城市综合体商业管理 - 中国商业地产策划网

城市综合体商业管理主讲人：何其琛目录第一局部案例分析城市综合体的标识设计第二局部城市综合体物业管理第三局部城市综合体的统一运营六本木山整体标识设计不但别具一格而且十分的人性化，大体分成步行标识和车辆标识。为到达步行标识便于行人查看，车辆标识便于人坐在车中识别，对各种各样标识的大小，文字表述，文字大小，颜色等的设计作出规定。另外对坐车来到六本木山的人，在停车场等处特别注意标识不被切断。步行者标识设计

六本木山是由众多建筑师设计而成的建筑群，步行者标识亦是由众多设计师设计，即带来了多样性，同时也有混乱，因而对字体、象形表示等进行统一，做成标识设计指导书。一方面浓缩了众多信息的“地图系列的标识〞作为主要导向标识，在地图之间配上文字箭头标识作为补充，有效诱导。另一方面，充分考虑到人流向轴线，整体上划分为地铁出入口、好莱坞广场、66广场、山边、西街、榉树坡5个区域，除去这5个区域的主要诱导外，对为数众多的设施群导引也颊费功夫。步行者标识设计

六本木山占地面积约759，000m。，规划停车2，8D0辆，乘车来访者可以在地块内随处找到停车场，如不同功能设施可以就近出入为着眼点整体布局，在整个地块内设置了12处停车场。设计考虑到行驶中车辆能够容易辩识的LOGO和大型尺寸，尽量减少文字信息。另外标识信息，从六本木山的入口到车辆停止大致分成3个层次。首先在六本木山的入口设置“入口标识〞，引导顺利进入。六本木山占地面积11．6日，主要建筑物就有12栋，为保证能顺利进入各个不同设施，把设施按照区域划分，设置了第二层次的“引导标识〞。另外，各停车场编号形成地址，即便迷路，各处的标识依旧可以引导。这种编号，在停车后，包括步行标识、手册，设施效劳人员都能指引，能减少反复迷路现象。这种导引的连续使来访者可以很轻松在六本木山游玩。目录第二局部城市综合体物业管理第一局部案例分析城市综合体的标识设计第三局部城市综合体的统一运营城市综合体物业的三点不同3、四大物理特征带来的不同1、收益性物业2、使各局部高度和谐城市综合体物业管理的不同收益性物业由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能不同于一般的“对房屋及配套进行维修、养护、管理”，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值和发展潜力。使各部分高度和谐由于各部分直接相互依存、相互助益是城市综合体最本质的特征。因此城市综合体物业管理的目的不仅在于充分发挥物业综合体中各个部分的服务功能，更在于让这些服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。四大物理特征由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树形交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施等四大物理特征，这带来了一些物业管理上的变化。各个效劳职能的充分开发和利用各效劳职能之间的高效和谐共生对空间、交通等因素的高度把握城市综合体是一个完整的有机系统，各局部功能是不同的，但又是相互依存的。购物中心与人们日常生活高度相关，能形成城市范围的市场，并吸引和支持其他功能。城市综合体具有超大空间尺度的特征，必须做到客货分区、动静分区、封闭区和开发区有机结合。要通过交通组织的有机规划和管理，交通组织的布局既要符合空间布局、分隔的要求，又要为人流、物流提高充分的便利性更高层次的物业管理都市综合体物业管理特点

管理点分散

服务要求高

时间性强车辆管理难度大五个特点顾客流量大

物业管理人员配备业户服务部

设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。…设主管一人，全面负责商业项目的安全运营。

保安效劳部接待与联系接待与联系是业户效劳的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供效劳并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户效劳一样，包括倾听建议和意见、接受投诉、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境效劳因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约〞业绩的考核依据之一。商铺业户效劳管理地点交通方便，处于公交和地铁沿线，多幢写字楼集中于一个区域停车位平均每200平方米楼面建筑面积至少配有一个车位，多用途项目另需配有额外或邻近车位整体质量装修、管道网、楼面承重等符合标准，电力供应充足且有自备发电机组楼层高度超过206米电梯平均每5层有一部电梯服务，等候时间不超过30秒电话线平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线管理由经验丰富及信誉良好的公司负责只供租用只限出售多层相连的楼层，租金应交予单一业主实际使用率七成或以上甲级写字楼标准

