新国八条解读及房地产市场发展趋势研判（青岛）20110220

新〞国八条“解读及房地产市场开展趋势研判〔青岛〕青岛研展部20210220青岛市场分析研究框架预判与对策统计局：2021年经济运行良好，GDP增10.3，工业增加值增长15.7%；2021年CPI上涨3.3%国家统计局局长马建堂宏观经济过去一年，中国经济开展“高速并通胀着〞，购房者也随着经济的高速开展“快乐并痛着。。。〞最近10年来，中国主要城市〔如北京、上海等〕的房价上涨幅度超过200%，局部市场涨幅超过500%非官方统计：宏观经济方面：较2021年相比，2021年的内外部环境更好，政府调控楼市的决心更大、更明确购房者赶优惠末班车全民抢房2021.10金九银十2021.03两会召开2021.09金九银十两会温家宝表示要坚决遏制房价两会刚结束，地王立现远洋40.8亿竞得大望京地块，楼面价2.75万元/平；中信地产52.4亿元夺得亦庄地块4月新政后市场经过3－4个月的观望，出现惊天大逆转2021年9月全国商品房销售面积达10446万平方，环比增加51.7%，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%市场回暖态势强劲2021.12年末2021楼市回忆两会刚结束央企地王频现调控无效果市场短期观望后大逆转12月1日万科销售额破千亿2021.122021.122021.122021.122021.122021.124月新政后市场经过3－4个月的观望，出现惊天大逆转2021年9月全国商品房销售面积达10446万平方，环比增加51.7%，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%市场回暖态势强劲一线城市成交受新政影响不明显，短期小幅受挫后，均在后期出现量价上升的走势代表城市成交走势二线城市受新政影响也较为缓和，成交量短期内不同程度出现下跌，但后期同样以量价齐升为主代表城市成交走势新政分析新“国八条〞出台营业税征免时限由2年恢复到5年2021.122021.12021.478家央企退出房地产业务2021.32021.92021.6二套房认定标准明确，既认房又认贷国土部银监会对闲置土地进行集中整治京沪深杭全面叫停第三套房贷首付升至3成叫停三套房贷2021.10省级政府稳定房价不力将实行问责制房价过高过快上涨的城市，限定购房套数地方细那么相继出台10月20日首次加息上调0.25个百分点不爽级生气级发怒级失去理智级"国十一条“房地产市场需平稳健康发展“4.17”新政坚决遏制部分城市房价过快上涨“9.29”新政对前期已出政策强调说明并补充细化"国四条“表态“遏制”房价2021.122021.12021.11第6次上调存款金率，达18.5%的历史高位2021年加大保障房供给咆哮级12月26日二次加息中央经济会议召开90平米以上首付3成二套房首付40%1月26日新国八条出炉新政分析目标1：平抑房价,优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋〞对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用；目标3：政治挂帅，取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合说明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说新“国八条〞对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题新政分析2021年“9.29〞新政新政分析虽然调控频出，但市场表现没有到达政府理想的效果，原因何在？1、货币滥发2、土地财政3、保障房制度缺失1、通货膨胀2、房地产自身生产特性3、庞大的市场需求4、房地产持有环节本钱低房价问题的根本原因房价问题的辅助原因货币滥发房价成因剖析不要指望政府成认通货膨胀，现实是已经通胀〔民间估计在10%以上〕。通胀预期不除，很难消除购房积极性——2021年通胀表现〔11月CPI破5〕衣食行房价成因剖析—通货膨胀房价成因剖析2021年调控期2021-11年度央行加息一觅：2021年调控期2021年各月新增货币投放量：10年1月新增货币投放量19384亿元11年1月央行上调存、贷款基准利率0.25个百分点10年12月央行上调存、贷款基准利率0.25个百分点10年10月央行上调存、贷款基准利率0.25个百分点

10年2月

10年3月新增货币投放量10390亿元新增货币投放量14012亿元

10年1季度新增货币投放量43787亿元房价成因剖析—金融环境房价成因剖析土地拍卖与各地GDP财政收入息息相关，财政收入关系到官员的政绩政府拍地地价高房价高财政收入高升官政绩高没有新的支柱性收入来源之前，目前地方财政收入主要依靠拍地，而且这种状况短期内无法得到改变房价成因剖析需求无法解决，今年的需求只是暂时搁置，无法消灭城市化进程将带来更多城市居住功能需求；生活水平提高随之产生大量城市改善型需求市场需求房价成因剖析促供给加大住宅用地的供给力度加快保障性安居工程建设进度打击捂盘惜售、土地闲置行为压需求提高房地产消费市场的入市门槛提升利率，增加购房本钱打击游资炒作总结而在如此全国市场大背景下的青岛市场，又是如何表现的呢？二线城市成交分析2021年二线城市月度成交走势图(单位：万㎡)青岛市场分析9.29新政2021年青岛市场走势房价持续快速上涨房地产市场调控有如“隔靴搔痒〞一方面，一方面，越调越涨，怨声四起，政府脸上无光，限购令的出台毫无意外时间内容2010.04.23"青岛版"住房新政14条出台，外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77%、重点建中小套型商品住房、力争3年左右完成旧城改造、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开。2010.05.25青岛调整契税政策，对初次购置90平方米到144平方米普通住房的，契税税率仍执行1.5%的规范，初次购置90平方米一下普通住房的，契税税率仍执行1%的规范，购置两套以上普通住房的，第二套起契税税率按3%的规范执行，对两个或以上的个人共同购置144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记载的，该套房产的共同购置人均按3%的契税税率2010.11.14青岛出台政策对于预售方案申报价格需调整的，房地产开发企业应当重新申报备案。预售方案申报价格调整未予备案前，准售房源仍按原价格销售，开发商不得停止销售。开发商如临时涨价，要到相关部门进行备案，否则只能按原价销售。青岛市场分析“限购令〞出台背景青岛市场分析限制购置购房须填写?家庭成员申报表?增加土地供给加强保障房建设加强预售管理青岛“1.29限购令〞12条内容青版“限购令〞多管齐下、面面俱到，对各环节都作出调控细那么青岛市场分析认定情况标准细那么“信息表〞对认定购房人住房情况作出细化认定标准，意在从严落实〞限购“条件区别化对待不同购房者严查购房家庭情况旨在杜防“假离婚〞不管是限购方式还是限购套数，青岛版“限购令〞都较为严格青岛市场分析“限购令〞核心青岛市场短期反响青岛市