《A物业公司成本控制存在的问题和优化策略》6700字（论文）

A物业公司成本控制存在的问题和完善对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u12541一、引言 一、引言物业管理作为一项伴随着我国房地产业的快速发展而出现的一项新兴服务业，近几年来，物业管理行业的法律法规不断健全，业主对从事物业保值增值服务的物业管理企业拥有了更多的监督权和话语权，再加上业主生活品质及物业管理费标准的日益提高，进一步促进了业主对物业管理企业物业服务要求的提升吗，使得物业管理行业的竞争日益激烈，在这种情况下，物业管理公司要想获得更多的利润，就需要加强成本控制。但是，当前房地产企业的成本管理还不健全，使得企业的经营成本居高不下，这对提高企业的利润空间是不利的。成本控制的水平是公司维持和提高利润的能力，强化成本管理是实现利润目标的有效途径。然而，我国许多物业公司在进行成本控制时，往往只注重对服务成本费用的管理，而忽略了对成本和费用的整体分析，从而使房地产开发企业的成本持续走高。但是，由于自身的原因，房地产开发企业的成本管理水平并没有得到很好的提高。因此，本文结合A房地产公司的案例，对A房地产企业的成本控制进行了研究，发现了一些问题，并根据这些问题，提出了相应的成本管理措施。二、A物业公司成本控制现状（一）A物业公司简介A房地产公司于2007年创立，拥有一百万元的注册资本。公司经营范围包括物业服务，租赁服务，公众代办，清洁绿化等。本公司以诚信取信、以情服务为宗旨，设综合部、保安部、保洁部、财务部、维修部。公司现有职工60余人，经营的是一套普通的学区房，经营范围涵盖了多种类型的物业，占地270,000平方米，具有物业服务企业三级资质。图2-1A物业公司组织机构图（二）A物业公司成本控制现状1.事前成本控制前期费用控制是指在进行成本控制的过程中所采用的一种战略，如：确定物业的劳动时间标准、物料消耗标准、费用支出限额等；由此可以看出，在前期成本管理中，这个环节很重要，也是一种预防措施。然而，从A房地产公司的实际成本控制中，这个关键环节经常被忽视了，仅有一个总体的成本控制范围，从而在一定程度上造成了大量的成本缺失。在此之前，既没有制订可实施的费用计划，也没有对各部门的标准进行严格的定额和限制，更没有一个明确的成本管理体系。由于缺少对企业进行成本分析的参考，导致了数据分析的模型不够准确，无法为企业提供有效的决策依据。造成企业从一开始就未能实现有效的成本控制，很难实现“有章可循、有的放矢”的目标，所以在成本控制上取得了很大的成效。2.事中成本控制其中，事中费用控制的主要战略就是对物业管理工程实施过程中发生的费用和费用进行日常的控制，即按照既定的费用控制体系、工时标准、材料消耗标准等进行控制。A房地产公司在前期成本管理上较为马虎，很难对后期的日常管理进行严格的对比和控制，只能通过计算差异来分析造成的差异，从而制定出相应的成本控制措施。A物业公司的事中费用控制，是指公司现行的流程控制管理行为，在工作实施中，各个部门都要注意费用的范围，在材料的使用和能源的使用上，要做到节省开支，防止浪费。可以看到，企业目前还仅仅停留在表面上，对成本控制进行研究，而没有具体的部门对成本控制的流程和结果负责，并且不能按照成本计划进行实时的管理，因此，成本管理没有达到预期的效果。3.事后成本控制在整个成本管理策略中，事后成本控制是最后一步。主要依据前一阶段所取得的不同成果进行业绩评价，最后明确各岗位职责的具体归属，并对存在差异的成因进行剖析，归纳出规范化改善的方法。同时，要对标准费用的制订进行审议，并对其进行修订。A房地产公司对实际经营费用和计划开支进行了对比，但是没有认真地找出实际费用与计划费用的差距以及造成巨大偏差的原因，也没有根据结果来决定责任的归属，也没有给予相应的奖励。只是简单的总结了一下各部门的成本控制情况，总结了各部门的成本控制情况，以及成本控制的有效措施，提出了改进措施，并将这次的经验应用于房地产成本的管理中。通过对A房地产企业的成本控制现状的分析，可以看出，A房地产企业在进行成本控制时，并没有把重点放在成本计划的实施上，导致了企业的成本控制工作相对被动，缺乏成本管理系统的完整性。今后在进行调整、经营时，必须重视三个环节的成本控制，实行有效的成本控制，有针对性地降低费用，提高经济效益，扭亏为盈，使公司能够更好更快地发展。三、A物业公司成本控制中存在的问题（一）未能采用现代化技术手段替代人工当前A房地产公司的经营模式基本上都是以简单的手工方式进行，在一些部门、岗位上投入了大量的人力物力，并没有运用现代的方法来提升物业的管理水平。