苏州工业园区详细规划

XX新区二三区控制性详细规划·文本第一章总则第1页 2第二章规划依据、原则、发展目标 2第三章土地利用 2第一节总体土地利用分配2第二节土地利用细分4第四章指标体系和要素控制 5第五章综合交通规划 7第六章绿地、河湖系统 第七章城市设计导则 第八章分片区控制和建设指导 第一节中心区控制和建设指导14第二节居住区控制和建设指导16第三节工业区控制和建设指导20第四节软件园控制和建设指导24第九章专项规划 第一节市政公用工程规划26第二节综合防灾规划34XX新区二三区控制性详细规划·文本第一章总则第2页XX新区二三区控制性详细规划第3条“XX新区二三区”是指XX新区中新合作区的第二区、第三区两区，即本规划范围，位于金鸡湖东岸、青秋浦以西，北至娄江、南至斜塘河，共58.46平方公里。遵守本规划，规划文本和图则配套使用，具有同等法律效力。第5条规划范围内的工程设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家、第6条本规划自XX市人民政府批准之日起执行。由XX新区管委会负5.《江苏省城市规划管理技术规定》7.《中国-新加坡XX新区二期建设指导详细规划报告》（1995）8.《中国-新加坡XX新区三期建设指导详细规划初步报告》（1996）1.以总体规划为依据，坚持市场体制与法制化、规范化管理相结合。2.坚持快速发展与开发建设合理有序并重。3.坚持效率优先，社会、经济、环境效益统一的原则。4.尊重自然，人性化、生态化原则XX新区的整体发展目标是：“有国际竞争力的高科技园区、有吴文化底蕴的现代化新城区、有水乡特色的生态化园区”，XX新区二三区是整个园区实现发展目标的主体，突出建设现代高科技产业、优美的城市景观、舒适的居住环境和先进的现代管理与服务体系。1.土地利用分配原则为：充分利用自然资源，整治水系，完善河湖网络；构筑完整的绿地系统，营造富有“水乡”特色的环境景观；强化城市中心轴线空间格局，加强园区与古城的交通联系，缩短生活区与就业、购物休闲娱乐中心的交通距离。2.总体土地利用分配为：行政中心、商业区设于中心轴线上；高标准高密度住宅区XX新区二三区控制性详细规划·文本第三章土地利用第3页沿中心轴线两侧设置；工业区布置在园区的东、北两侧；普通高密度住宅区邻近工业区安排；公共交通站点结合中心区、大型公共设施、邻里中心设置；滨湖地区布置开敞绿地，金鸡湖沿岸同时设置休闲娱乐、文化中心、别墅区等功能。第二区是指金鸡湖东岸至娄斜港之间的地区，主要功能为行政、文化和居住。金鸡湖东岸布置休闲风光带；中心轴线地段布置区级行政机关、文化中心、片区商业中心等公共服务设施以及市级公建预留用地；北部规划为出口加工区以及以其它工业区；南部布置居住区；白塘规划为植物公园。第三区是指娄斜港至青秋浦之间的地区，以高科技产业基地和科研基地为主要功能，居住为次要功能。北部东沙湖布置水景生态公园，两侧设置软件园；星塘街东侧、星华街西侧主要布置居住区，其中沿中心轴线布置高密度住宅区，沿星塘街南段布局园区体育中心，中段布置商业街以及片区公园；三区东部、北部布置工业区，其中部为信息产业园，南部沿吴淞江形成港口、仓储、运输为综合体的物资水陆联运中心。三区南部工业区与居住区之间规划为备用地。