开封市南柴屯城中村改造项目建设可行性研究报告

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的5、开封日报社地产事业部提供的资料南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告项目目标：将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1内容提要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 8 9 9 11 12 13 15 15 16 18 18 20 22 24 26 31 32 34 34 35 37 37 38 39 40 40 41 42 42 42 42 44 45 46 47 48 49 51 52 53 54 55 57 58 58 59 59 59 61 61 64 64 64 66 68 71 72 74 75 77 81 82 83 85 86一、基本概况第一部分开封市区域特征悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金％；％；开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。其中地表水为3.51亿开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万。在河南省各辖市开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年⑦最大冻土浓度⑧最大积雪厚度地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲6.1开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量4.5亿立方米，黄河多6.2地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产城市生产总值GDP(亿元)增长(%)人均GDP(元)常住人口(万人)河南省204771郑州市3300.40440002洛阳市2075.003南阳市4许昌市272845平顶山市230506焦作市7周口市8安阳市203229新乡市商丘市信阳市975.00驻马店市903.71开封市777.05三门峡市709.91濮阳市670.00漯河市593.6023772鹤壁市377.5226381济源市311.0045532服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度％，当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套第二部分项目开发建设的必要性城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五”规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射2007年开封市政府出台了《开封市人民政府关于节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村改村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴屯急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象，促进开非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起3、南柴屯内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百4、国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经5、是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障第三部分开封市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分住宅新开工面积4893.34万平方米，增长39.9%，分别比一季度、上半住宅竣工面积1640.94万平方米，增长21.2%，分别比一季度、上半年前三季度，全省商品房销售额884.86亿元，增长31.2%亿，规划总用地面积410.76万平方米，规划建筑积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为2.1%房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与开封土地供应减少、地价飙升有着直接关系。因此，对开封楼盘而言，如果土地供应现状没五、开封市消费需求分析2、消费者对开封房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍6、受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济六、开封市发展趋势分析1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每第四部分项目概况及定位一、建设地址及属性分析北至郑汴路。总用地约1000余亩，村庄用地200亩。现有村民约600南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约A、项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适二、总体设计规划理念成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了进加之郑州房价的飞速上涨，越来越多的郑州及其它外地人口进入开封），边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，将南柴屯改造为集购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在目前郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热烈追环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自建造大型的集购物、休闲、娱乐、教育为一易于营造多功能、现代化的规模社区，在开发、销售中也能以规2.1、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高，项目一侧的化2.2、地块东边有一飞机场，可能会影响居住效果，因此消费者对2.3、项目周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周现阶段开封市西南片区没有一个具有号召力的生活商业中对于南柴屯城中村改造不能仅局限于盖几座楼，建几个门面房，而要同时还要进行一系列商业、文化、娱乐的建设，以促进未来开封市的现阶段，城南片区的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先机影集中的地方面积约25—35万㎡；建立零售与批发的商业集团，既方便周边群众购物，又可形成豫东地区总的批发基地，免去我们很多商户去郑州进货的麻烦.