《君来房地产企业融资风险识别及解决方案设计》14000字（论文）

君来房地产企业融资风险识别及解决方案设计摘要房地产业作为特殊行业，在我国国民经济中占据主要比重。不仅是行业本身，国家金融及经济秩序的稳定也会受到影响，因此颇受关注。房地产行业在资金方面要求较高，融资是房地产行业关键的一种经营方式，而融资风险是房地产企业面临最严峻的风险因素。我国房地产企业皆有可能面临资金链断裂的风险，因而它在国家金融秩序及经济发展中发挥着主导的作用。企业盲目扩张的发展模式难以为续，目前多数房地产企业的经营理念和缺乏对风险的认识不足以适应新时代市场发展及金融形势影响，企业风险意识薄弱，内控制度不够健全。且整个房地产行业尚未建立风险应对及防范机制。本文采用有效、科学化的风险分析及识别方法对房地产企业融资风险管理进行研究，具备着现实意义。本文运用文献研究法、案例分析法，从房地产融资风险和相关风险控制理论入手，首先介绍引入了房地产融资风险的理论，其中包含了对融资风险的定义、并引入介绍了房地产融资风险理论基础，此外概述了我国房地产企业的基本融资状况，分析主要导致房地产企业融资风险成因。同时根据目前宏观和微观经济环境、整体发展行业情况以及符合国家政策法规要求下，提出对于房地产企业进行有效的融资风险防范、预警和对策建议。关键词：房地产企业；企业融资；融资风险目录TOC\o"1-3"\h\u1261绪论 绪论1.1研究背景近十年来，房地产投资在国民经济中起到了很大影响，房地产业务已经成为发展最迅速的支柱产业，房地产公司由于投资周期长，投资规模巨大，因此更多地以外部融资为主要途径，并维持着一个较高负债率的杠杆发展模式。由于考虑到宏观调控政策和市场的随机变动的因素，还有国务院主导的房地产调控政策中对商业银行等机构的严格约束，房地产行业企业的正常运营将会涉及到对大量资金的融资和运用，存在的融资风险也将相应上升。融资风险划分为非系统风险和可避免风险，其中包括了股权及债权融资，关键的影响因素有债务规模范围、利息费用、债务期限结构、公司现金流情況等等，对研究的重要性不言而喻。房地产行业融资目前是此产业本身风险的主要来源，同时其投资规模、范围以及流动性等也对整体的宏观经济环境产生了极其重要影响。所以必须对其经营风险做出合理的评价与控制，才能为中国房地产业的健康发展与国民经济平稳运行提供保证。1.2研究意义理论意义：本文引用层次分析法和功效系数法,将定性方法和定量方法相结合，使融资风险量化问题层次化，减少了因单一标准评价而造成的评价结果偏差，也降低了主观判断的片面性，使融资风险量化结果更加客观。此外，以湖北民营十强房地产企业为参照标准对君来集团的融资风险大小进行评价，通过与同行业相似规模间竞争企业对比，使企业对自身的融资风险有更加深刻的了解，有利于提高融资风险量化评价的精度。针对企业融资风险度量评价问题，本文基于层次分析法和功效系数法提供了一套关于风险量化评价的方法,可以用于其他类型企业的融资风险管理研究中。现实意义：房地产业作为国民经济的主导产业，不仅对经济增长发挥着重要的作用，而且对人们的生活影响深远。目前，房地产开发企业过于依赖债务融资方式，致使财务杠杆过高，资本结构不合理，存在较高的融资风险。如何降杠杆、避风险已成为房地产开发企业的重中之重，更是一道难解之题。本文通过对君来集团的融资风险进行识别、度量和评价，帮助君来集团了解自身融资状况和管理不足，有助于优化企业的融资结构，提高资金利用效率，增强规避融资风险能力,并为其他房地产企业管理自身控制漏洞提供参考，进而推动房地产行业稳定健康发展。1.3研究现状夏湘涛（2020）提出股权合作开发的融资模式，可以降低激进房企的负债比例，从而降低融资成本，还可以通过发行优先股的形式增加股本金，优先股兼具债券与普通股的优点，还不会承担刚性兑付的压力。在金融“去杠杆”和“房住不炒”的调控基调下，房企必须从产品的市场接受度入手。