房屋销售管理手册临时用电安全交底

房屋销售管理手册

年月日

目录

销售控制程序...........................................1

销售分公司工作流程..................................14

销售组织管理业务基本流程............................15

销售现场管理业务流程................................16

资源销控管理业务流程................................17

房屋所有权证办理流程................................19

销售分公司营销推广工作业务流程.....................20

《认购协议》、《商品房买卖合同》会签业务流程.........23

销售分公司销售收入、新签合同、回收资金月报表.......24

销售费用月报表........................................25

销售业务楼盘通监督管理办法............................26

销售控制程序

第一章总则

第一条销售分公司是销售业务的归口管理单位，

承担与销售业务有关的指标考核，实施销售业务的日常管理。

第二条销售分公司采用自己销售与委托专.业销售机构相结

合的方式进行具体销售业务的执行，并对所委托的专业销售代理机

构实施管理和考核。

第二章职责

第三条销售分公司负责对销售资源进行盘点，合理分配销

售资源。

第四条销售分公司负责完成公司销售指标，将指标按月合

理分配至各销售部并完成。

第五条销售分公司负责对专业销售代理机构的业绩进行考

评，提出销售代理机构的甄选意见，报公司批准。

第六条销售分公司负责与专'业代理机构进行委托代理业务

的谈判及合同签定。

第七条销售分公司负责制定实施委托销售后的职责划分并

与代理机构达成共识。

第八条销售分公司负责所有在售项目合同文本的制作、合

同签订和管理。

第九条镂售分公司负责在售项目的市场调研和营销宣传。

第十条销售分公司负责销售业绩管理、销售档案的管理。

第十一条销售分公司负责销售过程中的服务以及房屋产权

证、开发区一期土地证的办理。

第三章机构设置

第十二条销售分公司现设四个部门，即综合计划部、营销

推广部、销售部和销售服务部。

第十三条综合计划部是销售分公司综合管理部门，负责分

公司的人力资源、工资核算及员工培训工作、起草各项规章制度、

业务流程及各类文件、日常行政事务的管理、对销售代理机构的业

绩考评等。

第十四条营销推广部是销售分公司的项目营销及宣传推广

部门，负责制定年度、月度营销推广计划及媒介计划，并组织实施

在售项目的展览、促销、展示活动以及对销售代理公司业务对接等。

第十五条销售服务部是销售分公司负责销售服务的部门，

包括协助办理银行按揭手续、办理房屋产权证等。

第十六条俏售部是销售分公司在俏售现场直接对外接待客

户的部门，主要负责接待客户、与客户洽谈并签订购房合同等工作。

第四章合同（协议）文本控制

第十七条新项目开盘前，销售分公司综合计划部根据公司总

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经理办公会审定批复的房屋销售价格，起草《认购协议书》文本;