表1：XX新区二三区规划用地构成表6 487.53 11.75 45.4023.4821.92 15.7715.27 18.3113.46 37.7619.5318.23 13.1112.70 15.2311.19 M其MWTUGS其中其中R其中3458927EXX新区二三区控制性详细规划·文本第三章土地利用第4页1、本规划将规划范围依据功能的不同划分为四个片区，划分如下表：表2：XX新区二三区片区划分表软件园II沈浒路、现代大道、钟南街、星华街之间的区域娄江、高压走廊、东沙湖、长阳街之间的区域2、片区划分仅为有利于分片、分功能表述控制要素，为指导性内容。为适应快速发展的需要，提高规划管理与建设效率，增强可操作性，解决在用地性质兼容置换时控制要求失效的问题，特进行土地利用细分，作为规划建设与管理的控制依据。2、中类、小类参照《城市用地分类与规划建设用地标准》分以下四种情况进行土地利（1）借鉴新加坡先进规划经验，延续XX新区现行规划的用地划分方法，将居住用地进行重新划分。（2）依据XX新区工业主要为一类工业的情况，将工业用地按行业类别进行土地利用（3）依据软件园的发展需要，将软件园用地进行土地利用细分。（4）其它用地的中小类土地利用细分执行《城市用地分类与规划建设用地标准》。1、满足控制道路红线、建筑退让红线、绿地控制线、河道蓝线、高压走廊控制线、文物古迹保护控制线的要求，保证地块使用性质单一，杜绝不相容使用。2、开发规模适宜、出入方便、环境条件均衡、分隔与合并灵活、利于分期实施。表3：中心区土地利用细分表2一般行政办公法院、检察院、公安、工商等2、中心区土地利用细分参见图件：中心区I土地利用规划图、中心区II土地利用规划图中心区III土地利用规划图。XX新区二三区控制性详细规划·文本第四章指标体系和要素控制第5页表4：居住区土地利用细分表123456789），2、居住区土地利用细分参见图件：居住区土地利用规划图。表5：工业区土地利用细分表普通一类工业，标准厂房或独立厂房有轻微污染的工业，可为标准厂房或独立厂房发展高科技产业，可为标准厂房或独立厂房发展信息产业，对外界干扰极其敏感为单身职工提供的多层或小高层住宅12345672、工业区土地利用细分参见图件：工业区土地利用规划图。表6：软件园土地利用细分表1234将开发成果转为产品的基地，以多层建筑为主集管理中心、商务中心、信息中心、服务中心、展2、软件园土地利用细分参见图件：软件园土地利用规划图、软件园土地利用规划图。XX新区二三区控制指标体系参见下表：表7：XX新区二三区控制指标体系表1.地块用地性质控制参见图件：中心区I土地利用规划图、中心区II土地利用规划图、中心区III土地利用规划图、居住区土地利用规划图、工业区土地利用规划图、软件园I土地利用规划图、软件园II土地利用规划图。2.用地适建性应符合《江苏省城市规划管理技术规定》的规定。XX新区二三区控制性详细规划·文本第四章指标体系和要素控制第6页第25条容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建停车泊位控制1.容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建停车泊位控制参见下表：表8：土地利用细分控制指标表停车泊位停车泊位最大建筑3456789用地公共设施市政公用设施用地最低容积率筑高建限软件园续表 注：1、用地性质控制为规定性，土地利用细分为用地性质的具体细化；2.规划建设管理除符合上表的规定以外，尚需符合第八章分片区控制的第49条、第55条、第61条、第67条关于土地使用和建筑管理的补充规定。3.容积率控制参见图件：中心区I容积率控制图、中心区II容积率控制图、中心区III容积率控制图、居住区容积率控制图、工业区容积率控制图、软件园I容积率控制图、软件园II容积率控制图。4.