滨海金融街规划设计方案

目录

第一章、项目概况5

第一节、项目简述5

第二节、周围环境5

（一）、人文环境5

（二）、自然环境6

第二章、市场分析7

第一节、市场调查7

（一）、背景分析7

（二，优势分析10

第二节、市场研判12

（一）、竞争格局12

（二）、重要竞争对手13

（三）、客户分析13

第三节、竞争方略15

第三章、营销方略16

第一节、营销总体目的16

（一）、塑造品牌16

（二）、磨合团体17

（三）、完善体系17

第二节、销售模式分析17

（一）、销售特点研究17

（二）、销售模式：18

第三节、销售方略19

（一）、定价方略19

（二）、销售方式及优惠措施22

（三）、销售掌控26

第四章、推广方略26

（一）、推广主题26

（二）、推广方略27

（三）、推广关系28

（四）、借势造势的企业形象推广方略29

第一章、项目概况

第一节、项目简述

滨海金融街坐落于天津滨海新区日勺中央商务区，占地11万平方米，建筑面积43万平方米，是集金融办公、服

务为一体的大型综合建筑群。建筑风格为经典的欧洲现代简约主义风格。

本案系浜海金融街一期工程，占地2.28力平方米，建筑血枳837力平方米。由顶级银仃办公楼和银行办公楼

两部分构成。

工程估计2023年6月底竣工，10月到达入住条件。

第二节、周围环境

（一）、人文环境

木案位于天津经济技术开发区中心城区,第三大街以北，高速公路以南,新城东路与新城西路之间，南临投资服务

中心（管委会）、海关大楼和图书馆，西临成熟小区翠亨村。

以本案为圆心，半径一公里内有泰达一幼、泰达一小、泰达一中、泰达学院、泰达医院、体育场馆、泰丰花园

以及翠亨餐饮购物广场，生活设施完备、齐全。

距泰达火车站10分钟车程，距塘沽火车站20分钟车城，距机场40分钟车程，交通畅通便利。

（二）、自然环境

开发区绿化率为31%,人均绿地面积达40.7平方米，由于本案位于开发区中心、紧邻开发区纵轴，临近泰丰公

园，因此周围绿化状态良好。

由于开发区在工业布局上的先天优势，且本案与工业区相隔，因此几乎无工业污染问题。

第二章、市场分析

第一节、市场调查

（一）、背景分析

1、项目背景分析

滨海金融街项目是天津开发区增强都市技能、完善投资环境、整合产业构造的重要匚程。其项巨H勺发展绝不仅

仅关系到开发阀的利益，更关系到大津开发区未来H勺发展和大津市未来都市格局的形成，就其功能和规模而言，在

广告推广口勺指导思想上不能按一般写字楼内推广来处理，而是要把本项目的推广放在天津市和开发区整体发展的大

背景中来考虑。

1.1天津市背景一一天津整体的都市定位

根据97年国务院日勺指示，天津市的都市定位如下：

天津实行环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口都市和北方重要的经济中心。发展目的：一种基

地、五个中心：建设好，业基地、建设好商贸中心、建设好金融中心、建设好科技开发和信息中心、建设好交通运

送中心、建设好国际交流中心。

1.2都市经营：

为了到达天津市的发展目的，市政府制定了中心城区和滨海新区两头沉的战略规划。大力发展滨海新区，经济

中心整体东移，交通等基础设施也正在建设之中。

-----京津塘高速_____________________________一二二二二，..、

（\津滨高速//1开发区J\

[出『即）津塘公路/'/zCZ^x\

中心城区-----必二----------1滨海新区■保税区1

\J津山轻铁轨路\\、<'塘沽-上V，/7

交通的便捷拉近了中心城区和滨海新区之间的距离，使泰莱丽希格局更为捏合，

也打通了都市机体日勺经脉。

中心城区和滨海新区也将在未来时都市功能中起到不一样时作用，承担不一样的任务。

2、开发区背景分析

天津开发区定位：技术先进的外向型工业基地和天津市金融、商贸中心，一种现代化、外向型的工业新城区。

