房地产法律风险防范手册

房地产法律风险防范手册第一章、购房法律风险防范第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范自房改政策实施已来，房地产业在中国获得了空前的发上涨的利益，故而相安无事；房价下跌时，购房者处于相对强势，与开发商、一手业主谈判的空间因此，在房价处于下降通道的阶段，房屋买卖双方的谈判空间加大，单方制订对自要求对方遵守已不太可能，这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中，买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险，以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提同时，由于现时房价下行拐点的预期强烈，房地产开发活动日益萎缩，房地产项目并购将益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多，一旦出现法律风险则损失无法估量。为此，我所房地产部资深律师团队专门编制了房仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依各地相继出台了房地产限购、限贷政策，在购房前应仔细向销售人员、或律师当地的政策以及在《商品房买卖合同》中，列明了卖方逾期交房、逾期办证和买方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就在《商品房买卖合同》中，关于房屋面积差异处理方式是可选项，购房者应尽量选择有利自己此外，购房者还须重视的就是房价是按套内建筑面积还是建筑面积计算，如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，个别开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，损害购房者的权益。因此，在合同中应尽量明确按套内面积计究发展商的违约责任；装修标准不符合合同约定，发展商必须尽快更换或维修，但购房者一般不可实际操作中，开发商一般会把交楼时间和办理房产证的时间写得很长已避免违约的风险，购房虽然有规定购房者可自行办理房产证，但由于时间、经验、手续复杂的关系，通常还是由商集中代购房者办理房产证。因此，购房者应在签订合同时注意写明由开发商代办房产证。但购房在《商品房买卖合同》中，商品房的水、电、气、暖的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节合同附件主要包括商品房平面户型图、装修标准、补充协议等，很多购房人对此不太重视，往仔细阅读补协议。但现在的补充协议往往字小且多，达到十几页至几十页，购房人在购房的喜悦心屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人银行资金紧张的时候。而一般的买卖合同中会约定：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额，否则应承担逾期付款的违约责任。这就加大购房者单方的责任和与开发商谈判获得有利的付款方式，这在楼市冷清的时候成为可能。付款方式需要写明：如购一般以签订物业公约或业主公约的形式加以明确。如对这些费用有疑问，可以在购房前向销售人员总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付二、二手房购房法律风险防范一旦无法搞掂，则合同解除互不承担违约责任。否则，一则交付的定金面临无法收回的风险；同时，如果最终的中介费、契税、按揭费、首付比例提高等费用大大超出中介原来计算的标准无力支付拟解再比如，房东关于迁移户口、设备赠送的承诺必须在买卖合同中约定房屋交付时间、交付标准。如果购房人对原房东的装修、家具等感兴趣要求保留，必须在合同中明确约定，并附上照片。在收楼时应由买卖双方、中介共同见证下仔细查第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范格，没有独立行为能力3）转让方不是房地产项目的权利主体（如关联方或股东等）对所出让合同》能否得到履行，转让人有无违约情况以及是否要承担相应的责任等2）所要转利有无设定抵押、设定地役权、有无出租等3）是否达到法律规定的转让条件，如是否按照出让所要转让的国有土地是否政府划拨，有无政府不同意转让的情形5）房地产项目有无门、司法机关、金融机构进行核实2）约定转让方的违约责任和赔偿责任3）约定收购方单方公司是否合法取得了国有土地使用权2）项目公司房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定防范措施1）查看《国有土地出让合同》的有关约定有关部门调查了解项目公司办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的可能性3）约定因违反《国有土地出让合同》致使项目公司不属于转让方所有3）股权项下财产的数量或质量与转让方承诺的不一致4）权利存在其他瑕管部门查询拆迁补偿安置的情况3）明确拆迁安置的责任以及费用的承担4）约定转