邱绪霞（2020）推动房地产企业有序发展，企业需要建立完善融资风险把控机制，以便更好地对症下药，做好各项风险防范，减少企业再经营中出现风险的可能性。张蕾（2021）提出我国房地产正处于快速发展的进程，房地产企业在建设项目时需要大量的资金来支持，这就直接导致企业不得不依靠融资来弥补资金暂时的不足。企业进行融资时往往会增加其运营成本，企业面临的风险也就越大。房地产企业只有通过选择多元化融资渠道、创建风险防范系统、提升企业的风险防范意识、加强企业的资金管理、合理规划融资计划、理性融资、设计适销的产品等方式才能有效地降低企业的融资风险，从而促进房地产企业的健康持续发展。王思彤（2021）运用层次分析法计算出评价指标权重后，改进传统系数功效法确定评价标准，划分融资风险等级并为企业做出评价。何青山（2021）通过财务杠杆系数法与Z-score模型两种融资风险评价方法对企业融资风险进行识别，财务杠杆系数越高，融资风险越高。杨剑勇（2021）对融资渠道单一化分析了成因，说明目前的房地产企业大部分不太选择需要周期长的融资方式，通常选择商业银行贷款。并对建立风险预测系统和组建专业团队强化企业资金管理来应对融资风险。徐如梦（2021）基于功效系数法的评估模型进行计算，根据融资风险等级的划分得出评估结果。由财务风险进一步增大融资风险，融资风险呈上升趋势。张闫（2022）提出对于房地产行业发展的限制，从融资的角度来看，过去过于依赖银行信贷的融资模式也给房地产行业未来发展制造了一定的障碍，当外部政策环境发生变化，银行额度降低时，房地产企业如何满足资金需求成了企业发展时的核心问题。因此，对于企业来说，要积极地应对外部市场环境变化以及多元化融资去满足企业的资金需求。同时，由于房地产行业业务资金规模较大，且本身对外部资金的需求也较高，因而在融资过程中要充分考虑融资成本，应当结合公司发展现状以及市场变化,来对进一步融资需求做出清晰的判断,避免盲目融资导致的债务危机。郭雨（2022）通过调查问卷的方法列出二十二个影响中小型房地产开发企业融资的潜在风险因素，通过融资风险评价模型得出企业内部风险对中小型房地产影响最大，宏观环境风险紧随其后，项目运营风险排在第三位，最后是市场环境风险。黄兴国（2021）通过分析得出中小企业对风险包容率较低，发展战略较为保守，未能随行业环境的变化积极调整，错过有利的发展机会。应拓展融资渠道，合理评估融资成本，提升公司管理运营水平。通过与政府配合共同保障行业健康发展来改善外源性问题。总之，国内学者对房地产企业融资风险开展了许多研究，给本课题的研究提供了指导意义。1.4研究方法(1)文献研究法通过查阅相关书籍和整理国内外文献，了解融资风险及风险管理的理论基础和研究现状，掌握风险管理的基本流程，学习量化风险的统计方法，梳理论文框架和思路，为研究奠定了理论和技术基础。(2)个案研究法以君来集团为案例研究对象，对其经营情况、财务状况和融资现状进行具体分析，逐步识别风险是否存在、度量风险大小和评价风险成因，最后根据君来集团自身实际情况提出有针对性的风险控制对策。2相关概念界定及理论基础2.1房地产融资的概念融资是一种普遍信贷方法，不仅促进和推动了社会的闲散资金的商业经济活动，即自有资金相对充裕的人和有融资需要的人之间的相互交易活动，而有偿正属于这类经济活动的主要特点。融资通常有固定的期限，原资金持有者在到期时不但能够收回原始资金，还能够从资金的出借中得到利息以及额外报酬。而需要融资资金的一方不仅要支付出资人的本金之外还包括利息以及额外报酬，这也是为了保证双方各取所需经济交易的连续性。融资是常见的流动资金活动，通过将从拥有资金一方手中转移到有需求另一方，这种融资行为模式能够延续因为它实现了增值的目的，双方都可以盈利，房地产融资是以发展房地产业、促进房地产交易为主要目的的经营活动，采用不同的筹集资金方式来带动房地产项目的发展。