天津开发区也将是滨海新区口勺关键区，“天津市金融商贸副中心”，可以说开发区在天津“一种基地、五个中心”的

整体发展目的中承担了工业基地的重要任务。分担了商贸中心、金融中心的任务。

近年来天津开发区EI勺经济增长一直在30%左右，各项指标一直是国家级开发区之首，也是天津经济增长名列全

国第一的重要原因。伴随经济总量的膨胀，天津开发区的都市格局也已经进行了重大的调整。原开发区的中心地带

是第一大街和洞庭路，伴随管委会的迁移，其中心地带已转移到第三大街。伴随滨海金融街日勺落成，开发区的基本

格局也已形成。

开发区的都市格局如下：

开发区既有写字楼区位简析：

翠亨村、芳林园等小区、泰达

各大工业企业

国际医院、图书馆

生活配套机能

开发区原有写字楼是依托原开发区的J都市架构建立的，重要集中在以老管委会所在的J第一大街、洞庭路交口处，

并沿洞庭路向南延伸。这些写字楼在上个世纪九十年代也曾经一度糊煌，但伴随开发区都市构造H勺调整原先的写字

楼可谓既失其天时又失其地利。就其楼内布局、配套而言也很难为国际、国内的一流企业所承认。

（二）、优势分析

1、机遇

天津经济整体发展和开发区经济发展优势的良机，给滨海金融街日勺发展发明「良好H勺大环境。

2、区位

滨海金融街的位于开发区纵向中轴线，投资服务中心（管委会）H勺正对面。紧靠政府正是大型银行选址的习惯,

而其周围大型生活区、商业区的人气也对保险证券业形成了巨大的吸引力。

3、规模

滨海金融街作为开发区目前唯一的甲A级写字楼群落，其规模优势显而易见。

4、世界级的规划水平

滨海金融街的整体规划设计由法国AREP企业完毕。从建筑设计、功能配套、绿化园林等方面，都体现了国际

化的原则和国际化11勺形象。

5、资讯

滨海金融街具有与世界同步的高效通讯资源。

6、服务

滨海金融街由国内一流的物业管理企业一一深圳长城与天孚共同管理。

通过以上优势分析，可以说滨海金融街是未来天津滨海新区的资本中心，天津市的金融副中心。

作为天津滨海新区的资本中心，滨海金融街要为工业基地提供巨大U勺资本支持，国际•流的金融服务。

作为天津市金融的副中心，滨海金融街要承担天津作为国际重要港口所产生的外向型金融业务。

作为具有政府背景的强势产品，滨海金融街在开发区内没有可比较日勺竞争对手。

滨海金融街的J落成将提高开发区日勺区域竞争力，它日勺成功与否也是开发区整体竞争力的J体现。其优势是与开发

区发展趋势相配合H勺超前的具有国际水准的规划与服务水平。

因此，滨海金融街必将会成为一种具有国际水准的区域垄断产品。

第二节、市场研判

（一）、竞争格局

作为高端的区域垄断性产品，滨海金融街在开发区内H勺领导型地位毋庸置疑。

因此，本案的竞争格局将会由共同开发本项目H勺两家开发商一一建设集团滨海分企业和津滨发展一一形成。

（二）、重要竞争对手

津滨发展开发组团作为我们最直接也是唯一的竞争对手.同一区域，同一产品，但我方项目在工期上较对方之

后一种月左右，在推广过程中，这一一种月的差距非常轻易导致项目上市、宣传先机的失去，一旦起步阶段良机丧失,

势必导致其后竞争中的被动。

此外，由于对方产品部分建材较本案稍差，很也许在其推广过程中运用由此导致的成本差异导入价格竞争。

因此，在本案的推广过程中，应注意对整体营销方略日勺方向把握。

（三）、客户分析

1、客户群分类

本案作为未来天津滨海新区日勺资本中心，粗略将其目B勺客户群分为如下三种：

1.1金融机构：

中外资银行：银行、外汇管理机构、证监会、保监会

保险（财产与人寿）：保险代理企业、保险经纪企业、保险公估企业

期货、证券：证券经纪企业、证券结算企业

信托：资产管理企业、基金管理企业、风险投资企业、信托投资企业等

1.2金融外围机构：

资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务企业，资金结算中心，信用担保企业等

1.3其他有关机构：

律师事务所、征询顾问企业、广告企业、政府服务机构等