按照公司总经理办公会确认的房屋装修标准、竣工期、交房期及交

房标准等，草拟《商品房买卖合同》的文本。

第十八条合同主管将《认购协议书》文本和《商品房买卖合

同》的文本送交公司相关部门（项目策划部、项目管理部、财务部、

企业管理部、审计部、办公室等）进行评审、会签，会签部门结合

其管理职能及掌握相关合同条款技术情况对合同文本涉及问题提

出意见并形成文本条款。

第十九条合同主管根据会签意见重新整理合同文本，报公司

主管领导审核，待总经理签发后，作为销售分公司对新开盘项目洽

谈并签定《认购协议书》及《商品房买卖合同》的示范文本。

第二十条在一个项目的销售过程中，如发生工程变更、销售

价格调整等情况，公司下达变更通知文件，由综合计划部合同主管

重新整理合同文木，再经过上述程序审核会签。

第二十一条经公司会签批复的《认购协议书》及《商品房买

卖合同》示范文本任何部门及人员不得擅自改变。

第二十二条销售分公司根据会签后的《认购协议书》、《商

品房买卖合同》进行印制。套印的《商品房买卖合同》和《认购协

议书》由合同主管保管，并相应的建立《认购协议书》领用台帐。

销售部经理和代理公司项目经理定期领取空白《认购协议书》，办

理签字领用手续，同时将上次领取的空白《认购协议书》进行领用

核销。

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第五章销售业务（资源）控制

第二十三条销售部、销售代理公司在确认销售分公司移交房

屋资源的房号、面积、价格等要素的基础上对资源统一组织执行现

场销控管理。销售代理公司应根据《策划、销售代理合同》中总体

销售计划和进度的安排于每月25日前和综合计划部共同制定《销

售计划及资源配比销控表》，作为月度考核的依据。

第二十四条销售部、销售代理公司按照自己的现场销售基本

流程规范进行现场售楼洽谈工作，对有购买意向的客户，经现场销

售经理确认并销控房号后签署《认购协议书》。《认购协议书》一式

四份，客户、现场销售经理、综合计划部合同主管、财务部各持一

份，每天由网络管理员将客户信息和《认购协议书》内容输入楼盘

通销售管理系统“现场销售经理和综合计划部合同主管须按月将

《认购协议书》装订存档。

第二十五条客户向银行交纳定金，持银行收据与财务部收款

员换取收据。收取定金时如果收取的是现金可直接开具收款收据；

如收取的是支票，在作相应的记录后将支票交公司财务部出纳进

帐，在收到银行回单后当天开具收款收据；收款员开具收款收据时

应作相应的帐簿登记，作为合同主管日后开结算单的备查。

第二十六条现场销售经理、俏售代理公司项目经理，每天早

上时将签署完毕的《认购协议书》，其中第一联（发展商联）

上交合同主管，由合同主管对销售现场资源销控情况进行复核并签

字确认，将已确认的《认购协议书》交网络管理员录入“楼盘通”

软件，网络管理员录入完毕相关协议内容后加盖“已录入”字样，

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及时将《认购协议书》反还综合计划部合同主管；其中第三（财务

联）交财务部作为定金核算原始票据入帐。

第二十七条销售代表依据《认购协议书》内容和《商品房买

卖合同》示范文本填写合同,现场销售经理负责督促销售代表按《认

购协议书》约定签约H期通知客户交首付款并现场签约。

第二十八条由客户缴纳合同首付款，财务部收款员开具收款

收据（开具方式同收定金），购房者对《商品房买卖合同》签字盖

章，销售经理进行再次销控后，在合同会签单上审核签字，注明传

递时间，将《认购协议书》其中第二联（客户联）和填写完毕的合

同、合同会签单粘贴在一起。每天上午点将要会签的合同统一交

至综合计划部合同主管处。合同主管根据销售档案管理系统产生新

的合同编号，作为月末会签完毕合同备案的依据。

第二十九条合同主管按照《商品房买卖合同》内容进行房屋

资源登记并销控、复核房号、面积、价格等，记录新签合同台帐后,

报综合计划部经理、分公司副总经理、分公司总经理会签，公司主

管领导签发，即可在公司办公室用印，盖章后合同生效。合同的会

签应保证在1天内完成，当天必须完成前一天交来的合同会签手

续。会签完毕的合同当天交给网络资源管理员。

第三十条网络资源管理员在当天将合同相关内容输入“楼盘

通，，销售管理系统，并加盖“已录入”戳记后，将处理完毕的合同

交还合同主管。

第三十一条一次性付款者《商品房买卖合同》一式份，甲

方保留份，其中：办公室存档份；销售分公司综合计划部存档

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1份；乙方保留份：其中：办证时提交市房地局产籍处份；市

房地局产权交易中心份,。

第三十二条银行按揭者《商品房买卖合同》一式份，甲方

保留份，其中：办公室存档份、销售分公司综合计划部存档份;

