采用化学植筋（须做拉拔检测），位置、数量应

对叽

5钢筋混凝土现浇板裂缝防治的技术措施

5.1设计

5.1.1住宅日勺建筑平面宜规则，防止平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周围楼板时配筋宜合适加强。当楼板

平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则日勺平面。

5.1.2钢筋混凝土现浇板（如下简称现浇板）日勺设计

厚度不应不不小于100mm；短跨23.6m的板厚不应不不小于

L/30；建筑物平面刚度突变处的楼板应合适增长板厚；相邻

现浇板的厚度不适宜相差30mm以上。

5.1.3现浇板配筋应按照“强筋密布”的原则进行设

计。其最小配筋率应不小于0.28%,且板面受力钢筋口勺直径

不应不不小于10mm、间距不应不小于200mmo

5.1.4建筑物两端单元中的边套及屋面现浇板应设置

双层双向钢筋，且应在角部增设放射形钢筋。设置放射形钢

筋长度应不小于板短跨日勺1/3且不不不小于1.5m（当短跨不

不小于3m时取1/2短跨）。

5.1.5开间（短跨）N3.6m的现浇板宜设置双层双向

钢筋。其他未采用双层双向钢筋的现浇板，其上表面未配筋

区域应配不不不小于①8日勺纵横向温度收缩钢筋，间距同板

面受力钢筋。

5.1.6在现浇板平面尺寸急剧变化处，洞口减弱部位

等易引起收缩应力集中处，应在板的上表面附加布置纵横两

个方向的温度收缩钢筋；室外悬臂板、下挂的装饰板等，长

度不小于3m时，应增设纵向温度收缩钢筋。

5.1.7现浇板混凝土强度等级不适宜不小于C30。当必

须不小于C30时，应优先使用混凝土收缩率小时高性能混凝

io

5.1.8卫生间楼面活载原则值应按《全国民用建筑工

程设计技术措施一构造》日勺规定，取4.0KN/W。

5.2施工

5.2.1现浇板日勺混凝土应采用中粗砂，严禁使用石粉。

5.2.2混凝土应采用减水率高、分散性好、对混凝土

收缩影响较小日勺外加剂，其减水率不得低于12%。严禁预拌

混凝土出厂后加水或在施工现场加水。

5.2.3预拌混凝土生产企业应提供使用外加剂各项性

能的第三方案检测汇报，汇报的检测项目应包括收缩比率的

指标，出具汇报日勺时间不超过6个月为有效。

5.2.4预拌混凝土生产企业在满足混凝土日勺工作性能

规定的前提下，应选用收缩率较小的外加剂。生产企业应建

立混凝土长期（一年以上）收缩试验档案，并采用有效措施

减少混凝土收缩。施工单位在采购混凝土时宜将对混凝土收

缩的规定指标列入采购协议条款。

5.2.5预拌混凝土应在保水性、粘聚性、可泵性均好

时前提下，严格控制水灰比，尽量减小砂率，粉煤灰、矿粉

及偏高岭土等掺合料日勺掺量应经反复试验，并进行混凝土收

缩率检测，获得最佳配合比。粉煤灰掺量宜采用等量取代法

确定，严禁使用in级粉煤灰。

5.2.6预拌混凝土进场时按规定检查入模塌落度，高

层住宅的高层部位不应不小于180mm,其他住宅及高层住宅

的低层部位不应不小于150mm。

5.2.7严格控制现浇板中钢筋保护层的厚度。尤其是

板日勺负弯矩钢筋应设置纵横间距均不不小于800mm日勺支撑

（马蹬），阳台、雨蓬等悬挑现浇板时负筋下面，应设置间

距不不小于300mm日勺支撑，在浇筑混凝土时保证钢筋不产生

位移。

5.2.8严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好

板厚度的控制标识，每L5〜2小2范围内宜设置一处。在主体

构造实体质量检查时，对每一户时现浇板厚度进行分户检

测，并形成书面记录。

5.2.9现浇板混凝土浇捣前必须设置混凝土浇捣过

道，振捣时严禁漏振、过振，在混凝土初凝前宜进行二次振

捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

5.2.10现浇板保湿（浇水）养护时间不得少于14d。

在终凝前应采用覆盖养护，当混凝土强度不小于lOMpa后可

改用直接浇水养护。

5.2.11在养护期间，当混凝土强度不不小于lOMpa（可

采用同条件养护试件抗压强度确定）时，不得在现浇板上吊

运、堆放重物。混凝土强度到达设计规定后也不应满载或超

载集中堆放重物，吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击

影响。

5.2.12承重架、模板的选用、拆除必须通过计算，除

满足强度规定外，还必须有足够的刚度和稳定性。施工现场

至少应配置叁套模板轮番使用，竖向支撑应上下对齐。梁、

板底模及其支架拆除时日勺混凝土强度应符合设计规定，当设

计无规定时应符合《混凝土构造工程施工质量验收规范》

GB50204和浙江省《建筑施工扣件式钢管模板支架技术规程》

DB33/1035—2023的有关规定。

5.2.13施工缝日勺位置和处理、后浇带的位置和宽度及

混凝土浇筑应严格按设计和施工技术方案规定执行。后浇带