建筑高度控制参见图件：中心区I建筑高度控制图、中心区II建筑高度控制图、中心区III建筑高度控制图、居住区建筑高度控制图、工业区建筑高度控制图、软件园I建筑高度控制图、软件园II建筑高度控制图。1、当地块面积大于2ha时，应设置2个出入口；当地块面积小于1ha时，只允许设置2、出入口设置同时应满足城市道路设计规范和消防要求。3、地块允许设置出入口数量、方位参见图件：中心区I车辆出入口控制图、中心区II车辆出入口控制图、中心区III车辆出入口控制图、居住区车辆出入口控制图、工业区地块出入口控制图、软件园I车辆出入口控制图、软件园II车辆出入口控制图。XX新区二三区控制性详细规划·文本第四章指标体系和要素控制第7页1.建筑物必须退让道路红线、河道蓝线、用地边界。建筑物退让道路红线必须符合第28条的规定；退让河道蓝线必须符合第29条的规定；退让用地边线的最小距离为南北2.建筑物退让必须同时满足间距、消防、抗震、防汛等安全要求。3.建筑退线范围用于布置硬地和绿化。4.工业区信息产业园建筑退让规定参见第67条。5.退让距离规定参见图件：绿化缓冲带规划图、中心区I建筑后退线控制图、中心区II建筑后退线控制图、中心区II建筑后退线控制图、居住区建筑后退线控制图、工业区建筑后退线控制图、软件园建筑后退线控制图。1、道路缓冲带构成包括绿化缓冲带和间距缓冲带两部分。绿化缓冲带靠近道路红线，用于植树、造景和铺设草地，此外也可用于很小型的设施如指示牌、旗杆、灯柱、小型警卫站和垃圾站，其他用途一概不准。间距缓冲带靠近建筑退线，可建设停车场、车道、人行道，以及垃圾站、警卫站、开闭所、污水提升泵站、自来水增压泵站、路房和篷盖等设施。2、道路缓冲带的宽度规定：表9：缓冲带宽度规定表道路类型缓冲带总宽度绿化缓冲带间距缓冲带其它次要道路51、河道缓冲带构成包括青坎和绿化缓冲带。青坎靠近河道，只允许绿化。绿化缓冲带用于植树、铺设草地，可布置小型变配电设施等。2、河道缓冲带宽度规定：表10：缓冲带宽度规定表所在位置所在位置生活用地内生产用地内缓冲带总宽度青坎绿化缓冲带1、县级文物保护单位张士诚墓、琼姬墩均为县级文物保护单位，现状遭到破坏，应予以就地修复。文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业，确因特殊情况需要的，必须依据《中华人民共和国文物法》的规定进行。文物保护单位的保护范围周边30米的距离划为建设控制区，在此区域内应主要布置绿化，各项建设不得影响文物保护单位安全及其环境。2、传统风貌地段斜塘老街具有浓厚的地域特色，以保护和修复为主。对其设施和环境加以整治，形成居住商业相结合的、具有地方文化特色的商业街区，结合设置邻里中心并对游人开放。注重保持原住区的文化特征，对现状基础设施和建筑内部设施加以改造，使之满足现代生活的需要。XX新区二三区控制性详细规划·文本第五章综合交通规划第8页第五章综合交通规划表12：XX新区二、三区规划道路一览表规划汽车客运站(城东汽车站)一处，占地4.5公顷；规划内河港两处，分别为青秋浦港表11：园区对外交通设施规划一览表交通规划图。规划增加一般支路系统，为指导性建设道路。主干道网络呈三横七纵，三横为苏虹路、现代大道和苏胜路，七纵为星湖街、南施街、星塘街、钟南街、星华街、凤里街和星龙街，构成道路网络主骨架，与一区和外围快速干道环路有良好衔接。AB’BBBC’C’D’D’D’D’EXX新区二三区控制性详细规划·文本第五章综合交通规划第9页参见道路横断面规划图。1、主干道相交、次干道相交、主次干道相交的交叉口道路红线转弯半径为15米。