T-GDGX 0003-2024 高校物业服务费用测算及基本人员配置规范

ICS03.080.01I I 42规范性引用文件 43术语及定义 44高校物业服务费用测算 64.1物业服务费用基本结构 64.2物业服务成本 64.3物业服务企业利润测算 4.4法定税费测算 5高校物业服务基本人员配置 5.1服务人员配置要求 5.2服务标准分级 5.3服务标准分级及配置原则 附录A（资料性）广州市高校物业服务费用测算及基本人员配置实例 A.1人工单价费用测算 A.2除人工费以外的其他费用测算 43 46本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起本文件代替T/GDGX0001—2022《高校物业服务费用测算及基本人员配置规范》，与T/GDGX0001—2022相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a)更改了“物业服务人员”（见3.8，2022年版本的3.8）的术语和定义；b)更改了“服务人员人工单价成本构成”（见4.2.1，2022年版本的4.2.1）的内容规定；c)更改了“物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成”（见4.2.1表1，2022年版本的4.2.1表1）的内容规定；d)更改了“固定资产折旧费”（见4.2.8，2022年版本的4.2.8）的内容规定；e)更改了“服务人员配置要求”（见5.1，2022年版本的5.1）的内容规定；f)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表8，2022年版本的5.3表8），增加了“湖泊/河道/水池等”（见5.3表8）的内容规定；g)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表9，2022年版本的5.3表9）的内容规定；h)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表11，2022年版本的5.3表11）的内容规定；i)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表14，2022年版本的5.3表14）的内容规定；j)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表17，2022年版本的5.3表17）的内容规定；k)更改了“服务标准分级及配置原则”（见5.3表18，2022年版本的5.3表18）的内容规定；l)更改了附录A（见表A.1、A.2，2022年版本的表A.1、A.2）的内容规定；m)更改了参考文献（见参考文献，2022年版本的参考文献）的内容规定。本文件由广东省高校后勤协会提出并归口。本文件起草单位：广东省高校后勤协会、招商局积余产业运营服务股份有限公司（中航物业管理有限公司）、暨南大学、华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、广东工业大学、广东药科大学、广州美术学院、广东省外语艺术职业学院、广东机电职业技术学院、广州民航职业技术学院。本文件主要起草人：彭新一、赵肖、余晓斌、杨海文、王黎、祝火盛、黄沿忠、王新里、刘辉、张建佳、何雯、谢喜青、邹莉莉、潘丽丽、赵乐、王均、付存刚、周富城、薛琪、陈彭、张秋琴、吴书耀、张汉文、张双靠、何珍虎、王成树、徐位良、梁小雁、廖碧辉、王佳。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：——2022年首次发布为T/GDGX0001—2022；——本次为第一次修订。高校物业管理是现代物业管理的重要业态。随着高校后勤社会化改革的深入发展，高校物业管理取得了质的飞跃，已经成为高校办学综合实力的基础保障。为落实《中国教育后勤协会团体标准管理办法》《高等学校物业服务规范》的要求，有序推动本省高校物业管理标准化、规范化建设，依据国家相关法律法规及行业组织的规定，结合本省高校物业管理发展状况，并在广泛调研论证的基础上编制本文件，作为本省高校物业管理项目服务费用测算和基本人员配置的依据。本文件以高校物业管理项目特点入手，遵循物业服务组织管理流程，按照高校物业服务费用和人力资源市场工资价位及行业人工成本信息为基本框架，明确了物业管理最佳项目的服务费用测算及基本人员配置标准和方法，打破了本省缺少实操性指导文件的状况。特点包括：一是以客户为中心，全面反映项目服务内容及标准，维护物业管理品质，秉承高校后勤“服务育人”的理念；二是引用具有实践性的测算方式形成服务费用和确定服务人员定额，设计合理、依据性强，易于操作与推广；三是分级量化服务人员岗位标准，维护高校物业服务和物业服务人员的合法权益；四是将物业服务费与用工标准作为物业管理标准化基础手段，完善了高校后勤规范化建设，以适应高校深化后勤改革与物业管理行业发展趋势。本文件旨在保障高校物业服务品质，提升高校师生员工满意度，促进高校物业保持增值，加快广东省高校物业管理行业高质量发展。