房地产融资是探讨如何合理地运用融资资金的理论，并必须掌握资金流通方面及项目开发方面有关的基础知识。融资使房地产公司能够筹集需要的资金，是筹集和流通资金的主要工具。2.2融资风险含义融资风险是指企业在融资活动中，会给企业的财务成果产生不确定性因素，企业经由各种融资方式过程中取得的资金，可能产生不能按时偿付、股权变更等不符合经营计划的状况，导致构成融资风险，企业、股东及债权人利益随之受到影响。融资风险最主要受以下方面因素影响：宏观经济环境、资金供需市场、融资渠道结构、融资利息成本及融资时间成本等，融资风险被划分成债务融资风险和股权融资风险。（1）股权融资风险指由于经营不善导致企业市值下降，股东权益也会受到损害。（2）债务融资风险指企业因经营不善导致不能按时偿还债权人的利息或本金，损害债权人利益的行为。在应对融资风险发生时，要首先保证企业经营的稳定发展，保护股东和债权人利益，必须对融资风险进行有效管理。融资风险管理就是要利合理规划对企业、行业和监管部门、手段和流程进行监管，来消除风险的发生及降低风险造成的损失，是确保企业发展稳定性及资金安全性的关键手段。融资风险的管理划分成：尚未产生风险前的识别与预警，风险评估与定位，风险应对措施的制定和实施等，若融资是企业主要的经济活动，那么必定要建立合理，科学的风险控制体系。识别及如何应对融资风险是首要问题，具体解决措施包含了获得与整合市场信息，重视相关的国家政策及政府法规、企业财务报表的编制与管理，严格执行企业内部规章制度以及掌握经营情况等。此外还要重点关注在对风险采取消除措施后的有效性。目前企业能通过财务管理模型的手段模拟风险，其中包括了压力测试及自我评估，能有效检测风险应对措施的效果，再对其完善和改进不足。2.3融资风险的相关理论2.3.1权衡理论Robichek（1967）和Mayers（1984）所研究的权衡理论，是有关公司资产构成的重要学说。根据这一理论，企业通过比较负债的优劣势再分配债务和权益融资的比例。负债有所得税节约的优点，若想达到最大化企业利润，在考虑抵税收益和财务困境成本的基础上，通过比较负债的收益率与成本，然后再抉择最科学、合理化的债务与权益融资比例。企业进行融资风险控制重点反映在其资产结构和负债结构的平衡上，通过调整分配债务结构和权益融资的比重，来达到降低一般企业筹资风险的目的。而房地产公司和一般企业筹资风险则主要在于资本和债务结构的失衡，一旦债务边际效率越来越低,很可能导致边际成本的反向增加，从而引发融资风险。所以企业在背负负债阶段中要进一步优化债务投资和股权投资配比，达到公司价值最优化，减少融资风险且能提高资本利用率。2.3.2信息不对称理论是指在市场经济交易活动中，各种从业人员间出现了信息不对称，把握市场信息较为丰富的人员，通常居于相对有利的地位，而消息不足的人则居于相对劣势的地位。该理论指出:在交易市场上卖方往往比买方更熟悉关于产品的所有信息；拥有较多信息的一方往往能够通过向信息不足的一方传递信息而从金融市场上获利、而市场信息的显示在一定程度上能够克服市场信息不对称的情况，如融资市场化渠道缺失，融资平台狭窄。不少大公司都在股票交易市场挂牌，在债券市场发售过公司股票，所以利用共享银行与其他金融机构信息系统资源的方法，可以促进企业获取广泛的信息内容。但是由于这些企业和融资市场之间缺乏密切联系。金融机构能够更加密切、不断地监视借款人需求和情况，但对小额贷款的借贷人来说，如此做法代价更加巨大。其他金融机构对信息基础设施的欠缺也加大了信息不对称问题。2.3.3控制权理论Aghion和Bolton在1992年提出控制权理论，该理论认为，控制权是企业筹集资金阶段的核心内容。资本结构在控制体系中起着重要作用。差异化的筹资方法会影响到公司的所有者的控制权。在债务融资方面，当投资者持有公司的一定份额时，就能对公司的资产进行处置，这将会对公司的资产控制权产生很大影响。所以在房地产行业，股权融资通常是对具有投资资产专用性质较强，该特殊属性的房地产公司进行投资的。