2、支路相交、支路与其它等级道路相交的交叉口道路红线转弯半径为10米。3、与主次干道相交的主干道、与主干道相交的次干道、有公交线路运行的路段的交叉口进口路段进行展宽处理，展宽尺寸参考下图。交叉口进出口展宽尺寸参考图4、星华街与现代大道交叉口、星华街与苏胜路交叉口采取右转车道渠化方式，保证右转车流连续通过交叉口。1、预测规划期末小汽车拥有水平为160辆/千人，小汽车拥有量约为6.5万辆，共需设2、大中型社会停车场（库）布置在中心区、邻里中心、交通换乘枢纽、公园出入口、城市主要出入口、软件园内部布置。在工业区，应根据职工通勤交通情况建设和预留的停3、鼓励居住区停车社会化和社会停车场停泊私家车。居住区设置可供出租的公共泊位占配建停车场总量应不低于5%。1、行政办公以及工业仓储等用地内的配建停车场应充分考虑到未来小汽车发展的趋势，根据现行的国家规范要求设置。2、居住用地内配建停车场根据家庭收入水平、住宅类型等因素确定，预测居住用地配建停车泊位达6.50万个，考虑社区发展趋势，提供10%的来访车位约0.65万个。3、配建停车泊位指标标准必须符合第24条的规定。2、建成“环线为依托、经纬交织、线面结合”的公交网络结构。规划公交线路26条，总长度214.4公里；线路网总长度为164.9公里，线网密度为3.0公里/平方公里，公交线3、规划保养场3处，均位于二、三区以外；公交首末站28处，每处占地约0.5~1.8公4、预留两处公交换乘枢纽，一处位于汽车客运站南侧，一处位于二三区外规划预留2条轨道交通线路用地，分别为M1和S1线园区段。规划M1号线由干将路经园区金鸡湖、核心区、白塘、体育公园，避开信息产业园，至轨道枢纽站。规划S1号线从市区南环路引线、经老机场路、星塘街、苏胜路至昆山和上海。1、园区水网布局反应了江南水乡的特色，从水中欣赏园区将是非常重要的视角，为方便游客游览，规划形成两条水上游览线。内环：从金鸡湖出发经中央河、鸣风港、中塘港，然后回到金鸡湖。外环：从金鸡湖出发经中央河、娄斜港、中塘港，然后回到金鸡湖。2、水上游览线沿线桥梁建设应满足游船的净空要求。XX新区二三区控制性详细规划·文本第六章绿地、河湖系统第10页1、绿地系统规划目标把握地域文脉特点，展现江南水乡独具的自然风光精华，提供高质量的生活休闲场地，创造优美、舒适的人居环境；通过绿地、河湖系统的整体性构建，实现“城在园中现自然”，获得良好的空间景观和较高的生态效益；通过有机联系、分等级、充足的开放空间、水体空间平衡园区环境质量，提高周围土地素质和使用价值。公共绿地总量不低于人均10平方米，小区内部公共绿地不低于每人1.5平方米。2、绿地系统建构以两条“十”字型的生态廊道、三个生态绿园以及一条绿化轴、五条绿化景观路为骨干，以单位附属绿地为补充，通过水系、滨河绿地、道路景观绿地将一系列公园、广场等绿化景观节点联系起来，形成具有现代水乡特色的生态绿地系统。3、生态廊道控制金鸡湖生态廊道：以金鸡湖水域为主要生态空间，湖滨控制为开敞绿地；北部凤凰泾控制100米绿化分隔带，其中凤凰泾东侧控制67米；金鸡湖南部用地控制为康乐休闲绿化斜塘河生态廊道：斜塘河两侧沿岸各控制200米，布置绿化林带。4、中心轴线绿化带控制在中心轴线中央河两侧布置绿带，形成串联公共活动中心和三大湖滨公园的绿化景观轴。绿带宽度在商业中心区内每侧控制10米，局部节点每侧控制80米，其它地块每侧控5、公园设置与控制要求参见下表：3名称金鸡湖湖滨东沙湖水景表名称金鸡湖湖滨东沙湖水景位置金鸡湖东沙湖规模或控制要求沿湖控制80~功能及项目设置建议具有旅游、生态、文化、休闲的功能，兼为城市服务。