4高校物业服务费用测算及基本人员配置规范本文件规定了高校物业服务费用测算构成、费用测算依据以及基本人员配置标准。本文件适用于高校物业管理项目招投标文件编制和项目管理及其服务活动，相关物业服务企业和实行校内经济核算的学校物业管理部门均适用于本文件。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB5749生活饮用水卫生标准GB9667游泳场所卫生标准GB19079体育场所开放条件与技术要求GB/T22185体育场馆公共安全通用要求GB25201建筑消防设施的维护管理GB/T28220公共图书馆服务规范GB/T31989高压电力用户用电安全GB50194建设工程施工现场供用电安全规范GB50365空调通风系统运行管理规范GB50720建设工程施工现场消防安全技术规范CJJ59建筑施工安全检查标准CJJ60城镇污水处理厂运行、维护及安全技术规程TSG08特种设备使用管理规则TSG11锅炉安全技术规程TSGT5002电梯维护保养规则WS394公共场所集中空调通风系统卫生规范XF503建筑消防设施检测技术规程T/JYHQ0007高等学校物业服务规范3术语及定义下列术语和定义适用本文件。3.1高校物业管理universitypropertymanagement物业服务组织受高等学校委托，依照国家有关法律法规的规定和物业服务合同约定，对学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施设备、绿化、卫生、秩序、环境等管理5项目进行维修、养护和管理，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。3.2物业服务费用propertyservicecost物业服务组织按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，向学校所收取的服务费用。3.3人工费用laborcost物业服务组织支付服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等费用，包括保洁员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管理员、场馆管理员、项目副经理、项目经理等人员费用。3.4清洁卫生费用cleaningandsanitationexpenses用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包括清洁耗材、清洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。3.5秩序维护费用ordermaintenancecost用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作所产生的费用，包括应急物资、装备等费用。3.6绿化养护费用greeningmaintenancecost用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化材料、绿化工具、绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。3.7共用设施设备维护费用maintenancecostofcommonfacilitiesandequipment用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用和运行所产生的费用，包括日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主要为维修材料费用等；维保费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排水、供配电、中央空调、锅炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。63.8物业服务人员propertyservicestaff物业服务组织根据物业服务合同约定和学校需求，为实现管理和服务目标，配置物业管理和服务活动的作业人员和管理人员。教学楼、图书馆、场馆、会务服务等高校物业特色服务内容提供服务的工作人员，包括保洁员、图书馆管理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位人员；管理人员指在团队中对作业人员行使管理职能、指挥或协调完成工作任务的人员，包括班长、部门主管、项目副经理、项目经理以及4高校物业服务费用测算4.1物业服务费用基本结构物业服务费用构成包括物业服务成本、物业服务企业的利润和法定税费。4.2物业服务成本物业服务成本一般包括以下部分：a)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；b)清洁卫生费用；c)秩序维护费用；d)绿化养护费用；e)消杀费用；f)共用设施设备维护费用；g)行政管理费；h)固定资产折旧费；i)公众责任保险费；j)校方允许列支的其他费用。