乙方保留份：其中：办证时提交市房地局产籍处份；市房地局

产权交易中心份；银行办理按揭手续份。

第三十三条由合同主管将公司盖章生效后合同在会签完毕

的次日交现场销售经理、代理公司项目经理份合同交与客户；将

需要办理按揭客户的份合同交给按揭主管：其余合同存档留底。

第三十四条合同主管于每月日前将上月盖章生效后的合同

装订存档并加盖“已归档”戳记。为了保护公司利益和商业机密,

除合同涉及的相关部门可了解合同相关条款外，其他合同条款应严

格保密。查阅合同须经分公司总经理批准。

第六章按揭控制

第三十五条《认购协议书》签定后，对需要办理按揭贷款的

客户，由置业顾问负责通知客户在签定合同时备齐办理按揭所需的

资料。

第三十六条按揭主管接到销售代表提供的客户资料和合同

主管的《商品房买卖合同》后，保证在个工作日内完成按揭手续,

确保公司的资金回收。

第七章财务控制

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第三十七条财务部收款员负责定金及首付款的收取和收款

收据的开据。

第三十八条综合计划部合同主管根据收款员提供的交款信

息和会签合同情况开据结算单，报财务部收入会计审核后，及时办

理会签。

第三十九条财务部根据会签完毕的结算单开据发票，并于

每月5日前通知销售公司综合计划部领取发票或发票复印件（按揭

客户）。待合同主管备案完毕后，于每月日前通知销售经理、销

售代理公司项目经理领取发票或发票复印件（按揭客户）。

第三十九条每月公司计划会议召开前，综合计划部统计主管

负责将上月经财务确认的销售月报表分别报送报公司总经理、公司

分管副总经理、财务总监、财务部及相关部门。

第八章退房控制

第四十条由于公司的原因致使合同无法履约或客户不再继

续签订购房合同的，由客户向销售分公司销售部提出书面申请，综

合计划部提请公司相关部门进行审核、认定，并提出审定意见。对

符合退房条件的客户，由综合计划部合同主管办理退房手续。

第四十一条已签订购房合同的退房程序：

1、对一次性付款的客户，合同主管按照公司《退房程序》的

要求与客户签定《解除合同协议书》，客户需交原回购房合同、发

票、结算单、收据等一切原购房手续，经财务部复核后合同主管进

行相应的会签工作。

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2、对银行按揭的客户，客户需提前向银行提出解除借款合同

的书面申请,待客户向银行清偿完贷款本金和当期的利息后，并在

房地局撤销抵押登记后，持房地局已撤销抵押登记单到综合计划部

签定《解除合同协议书》，客户需交回购房合同、发票、结算单、

收据等一切原购房手续,经财务部复核后合同主管进行相应的会签

工作。

3、合同主管会签完《解除合同协议书》后，将《解除合同协

议书》分别交办公室、销售分公司存档、交财务部、客户各一份。

4、客户持发票和收据客户联原件、身份证明等到财务部办理

退款手续。

第四十二条未签订购房合同的退房程序：

1、客户需交回收据等手续，经财务部复核后合同主管进行相

应的会签工作。

2、合同主管会签完后，交财务部。销售分公司存档复印件。

3、客户收据客户联原件、身份证明等到财务部办理退款手续。

第四十三条合同主管依据《商品房买卖合同终止协议》款项

及退款会签单向公司上报次月的资金计划，并于次月20日前办理

完客户退款手续c

第四十四条办理好退房手续的房产资源由合同主管重新造

表，经综合计划主管复核，报分公司总经理审核后，销售分公司正

式下文纳入可售资源中进行再次销售，同时交由网络资源管理员录

入销售管理资源系统。

第四十五条非公司的原因客户要求退房，按《商品房买卖合