2、目的客户群的特点

作为决策者的中外金融服务企业的领导人，其行为具有如下特点：

工作事务繁杂。一般不会参与市场调研的工作，重要以决策人的身份在洽谈后期出现。

闲暇时间较少。故其喜欢通过传递迅速、信息丰富的DM册、网络以及电视（新闻）来获取有关信息。

目的客户群较为狭窄。在一种地区内高端客户是有限H勺且具有关联性和个性化口勺特点。

第三节、竞争方略

通过上述分析，我们可以得出如下结论：木案将是一次大规模、高规格的形象工程。既是对滨海金融街进行全

面整合包装，力图使之成为相称一段时间内区域I向、行业的焦点，成为政治经济生活中II勺话题，也是一种借滨海金

融街来提高泰达建设集团滨海分企业在行业中、社会上影响力口勺绝佳机会。因此：

1、作为垄断型产品，我们应采用“领导型市场战略”，也就是采用“做的最佳、发明第一"和“差异化”的竞

争方略，这就规定在项目推广过程中自始至终把握主导方向，尽量防止沦入体现“市场适应性”的“价格竞争方略”

的局面中。

2、选择“双向传播模式”，重点体现项目、产品（服务）的“灵魂”和“思想”，实现项目和品牌的成功有效

传播。

第三章、营销方略

第一节、营销总体目的

（一）、塑造品牌

借滨海金融界推广的影响力，大大提高滨海地产在全国房地产、经济圈内的著名度和影响力，确立滨海地产具

有国际开发水准、“尚品在先•真诚为基”日勺企业形象。

（二）、磨合团体

通过项目H勺销售，对企业销售人员进行实战培•训I,并就此锻炼、磨合销售团体，形成企业营销的中坚力量。

（三）、完善体系

通过积累销售经验、丰富销售手段，改良和完善既有EI勺销售体系。

第二节、销售模式分析

（一）、销售特点研究

作为专业化程度很高的物业其客户群较小而其内涵乂比较丰富，故报纸等媒体广告很难到达针对性强的深度简

介。

客户群H勺素质相对较高，属于理智客户群，尤其是购置写字楼者，往往需要很长时考虑期。

客户对物业服务的依赖性很高，而这种服务从开始洽谈就已开始了。

综上所述，本案在现场销售的基础之上必须配合以服务为主的行销方式，井积极开拓新的钳售模式，方可

到达很好口勺业绩。

（二）、销售模式：

1、现场销售：现场销售是最直观地展示方式，运用现场气氛可增进成交进程；

2、行销方式：销售人员针对性日勺登门拜访、发放DM册，可使信息直达目的客户，防止信息偏差和阻碍；

3、销售追踪：通过销售人员的追踪，可随时掌握客户日勺变化，及时调整，从而提高售前、售中和售后服务的

品质，增进成交；高端客户的成交往往是在售楼现场以外成交日勺；

4、互动营销：通过参与招商会、交易会日勺方式，将销售现场延伸到天津、北京、上海等地。

5、辅助销售手段：

建立商务网站：建立项目推广［中、英文对照），并有选择性的与窗口网站、专业网站链接。互联网已成为外

地区（尤其是国外）人员理解当地状况、项目状况的重要途径。本网站应可实目前线销售、征询的功能。

建立二级销售网络:如与戴得梁行、戴维斯第一太平、二十一世纪不动产等专业企业合作，其销售网络分布于

国内、外。外地（国外）企业进入往往会委托他们进行办公地点选择。

会员制销售：高端客户群是一是社会阶层,其有着共同日勺消费习惯和特点，建立会员制消费，将有助于市场的

深度挖掘。如建立金融企业家俱乐部等，在发达口勺国家此类组织有类似行会的作用。

第三节、销售方略

（一）、定价方略

1、价格制定原则：

金融街作为政策性项目在当地区内具有唯一性和特殊性，虽然与市内项目比较其也具有很强的地区代表性，因

此价格的制定不能仅考虑市场的原因。价格要反应项目的特点和品位。

2、单价的制定：

现代化智能写字楼重要就是提供一种安全、舒适、节能且富有效率的办公场所，因此详细单价的制定应符合市

场工惯和使用习惯。因此:

一般状况下单价逐层上升，顶层最高;

W3C电梯的数量相对至少从而影响了出行的便利，因此均价最低且往上逐层减少。

本项目销售均价在8200元/平米，月租金为90元/平米（含物业费）。详细价格见“滨海金融街S1地块销售价

格表”