让人隐瞒防范措施1）即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为建筑是否保持一定的距离和适当的高度，是否妨碍相邻建筑的通风、采光和日照等2产项目在建设过程中与周边的单位和居民的矛盾是否十分紧张，是否可能造成工期延期、成本增大防范措施1）向政府部门了解规划情况2）评估分层出让对我方项目的影响以及由股权转让方出具承诺对转让日前隐瞒的项目公司的债务承担赔偿责任，由于转让方的恶意，该赔项目公司对外所签合同已构成违约并将要承担违约责任3）项目公司正在进行或将要参与的诉讼案件可能败诉和承担责任4）项目公司股权转全部诉讼案件情况和资料，必要时到相关法院进行查询4）在转让合同中约定由于项目公司在收9、具名股东与隐名股东不一致，具名股东与防范措施1）要求转让方在约定的时间内办理完毕股权变更登记2法有效的担保3）将股权变更登记到收购方名下之前签订股权转让合同时，要求转让方向收购方提交工商登记机关要求提交的股权变更所需的文件的原件以及委托手续原件等完整资料，在转让方合作开发房地产项目是指两个以上的民事主体分别以土地使用权、资金或无形资产作为共同投防范措施1）向工商登记部门了解项目公司设立前是使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地公司名下3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资选择最有利的合作方式2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公防范措施1）慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息4）考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况5）审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系6）审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合定项目与实际建造项目是否完全一致，在合同防范措施1）作为出资方时应要求设立共管资方管理2）作为出地方时则应审慎考察出资方的融资能力，在合同中约定出资方支付资金不到则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内面积等事项；如系利润分配，办理申请行政审批手续、按照合同支付款项等事项约定明确的违约责任2）针对严重违约的情工程建设是指土木工程、建筑工程、园林建设、线路管道和设备安装工程及装修工程等工程的防范措施1）查验营业执照、组织机构代码、资质证书2）了解工程建设行政管理机构4）对项目经理及技术负责人的姓名、职称认真查询与核实5）承包人更名、指定关联单位承接工程的，必须认真审查，对符合防范措施：(1)首先要明确对方工期延误的违约事实；(2)要明确新的书面确认并不意味防范措施：(1)由于承包人原因造成的误工，发包人要及时发函指出要求承包人限期整改并书面要审查申请是否在合同约定的期限之内提出，由于超期申请不办理签证的，要注明理解决后，要形成双方签章确认的对我方包人有利防范措施1）严格执行规定的签证权限2）签证内容要具体明确3度款的数额承包人要签字确认，表明对数额无异议，没有超期支付3）支付的款项一定要求出具有效签收凭证，切忌银行转账后以电汇单作为付款凭证4）由于承包人延误工期或申请迟延造成防范措施：(1)甲方（发包人）代购代付材料范围、材料款的承担和付款方式材料交付的时间应留有余地；(3)材料的价款要约定必要时可邀请公证机关现场公证；(3)对发包人责令承包人退场的条件约定明确；(4)准备责令退场的，首先通知承包人要求其对迟延履行义务、不正确履行义务的行为限期整改，然后再责令退场，防范措施：(1)对承包人作为责任主体以及赔偿主体要约定明确；(2防范措施：(1)加强与实际施工队伍的联系与调查，掌握农民工的基本情况、数量、薪酬、工确保农民工的工资按时足额发放；(3)遇重大问题，及防范措施：(1)确保结算资料的完整性；(2)不随便签收结算资料；防范措施：(1)收款方的名称与合同签订方要一致，委托他人代收的要出具书人委托关联单位代付工程款的，要签订三方协议或要求对方出具同意由第三方代付工程款的书面意工程队伍均要约定明确；(3)不随意降低质量标准要求；(4)明确承包人不履行义务时，发包人为防范措施：(1)一般选择工程所在地的人民法院管办理建设用地规划许可证，以致无法及时向政府土地管理部门申请用地，及时取得合法土地使用权的法律风险2）核发许可证确定的用地面积、范围、位置、界限和公司实际开发用地不一致及规划道路确认不明的法律风险3）实际使用土地位置和界限办理建设用地规划许可证后没有在规定的时限内使用土地，或未办理变更登记，导致失去取得土地防范措施1）及时办理建设用地规划许可证2）出证期间会同政府部门到选址地场调查和踏勘，确保实际开发用地与许可证相一致，严格审核规划局提出的规划设计条件和要求并与所下发的红线图对照，对有道路规划的情形清晰明确;（3）土地管理部门在办理征用、划拨土地并做好变更确认4）因故不能及时开发或者规划功能发生变更时，注意及时办理建