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同》的规定收取违约金。

第九章营销推广工作流程

第四十六条为保证公司广告宣传工作的有效开展，确保广告

资金有目的、有计划、有步骤、有成效的使用，最大限度的提高广

告宣传费用的投入效益，科学的测评广告宣传的效果，特制定本流

程。

第四十七条本流程适用于销售分公司对年度、季度或其他时

限界定内对整体综合计划的制定、实施、科学的测评广告宣传的效

果；也适用于对胆项广告活动计划的制定、实施、科学的测评广告

宣传的效果。

第四十八条销售分公司营销推广部合作方选择流程：

1、销售分公司营销推广部初选家合作方，充分调查，向

销售分公司总经理提交分供方评价报告；

2、销售分公司总经理向总经理办公会汇报调查结果，总经理

办公会决择分供方。

第四十九条营销策略制定流程：

一、销售分公司自售项目的策略制定流程

1、与广告公司充分讨论，广告公司提交策略稿（初稿）；

2、营销推广部向销售公司总经理提交策略稿，汲取销售分公

司总经理建议，修正策略稿；

3、销售分公司营销推广会讨论策略稿，汲取各方建议，修改

后直至会议通过;

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4、销售分公司总经理审核策略稿；

5、主管销售副总经理签发策略稿；

6、营销推广部按照策略稿，分别向销售分公司提交在售项目

执行方案并组织实施。

二、代理销售公司代售项目的策略制定流程

1、房地产代理销售公司、广告公司充分讨论，代理公司提

交策略稿（初稿）；

2、营销推广部向销售分公司总经理提交策略稿，汲取销售公

司总经理建议，修正策略稿：

3、销售公司营销推广会讨论策略稿，汲取各方建议，修改后

直至会议通过；

4、销售公司总经理审核策略稿；

5、主管销售副总经理签发策略稿；

6、营销推广部按照批复的策略稿，向销售公司提交执行方案

并组织实施。

第五十条营销广告合同形成流程：

1、营销推广部选择相应的合作方报价及相关信息后，报销售

公司总经理；销售公司总经理初核，调整后报主管副总经理；

2、主管副总经理审核，调整后报总经理审批；

3、销售分公司营销推广部组织会签合同。

第五十一条营销广告合同会签流程：

1、销售公司营销推广部与分供方草拟合同，并组织会签；

2、销售公司总经理签字；

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3、主管销售的副总经理签字；

4、总经理签发;

5、营销推广部到总经理办公室盖章存档，并组织实施。

第五十二条营销推广部广告发布程序：

1、销售公司营销推广部组织广告公司按照营销策略稿要求

提交平面设计；

2、销售公司总经理审稿签字；

3、主管销售副总经理签发；

4、营销推广部组织发布：

5、营销推广部收集发布资料存档。

第五十三条广告效果测评流程

广告效果的测评有两种形式：

一、委托专业的市场调研公司测评广告效果：

1、委托方式依分供方选择流程和营销广告合同形成流程；

2、销售公司营销推广部组织实施、跟踪、监控相关市场测评;

3、市调公司形成相应的书面测评报告，营销推广部分别报送

销售公司总经理、各副总经理、总经理；

4、营销推广部结合各方市场反馈，在以后工作中加以改进和

提高。

二、销售公司自行组织测评广告效果：

1、销售公司各项目销售部针对每版报纸广告、每次活动提交

相应的市场反馈数据；形成《广告日统计表》；

2、营销推广部向社会各界、包括公司内部征询相应的反馈意

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见;

