建设工程法规-讲述人 吴超49课件讲解

建设工程法规讲述人：吴超兴9.4物业管理法规概述案例导入9－4

倪璐是上海市打浦路80弄海丽花园2号楼32层F座业主，办理了海丽花园2号楼32层F座入户手续,并签署了《住户交纳物业管理费承诺书》《海丽花园管理公约承诺书》,倪璐承诺愿按管理公约的规定,每月15日之前交纳当月物业管理费。如逾期不交,按每逾期一日加付3‰的滞纳金等。期间,中海物业管理(上海)有限公司受发展商上海海丽房地产有限公司委托对海丽花园进行前期物业管理。另查明，倪璐与上海海丽房地产有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》,该合同补充条款第3条约定:该物业交付之日起所产生的税费、水电费及其他一切费用,其中包括《海丽花园管理公约承诺书》规定分摊的管理、维修、保养等费用均由倪璐负担。后来,倪璐因家中宠物丢失,对中海物业管理(上海)有限公司的服务质量表示不满,故拒付半年的物业管理费。多次催缴无果后，中海物业管理(上海)有限公司将倪璐起诉至法院，请求判令倪璐缴纳物业管理费及支付相应滞纳金。请问，法院会支持物业公司的主张吗？案例导入9－4

分析：本案被告倪璐与上海海丽房地产有限公司所订立的《上海市内销商品房出售合同》中明确约定按管理公约规定分摊的物业管理费用应由倪璐承担,倪璐拒付物业管理费无合法依据,故对中海物业管理(上海)有限公司要求倪璐缴纳物业管理费及支付相应滞纳金的请求应予以准许。同时，在业主没有与物业公司签订特殊的安保合同的前提下，要物业公司来承担宠物保障的责任有点强人所难。9－4物业管理法规概述一、物业管理立法概述

物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业,是房地产综合开发过程的最后一个环节。物业服务的好坏直接关系到业主和使用人的切身利益。为了规范物业管理活动,改善人民群众的生活和工作环境,维护业主和物业服务企业的合法权益，国家先后出台了系列法规文件，后经大量立改废，目前生效的相关法规主要有：《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理财务管理规定》等。《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔2017〕7号)和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号)明令废止了《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号),即物业服务企业不再需要进行资质认定,无资质要求。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务物业管理法律关系是物业管理企业与物业的产权人、使用人之间依据法律规定或合同约定而确立的一种权利、义务关系。

物业管理法律关系的主体主要有物业管理企业、业主和业主委员会。(一)物业管理公司的权利和义务(二)业主的权利和义务(三)业主大会、业主委员会的职责9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(一)物业管理公司的权利和义务1.物业管理公司的权利(1)有权根据有关法律、法规,结合实际情况,制定小区物业管理办法。依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,既是行使权利,也是履行义务。(2)有权制止违反规章制度的行为。(3)有权要求业主委员会协助。(4)有权选聘专营公司承担专项管理业务。(5)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(一)物业管理公司的权利和义务2.物业管理公司应承担的义务和应提供的服务(1)履行物业管理合同,依法经营;(2)接受管理委员会和小区居民的监督;(3)重大管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督和指导。9－4物业管理法规概述

(一)物业管理公司的权利和义务2.物业管理公司应承担的义务和应提供的服务

物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准,一般来讲,其提供的服务包括三种:

一是公共性服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;

二是代办性服务,如代收水、电费等;

三是特约性服务,如室内维修、代送报纸等。目

前新兴的个性化管理模式,如管家式服务,可根据业主的具体情况定制各项服务类别,帮助业主解决很多生活方面的问题。9－4物业管理法规概述物业服务一个性化管理模式具体包括以下内容:(1)综合管理,即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理;(2)房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护;(3)绿化,包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地;(4)保洁,包括小区规划红线范围内、业主户门以外的区域;(5)公共秩序维护;(6)停车管理,包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)及停车位的管理;(7)消防管理,即公共区域消防设施的维护及消防管理;(8)高压供水的养护、运行、维修;(9)电梯的养护、运行、维修;(10)装修管理服务;(11)其他,如小区公共区域的商业经营管理。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(二)业主的权利和义务2.业主的义务(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修基金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。9－4物业管理法规概述