写字楼物业管理的方式

写字楼物业管理的方式3、专业效劳公司的物业管理1、委托效劳型物业管理2、自主经营型物业管理效劳部各岗位的工作工程前台接待效劳内容问询效劳。2．留言效劳。3．个人行李搬运及存放效劳。4．酒店预订效劳。5．提供旅游活动安排效劳。6．订购、确认航空机票效劳。7．信件报刊收发、分拣、递送效劳。8．代订餐饮、文化体育节目票务。9．文娱活动安排及组织效劳。清洁卫生效劳工程1．写字楼的清洁与保养。2．写字楼外墙的定期清洁。3．公用垃圾房的清洁。4．公共区域空调机房、风室、风口的清洁。5．电梯间的清洁保养。6．消防系统及其设备的清洁。7．供水系统及其设备的清洁。8．排水系统及其设备的清洁。9．泵房系统及其设备的清洁。10．公共照明设备的清洁。11．变电房、楼层配电室的清洁。12．各楼层的清洁。13．写字楼内大清扫。14．清洗地毯。写字楼工程维修效劳工程1.中央空调系统的维护与保养。2．电梯的维护与保养。3．消防系统及其设备的维护与保养。4．公共照明系统的维护、保养与更换。5．给排水系统的维护与保养。6．蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。7．变电室、楼层配电间的监控与维护。8．公共电器的维修与保养。9．锅炉房的监控与保养。10．写字间内部各项设施的维修服写字楼工程维修效劳工程写字楼的商务效劳目录第三局部城市综合体统一运营第一局部案例分析城市综合体的标识设计第二局部城市综合体物业管理统一管理、分散经营

购物中心内的商铺是有方案的聚集，对商场进行“统一管理、分散经营〞是购物中心区别于其他房地产形式的核心特点。“统一管理〞要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心那么难以经受剧烈的零售业市场竞争。“分散经营〞是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。统一运营管理的五大内容

不同运营阶段经营管理要点工程开发期的运营管理要点不同运营阶段经营管理要点工程开发期的运营管理要点工程开业培育期的运营管理要点关注业态结构与业态布局的科学性；〔2〕关注租户结构、租约及租金定义的合理性；〔3〕关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的奉献度；〔4〕关注租金收入、收入的增长及变化及租户往来结款的及时性；〔5〕关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；〔6〕关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的开展及顾客忠诚度的提升；〔7〕关注中心效劳范畴、效劳质量，租户考核结果与管理措施的完善；〔8〕关注顾客消费效劳环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；〔9〕关注软、硬件环境、气氛营造及开展趋势确实定等。工程标准提升期的运营管理要点多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值效劳；(2)以商铺为主要“经营〞对象，将商铺租金作为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理标准，实现租金收入不断递增的经营目标；(3)标准的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应〞、追求客流最大化；(4)租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；(5)提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；(6)进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户效劳的质量；〔7)提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息效劳、数据积累和分析；(8)严格法制教育和财经纪律，创立企业诚信品牌与良好公众形象。商业地产工程全程信息化管理的要点构建小业主与零售商进驻前的管理体系

管理体系1：小业主的售价与返租关系、策略的制定商场店铺出售给小业主后，购物中心要统一经营权就必须把店铺从小业主那里回租，回租的租金如何在售价里表达出来，以及其回租策略的制定均有不同的管理方式。管理体系2：解决专卖零售商进驻的建筑规划要求专卖零售商进驻每一个购物中心，其店铺位置的选定都会对购物中心的整体业态布局发生冲突和矛盾，购物中心在经营管理中必须能够预见这些冲突和矛盾，并制定不同的解决方案。管理体系3：制定专卖零售商进驻前后的租赁合同管理方法专卖零售商在进驻前，购物中心应该在租赁合同上对其店铺的所在业态区域及所经营的品种类别和方式在合同上进行约束，并制定相应的管理方法使其在合同上表现出来。管理体系4：制定专卖零售商进驻后的店铺统一的形象管理方法制定相应的管理方法，使专卖零售商进驻后的店铺装修设计和外立面的形象能够跟购物中心的主题风格相一致，也方便了各专卖零售商对店铺装修的管理