3、营销推广部结合以上两方面的反馈，形成相应的书面测

评报告，分别报送销售公司总经理、各副总经理、总经理；

4、营销推广部结合各方市场反馈，在以后工作中加以改进和

提高。

第五十四条营销推广部费用报销程序：

一、报销依据：合同复印件、发票原件、验收单。

二、签字程序：

1、总经办存档签字：

2、销售公司营销推广部经理签字；

3、销售公司总经理签字；

4、销售主管副总经理签字；

5、财务部主管审核；

6、财务主管副总经理签字；

7、财务部经理签字。

第十章客户服务工作流程

第五十五条销售服务部工作职责界定

1、办理房产证；

负责公司开发商品房的办证工作，负责解决遗留问题土地证

的办理工作。

2、协助客户办理银行按揭工作。

第五十六条工作流程

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一、办理房产证的工作流程：

1、联系相关部门准备办证所需的手续文件；

2、根据项目进度情况，申请房产测量部门进行楼盘面积的预

测、实测，并根据测量结果，办理房产证初始登记；

3、通知客户进行房产证转移手续办理，交纳商品房税费并办

理其它相关退、补款手续；

4、积极配合房产管理部门，做好协调工作；

5、做好房产证的发放工作，并记录归档。

二、办理银行按揭工作流程：

1、在客户签订《商品房买卖合同后》，联系银行与客户签订

《借款合同》、《抵押贷款合同》等按揭文件；

2、客户准备身份证、户口本、结婚证或单身证明等按揭资料

交给银行，并交纳相应按揭收费；

3、按揭主管在合同主管会签完合同后，持合同到市房地局产

籍处办理备案登记；

4、将备案登记后的合同份交给按揭银行、剩余合同交还合

同主管；

5、协调银行在接到合同个工作日内发放按揭贷款。

第十一章附则

第五十七条本规定由销售分公司综合计划部负责起草、修订

和解释，在各职能部门监控下运行。

13

销售分公司工作流程

14

销售组织管理业务基本流程

15

销售现场管理业务流程

16

资源销控管理业务流程

17

销售收款楼盘通监控管理程序

18

房屋所有权证办理流程

19

销售分公司营销推广工作业务流程

20

退房程序

21

合同管理及会签控制流程图

《认购协议》、《商品房买卖合同》会签业务流程

23

销售分公司销售收入、新签合同、回收资金月报表

日期：年月

单位：万元

序姓名住宅合同签定面单基本配套总房付款已付欠付贷款经办

号位置号时间积价房价费款方式房款房款金额人

24

销售费用月报表

科目名称本年预算本年实际实际比计划增减实际比计划与

工资

福利费

差旅费

办公费

保险费

服装费

展览费

折旧费

广告费

租赁费

会务费

销售奖励

销售招待费

固定资产使用费

工会经费

职工教育经费

养老保险费

待业保险费

医疗保险

油料费

住房公积金

取暖降温费

策划费

其他

电话费

补偿款

无形资产摊销

培训费

补偿款

综管费

合计

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销售业务楼盘通监督管理办法

第一章总则

为了进一步完善销售分公司销售业务流程，理顺销售业务各环

节关系，加强对相关业务部门的监督和管理，特引进楼盘通销售管理

软件。

为了使楼盘通软件更好地发挥楼盘资源销控、报表管理、销售

业务流程监控的功能，最大限度地为销售服务，及时、准确地为管理

层提供有价值的信息，特建立销售业务楼盘通监督管理体系。

第二章、楼盘通对销售现场业务的监督管理

客户信息管理从客户初次电话访问和初始客户上门信息开

始，就应被纳入楼盘通软件的管理，以便于日后对成交客户进行分析、

对潜在客户进行跟踪。为此在销售现场应作好客户资料的登记、收集

和整理工作，尤其是对客户来访信息登记表的填写，作为客户第一资

料，要求填写内容尽量完整、清晰，上报录入楼盘通软件的资料需经

现场经理签字。

定金管理收取“定金”作为销售现场业务的一部分，应加强

