房地产评估报告

(1)、房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》知,估价对象房屋所有权人(2)、周边环境可坐享城市一线江景楼盘之一。项目位居两江交汇处，背山面水，坐本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在销售权利,于二○一六年十一月十日的房地产市场价常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的合用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.1.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为普通商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.2.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近住宅出租的情为普通商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.3.本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反产价值,对两种方法取权重得到最终结果.选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:所选案例交易日期均为2022年5月,与估价时点接近,不予修正.商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共建造结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在3600元/套/月时(1)估价对象的年租金毛收入为:3600×12=43200元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关产税,营业税测算.B、两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)(1)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的(2)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,(3)其他费用(4)年客观运营成本年客观运营成本=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用有效租金收入-年客观运营利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.p=a/r×[1-1/(1+r)n]p场价格r:资本化率(4.5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限45.00年计)根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产m)：10549.678186市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客