3君来集团融资现状及风险识别3.1君来集团财务状况君来房地产公司财务状况良好，近三年主要财务指标上涨幅度明显。自2017年到2019年，君来公司的存货为1630.00亿、2473.89亿、3319.73亿，分别占据流动资产的66%、67%、69%，这主要是由于公司的主营业务为房地产开发所致。房地产企业由于楼盘的开发和交付间隔长，存货积压时间较长，公司应该加快存货的周转。除此之外，企业的现金及现金等价物占比逐年为11.4%、12.1%、12.3%，表明君来公司的资金实力良好。根据近三年数据可知，君来公司企业现金流逐步提高为项目的开发落实提供可靠的资金支撑，在此基础之上不断加大在房地产开发领域的投入。3.2君来房地产公司运营情况君来房地产公司运营情况根据数据显示，房地产开发仍是企业主营收入来源，占比61.51%，毛利率为29.73%。而产业发展服务占公司整体收入的14%，毛利率达77.32%，这表明君来房地产公司收入主要依赖于房地产开发，房地产项目对君来公司的发展起绝对性作用。同时，君来公司在产业发展服务方面利润相对较高具有很大的发展前景。总体上，君来公司的主营业务项目较少，集中在房地产开发和产业发展服务上，主营业务数量的缺失也意味着融资风险的集中化，君来公司急需开发其他项目降低融资风险。3.3君来房地产公司融资概况君来作为大型的房地产企业，其涉及到融资方式较多。由下图所示，2018年融资金额超过了6000多亿元，主要采用的仍以银行融资、债券融资及信托融资为主。根据表中看出，银行贷款和债券(票面)融资比例较高，债券融资达到了198亿元，占28.02%，而银行贷款则4693.471亿元，占68.5%。而通过绿色债、中期票据获取融资余额则达到了240.4亿元，占3.48%。由此说明，君来公司融资主要形式是银行贷款，对银行依赖性强，间接说明君来公司融资形式相对单一。并且由图可知，除银行贷款以外，其他形式的融资规模小、形式少、难度大，这些问题是阻碍君来公司发展多元化融资的障碍。君来公司需要通过调整总体融资结构，扩大多形式的融资规模，降低单位融资成本，建立新的融资体系。图3.1君来房地产公司融资结构情况4君来房地产企业融资风险识别4.1融资渠道不够多元化因为房地产企业经营筹集资金的需求量较大，土地价格逐年上涨，君来集团持续性增加土地持有量并扩张经营范围，若投资大笔资金购置土地后没有立即开发项目，随之伴随的是高额的本息债务及开发成本，要承担着资金链供应不足的风险。君来集团选择债权融资和银行借款作为主要的筹集资金方式，但融资渠道选择狭窄会造成潜在的融资风险。分析国内房地产企业的融资现状可以得出，该特殊行业的企业若能够运用多元化融资模式去合理分配资源，就能达到消除或避免融资风险效果，比如典当融资、融资租赁、海外证券融资、房地产产业投资基金等等。君来企业融资策略中涉及到了银行贷款、债务融资、股权融资及预先收取定金的渠道，仍和金融市场中多样化的筹集资金渠道相比而言较为狭窄，持续采用较为熟悉的筹集资金方式可能降低公司的融资能力，君来集团应开拓多元化融资渠道，以便满足公司的长期发展和持续扩大的资金需求量。4.2资本结构不合理君来集团资产负债率偏高，对外部融资的依赖程度高，因此一定程度上缺乏更合理、科学化的融资结构。从君来集团的债务体系可以得出，中长期负债占比比较低，短期负债水平高，企业需要承担偿还巨大的债务压力。相对于君来集团将来在制定筹集资金策略时，必须注意到合理地平衡长期与短期负债之间的比重。图4.1君来历年资产负债率从图4.1上述数据来看公司的负债水平有所上涨，但是其偿债能力却在逐年下滑，为避免一定偿债风险，公司应尽快降低短期负债在总负债中的占比。君来集团自2016年至2020年五年期间的筹集资金过程中，2020年君来集团的资产负债率为79.20%，高于50%融资金额是从高融资效率、资金量庞大和借款期限较长的银行中获得，然而依赖银行借款会影响融资结构的合理性，因为银行会紧跟政府出台的货币政策去调整贷款额度，如果贷款利率上升，很大概率会增加企业筹集资金的成本。