混凝土浇筑前不得拆除该部位主体构造模板及支架。

6楼地面渗漏防治的技术措施

6.1设计

6.1.1厨卫间和有防水规定日勺建筑楼地面必须设置防

水层。

6.1.2厨卫间和有防水规定日勺楼板周围除门洞外，向

上做一道高度不不不小于120mm同墙厚时混凝土翻边（含排

气道部位），与楼板一同浇筑。其楼地面标高应比相邻房间

时楼地面低不不不小于30mmo

6.2施工

6.2.1穿越有防水规定现浇板日勺管道应预埋刚性防水

套管，套管的坐标位置应精确。

6.2.2预留洞口处理：套管洞口填塞分二次浇筑，先

用掺入抗裂防渗剂日勺微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度时

2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺

入抗裂防渗剂日勺水泥砂浆填塞。管道安装后，应进行24h蓄

水试验。

6.2.3防水层施工前应先将楼板四面清理洁净，阴角

处粉刷成小圆弧，防水层在墙面收头的净高不得不不小于

300mmo

6.2.4厨卫间楼地面找平层应向地漏放坡0.5〜1.0

%,地漏口要比邻地面低5mmo

6.2.5有防水规定日勺楼地面施工完毕后，应进行蓄水

试验，蓄水高度为20〜30mm,蓄水时间为24h。

6.2.6卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次日勺刮糙。

7外墙渗漏防治的技术措施

7.1设计

7.1.1外墙粉刷基层应采用防水砂浆。

7.1.2外墙粉刷面层宜采用混合砂浆，并应掺入抗裂

纤维或其他抗裂措施。

7.1.3外墙粉刷面层结合建筑规定设置合理分格缝，

分格缝内应嵌填高弹性耐候胶。

7.1.4凸出外墙面装饰线条宜采用钢筋混凝土为基

材，其墙体内部应做120mm高上翻混凝土挡水边。

7.1.5外墙饰面砖粘贴和勾缝必须采用专用粘贴材料

和弹性勾缝材料，胶粘剂和勾缝剂的配合比应符合产品阐明

书的规定。

7.1.6外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗

刷的弹性防水涂料。

7.1.7外墙外保温工程，不适宜采用饰面砖粘贴装饰,

高度超过12米以上部分不得采用饰面砖粘贴装饰。

7.2施工

7.2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模数不不

不小于2.3中砂。

7.2.2外墙墙体施工用孔洞应二次堵砌，表面采用1：

3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密

实，孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专题隐蔽验罢手续。

7.2.3墙面抹灰应在门窗框边固定并嵌固密实后进

行。

7.2.4外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工

时每层厚度控制在6〜10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开,

并设置在混凝土梁、柱中部。

7.2.5严禁采用塑料条作外粉刷分格缝嵌条。

7.2.6外墙饰面砖（釉面砖、无釉面砖等）应质地结

实，不得有暗痕和裂纹，吸水率不得不小于8吼外墙饰面砖

进场应按验收规范进行严格检查，并对吸水率进行检查。饰

面砖粘贴前和施工过程中，均应在相似基层上做样板件，并

对样板板件日勺饰面粘结力强度进行检查，其检查措施和成果

鉴定应符合《建筑工程饰面粘结强度检查原则》JG110的规

定。面砖嵌缝必须采用勾缝条挤压密实至出浆，不得采用水

泥（砂）浆粘贴和勾缝。

7.2.7窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉

刷的排水坡度不应不不小于3%,且应在大面积粉刷开始前

完毕粉刷。滴水线粉刷应密实、挺直，不得出现爬水和排水

不畅的现象。

7.2.8粘贴面砖的外墙用防水砂浆刮糙时，门窗洞口

周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

7.2.9单位工程竣工前外墙面应选择不少于到处具有

代表性部位做淋水试验，淋水时间要不小于2h,合格后才能

组织竣工验收。

8门窗渗漏防治的技术措施

8.1设计

8.1.1门窗设计应明确抗风压性能、气密性能、水密

性能和保温性能四项指标。

8.1.2塑钢门窗型材料必须使用与其相匹配的衬钢,

衬钢厚度应满足规范规定，并作防腐处理。

8.1.3外墙门窗框外侧与墙体交接处应采用中性硅酮

密封胶封堵。

8.2施工

8.2.1严禁使用无预热功能焊机制作的塑钢门窗和手

工机具制作日勺塑钢门窗。

8.2.2门窗安装前应进行四项性能的见证取样检测。

8.2.3门窗安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，