4.2.1服务人员人工单价成本构成依据国家、地方政府相关法律及政策要求，物业服务企业按规定需承担的服务人员人工单价成本构成主要包括工资、单位缴纳的社会保险、住房公积金、职工教育经费、工会经费、残疾人就业保障金等项目。具体见表1。7表1物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成1参照《2022年广东省人力资源市场工资价位及行业人工成本信234行，一般企业按照职工每月工资总额的1.5%足额提取教育培训5/事业单位/机关按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨6单位安排残疾人就业的比例不得低于本单位在职职工总数的1.5%，达不到比例的应当缴纳保障金。保障金月缴纳额用人单位在职职工人数×1.5%-上年用人单位实际安排4.2.2清洁卫生费用清洁卫生费用指用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包括清洁耗材、清洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表2。8表2清洁卫生费用测算1开展清洁工作所需配备物资材料的费用清洁材料年费用=清洁材料人均2清洁工具年费用=清洁工具人均3垃圾清运年费用=每桶清运费用*4化粪池清理年费用=每车清掏费5房屋在建设或装修后，需进行全面除清洁开荒年费用=每平方米开荒6外墙清洗年费用=每平方米清洗4.2.3秩序维护费用秩序维护费用指用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作所产生的费用，包括应急物资、装备等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表3。表3秩序维护费用测算1在处理突发公共事件所必须配备的物应急物资年费用=应急物资月费2装备年费用=装备月费用*12个月4.2.4绿化养护费用绿化养护费用指用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化材料、绿化工具、绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表4。9表4绿化养护费用测算1开展绿化工作所需配备物资材料的费2用3用44.2.5消杀费用消杀费用包括四害（蚊、蝇、鼠、蟑螂）消杀、红火蚁防治、白蚁防治等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表表5消杀费用测算1开展鼠、蚊、蝇、蟑螂等四害消杀所四害消杀年费用=每平方米每月单2对存在红火蚁隐患而需开展防治工作红火蚁防治年费用=每平方米单价*3对存在白蚁隐患而需开展防治工作所白蚁防治年费用=每平方米单价*防4.2.6共用设施设备维护费用共用设施设备维护费用指用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用和运行所产生的费用，包括日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主要为维修材料费用等；维保费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排水、供配电、中央空调、锅炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。具体见表6。表6共用设施设备维护费用测算1根据学校服务需求约定，物业服务企业应承担的日常维修材料费用，如五维修材料年费用=维修材料月费用2根据学校需求，该项费用一般包括给排水、供配电、中央空调、锅炉、电梯、消防、安防系统等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。费用可参考当地市场行情或学校历史维保维护保养年费用=各设施设备维保4.2.7行政管理费行政管理费主要包括必要的物业服务办公费和服务人员服装费等。办公费用（包括办公耗材费、通讯费、交通费等）应参考当地市场行情进行测算。服装费建议参考当地市场行情，物业服务企业为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各2套。a）办公费用指易耗品（纸张、笔墨等）、交通费（车辆油耗、维修保养、车费）、通讯费（电话、手机等）费用。b）服装费指为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各2套。c）行政管理年费用=年办公耗材费+年交通费+年通讯费+年服装费4.2.8固定资产折旧费固定资产主要是指物业服务企业所投入的大型工具/设备（如工程设备、清洁设备、绿化设备、办公设备等）。该类固定资产投入需按法规年限要求进行折旧和测算。a）根据服务需求，物业服务组织投入的常见固定资产如清洁设备(大型清扫车、洒水车、高压水枪等)、工程维修设备（升降梯等）、绿化设备（浇水车等）、交通设备（巡逻车、运输车等）办公设备及家具（电脑、打印机、复印机、办公卡座等）b）固定资产折旧年限要求：清洁、工程、绿化等设备折旧年限为5年、车辆等交通设备折旧年限为4年、办公电子设备折旧年限为3年。