当企业面对融资风险还不能从别的方式渠道中取得融资资金，就会存在极大的偿债风险。所以只依靠外源性融资不利于企业的长期发展，还会使企业面临极大的经营风险，股东权益也会接连受到损失，使企业筹资资金难上加难，这样恶性循环现象是不利于公司健康长远发展的应极力避免。4.3融资决策机制不健全君来集团的股东大会成员大多在公司内部担任管理岗位，管理层在股东大会上毫无疑问地占据着重要地位，融资决策容易受到管理层的限制和影响，经营管理方面也是公司董事会需要关注的问题，涉及到决策机制不够科学、缺乏具体的运作程序和规范等。企业管理层是制定筹集资金策略的主导层，企业整体融资情况不利于筹集资金过程中的透明化及公开化。所以君来集团在融资阶段必须引入约束机制进行管理，采取更加规范化，科学的筹集资金的结构和渠道，不然企业将面临高财务风险、并且陷入失去同行竞争力的困境。在具体运作流程中，由于董事会运作方式和选任制度不同，职工在进行投资决策时受相应的因素影响，如基层职工代表均属于企业管理层下属的工作人员，当公司管理层和职工在董事会中共同工作，管理层起到了关键的主导作用时，在为公司筹集资金阶段则需董事会起到督促作用，基层职工发挥的主观能动性作用也十分局限，此外基层职工在监事中占比小，从而管理层占主导地位，融资决策必会受影响。5君来房地产企业融资风险解决方案短期来看，目前基本仍处于下行途中，公司凭借拿地及融资优势、保障房贷款管理放松、预售资金监管调整是“稳增长”的开端，有望进一步提升市场价值。从长期发展的角度而言，在中央政府的坚定"稳地价和房价"等政策，房地产行业会由粗放型发展朝精细化经营转型、从土地分红向管理分红、企业品牌优势、企业资金管控，平稳发展运营将更符合未来产业发展，而且还为多元化格局下开拓出新的成长空间，并能够逐步拓展产业的领先优势。5.1拓宽融资渠道谈论关于企业融资生命周期理论，可以得出结论：处于不同成长阶段的企业适用于相应合理的融资渠道及方式。君来的案例分析表明，在成长阶段中的早中期，银行融资及股权融资份额非常大，有必要积极拓宽筹集资金渠道，例如开发国内外资本市场、与金融机构发行债券、上市融资等直接融资方式筹集资金，还要主动开拓新领域如房地产信托或信托投资基金，让它们变成筹集资金方式体系的备选选择。虽然君来集团自成立来的融资方式与企业融资生命周期理论几乎一致，但在融资渠道选择方面必不可少地要综合考虑企业的定位。君来要根据企业的自身发展阶段和情况、房地产行业特点以及宏观经济形势来筛选最优的融资模式。房地产企业融资结构的灵活性能通过多元化的筹集资金方式得到增强，我国为维持国民经济的可持续发展，往往会通过调整银行利率或降低存款准备金率等此类宏观调控的措施，来实现经济稳定发展和确保房地产行业趋势朝着正确方向发展的目的。若房地产企业以银行融资为主要的融资渠道，一旦宏观政策变化将会对企业资金链造成影响和冲击。建议君来集团开拓多元化的筹集资金渠道，一方面可以满足企业的融资需求，让企业的融资结构增加更加灵活性，还减少了宏观调控对企业带来的融资风险方面的影响，确保了资金渠道的稳定。5.2优化融资结构建议君来集团要采取科学、高效的措施来决定融资策略，将融资风险控制到最低水平。在融资初期阶段，通过科学合理的方式预算项目的资金准备额、判断金融市场的融资环境，都有利于企业做出最优的资金规划安排得到最完善的融资结构。5.2.1合理规划长短期借款比例君来集团短期负债比率相较于长期负债偏高，确保资金链的稳定的前提就得合理规划两者比重。房地产行业项目普遍开发周期长，资金会占用相对长时间，而长期负债有着财务风险小且还款期长的特点，利用长期借款方式筹集资金，能确保项目开发使拥有足够的资金。若贷款期限可以延长到项目最终交付，企业的债务只要通过项目销售款就能偿还，避免资金短缺时要多次通过短期贷款的方式弥补。