A物业公司所经营的小区目前各个门口的车辆进出都是由门卫轮流操作，工作量很大，所以保安部安排的人手很多，所需要的人力成本也很高。另外，人为的管理不能有效地提高小区内车辆的通行和停放，造成小区道路拥挤、车辆管理不及时，给小区居民带来不便和不满，进一步增加了管理的难度。小区安装了监测设备，但是并不能实现全面的监测，部分设备受损未及时修复，仍需人工进行巡视。特别是在业主遇到问题和纠纷的时候，遇到的问题更多，处理起来也很麻烦。A房地产公司对于现代化技术的运用和数字化管理并不是很在意，在现有的条件下，没有采用现代技术，而是采用了传统的手工操作。由于员工成本不断上升，企业过分依赖员工，A房地产企业的劳工成本一直处于高位。（二）内部管理不严格成本耗费大当前A房地产公司的管理人员素质不高、管理效率低下、内部管理松散，对网络通讯、智能设备的使用缺乏足够的重视。单纯运用网络技术进行项目工作联系、企业形象宣传等，并不能有效地提高工作效率，对成本的控制没有起到应有的作用，甚至还增加了一些工作人员的工作负担。此外，由于物业管理模式仍是粗放的，因此其经营方法仍过于依靠人力，缺乏科学性，人力成本投入过大，对物业管理成本的控制确实困难，加上目前人工成本持续上升，因此，难以达成有效地降低物业管理成本的目标。在员工的管理上，并没有什么严格的管理体系，员工的工作效率和绩效并不是很高，所以员工的工作效率还是有很大的提高的，公司对员工的职责和标准要求都比较低，管理也比较宽松，所以他们的成本控制工作并不受员工的关注。公司管理层也未能引导员工养成节俭为德的良好风气，更没有向其它公司学习、借鉴、推广节能工作，进一步导致了企业内部公共能源消耗高，公用物品浪费严重。此外，公司的刀具、易耗品等商品积压严重。公司公用物品、各部门专用物品的采购程序，是按季度汇总，向综合部的有关人员汇报，由各部门统一采购，各部门负责领取。各个部门在上报物资的时候，并没有考虑到物资的问题，而是尽可能的多报一些物资，以避免物资短缺。而公司又没有专门的采购员，对采购的预算也没有严格的规定和控制，导致了很大的成本浪费。（三）配套设施严重缺乏增加管理难度为了更好地理解A物业管理的满意度，本文从保安、卫生、绿化、设施、物业费收取等九个方面设计物业管理满意度进行调查，不满意度统计如图3-1所示，其中车辆管理是小区物业管理的不满意程度。由于小区停车位有限，且缺乏合理的规划与管理，导致小区居民将车辆随意停放在小区道路两侧，造成人车不分流，往往造成道路拥挤，车辆过道狭窄。并且由于车辆频繁刮蹭、因占用停车位等原因产生的纠纷，早已引发业主的强烈不满，不但给A物业公司带来了更大的困难，同时也使得管理费用居高不下。图3-1抽样调查小区居民对物业管理的不满意情况分析除了小区停车场和停车位数量不能满足业主的需要外，其它基础设施的不健全也引起了业主的强烈不满。相对于普通的住宅区来说，作为一个学区，可以让孩子们更加的满意，比如，小区里的自习室、书房之类的东西，在公司的条件下，完全可以满足。此外，小区内还有一个休闲广场，但因为缺乏保养和管理，导致广场附近的路灯损坏严重，还未进行维修，地面也有一些破损、不平整的区域，相关设施也不是很完善，所以在广场上锻炼、活动的人也越来越少。由于唯一的娱乐场所长年不进行维修，也是一种空置，既浪费了现有的资源，又使业主感到严重的基础设施和设备不足，从而进一步使居民对物业公司的物业管理和居住条件非常不满。（四）降低成本手段单一当前A房地产企业在进行成本控制时，往往采取传统的人力管理方式，无法适应信息时代的发展，造成人力资源的浪费。由于A物业管理人员缺乏专业人员，物业人员的服务品质也是参差不齐，在与员工的访谈中，很多职员都觉得节省是他们的首要任务，并没有太多的深思。管理层也不能领导员工采取创新的方法和创新的经营方法，以减少运营成本，总体的物业管理水平较低。图3-22018-2021年百强企业多种经营收入占比图房地产企业成本高、利润率低，已经是房地产行业的一大特点，所以物业公司要想在降低成本的前提下，既要确保服务质量，又要降低成本，就必须要采取多样化的管理方式。四、解决A物业公司成本控制问题的对策（一）合理运用现代化技术降低人工成本现代科技和现代科技的融合，使人类的生活方式发生了巨大的变化。物业管理也是如此，物业管理者可以利用智能物业管理系统对其子网进行精确的管理与控制，包括门禁、安全、收费等。物业公司可以根据所经营的小区，设计出一种智能化的物业管理模式，既能满足业主的需要，也能方便地进行管理。当前，很多房地产企业都在使用智能物业管理系统进行人力资源的有效管理。例如：在车主开车驶入小区时，高清摄像头能对车主和车辆进行全方位的扫描，从而减少物业管理工作，最大程度地保障了业主的人身安全。