4.2.9公众责任保险费公众责任保险是指物业服务企业以被保险人的公众责任为承保对象，承保被保险人在投保区域任何地点因非故意行为或活动所造成的他人人身伤害或财产损失依法应负的经济赔偿责任。公众责任保险费可通过以下2种方式测算：a）以赔偿限额(累计或每次事故赔偿限额)为计算依据，即保险人的应收保险费=累计赔偿限额×适用费率；b）对某些业务按场所面积大小计算保险费，即保险人的应收保险费=保险场所占用面积(平方米)×每平方米保险费。4.3物业服务企业利润测算物业服务企业利润是指物业服务企业在为高校服务过程中应获得的合理利润，可按物业服务成本的5%~10%测算。具体可综合参考物业管理的服务要求、管理质量、师生评价等指标确定。4.4法定税费测算纳税人以增值税为基数，需要缴纳附加税12%（城建税7%、教育附加3%、地方教育附加2%）。一般纳税人综合税率计算公式：6%×（1+（7%+3%+2%））=6.72%。5高校物业服务基本人员配置5.1服务人员配置要求服务人员指物业服务组织根据学校需求搭建物业管理团队，为实现管理目标，人员配置合规，满足合同约定，保障团队运作必须配置的作业人员和管理人员。其中，作业人员包括保洁员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位；管理人员包括物业管理员、班长、部门主管、项目副经理、项目经理以及专业技术人员等管理岗位。5.2服务标准分级根据高校物业管理服务内容、服务标准不同，将高校物业服务标准划分为一级、二级、三级。其中，一级服务的人员配置和服务要求为三个等级中的最高层级；二级服务、三级服务分别在人员配置和服务要求方面依次降低相应标准。5.3服务标准分级及配置原则服务标准分级及对应人员配置的原则和调整要求为：a）不同的服务等级配置相应人员。一级服务配备的人员数量最多，二级服务、三级服务配置的人员数量依次减少。b）有1条达不到标准的，人员配置标准应适当下调。c）有2条或以上未达到标准的，人员配置应按下一级标准执行。表7综合服务质量考核123/45/6表8清洁服务标准分级和人员配置域四无：无垃圾、无杂物、无污水、无乱张贴，三净：路面净、垃圾箱净、绿化带净，一通：3.室外体育场。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无渍、光亮不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；2.广场、道路公共设施（路灯、宣传栏、指示牌、扶手栏杆、公共座椅等）每天擦拭4.每2周不少于1次将雨水井盖打开，用铁铲将雨水井内树叶、纸屑等垃圾铲出，排水5.室外体育场每周清扫不少于1次。6.垃圾分类点每天早中晚不少于3次垃圾清运。3.景观水池水面漂浮物打捞保洁每2天不少于1次，每2月不少于1次深度清理底面及淤4.每3周不少于1次将雨水井盖打开，用铁铲将雨水井内树叶、纸屑等垃圾铲出，排水5.室外体育场每2周清扫不少于1次。6.垃圾分类点每天早晚不少于2次垃圾清运。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）域4.垃圾分类点。将分类点垃圾桶（箱）内垃圾集中清运至垃圾场（楼），做到日产日清，无异味，气）做好自然灾害前中后清洁服务；公共卫生事件（如传染病疫情）加强校园环境整治，加大清3.景观水池水面打捞保洁每3天不少于1次，每3月不少于1次深度清理底面及淤泥。5.室外体育场每月清扫不少于1次。6.垃圾分类点每天不少于1次垃圾清运。等2.湖边/河边外坡无明显的杂草、垃圾等，保持河涌2.每天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河2.每2天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河涌两2.每3天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河涌两2.装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次。6.每天不少于3次对卫生间全面保洁。7.洗衣房、洗浴房每天早、中、晚不少于3次。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）公共设施表面无积尘、污渍；玻璃上无手印、积尘、3.电梯厅/轿厢。电梯轿厢内无积尘、污渍、粘贴物；4.公共卫生间。无异味；厕坑便具洁净无黄渍；镜面、a)符合当地垃圾分类政策相关标准及要求。b)按分类管理要求配备垃圾容器，摆放位置合理，数c)公示垃圾投放和清运时间，清运频次满e)垃圾容器、垃圾房定期清洁消毒。f)垃圾分类应建立台账，明确垃圾的去向及数量。前中后清洁服务；公共卫生事件（如传染病疫情）加强1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于2次2.