表5.1财务预测与估值由表5.1对君来未来财务状况进行了预测与估值，结果是经过对理念的资产负债率与流动负债比率等因素权衡得出的合理预测值，合理规划长短期借款比例十分关键，否则公司销售收入增长率或净利率等都重要指标都被影响，阻碍公司的盈利能力。5.2.2增强创造现金流的能力君来集团需要提高其自身管理水平，例如加快企业资本的变现速度和提高产品的销售能力。房地产行业无论从产品还是项目角度而言都属于高端市场，因此与其他行业相比该市场的目标客户非常局限，企业及时地做出正确的发展决策有利于扩大客户范围，能够为企业创造更多利润奠定基础。君来集团要对金融经济市场和政策变化趋势进行详细的研究，掌握市场变化规律，完善好合理健全的企业经营策略，有利于增强创造现金流的能力和确保企业经营发展期间资本流动的稳定性，还能提升资产利用率产生额外收益。5.2.3加强经营活动的现金流管理在房屋销售过程，要确保客户有足够的经济能力，在合同签署的期限内支付相应房屋款，有助于规避现金回流的风险。企业为了实现加快回笼资金的速度，一方面要管理开发周期长的项目，检查施工速度督促早日完工，另一方面要尽可能出售已完工的项目，为了防止金融市场变动导致的不确定性后果和规避库存积压带来的风险。不仅如此，企业还能通过完成各类项目后总结经验，制定符合企业长期发展的租赁或销售策略，以达到加强现金流管理的目的。若企业同一时间段进行多项项目，最好决策出适当比例分配到各个项目上所需的资金。5.2.4平衡债权融资与股权融资比例君来集团的两种融资方式划分为债权融资和股权融资。首先从融资涉及的成本看来，股权融资的重要性不容忽视，它通常相较于债权融资付出的费用和成本更高，这无疑增加了公司的财务压力。当公司面临巨大的经营压力时，市场对于经营风险做出应急反应是不可避免的，所以接连导致股权融资成本的增长。因此企业通常采用选择债权融资来降低融资成本，股权融资于债权融资有不同的优劣势，房地产企业无论大小规模要想实现企业的可持续发展，就必须考虑自身经营的财务状况和经济市场环境，规划适合未来发展目标的融资策略、分配好合理的股权和债权融资比例。5.3完善企业内部控制制度君来房地产企业在未来的发展中需要综合考虑影响可能融资的因素，并建立较科学有效的融资活动内部控制体系，主要对融资流程的分析、监督工作来进行管理和控制。必须基于自身融资特点和市场变化，严格遵循房地产行业部门颁布的政策，完善企业筹集资金方面的各项管理工作，实时监控建设项目阶段的融资进度和合法性。降低企业资金链脱节的风险；建议君来集团更新和完善财务管理机制与风险预警，重点防范、管理、识别和分析筹集资金阶段的潜在风险，提高资金管理效率，并制定具体的实施方案以达到理想融资效果；还应适当协调贯彻各部门工作，完善企业内部监管机制，不断改善和优化筹集资金过程现有的管理模式，减少因缺乏融资管理而带来的风险的可能性。6结语6.1主要研究结论通过对融资风险理论的分析和君来房地产融资风险管理案例的研究，为了更有效地利用资金，实现高效率高质量的融资，完善我国房地产的融资机制提高风险防范的能力，本文研究得出以下几项结论：（1）就国内房企业融资现状和风险表现类型分析，其筹集资金方法较为丰富但具有一定上升空间，尽管规模不小但缺乏偿债能力。房地产市场流动性逐渐下降的整体背景，主要由于政策风险、财务风险和融资渠道风险。而政策的变动加大了公司融资经营风险、公司现金流压力不断扩大、公司面临银行贷款困难及严格的风控要求增加融资成本都是发不确定性的原因。（2）针对目前房地产公司的金融管理策略，提出了强化防范，健全相关政策追踪机制、构建防范风险体系；强化财务风险控制效应，提高整体内部财务监督管理水平，及发挥外部审计监督作用；通过多渠道融资的方式削弱对银行的依赖，多元化融资如债券与权益融资同时进行。