当然，使用高科技的设备也不一定能降低成本，一些不符合公司要求的技术，会使企业的经营成本不降反升。根据A物业公司的现实，在公司的能力范围内，配备了先进的技术装备，可以极大地改善职工的工作效率，降低人力资源的分配。如果考虑在机动车出入口增设安全可靠的车牌识别系统，并对保安人员的工作进行有效的监控，并合理地利用这些智能的管理设备，可以降低人力资本的投入。同时也能有效地缓解因外来车辆进出小区造成的交通堵塞，减少车辆管理的困难。另一方面，通过建设物业管理信息平台，使档案快速、方便、信息共享、无人为差错，在很大程度上有效地降低了员工人数，并提高了工作效率，同时还提高了管理水平。A房地产企业要根据企业的实际情况和条件，合理引进先进的技术和设备，正确的决策不但可以节约成本，而且可以使企业逐步现代化，尽快形成规范有序的智能化管理。（二）强化内部管理与节约理念A物业公司要加强公司的内部管理，公司要尽力控制供电，调节开灯的开启时间，尽量做到节约能源。要把成本控制工作落实到每一个人，既要在公用物资、能耗上做到节约，又要在工作岗位上注重成本控制，把保证服务质量的同时要合理压缩成本作为不同岗位工作人员的职责和任务。公司通过严格的内部管理，减少能源消耗，减少管理费用，将成本控制与部门绩效、个人绩效相结合，以确保成本控制工作的全面运转。此外，在物料的采购与管理上，必须严格的规范与规划，以达到有效的成本控制。从机器设备到工具材料，都是房地产企业的一项重大成本开支，企业必须制定科学合理的采购方案，以达到有效的控制成本。企业在进行采购费用管理时，可以参照下列几点。第一，要注意合理地确定预算。企业在进行每一次采购之前，都要制定一个合理的预算，以保证资金的有效利用。根据预算，对采购费用进行控制，并综合考虑价格因素、质量因素和时间因素，科学有效地降低了采购费用。第二，供应商的选择是否正确。企业在进行采购时，不但要货比三家，要注意供应商提供的设备和材料质量，而且要注意挑选的供应商数目。要衡量不同的供货商的优缺点。如果供应商数量不变，则采购风险增加，采购成本难以有效地控制，但如果供应商数量众多，经常发生变化，则难以长期合作，采购工作复杂化。因此，本文结合A房地产公司的实际情况，对招标采购、询价采购、直接签约采购三种方式进行比较，采用公开、公平的方式，合理地选择合适的供应商。综合考量后，建议公司采用公开招标的形式，并将供货商数量控制在三个以上，确保以最低的价格交换高质量的产品和服务。第三，注重采购人才的职业素养；采购人员要对所购买的材料有全面的认识，不断地加强自身的采购能力，合理地使用谈判技巧，注重产品的性价比，从而降低采购费用。（三）合理增加配套设施降低物业管理难度A公司的地理优势在于，附近有三所重点高中，二高，一中，四小，这些学校的学生，大多都是居住在这里，所以，为了给这些孩子们提供更好的服务，也是最好的选择。通过实地考察，我们发现社区里很少有正式的自习室、读书室，公司可以考虑把现有的房子改造一下，建立一个自习室，为学生创造一个良好的学习环境和氛围。根据公司的实际情况，可以进行计划和实施，在有限的条件下，添加符合业主需要的设施，既可以减少管理的难度，又可以增进与业主的关系，提高客户的满意度。A房地产企业的成本管理绝不能以降低服务质量为代价，而要确保其服务水准，并在改善服务质量的同时，从而进一步有效地控制成本。（四）采用多元化经营降低运营成本根据A公司的数据，公司在拓展盈利渠道和提高盈利能力的同时，为客户提供基本的物业服务，各种高价值经营业务收入及其占比快速提升。百强物业公司在2021年的综合业务中的平均收益为1.73亿元，较上年同期增加28.02%；与2017年相比，增长了1.31个百分点。多元化经营的价格更加灵活，在轻资产运作模式下，一般都会有较高的赢利，在2021年，百大物业综合业务的净利润率高达18.50%，是基础物业服务净利润率的3.28倍，这对房地产企业整体盈利能力形成极大的支撑。在前面提到的，要想达到业主的要求，就必须要有自己的教室，这样既可以减少物业的管理，又可以通过多种方式来控制成本。目前已有的房子都是租赁经营，并且该区域的租金也不算太高，公司能够很好的利用低成本提高业主的满意度。粗略估计，就算是最便宜的教室，也要比装修和维护费用高得多。通过这种方式，不仅可以满足业主的需要，还可以实现A公司的经营管理费用，并能有效地实现成本控制，从而实现公司的长远利益。五、结论成本是一个企业能否持续发展的重要因素。企业的成本管理水平是提高企业竞争能力的重要因素。所以，在管理的全过程中应该引入成本控制的观念。为增强企业的综合效益和竞争能力，很多公司都采取了先进的成本管理手