房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 71课件讲解

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库对房地产估价的需要房地产转让和租赁的需要房地产抵押的需要房地产征收征用的需要房地产税收的需要房地产证券化的需要房地产保险的需要涉及房地产的司法和纪检监察的需要涉及房地产的企业经济活动的需要土地有偿使用的需要房地产行政管理的需要其他方面的需要1.人民法院确定财产处置参考价的需要2.房地产分家析产的需要3.房地产损害赔偿的需要4.查处涉及房地产违法违纪行为的需要涉及房地产的司法和纪检监察的需要1.人民法院确定财产处置参考价的需要涉及房地产的司法和纪检监察的需要确定参考价时过低，被执行人的合法权益受损过高，申请执行人的债权不能实现，或接受高价抵债处置参考价人民法院查封房地产后，对需要强制拍卖、变卖的房地产采取委托评估方式确定处置参考价，简称参考价。对房地产估价的需要为人民法院公平、公正确定房地产处置参考价提供参考依据。2.房地产分家析产的需要涉及房地产的司法和纪检监察的需要房地产分割离婚、继承遗产、分家等通常涉及不宜实物分割一是房地产在实物上通常难以分割二是实物分割会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的经济价值折价或者拍卖、变卖的价款分配对房地产估价的需要例如，夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半。委托房地产估价机构对该住房进行估价。3.房地产损害赔偿的需要涉及房地产的司法和纪检监察的需要（1）使他人房地产受到污染（3）新建建筑物影响了相邻房屋的通风、采光、日照、视野等（4）建筑施工不慎使邻近建筑物受损（5）房屋质量缺陷给购房人造成损失（2）人为灾害使他人房地产受损（6）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失（7）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失（8）未能履约使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失（9）因非法批准征收、使用土地给当事人造成损失（10）其他房地产损害赔偿对房地产估价的需要评估被损害房地产价值损失额和相关经济损失其他财产损失停产停业损失搬迁费临时安置费为和解、调解、仲裁、诉讼等确定损害赔偿金额提供参考依据涉及房地产的司法和纪检监察的需要3.房地产损害赔偿的需要[例]某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。涉及房地产的司法和纪检监察的需要计算：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。涉及房地产的司法和纪检监察的需要①

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额即受损前后的市场价格差：（6000－5200）×5500＝440.00（万元）②修复所能带来的价值增加额修复后前的市场价格差，即：[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（万元）③修复的各项必要费用包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）涉及房地产的司法和纪检监察的需要④该损害在经济上是否可修复比较修复的必要费用（成本）与修复的价值增值（收益）。如前者≦后者，可修复；反之，不可修复。因为修复成本264万元＜修复所能带来的价值增加额341万元（修复收益），所以在经济上可修复。⑤该损害造成的相关经济损失额房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）涉及房地产的司法和纪检监察的需要⑥该损害造成的总损失额修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元）涉及房地产的行贿受贿、渎职等违法违纪行为对于国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，所收受房地产的价值对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让对于犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度如