物业服务合同纠纷 案例讨90课件讲解

物业服务合同纠纷案例讨论案例讨论1、2001年2月4日，卢某与阳光物业管理公司签订物业服务合同一份，约定由阳光公司管理卢某的一套公寓。管理期限由2001年2月16日至2010年12月31日。该合同约定，阳光公司将提供小区保安服务。2003年1月23日晚，卢某在其居住的大厦内遭到不法分子袭击因而受伤。同年4月25日，卢某将阳光公司诉至法院，要求解除与被告阳光公司签订的物业管理服务合同，并赔偿因受袭击产生的医疗费、误工费、交通费、营养费、护理费、整容费、学习中断费以及精神损失费共计人民币8万元。案例讨论2、2012年1月，杨女士购买了阳光小区商品房一套，该小区业委会于2012年9月与阳光公司签订了物业服务合同，约定的物业管理收费标准为每月每平方米1.10元。但是从2013年4月起，杨女士以阳光公司擅自允许其他企业在其居住的建筑物上架设天线为由，拒绝向阳光公司交纳物业管理费。自2014年2月份开始，阳光公司一直向杨女士催讨所欠的物业管理费但无结果。2014年6月26日，阳光公司向法院起诉，要求杨女士支付拖欠的物业管理费。杨女士认为自己的行为并无不当之处，是物业管理公司违约行为在先，自己不交费是合理行使合同法上的同时履行抗辩权。案例讨论3、1998年7月2日，王某与某房地产公司签订商品房预售合同，购买了“阳光家园”小区A89栋商品房。1999年2月5日，双方办理了房屋验收和交接手续。该房交付后，王某同意将该房屋交给开发商指定的阳光物业管理公司同意管理。实际上，开发商与阳光公司在1998年11月27日就签订了物业服务合同一份，约定由阳光公司管理“阳光家园”小区，约定物业管理费为每月每平方米1.80元，该收费标准经过物价管理部门批准。1999年12月，该小区业主委员会成立，因与阳光公司在收费问题上达不成共识，未能签订新的物业服务合同。王某从1999年4月份开始拒绝交付物业管理费。2005年5月22日，阳光公司起诉王某，要求判令王某支付拖欠的物业管理费。案例讨论

4、三名业主均系阳光家园的住户。2003年5月6日，阳光家园与圆方物业订立“阳光家园物业管理承包协议”。主要内容为圆方物业承包“阳光家园物业管理，包括门卫、车辆、卫生三顶管理内容。其中约定：小区内存放所有车辆按物业管理收取费用。阳光家园提供自行车棚，停车场及住房一间，水、电费用由物业自理，所有车辆管理、收费均由物业自行支配。物业对在指定区域内停放的车辆要认真看管，若出现丢失损坏，则由物业按国家有关规定赔偿。

三名业主作为阳光家园的住户，按电动自行车每月5元的标准向管理人员交纳看管费。2004年12月19日晚，三名业主的电动自行车在指定的停车棚内被盗。案例讨论5、2002年1月26日，原告白某与北京市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发建设的位于北京市某区阳光家园商品房一套。原告入住时，与被告同时签订了《阳光家园物业管理协议》（以下简称物业管理协议）及《阳光家园装修管理规定》（以下简称装修规定），在装修规定中，双方“约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”。2006年12月原告与被告协商，要求在自己住宅的楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后被告将原告住宅通往楼顶的通道门锁住，禁止原告在该楼楼顶安装太阳能热水器。现原告诉至法院，要求被告将原告住宅通往楼顶的通道门打开，允许其安装太阳能热水器。合同当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，现原告、被告对装修规定中“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”的约定理解发生争议，原告认为，该条款中没有明确约定禁止原告安装太阳能热水器，其中的一个“等”字表示已列举完全；被告认为该条款中虽没有明确列明禁止原告安装太阳能热水器，但该“等”字表明禁止安装的项目尚未列举完全，应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。根据合同使用的词句、合同的相关条款、合同目的及汉语的通用语法，该条款中的“等”应表明未列举完全，同时，双方签订装修规定的时间是2003年前后，不能苛求被告对太阳能发展的预期，故对该条款应做扩张解释，“等”字应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。案例讨论6、上海市某知名小区，几年来一直是由上海某物业管理有限公司负责物业管理。2006年9月15日上午，业主王先生发现物业管理人员未经小区业主的同意，在逐一开启设在小区大堂内的业主信箱，取走信箱内的广告资料，同时发现自己信箱内的资料也被管理人员拿走。王先生于是当即对管理人员进行了制止和质问。事发不久，王先生一纸诉状将物业公司告上法庭，要求物业公司对私开信箱的行为书面赔礼道歉，承诺今后不再发生类似侵权行为，并要求物业公司在小区内张贴告示消除影响。

然而，在法庭上物业公司却认为，每月不定期开启业主的信箱，是物业公司的一项服务内容，目的是帮助遗失信箱钥匙的业主应急提取邮件或修理信箱、投递报刊信件等，同时也为业主清理信箱内的垃圾广告资料。此项工作做了已近3年，从未有业主提出异议，也未发现业主的信件有遗失的情况。尽管如此，事发当天物业公司在小区内贴出了告示，表示今后不再私自开启业主信箱，此后，物业公司又向王先生送交书面致歉信，再次向王先生道歉并承诺不再发生类似的情况，但遭王先生的拒收。物业管理服务的内容应该要符合国家法律规定和合同的约定。物业管理合同中所约定的服务内容不得违法法律规定。履行合同必须要适当履行总结

物业管理合同履行过程中的常