金鸡湖湖滨公园西岸以城市广场、湖滨大道形成开放式休闲公园，东岸以低密度、高绿地率的文化水廊、湿地景观组成水上公园，南岸设置生态公园。白塘植物园以自然风光为主，突出植物群落的多样化。东沙湖水景公园突出营造丰富的水景空间，形成高品质的专类公项目设置依据主题安排。横泾巷公园横泾巷横泾巷公园横泾巷6星塘街公园邻里公园工业区街头绿地星塘街各邻里各便利布置多样化的空间场所，满足居民多种需求。设置广场、网球场、门球场及老人、儿童活动场所。设置球场、广场等活动场所。1园区体育中心苏胜路42公顷星塘街以东园区综合性体育中心，现代化XX新区二三区控制性详细规划·文本第六章绿地、河湖系统第11页6、沿路绿化带控制沿路绿化带指城市道路红线之外的沿街绿地，主要沿现代大道、苏胜路、星湖街、星塘街、星华街五条景观路设置，绿化带控制宽度参见下表：表14：景观道路绿化带宽度控制表序号123456名称现代大道苏胜路星湖街星塘街星华街星龙街绿化带控制宽度开敞空间总宽度7、防护绿地控制表15：防护绿地控制宽度表类型高压走廊市政设施周边防护绿地滨河防护绿地名称北部高压走廊港田路高压走廊星华街高压走廊青秋浦高压走廊变电站娄江防护绿地凤凰泾防护绿地青秋浦防护绿地防护绿带宽度（米）位置8、附属绿地附属绿地指各类城市建设用地中的绿化用地，各类建设用地绿地配置必须符合第24条有关绿地率的规定。1.河湖系统规划目标通过水系整治，基本保持现有水域面积，提高蓄水能力，满足防洪、排水要求，为创造良好的水域景观创造条件。2.河湖系统构建规划采用棋盘格网的形式，形成三横十一纵的河道网络，联系金鸡湖、白塘、东沙湖水体，构成二三区河湖系统。3.湖体控制金鸡湖、白塘基本保持现状湖岸线，各项规划建设应保持水域面积不减少；东沙湖应依据现状水域主体进行整治，清理鱼塘，保持蓄水能力，向北与娄江保持水域联系通道。4.河道控制主干河（编号：X1、X7、X9、X10、Y3、Y4）宽度25~36米，次干河15~20米。（2）河道驳岸建设在居住区宜采用斜坡形式，依据现状水系曲线布置，以获得丰富的景观效果；在工业区宜采用垂直驳岸，直线布置，以节约土地和利于工业厂房布置。（3）雨水管道出水口与河道底面保持足够的距离，河道底标高采用-1.0米和-1.8米。（4）河道青坎线、两侧绿化带宽度控制符合第29条的规定。（5）河道规划特征参见下表：XX新区二三区控制性详细规划·文本第七章城市设计导则第12页表16：XX新区二三区河道规划控制表X5’X6’X7’X8’X9’X9’’X10’4中心轴线是XX市贯穿XXX新区、古城、XX新区的一条东西向轴线，将新区、古城、XX新区个性鲜明、风格各异的城市景观统一起来。二三区中心轴线延续XXX市区中心轴线，西起金鸡湖，沿现代大道、以中央河及两侧绿化带为主轴向东伸展，形成二三区最重要的景观轴线。2、中心轴线景观组织沿中心轴线布置商业中心、行政中心、文化设施等大中型公建，形成城市公共活动中心序列；串联金鸡湖、白塘、东沙湖三大湖滨公园，形成绿化景观轴线。3、城市轮廓线控制通过对建筑高度、开敞空间的控制，突出中轴线上的建筑群，从各个方向观赏均可形成高低起伏、中部较高的优美的城市轮廓线。景观道路成两横三纵，两横为现代大道、苏胜路，三纵为星湖街、星塘街、星华街。景观道路两侧用地控制为绿化带，控制宽度参见第40条。景观路街道景观要求分别进行整体设计，沿街界面有韵律感，建筑风格、体量、色彩协调，建筑个性不宜过分张扬，路灯、电话亭、售报亭、指示牌、垃圾桶设计必须考虑整体景观效果，在选材、色彩、风格上要求协调统一。