用水泥砂浆刮糙处理，然后实行外框固定，固定后日勺外框与

墙体应根据饰面材料确定间隙。

8.2.4门窗洞口应洁净干燥后施打发泡剂，发泡剂应

持续施打、一次成塑、充填饱满，溢出门窗框外日勺发泡剂应

在结膜前塞入缝隙中，防止发泡剂外膜破损。

8.2.5外墙门窗框外上侧和左右两侧应留5mm宽的打

胶槽口，窗框外下部应留8—12mm宽的内凹打胶槽口。打胶

面应洁净干燥后施打密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

8.2.6门窗框出水口规范设置，推拉窗必须设置防脱

落措施。

9屋面渗漏防治的技术措施

9.1设计

9.1.1屋面防水设计必须按《屋面工程技术规范》

GB50345-2023防水等级不低于II级的规定设防。施工图屋

面细部节点做法应详尽可靠，卷材防水层收头做法必须在施

工图中明示。

9.1.2倒置式屋面不得采用体积吸水率不小于2%的

保温材料。严禁使用EPS板材屋面保温材料。

9.1.3屋面宜优先选用防水、保温一体化材料。平屋

面坡度不适宜不不小于3虬

瓦屋面宜采用挂瓦方式，与基层连接应牢固。

刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得

不不小于C20,厚度不应不不小于40nm1,按“细筋密布”原

则配筋。板分格缝间距应符合规范规定，缝宽不应不小于

30mm,且不不不小于12mm。

9.1.6对女儿墙、高下跨、上人孔、变形缝和出屋面

管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造规定。

9.1.7屋面沿沟应按规范规定设置溢流口。

9.2施工

9.2.1屋面工程施工前，必须编制专题日勺防渗漏施工

方案，经监理审查确认后方可组织施工。

9.2.2在屋面各道防水层或隔汽层施工时，伸出屋面

管道、井（烟）道及高出屋面的构造处均应用柔性防水材料

做泛水，其高度不不不小于250mm（管道泛水不不不小于

300mm）；最终一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将

卷材上口压紧，再用密封材料封口。

9.2.3单位工程竣工验收前，沿沟部位应进行24h蓄

水试验，屋面其他部位应进行2h淋水试验或持续2h大雨后

检查。

10管线安装质量控制措施

10.1设计

住宅工程管线施工图设计应满足设计深度规定。规定

预埋的各类管线位置应明确。

10.1.3楼层中预埋的管线应优先布置在钢筋混凝土

梁中。

10.1.4现浇板中预埋管线应防止集中布置，预埋管径

较粗时（应当1/4板厚），管线必须设置在板厚中心位置；管

线应尽量防止立体交叉穿越，确需交叉时，应采用线盒的措

施处理，预埋管线应采用增设钢筋网等加强措施，严禁电线

管与水管交叉布置或三层及以上管线交叉布置。

10.1.5伸出屋面管道节点应按9.1.6条规定执行。

10.2施工

施工过程中应加强预埋管线保护，在浇筑混凝土时保

证成品质量、控制位移产生及不产生堵塞现象。

10.2.2预埋套管坐标位置应精确，不应后凿（钻）洞。

10.2.3现浇板中预埋管线施工应按10.1.3、10.1.4

条规定执行。

10.2.4伸出屋面管道在屋面各道防水层或隔汽层施

工时，按9.2.2条规定。

竣工后严格执行各项实侧和试验规定，保证管线

施工符合规范规定。

附录A

住宅工程质量通病防治施工任务书

___________________________（施工单位）

由你企业承建时工程如下内容

列入住宅工程质量通病防治计划，详细项目如下：

1、J啬体袈缝防治

2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

3、楼地面渗漏防治

4、外墙渗漏防治

5、门窗渗漏防治

6、屋面渗漏防治

7、管线安装质量控制措施

8、

防治住宅工程质量通病是有效提高住宅工程质量、维护公众利益日勺重要

举措，务求实效。请参照《湖州市住宅工程质量通病防治规定（暂行）》口勺规

定，认真编制上述项目H勺《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经项目

总监理工程师审查后，于年月日前报我单位同意。

____________________（建设单位章）

年月日

建设单位代表施工单位代表

监理单位代表设计单位代表

注：本任务书一式四份，建设、施工、监理、设计各一份。

附录B

住宅工程质量通病防治设计总结汇报

设计单位:

建设单位构造层数

工程名称建筑面积

图审单位工程地点

序号防治项目主要措施

1墙体裂缝

2钢筋混凝土现浇板裂缝

3楼地面渗漏

4外墙渗漏

5门窗渗漏

6屋面渗漏

7管线安装质量控制措施

8

设计单位技术负责人（签名）：建设单位项目负责人（签名）：

设计项目负责人（签名）：

年月日