（3）本文从企业融资风险管理的宏观风险及微观风险角度分析，从企业财务风险指标出发建立了我国房地产行业融资风险管理评价体系，从模型建立、风险预测等方式进行定量计算，并结合了企业融资风险的分级评估等步骤，构建了国内房地产行业融资风险管理评估体系，根据房地产行业的企业财务指标与系统性风险指标进行量化，从而实现国内房地产公司的融资风险计量。6.2未来发展建议房地产行业是较为特殊行业，需要内部和外部环境的共同努力才能保持稳定健康的发展水平，以下提出几项对于我国房地产行业的未来发展建议：6.2.1实现多元化融资模式和个性化选择通常来说，企业越依赖信贷融资也会面临越高的财务风险。自房地产行业发展以来，由于银行信贷作为主要融资渠道，一定程度上会产生不利于企业发展的后果，例如银行与企业信用的关系僵化、银行承担巨大风险、风险聚集化等。而房地产企业持续性发展的前提就是避免过度依赖信贷的同时开拓高效的渠道筹集资金，这无疑是房地产行业迫在眉急该处理的问题。我国房地产企业的筹集资金规模在一定程度上由渠道所决定，因为房地产行业属资本密集型，如图6-1所示：该行业的项目普遍开发周期长，资金也会占用相对长的时间，如果只在同一个资本市场完成资金筹集，就无法应对持续增加的资金需求量。所以国内房地产公司要采用符合长远发展战略的筹集资金渠道组合，进一步开拓资本市场领域及多元化融资途径，以吸收海内外资本市场的融资资金。图6.1房地产项目开工流程开拓多种融资渠道还能加快资金使用率，因为它能整合项目建设期和融资期，像银行等金融机构通常有固定的贷款期限，并且无法协调一致项目建设期和融资期。但多元化的融资渠道可以提供解决方案，可以根据项目的特征如期限时长、融资金额等灵活调整筹集资金的方式，不仅能维持高资金使用率，还能确保房地产企业稳定长远的发展。6.2.2优化资本结构不同的房地产公司应该选取与企业规模相匹配的融资结构，在增加自身规模的同时，要全面地根据企业偿债能力和获利能力的实际情况，在债务融资和股权融资二者谨慎抉择，而不要因为单纯地要求扩张资产规模，导致财务杠杆的增加。若公司获利能力与偿债能力都偏强，则企业经营的总收益在偿还完贷款本金与利息的情况下仍旧有结余，此时就可适当地将债务融资作为首要抉择；但若公司盈利状况不好，无法及时获得足够的销售回款，偿还不了高额的欠款，那对该公司而言，最好的选项将是股权融资。因此房地产企业要在全面掌握自身公司特点及经营状况的前提下，权衡利弊，抉择出最佳的融资结构。房地产行业筹集资金，在大方向上应该区别出外源性融资与内源性融资，因为过于依赖其中任何一项融资渠道均会给企业发展带来负面影响。若企业基本通过外源性融资来筹集资金，企业面临财务风险就显得较大。因此房地产企业要抉择好外源性融资和内源性融资二者的比例，要求房地产行业在整个建设过程期间均具有较好的资金供应及偿债能力的水平。抉择最佳资本结构是房地产公司在融资开展之初所必须着重考察的方面，要与企业自身偿债能力相符合，并合理运用好财务杠杆。为最大化利润和优化资本结构可以选择引入间接作为负债的筹集资金方式，例如如明股实债，永续债，同股同权等。长期负债和短期负债适当结合，计息负债和不计息负债适当结合。房地产公司进行筹集资金的所有过程中，需要随时调节最佳资本结构，以进行高质量高效率的融资。6.2.3完善房地产行业融资的法律环境房地产行业一方面要求企业弥补改善不足之处，另一方面还要有外部环境有关法律法规的协助保护，健完善的法规和良好的政府环境促进多元化战略的有效执行。就当前情况而言,中国针对房地产公司融资的立法不够完善。企业在进行融资过程中，如果没有法律去保障和约束融资行为，资本市场的秩序易受到扰乱。因此我国政府必须持续关注房地产融资有关的法律法规，给房地产行业融资创造一个良好的法律环境的同时，提供合理的法律指导及保障。为了完善房地产行业融资有关的法律法规，国家要全面建立健全的法律体系，企业也应当给予积极配合。首先，由于我国的金融体系基于房地产行业融资，企业将会受到国家金融体制变革的束缚与影响。