(三)业主大会、业主委员会的职责1.业主大会的职责与议事规则业主大会决定以下事项：（１）制定和修改业主大会议事规则；（２）制定和修改管理规约；（３）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（４）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（５）选聘和解聘物业服务企业；（６）筹集和使用专项维修资金；（７）改建、重建建筑物及其附属设施；（８）改变共有部分的用途；（９）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（１０）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。9－4物业管理法规概述

(三)业主大会、业主委员会的职责1.业主大会的职责与议事规则管理规约应当对下列主要事项作出规定：（１）物业的使用、维护、管理；（２）专项维修资金的筹集、管理和使用；（３）物业共用部分的经营与收益分配；（４）业主共同利益的维护；（５）业主共同管理权的行使；（６）业主应尽的义务；（７）违反管理规约应当承担的责任。9－4物业管理法规概述

(三)业主大会、业主委员会的职责1.业主大会的职责与议事规则业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（１）业主大会名称及相应的物业管理区域；（２）业主委员会的职责；（３）业主委员会议事规则；（４）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（５）业主投票权数的确定方法；（６）业主代表的产生方式；（７）业主大会会议的表决程序；（８）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（９）业主委员会换届程序、补选办法等；（１０）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（１１）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责业主大会会议类型：定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（１）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（２）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（３）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责业主大会会议形式：可集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。9－4物业管理法规概述

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（１）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（２）管理规约；（３）业主大会议事规则；（４）业主大会决定的其他重大事项。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则

业主委员会成立备案、印章、变更及后续：

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。9－4物业管理法规概述

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则业主委员会履行以下职责：（１）执行业主大会的决定和决议；（２）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（３）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（４）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（５）监督管理规约的实施；（６）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（７）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（８）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（９）业主大会赋予的其他职责。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（１）管理规约、业主大会议事规则；

（２）业主大会和业主委员会的决定；（３）物业服务合同；

（４）专项维修资金的筹集、使用情况；（５）物业共有部分的使用和收益情况；（６）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（７）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（８）其他应当向业主公开的情况和资料。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则

业主委员会会议召开、决议、记录、公告经１/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务

(三)业主大会、业主委员会的职责2.业主委员会的职责与议事规则

业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：（1）业主大会、业主委员会的会议记录；（2）业主大会、业主委员会的决定；（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（4）业主委员会选举及备案资料；（5）专项维修资金筹集及使用账目；（6）业主及业主代表的名册；（7）业主的意见和建议。9－4物业管理法规概述三、物业管理服务收费物业管理服务收费是指物业单位接受物业产权人、使用人的委托,对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理单位进行物业管理服务收费,应当遵循合理,公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。1.物业管理服务收费的管理2.物业管理部门在物业管理费方面的义务9－4物业管理法规概述三、物业管理服务收费1.物业管理服务收费定价(1)政府定价。政府定价主要适用于两种情况:一是为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务;二是以代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。(2)政府指导价。政府指导价主要适用于对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费。(3)经营者定价。经营者定价主要适用于物业管理公司为物业产权人、使用人的个别需求提供的特约服务。9－4物业管理法规概述三、物业管理服务收费补充：住宅小区公共性服务收费构成①管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;②公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;③绿化管理费;④清洁卫生费;⑤保安费;⑥办公费;⑦物业管理单位固定资产折旧费;⑧法定税费。其中第②项至第⑥项费用支出是工资及福利费以外的物资消耗补偿和其他费用开支。9－4物业管理法规概述三、物业管理服务收费2.物业管理部门在物业管理费方面的义务(1)物业管理单位应将经物