设用地规划许发包行为及所建房屋失去合法性的法律风险2）没有按照建设工程规划许可证进行建设，以致建筑违章和不能通过规划验收的法律风险3）确需变更规划时，未报经规划部门批准并办理变更登划许可证的要求进行建设3）确需变更规划时，应依法报请规划部门批准并及时办理变更登记；理备案手续，影响暂定资质证书（有效期一年）办理的法律风险2）暂定资质证书有效期满未及时向房地产开发主管部门申请核定资质等级，造成资质出现真空的法律风险3）新设立公资质证书有效期满并不得延长且因无开发业绩亦不得获资质等级，导致出现资质真空的法律风险；开发主管部门申请核定资质等级，以获得新的资质或对暂定资质证书延长有效期（延长期限不得超现资质真空，当有新项目需建设时，必得先行落实新的资质4）预计超越原资质等级的，在进行防范措施：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地县级以上人民政府房开发主管部门提出竣工验收申请，审查合格，建设单位办理交付使用手续，并向建设行政主管部门2、办理建设用地证件的法律风险1）没有及时缴纳国有土甚至被收回用地的法律风险2）没有办理建设用地批准书就先行开发的法律风险3）因故按时开发时，未能及时办理建设用地批准书的延期手续，以致被收回用地的法防范措施1）应按照出让合同的约定期限缴纳土地出让金2）办理建设用地开发3）因故不能按时开发时，应及时办理用地案，以致影响购房户的登记办证的法律风险2）没有及时办理大确权，以致影响购房户的登记办证的法律风险3）自有物业未能依法办理房屋所有权证，以致无合法产权的法律风门办理登记备案手续2）应及时办理大确权3）自有物业依法办理房屋所有权证4）自有物证的法律风险2）未取得商品房预售许可证就进行预售的法律风险3）境外销售未获批准且外防范措施1）应按照法律规定，备齐申领商品房预售许可证所必须的资料和条执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件、工程施工进度计划、投入开发5、办理物业管理资质证的法律风险1）进行物业管理时不法律风险：用没有合法来源的图片、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著作权侵资料；3.委托他人设计时，应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担。法律风险：销售广告中实际并不确定的内容在广告中过于具体确定，在法律上将会被视为合同标准；2.在对不确定内容宣传时，采用形象、描述性表述，不要采用数字或确定具体的表述；3.规，是否在销售现场对规划、合同范本等需要公示的内容进行公示，必要时对相关资料进行公证后人的情况等2）签订认购书后收取客户定金的，应明确告知客户，如果不能按时与发展商正式签防范措施：1.注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对方签收或拒收的证据。2.明确约定交楼标准；3.合同中注明发展商有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料；4.明确配套设施的责任主体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开防范措施：1.《商品房买卖合同》对办证期限有约定的，严格按约定申报办证；2.明确约定在合同规定期限内或法定期限内发展商的义务就是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登定履行交楼义务；3.及时通知业主办理收楼手续，保存相关的证据材料，避免争议；4.确因特殊情防范措施：1.严格按照规划设计进行开发；2.一旦发生3.合同中应约定局部规划调整不影响使用的，发展商仅需通知买受人，不需承担任何责任。防范措施：1.严格控制装修装饰材料的品牌与质量；2.高度重视室内空气质量检测工作；3.加态2）在敏感时期把相关事态动向及时向主管领导汇报，必要时启动突发事件最大可能做好物业服务工作，疏导业主情绪上的对立，化解矛盾。必要时，应采取责任到人的做法存催促其上门维修的书面记录2）原施工单位不愿上门维修的，物业公司可另行委托进行维修，并对维修费用予以转扣3）因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任4）超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维纠纷形式1）对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道及其他违法、违约的行为进行制止引发的纠纷2）业主在进行装修时破坏建筑物承重结构及防范措施1）未成立业主委员会的，根据《临时管理规约》规定的物业服务企业的职制止2）对可能会引起较大纠纷的，及时与当地政府相关部门进行沟通，全力协助政府部门进行等紧急情况下，为进行人员紧急救援或维护公共财产、公共安全的目的，需要进入业主住宅引发的防范措施1）对于正在发生的盗抢犯罪行为应当及时制止，并采取相应措施，在控制犯疑人后立即通知公安人员进行处理，不得对犯罪嫌疑人进行人身侮辱。在公安人员到来之前对犯罪嫌疑人进行人身保护2）