装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次。5.电梯轿厢、电梯门及门套、指示板、厢壁每天保洁不少于1次，监控器探头每26.每天不少于2次对卫生间全面保洁。7.洗衣房、洗浴房每天不少于2次保洁。1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次。6.每天不少于1次对卫生间全面保洁。7.洗衣房、洗浴房每天不少于1次保洁。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）办公楼公共区域人服务方案：根据学校办公楼清洁管理要求，编制办公楼清洁服务方案，制定环境清洁工作计划，设置工具管理：按照岗位要求，配置清洁工具。工具摆1.大厅/楼道。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无公共设施表面/不锈钢表面/玻璃无积尘、无污灯具、指示板明亮；厢内地面干净、无垃圾杂1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次，每周抛光不少于1次，地砖或水4.电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于3次，监控器探5.每天不少于3次对卫生间全面保洁。6.开水房每天保洁3次，开水箱每月清洗不少于1次。7.会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日1次；会议结束当日清理，天8.办公楼公共区域保洁每天不少于3次。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）办公楼公共区域人4.开水间。开水房达到卫生标准、安全可靠。1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次4.电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于2次，监控器探5.每天不少于2次对卫生间全面保洁。6.开水房每天保洁不少于2次，开水箱每2月清洗不少于1次。8.办公楼公共区域保洁每天不少于2次。办公楼公共区域保洁：4000㎡/人1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次4.电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于1次，监控器探5.每天不少于1次对卫生间全面保洁。6.开水房每天保洁不少于1次，开水箱每3月清洗不少于1次。8.办公楼公共区域保洁每天不少于1次。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）教学楼公共区域保洁（不含教室）：㎡/人（建筑面教室内保洁（含1.大厅。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘；墙面灰尘、无污渍，墙角无蜘蛛网；公共设施表墙角无蜘蛛网，电梯轿厢内无积尘、无污渍、无1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次，每周抛光不少于1次，地砖或水5.每天不少于3次对卫生间全面保洁。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）教学楼公共区域保洁（不含教室）：教室内保洁（含3.教室清洁。桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围1.极端天气（如台风/暴雨等）做好自然灾害前中后3.疫情防控保洁应加大保洁频次及口罩等医疗垃圾1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次，每2周抛光不少于1次，地砖或5.每天不少于2次对卫生间全面保洁。教学楼公共区域保洁（不含教室）：教室内保洁（含1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保2.装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。3.墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次，每3周抛光不少于1次，地砖或4.电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、5.每天不少于1次对卫生间全面保洁。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）洁1.楼宇大门/大堂/楼道。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮，墙面无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面/不锈钢表面/玻璃无积圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、3.