南城生活、休闲、娱乐中心：面积20—30万㎡；酒店、舒适开封人将不再去郑州看电影、到郑州的世纪欢乐园去做过山车、海盗在此较为适宜做多层建筑，而新古典主义的建筑风格，即符合开封七对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体南城盛世南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四东部有一条支路，可建成小吃一条街，既方便了本地居民也可让外地人不进入开封市区中心到鼓楼广场，就可品尝到名冠天下的开封风味边经济的发展，同时也解决了南柴屯原有村民和一些下岗职工就业问舒适豪华电影院也应该在此地呈现，目前开封市仅有大众电影院为硕果仅存，而大众电影院在装修以后，迎来了更多的客户，但是大众电影院位于开封市最为繁华的地带，行车、停车都不方便，对于现代家庭来说，汽车已成为必备交通工具，相信我们南柴屯新建的舒适豪华电影院，一定大放异彩。在此区域还可建筑一些酒店休闲场所，方便南柴屯开尉公路西部，由于整个区域地形成矩形状，较为适合生活居住（暂定名为“南城盛世”）。域区中心设立标志性建筑物，以提高此生活区品位档次，也让南来外地人，在经过我们开封市那大门鸟语花香，小河潺潺的景观将使人留恋忘返。区域的北部，可建立多层楼群的生活区，区域南部可将原有的南柴屯小学、幼儿园扩建，建成高档小学和幼儿园。目前开封市最为高档的幼儿园七彩阳光，每年报名入校的人数，是此校招生人数的二十几倍，因此高档幼儿园和小眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能区域，以利于分期开发，每一区域可根2、环境，尤其要注意项目建成后的周边景效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为2、用地性质：生活园区内要以小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广南柴屯开尉公路东部应划片规划，采取招商引资的办法，建立起大型商城、小吃一条街、电影院酒店、茶社、茶馆和大型游乐园，最先建好大型游乐园，拉动本区经济，以便更好更快的招商引资，陆续将大型商城、小吃一条街、酒店、茶社、茶馆建好，方便居南柴屯开尉公路西部，此区域初步定位为以多层住宅和商住楼为，（沿街部分建造独立商业住房。另含有休闲娱乐会所、游泳场馆、幼儿项目规划建设方案的总体概况见下表所示：>2545623个7生活园建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以生活园主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使生活园的在东部靠近马家河北支渠地带，修建亭台楼阁式的休闲区域，另基于我们南柴屯整体面积较大，根据地域分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新生活园绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方南柴屯现有村民约600户，人口2400人。拆迁面积为120000平拆迁安置总的原则是：政府牵头、市场运用、居民自愿、政策支屋所有权证的，平房以测量单位测量的建筑面积为依据；被拆迁房屋2、附属物以实地勘察进行登记，拆迁人、被拆迁4、房屋和土地的补偿，按市政规定，依据房屋补偿标准参考价简易房、简易棚、围墙、室外地面、室外楼梯、树木均按国补偿，超出规定补偿面积部分，提供经济补偿；陪房、宅基地等房屋2、对于地面的一些非居住型建筑物和附属物，按照国家和开封市此次城中村改造对南柴屯村村民安置按照先安置，再拆迁的原则，采取摒弃旧村，异地建设新社区的规模进行建设。在南柴屯西半配套齐、环境美的规划思想，建设6+1型多层建筑居住区，让南柴屯的村民能够先住上新居，再对其原有居住的村庄进行拆迁，绝不影2、为解决金明工业园区的职工上班远，来往不方便，本生活园可为金明工业园区提供优照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条套型面积系列标准（平方米）给水设备采暖通风光环境声环境一42~48一42~48二64~7185~90四建筑面积起居厅主卧室起居厅主卧室双人次卧室单人卧室卫生间门厅储藏工作室4~6（双卫可适当增加）2~4（吊柜不计入）灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）机位、机械换气（风道）用电量宽带接口80~120KWH/月起居、主卧个一个设专用线每个卧室一个散热器、空调器（窗外预留位置）起居厅及一般活动30~70LX卧室、书写阅读150~300LX床头阅读75~150LX管厅、厨房50~100LX卫生间20~50LX楼梯间15~30LX空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB空气隔声撞击隔声采暖区非采暖区夏季卫生环境序号指标名称平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套3住宅标准层总建筑面积4住宅标准层使用系数平方米366000%物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防幼儿迪斯尼等休闲配套一应俱全，为小区居民提供了多样的休闲娱住宅小区的智能化----引进有线电视、电信、计算机三网每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来厨卫管线采用集中设置，隐蔽设置。设置管道夹墙或管道束来方便2、在工程设计中，对交通噪声、室内设备校、生活噪声和建筑施工噪声，必须采取防噪、降噪、消声等成套技3、建筑材料和装修材料，要符合环境保护的要求，应大量采用室内污、废水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水处理装室外市政生活给水管采用室外埋地给水塑料管或给水球墨铸铁火灾报警及消防联动控制：建筑物保护等级为二级，地下室、商4.2、公共区域及重要机房、泵房均设置事故照明，走廊、各疏散门口对讲主机及每户户内对讲分机。每户户内装设一个对讲分机实现2、安全防范系统包括在底层、二层设置门磁、窗磁及红外幕帘探测器，起居室、主卧室设置紧急报警按钮，其余各层设置门磁及紧3、小区周边设置红外线自动报警系统或监控探头，小入口、地下车库的出入口设置电视监控摄像头，由小区安保中心统一东部靠近飞机场，适合建造商业，办公、休闲、娱乐场所，临街南柴屯西部整体面积较大，地形较为规整，且马家河北支渠为其西部从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待；从景观效果考虑，西向风景较好，是建造园区的形象特茶馆和大型游乐园，以及西部的游泳馆、小学、幼儿园采用招商引资预计总投资约7.5亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度极大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定3.3项目本身属于“城中村”改造项目，仅南柴屯村民就达4.2南柴屯所在区域品牌项目几乎没有，将南柴屯城中村改造项目做成精品，可带动周围经济的发展，同时，也有利于项目住宅城盛世”商贸区、西部为“南城盛世”家园区。商贸区的建设采用分“南城盛世”家园区建设应面向市场，进行分期开发，并随时根“家园区”分成四期建设，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第实施进度实施进度第一期第二期第三期第四期第一年第二年第三年第四年第五年第六年在“家园区”开建的同时,“商贸区”运用招商引资的方法进在一期项目取得预销售许可证后，对一期楼盘进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二、三、四期“南城盛世”的一期楼盘的主要销售对象为------安置南柴屯的原有居民、鼓二期楼盘的主要销售对象为------鼓楼区旧城改造安置户和金积累了大量潜在客户。三、四期楼盘预计开盘后，产品销售将势如破“南城盛世”家园区在产品包装上紧紧抓住产品河边景观设计、教育配套的重大优