对定金的管理，严格“正定”和“临定”制度：客户交纳临定后两个

工作日未来签定认购协议书的，通知该客户办理退款手续，同时现场

释放该房号；客户已签定认购协议超过7个工作日未交清首付款的，

严格按照认购协议相关条款处理，销售现场同时通知软件管理员调控

资源。现场销售人员不得随意操作“定金”管理办法，不得私自占有、

销控房号。

成交管理置业顾问依据《认购协议书》内容和《商品房买

卖合同》示范文本填写合同，充分发挥楼盘通软件的预警机制，帮助

现场销售经理督促置业顾问按《认购协议书》约定签约日期通知客户

交首付款并现场签约，按合同约定的付款期限通知客户交纳余款并办

理结算。

其他业务管理销售现场办理退款、调帐等'业务应使用统一格

式，要求内容完整、表述清晰，上报资料需经现场经理签字确认,以

上业务经会签程序确认后，软件管理人员应及时调整相关信息。

现场票据管理在资源清查与财务的对帐中发现，存在为数不

少的客户，交了首付未签合同，或是交清了款项未办理结算的情况，

针对此种情形，要求现场销售人员加强工作的主动性，按照公司销售

业务流程及时督促客户办理相关手续，尤其要提醒客户在办理完银行

交款手续后，及时在财务收款员处换票。

业绩考核为保证上述工作的正常进行，可考虑将当月个人回

款作为对现场销售人员绩效考核指标的一部分，初步设想比例为：当

月新签合同占绩效70%,当月回款占绩效30%。

人员管理对现场销售人员管理，严格参照《销售人员薪酬管

理办法》的规定。

第二章、楼盘通对销售资源的监督管理

第一条、资源移交销售部、销售代理公司在确认销售分公司

移交房屋资源的房号、面积、价格等要素的基础上对资源统一组织执

行现场销控管理；综合计划部合同主管对确认的资源进行场外销控，

同时将确认的资源交软件管理人员进行资源状况初始化录入。

第二条、资源的配比销售代理公司应根据《策划、销售代理

合同》中总体销售计划和进度的安排于每月25日前和综合计划部共

同制定《销售计划及资源配比销控表》，作为月度考核的依据。

第三条、资源销控销售部、销售代理公司按照自己的现场销

售基本流程规范进行现场售楼洽谈工作，对有购买意向的客户，经现

场销售经理确认并销控房号后（第一次资源销控），签署《认购协议

书》。《认购协议书》一式份，客户、现场销售经理、综合计划部合

同主管、财务部各持份。现场销售经理、销售代理公司项目经理，

每天早时将签署完毕的《认购协议书》，其中第一联（发展商联）

上交合同主管，由合同主管对销售现场资源销控情况进行复核并签字

确认，将已确认的《认购协议书》交软件管理员录入楼盘通软件，作

为软件系统对资源的初次销控。软件管理员录入完毕相关协议内容后

加盖“已录入”字样，及时将《认购协议书》反还综合计划部合同主

管；其中第三（财务联）交财务部作为定金核算原始票据入帐。现场

销售经理和综合计划部合同主管须按月将《认购协议书》装订存档。

由客户缴纳合同首付款，财务部收款员开具收款收据（开具方

式同收定金），购房者对《商品房买卖合同》签字盖章，销售经理进

行再次（第二次）资源销控后，在合同会签单上审核签字，注明传递

时间，将《认购协议书》其中第二联（客户联）和填写完毕的合同、

合同会签单粘贴在一起。每天上午时将要会签的合同统一交至综

合计划部合同主管处。合同主管根据销售档案管理系统产生新的合同

编号，作为月末会签完毕合同备案的依据。

合同主管按照《商品房买卖合同》内容进行房屋资源登记并销

控、复核房号、面积、价格等，记录新签合同台帐后，报综合计划部

经理、分公司副总经理、分公司总经理会签，公司主管领导签发，即

可在公司办公室用印，盖章后合同生效。合同的会签应保证在1天内

完成，当天必须完成前一天交来的合同会签手续，会签完毕的合同当

天交给软件管理员。

软件管理员在当天将合同相关内容输入楼盘通销售管理系统，

作为软件系统对资源的第二次销控，并加盖“已录入”戳记后，将处

理完毕的合同交还合同主管。

由合同主管将公司盖章生效后合同在会签完毕的次日交现场销

售经理、代理公司项目经理，其