公共卫生间。卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时4.会议室/接待室每天不少于2次保洁，会议结束及时保洁。4.会议室/接待室每天不少于1次保洁，会议结束及时保洁。表8清洁服务标准分级和人员配置（续）洁门套、墙面、墙角无积尘、无污渍，光亮；会议桌椅摆放整齐窗帘挂放整齐；室内无异味；窗玻5.垃圾清运。每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱）2.楼层跑水应及时做好积水清理。3.疫情防控保洁应加大保洁频次及口罩等医疗垃圾2.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不4.会议室/接待室每天不少于1次保洁，会议结束及时保洁。注1：清洁服务分级和人员配置是指根据高校注3：建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所所占的面积；结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱注4：广场/道路/室外体育场等室外区域清洁服务若注8：如果学校晚上安排上课或晚自习，应根据使用的教室建筑表9秩序维护服务标准分级和人员配置逻岗㎡/人（占地面保及应急演练工作计划，设置作业流程，并a)配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善。b)按合同约定对出入口的人员、车辆和物品进行管理和登记，c)特殊设定区域日常出入门禁权限及门禁卡管理。a)应根据现场情况合理制定巡查路线，定b)定时对校园进行安全巡查，对办公楼、实验楼、教学楼、停c)应急工具配备齐全、方便取用。d)发现影响教学工作生活秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的e)发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人f)遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对巡逻岗：巡逻路线设置合理，无死角全覆盖，每4小表9秩序维护服务标准分级和人员配置（续）逻应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急预/b）礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确。c）做好外来人员出入登记。e）保证大堂出入口畅通，无堵占公共通道现象。f）做好应急保障措施，每季度至少开展1次应急演练。表9秩序维护服务标准分级和人员配置（续）a）应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。c）应急工具配备齐全、方便取用。2.应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急暴雨等；公共卫生类事件，如传染病疫情、群体性食物中毒、群巡逻路线设置合理，无死角全覆盖，每4小巡逻岗：40000巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每6小注1：秩序维护楼宇门值指为办公楼、行政楼、注2：秩序维护服务分级和人员配置是指根据高校物业管理秩序维护的表10绿化养护服务标准分级和人员配置草坪和明显枯枝死杈；介壳虫危害较轻；树木基本2.灌木。要求包括但不限于：及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理3.绿地/草坪。要求包括但不限于：3.及时除掉杂草，每年除杂草不少于9次。3.及时除掉杂草，每年除杂草不少于6次。3.及时除掉杂草，每年除杂草不少于4次。注1：绿化养护服务分级和人员配置是指根据表11设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置2.维修流程：熟悉辖区内水、电、空调等设施设备功能及分布情况。熟练掌握相3.定时巡检水、电、空调等设施设备，填写记录，保持完好运4.对房屋和各类设施设备实施日常维修时，应提前告知师生，摆放安全提示，进如设备故障、突发跑水、路面塌陷、爆水管等应/且变压器容量上区域性高压供且变压器容量域性供配电室及低压配电室巡检维护：2人/20站a）10kV电压等级且变压器容量630kVA及以上的，应安排全天专人24h值性高压供配电房值班：高压每天24小时四班三运转2.10kV电压等级且变压器容量630KVA以下非区域性表11设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置（续）/4.