金融服务区S1地块销售价格

项目W2ABCW3ABW4ABW5ABW3CW4CW5C

建面11013.888824.318509.838786.885988.549798.5912173.53

售价面积售价面积售价面积售价面积售价面积售价面积售价面积

均价0.000.000.000.000.000.000.00

1F1.201183.830800.90772.350911.4410942.9201665.901331.51

2F0.9201523.2301154.5101113.3601133.20.9901049.4101833.702247.26

3F0.9101520.690115201110.9701130.770.9801049.4101833.702247.26

4F0.9201518.7401150.0601109.1201128.880.9701()49.4101833.702247.26

5F0.9301516.7601148.1401107.2011270.9601049.4101833102247.26

6F0.9401000.430693.190668.480680.390.970847.980797.8901852.98

7F0.950688.850682620658.280670.02

8F0.960652.150646.270623.230634.34

9F0.970585.770580.510559.820569.79

10F0.980484.520480.190463.070471.33

I1F0.980338.910335.920323.950329.72

I2F10000

估计折合实际

总销面积7533565096

均价71060.822380

总销颔535330

3、价风格整：

写字楼客户属于理智客户群，通过价风格整来增进成交的实际效果不如民宅，因此：

3.1销售价格只合适随工程的进度调整，幅度不适宜过大。针对本项目可考虑两次调价：一次为竣工；一次

为正式入住。后来再根据市场发展状况适时调整。

3.2租金确定之后不适宜变化，以赠送免租期、装修期的形式拉低整体价位，对大客户或世界著名企业优惠

幅度最大。随入住率的提高优惠幅度逐渐减少。

3.3在销售进程中，随地段时升值适时考虑价位的调整。

（二）、销售方式及优惠措施

1、销售方式的选择：见本章第二节

2、付款方式：

在一次性付款、按揭贷款时同步还应考虑分期付款、以租代售的方式。写字楼是内涵丰富的特殊产品，购置者

往往需要很长口勺考察时间，以租代售口勺方式可以极大程度的吸引这部分客户，并通过限定期间的方式（如在两年内

购房可将租金转为首付）来转化需求。

3、优惠措施：见“滨海金融街，尤惠幅度明细表”

滨海金融街优惠幅度明细表

方式

一次性付款按揭贷款分期付款以租弋售

面积

优惠单价150元100元——

500m'-lOOOitf

优惠幅度2.31%1.54%——

优惠单价200元150元100元—

1000m*-3000m*

优惠幅度3.08%2.31*1.54%—

优惠单价250元200元150元100元

3000itf-5000nf

优惠幅度3.85%3.08%2.31%1.54%

优惠单价300:元250元200元150元

5000m’-10000m1

优惠幅度4.61%3.85%3.08%2.31%

（三）、销售掌控：

1、销售期间

销售期：估计为三年，自2023年8月至2023年10月止

引导期：2023年8月~2023年10月。项目开盘的铺垫、准备、告知工作：积攒意向客户。

开盘期（强销期）：2023年11月~2023年7月，销售率40以写字楼项目开盘的同步即进入强销阶段，这一点

与民宅的销售大不相似。若长时间不能聚起人气，就会形成很坏的市场口碑，如市内的金皇大厦。

持续期：2023年8月~2023年12月，销售率40%。属于市场平稳上升期，注意调整销售节奏、销售价格。

结案：2023年1月~2023年10月，销售率20乳5、6月和9、10月是写字楼市场的黄金期，抓住时机尽快结

案。

2、销售次序：

四个楼座H勺特点分析：

W2：距离中心塔楼近来；从工业区经盛达街过来其位置最前；单层面积（300~1000平米左右）比较实用，比较

适合外资银行、大型机构的使用。而目前这部分客户重要集中在市内。

W3：位置在西区的中间，交通便利性较差；C座只有两部电梯，单位荷载大。综合这两项原因其均价最低，作

为前期进入市场的突破口比较有利。但应以销售为主。

W4：位置近似于W3,但靠近主通道的三大街；C座两个入口四部电梯便于区域日勺分割销售。

W5：位于三大街北侧，与管委会隔街相望，是最佳日勺形象展示区：交通最为便利，尤其是从市区来此：配合中

行时率先入住，先期推出，将有助于项目人气日勺汇集。但应考虑销售与租赁相结合日勺模式，租赁日勺客户应为著名企

业或大客户，目的在于预留中行的拓展空间。

通过以上分析得出销售次序应为先帏和*3,再W4,最终*2。

*:本案采用“销售周期划分”与“独立主题划分”相结合的销售节奏，在强销期中，采用“独立主题”日勺推

广方式。将“强销期”分节奏、可持续性的适度延长。按季度形成铛售波段，形