在建立健全的宏观金融立法时，房地产融资立法能相应地起到约束与规范功能。其次融资方式不同也会形成产生不同特点，比如融资风险水平高低不同、筹集资金效率有所差异等，无法建立一个完整适用于各种融资方式法规。所以银行贷款、发行股票、典当融资等不同融资渠道，都必须有针对性的法律监管。一方面政府能对现有法律法规的缺陷进行修订和完善；另一方面通过分析与比较企业融资过程中频繁出现的问题，政府会制定出台全新的法律法规。法律建设，对于现在发育得并不充分的中国房地产资本市场而言有着十分巨大的现实意义。6.2.4加强金融监管和稳定房地产金融市场一个发展成熟的房地产融资市场前提是实现完整的、有效的金融监管。但目前我国房地产金融市场就是缺乏有力的金融监管，导致市场效率碰到壁垒无法得到提升，从而产生系统性金融风险。多元化融资牵涉到多个主体，融资过程中可能引发一些违反法规的行为。因此随着房地产行业和金融市场的不断创新与发展，金融机构监管的重要性日益突出。首先房地产企业必须保持对信贷的重视，并加大金融监管力度。从国内房地产行业总体融资结构看来，信贷融资占很大比重。从中国房地产业兴起至今三十多年，以房产开发信贷、住房消费贷款、土地储备信贷和建筑公司流动性信贷为主体的房地产行业信贷，虽促进了整个产业的快速发展，但同时可能会迎来金融市场系统风险及房地产整个行业财务危机。因而监管机构必须不定期对银行信贷开展监管工作，鼓励监督机制能产生良好效果。此外，也要提升总体银行业工作人员的自律性，严格惩罚制度，对不管公司内部还是银行产生的违规行为均对其实施责任追究，以此降低信贷带来的经营风险。另外，市场监督管理机构还要强化对金融中介组织的独立性与公正性的监管。金融中介组织是指专门从事将资金在需求者与供给者之间进行融通的媒介实体，还有会计事务所、律师事务所和投资评估中心等金融服务组织。这些中介机构通过提供各类专业服务提升企业融资行为的有效性。但在实际市场运行中，一些金融中介组织并没有充分的独立性和公正性，在谋求利润同时，部分金融组织结构通过财务数据造假、提供虚假评价报表等违法行为，协助企业获取资金。这是由于监管的欠缺导致行业危机的频繁发生。因而要求金融监管部门强化监管力度，从中介环节维持市场的稳定有序。对于中介组织自身，也必须通过定期披露企业诚信情况及提供重要财务数据，以提高道德规范从而实现公司稳定长久发展。我国要不断完善在金融市场，风险规范管理方面的立法工作，有利于房地产公司融资构建更加完善的政府法律环境，并顺应金融市场经济国际化的趋势。6.2.5构建融资风险预警体系众所周知，房地产行业是一个高风险投资项目。整个房地产投资过程会利用不同功能的融资工具，这就导致房地产融资存在着潜在的风险，因此企业必须建立高效、严谨的融资风险预警体系，最大限度地减少融资风险的发生。首先，房地产公司要构建有关宏观经济变量融资风险预警指标体系，并能够督促检查影响融资项目进度的所有关键指标以及运营与管理活动的进展情况，从分析中所获取的数据能够及时发现，筹集资金过程中的潜在风险，再采取适当措施避免。房地产企业一般对宏观经济变量和融资过程进行建模—房地产融资风险度量模式，该方式能衡量评估房地产融资风险水平，也包括宏观经济方面的影响。其次，完善房地产企业内控管理体系也十分重要。一方面有必要构建企业内部控制体系，以贯彻实施《企业内部控制基本规范》，将内部环境、预测风险、评估衡量指标和信息沟通等方面结合起来构建完整的内控体系，并开设独立的融资决策议事机构即董事会，建立责任分明的的风险管理部门，完善和调整出企业最佳组织结构，提升规避融资风险管理的能力。另一方面是健全企业内部审计机制。房地产公司要建立自身内审系统，有利于掌握和监督不同业务部门的融资具体情况，随机抽查部门能够立刻分析风险，准确查明原因。通过制定风险防范措施，并检查和监管风险管理的有效性，就可以有效地将融资风险维持在适当的水平，当