每次水泵或管道或水箱内维修后，进行及时清洗，同时进行水质化验并出化验/4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正中水站值守运行维护每天24小时四班三运转，建议配4运行值班/3.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行。发现问题时，应准确判断，及时正表11设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置（续）/4.认真办理电梯注册、年检、注销等相关工作。5.监督维保合同执行情况。定期专业评估电梯运行情况。6.制定维修改造计划，检查监督维修改造过程，验收维修改造质量。/8人/消防中控室7.消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常，消防应急照明和灯光注1：本文件只包括修缮服务、设施设备运行值班的人员配置标准注2：设施设备运行值班与维修服务分级和人员配置是指根据高校物业注3：维修范围包括公共场所（教学楼、公寓、注4：设施设备运行值班等人员配置是以设备值班室为基数，以法规注5：消防中控运行值班岗对主消防中控室按8人/室配置，表12客户服务标准分级和人员配置2．提供多种渠道受理师生报修、报事、咨询、业务3．宜针对学生实际需求设置关爱服务项目，如提供零星生活物品2．客户投诉现场投诉应尽可能在现场妥善处理，事后投诉应如实记注2：客户服务服务分级和人员配置是指根据高校物业管理客户服务中心处理投诉和客户回访等工作效率和服务标准的不同，而进行服务分级和客服管理员配置。客户服务中心服务人员配置表13公寓服务标准分级和人员配置/b)为学生提供接待、报修、备用钥匙借用等服务。e)贵重物品、大件物品出入时应按学校规定进行核实登记。h)关注学生精神状态和身体状况，有针对性的提供重点关怀和帮2.服务育人：加强服务育人功能，协助开展宿舍文明评比、传统节日3.应急管理:如遇人员聚集、踩踏、聚众斗殴、高空抛物/坠物等应急注1：公寓服务是指公寓管理员为公寓管理提供门值和巡逻服务，主要工表13公寓服务标准分级和人员配置（续）a）应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。e）遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对措f）做好巡查记录。2.应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急预1.巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每6小时巡查不1.巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每8小时巡查不表14教室服务标准分级和人员配置c）桌椅数量齐备、摆放整齐、干净整洁，粉笔、黑板擦等数量齐标识牌等不被擅自搬出、私自拆卸和替换；楼内大件物品出入e）配合学教务部门进行临时课程教室调整以及教学设备出现突发f）按学校规定开放教室，关门前应清查滞留人员，关闭门窗及相2.应急处置：接到突发事件后，需在5分钟内赶往现场处a）在课前20分钟开启教学楼所有教室的前门锁，开启a）在课前10分钟开启教学楼所有教室的前门锁，开启注2：教室服务分级和人员配置是指根据现场作业频次和服务标准的不同，而进行服务分级和教室管理员配置。教学楼服务人员配置表15图书馆辅助服务标准分级和人员配置务2.按规定时间开馆、闭馆，闭馆前应清查滞留人员，关闭门窗及相关4.保持图书馆安静，对大声喧哗、打闹等行为进行劝阻。5.配合图书馆实施书籍防潮、防霉、防虫、防蛀工作。6.在合同约定前提下，可参照GB/T28220的要求，提供图书报刊管理注1：图书馆辅助服务是指图书馆管理员为图注2：图书馆辅助服务分级和人员配置是指根据服务响应及时率和服务标准的不同，而进行服务分级和图书馆管理员配置。图书馆服务人员配置表16场馆服务标准分级和人员配置a)场馆（场地）内干净整洁无异味，场馆内光线充足、体感舒适。b)对场馆（场地）配套设施实施清洁、检查维修和养护，保持良好c)应根据开放时间规定，开馆前15-30分钟进场，做好准备工作。准备工作应考虑但不限于：开启场馆门、有关设施设备系统、清d)器材管理：做好建档、盘点、出入库登记、维护和保养登记、损e)应建立并完善项目建议管理体系，通过意见簿、客户访谈及满意度调查等多种形式，定期或者不定期收集有关问题，并及时解决f)配合相关部门检查水电、燃气、消防、安保、供热、应急设施和表16场馆服务标准分级和人员配置（续）/每增加250㎡及以内，增1.管理要求：救生员配备应符合GB19079《体育场所开放条件与技a)按物业服务合同约定配备救生员，救生员应取得国家规定的职业c)人工游泳池水面面积在250㎡以下的，应至少设置2个救生观察及以内，增设1个救生观察台的比例配置救生观察台；救生观察d)到岗时须检查救生工具是否完备有效，具备急救能力。e)认真观察划分责任区水域，不忽视任何可能产生事故的疑点，在各负其责的基础上有责任相互提醒，负责师生的安全，及时纠正违规游泳现象，发现安全隐患要及时处理，重大安全隐患要上报f)严格执行游泳池管理规定，劝阻师生跳水、潜水、追逐打闹或非/表17会务服务标准分级和人员配置1.根据主办方需求制定服务方案，经主办方确认后实施;按会议级别及需求，配合相关部门准备茶水、茶歇、接待、场地布置、物2.根据学校要求提供礼仪服务，如接待、迎宾、颁奖等1.会前：准备会议物资，会前对会场及外围环境进行巡查，确认安2.会中：会议进行中应及时关注客户需求，会议现场整洁有序，体感舒适，照明、音响、视频、空调等系统运行良好。会务服务人3.会后：会议结束后清点物资、清扫场地、关闭设备设施等。1.会议现场紧急事件发生时，工作人员迅2.制定保密措施，对会议内容保密。a）观察客户现场需求，灵活掌握，随机应变。如客户临b）观察客户茶水饮用情况，及时续茶或更换支装水，第一次是15分钟后为客户续茶水，之后每隔30分钟续水a）观察客户现场需求，灵活掌握，随机应变。如客户临b）观察客户茶水饮用情况，及时续茶或更换支装水，第一次是20分钟后为客户续茶水，之后每隔35分钟续水表17会务服务标准分级和人员配置（续）a）观察客户现场需求，灵活掌握，随机应变。如客户临时需要笔、纸等物资，会务人员要在10分钟内送到，b）观察客户茶水饮用情况，及时续茶或更换支装水，第一次是25分钟后为客户续茶水，之后每隔40分钟续水注2：会务服务分级和人员配置是指根据会务人员素质要求以及在客户需求响应、服务标准的不同，而进行服务分级和会务员配置。会务服务人员配置还应根据表18管理人员标准分级和人员配置注1：作业人员包括保洁员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理注2：管理人员是指在团队中对作业人员行使管理职能、指挥或协调完成工作任务的人员，包括物业管理员、班长、部门主管、项目副经理、注3：高校自管物业服务组织，管理人员因承担学校党建及广州市高校物业服务费用测算及基本人员配置实例A.1人工单价费用测算本实例测算所涉及的物业服务人员包括保洁员、秩序维护人员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管理员、场馆管理员、会务员、物业管理员、班长、部门主管、项目副经理和项目经理等，各岗位人工单价费用测算实例见表A.1。表A.1服务人员人工单价成本测算实例员30004560摊520792.社会保险参照《广州市税务局2023社会保险年度广州市社会保险费险种、缴费基a)养老保险：缴存基数或最低下限（5284元）*14%b)基本医疗保险（含生育）：缴存基数或最低下限（5996元）*5.35%d)失业保险：缴存基数或最低下限（2300元）*0.8%3.住房公积金按照缴存基数*5%,缴交比例不低于5不高于12具体参照《广4.职工教育经费：月工资*1.5%，具体参照《国务院关于大力推进职业教育5.工会经费：月工资*2%，具体参照《中华人民共和国工会法》规定执行6.残疾人就业保障金：本项费用为残疾人就业比例不达标企业需缴纳的费用，具体参照《广东省残疾人联合会广东省财政厅广东省地方税务局关于开展残疾人就8.本测算实例各岗位服务人员月工资、社会保险、住房公积金、职工教育经费、工会经费、残保金等金额适用于广州市高校项目物业服务费用测算，不属于服务人表A.1服务人员人工单价成本测算实例（续）32544965553952.其他同上34035168573302.其他同上400020060651232.其他同上3760567561995息》第13个类目居民服务、修理和其他服务业客户服务管理员工资价位的中2.其他同上410020562摊664284064203616596140642036165961表A.1服务人员人工单价成本测算实例（续）4064203616596145002256890摊7164544332226770776413320762668631.月工资参照《广州市2022年人力资源市本信息》中（一）分职业细类工资价位中物业管理员工资价位的中位数执行2.其他同上1.月工资参照《广州市2022年人力资源市60003009092417行2.其他同上1.月工资参照《广州市2022年人力资源市72803642.其他同上表A.1服务人员人工单价成本测算实例（续）8258413摊1271182.其他同上8750438134673行2.其他同上A.2除人工费以外的其他费用测算除人工费以外的其他费用测算实例见表A.2。表A.2除人工费以外其他费用测算实例1元/人.月清洁耗材年费用=清洁耗材人均单2拖把、清洁刷、垃圾桶等，人均单价50-100元/人.月清洁工具年费用=清洁工具人均单3）：垃圾清运年费用=每桶单价*桶数4参照广州市2024年市场行情约800-1000元/化粪池清理年费用=每车单价*每5参照广州2024年市场行情开荒保洁单价3-6清洁开荒年费用=每平方米开荒费6外墙清洗年费用=每平方米清洗费7应急物资年费用=应急物资月费用89绿化材料年费用=绿化材料人均单绿化工具年费用=各种绿化工具费表A.2除人工费以外其他费用测算实例（续）劳保用品年费用=劳保用品人参照广州市2024年市场行情：绿化垃圾含装车绿化垃圾清运年费用=