表17：景观节点和地标设置一览表：1行政中心超高层办公建筑位于中轴线上，体现园区现代建筑形象。2文化水廊地区会展中心、文化艺位于中轴线上，突出园区文化艺术内涵。术中心建筑3体育公园大型体育建筑体现现代体育精神和建筑技术。4信息产业园服务中心建筑位于中轴线延伸线上，反映现代建筑风格和5斜塘老镇区传统建筑群反应园区历史，鉴证园区的发展历程。XX新区二三区控制性详细规划·文本第七章城市设计导则第13页第46条场所环境与公共空间建设1、主要绿色开敞空间控制沿金鸡湖、白塘、东沙湖形成开敞式生态公园，沿中央河布置休闲绿化带，一区、二区、三区之间布置分隔绿化带，沿斜塘河、青秋浦布置较宽的分隔绿带。生态公园、休闲绿化带、分隔绿化带构成绿色开敞空间的主体，应严格控制，并布置连续的可自由通行的2、公共空间控制为适应现代人社会生活的频繁与多样，必须努力创造丰富、变化的外部空间，提供尽可能多的各种层次和形式的“人性化”的公共、半公共场所空间。在滨水地区体现现代水乡特色，注重营造亲水、交往、观赏、运动休闲的空间；在文化中心、公共建筑群体、邻里中心注意塑造外部空间，形成展示、交往和集会的场所；在商业区选择适当的区域作为步行空间，在街道两侧结合缓冲带、建筑布局创造局部可停留空间。通过场所环境与公共空间的塑造，使城市环境亲切、宜人、易识别。广场应以绿化、硬地、雕塑、小品等元素来创造丰富多变的空间格局，结合广场四周建筑布局，形成富有层次感的广场空间效果。在行政中心、文化水廊、商业中心及中轴线的节点等人流集中的区域规划设置绿化休闲广场；在体育公园布置体育广场；结合邻里中心布置邻里小广场。各类广场结合周边建筑功能、环境要求形成各自特点。4、步行商业街区控制（1）片区商业中心：综合性的商业街区，以布置大型综合性商场、购物中心为主，中央河两侧设置步行购物街区。（2）白塘南商业街区：以安排中高档精品店、专业店为特色，部分区域形成步行商业（3）琉璃街商业步行街：位于琉璃街南段，突出休闲服务性设施，以美食、体育休闲（4）斜塘老街：保留整治传统建筑群，以土特产品为特色的传统购物步行街。1、小品雕塑：应成为新区公共空间环境的点缀，尺度不宜过大，一般设于沿街人行道及休闲场所，设计应根据不同的空间需要，采用不同的手法与风格，以营造出丰富、活泼2、休息凳椅：设于沿街人行道及休闲场所，在主要商业街统一设置，总体要求精致、3、地面铺装：根据不同性质道路、场地确定地面铺装的形式、造型、色彩，商业文化区着重体现喧闹、热烈的气氛，可选用动感较强的铺装造型，色彩以暖色为主；行政区宜选用偏冷色调且较稳重的铺装，烘托严肃、宁静的气氛；居住区则重点突出安逸、休闲、宁静的生活氛围。4、公共厕所：一般结合邻里中心、加油站、加气站、公交首末站设置，重要景观道路两侧的公厕应结合公建设置。独立设置的公厕体量不宜过大，应避开重要的景观视线。5、垃圾箱：设于广场、绿地、坐椅等休闲场所，其外观要求简洁、大方，色彩统一。6、电话亭：设于沿街人行道及公共场所。要求造型新颖，与周边建筑相协调。7、标志牌、提示板：交通图与海报、广告相结合，设于主要路段节点处，要求简洁、醒目，尺度适中。8、小商亭：如报亭、花亭、阅报廊等，设于广场、公园等休闲场所，造型新颖、活泼，丰富街道景观。9、广告：必须以不影响建筑立面、保持道路通行安全为前提，造型应健康、优美、选材精致，但需统一规划、统一设计，为街道景观画龙点睛。10、教育文化设施、行政机关用地范围内不得设置商业性广告。XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第14页11、所有市政设施如变电站、泵房、厕所、垃圾站等，不得置于建筑正立面，并且远离开放空间、大道、人行道和繁忙地段。1.中心区根据用地功能的差异可分为三个区：中心区Ⅰ：面向金鸡湖，湖畔地区为文化水廊、商业中心和高档住宅，为园区和XXX中心区Ⅱ：即行政中心区，包括XX新区管委会办公楼和法院、检察院、公安、工商等行政管理部门和园区各服务公司的办公大楼。可适当安排商业文化服务设施。中心区Ⅲ：中心轴线东端，沿轴线两旁主要发展高标准住宅。穿插布置医院、中小学、体育设施、邻里中心等公共服务设施，中段拟建高档商住楼，形成精品商业步行街区，东端结合汽车站设置邻里中心，成为中心轴线的对景。沿河道设置绿地和公园。本区将建成以高层建筑为主的、环境优美的高档住宅区。高标准高密度居住用地（11层）1.用地划分体现经济、合理、美观和提高土地使用率的原则。2.中心区Ⅰ内地块划分充分结合水系、绿地，适当加密道路路网，提高土地的开发3.中心区Ⅱ地块划分围绕中心绿地和东西、南北向景观主轴线展开，地块面积以4.中心区Ⅲ内商住用地采用井字形的地块内部路网体系，内部支路主要服务于两侧的商业功能，更多体现出“街”的效果。XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第15页5.体育、医疗卫生、文教设施、邻里中心单独划块。6.居住地块划分以道路及河道、街巷为界，居住地块面积划分为1~7公顷左右。中心区土地使用和建筑控制除必须符合第五章第24条的规定外，尚需符合以下补充规1.中心区的土地使用兼容规定中心区内的部分用地可根据未来发展需求作适当调整。改变用地性质需经园区规划主管部门同意，并符合第24条以及下表的规定。▲------2.中心区建筑高度控制（1）中心区Ⅰ以中低层建筑为主，沿湖文化水廊建筑及南部别墅控制为低层，建筑形式融入本地区文化的品质和内涵。中部商业中心区沿中轴线裙楼一般保持低层，以2—3层为主，其余建筑以多层为主，以平衡周围高密度住宅，通过建筑边缘线创造连续的中轴景致。北部沿现代大道设置多层及小高层建筑。整个区域显现自西向东、自南向北、由低到高的天际轮廓线，形成面向金鸡湖的舒展的空间形态。（2）中心区Ⅱ（行政中心区）力图使其相对独立，突出环境特色，在中轴线处布局塔型建筑作为本区域的视觉标志。（3）中心区Ⅲ建筑以高层为主，并着力体现沿中央河两侧低、沿钟同路、现代大道高的轮廓变化，强调本区建筑的整体感和舒适度。中央河道两侧围绕绿荫与步行道，跨河桥梁借鉴传统元素，突出现代与历史的继承和延续关系。组织有机、高效的中心区道路交通系统。中心区在城市道路系统的基础上，增加重要的支路系统，支路一般10—24米宽，使中心区道路网密度达到7.5km/km²。各地块的机动车出入口避免设置在城市主干道上。公共交通站点与公建结合设置，钟南街东侧预留公交换乘枢纽用地，设置公交首末站6处，有效疏导人流。在行政中心、商业文化中心、汽车站等地设置社会停车场，其余地块按要求设置配建2、步行交通各个活动地点和景区都由人行道连成一体，行人不但感到舒适安全，而且在转乘公交车和出租车时也更快捷方便。主要的步行空间集中在文化、商业、行政中心的广场区域，由临水的湖畔大道和沿中轴线河道旁的人行大道加以沟通，形成与开放空间相配套的步行系统。中心区居住用地可容纳居住人口约为4.87万人，其中Ⅰ区为0.47万人，Ⅲ区为4.49万人，中心区配套设施主要是居住配套设施，配置如下：（2）片区级体育设施2个，用地分别为1.78公顷和3.42公顷，服务范围为二、三区。主要设置游泳馆、网球场、篮球场、溜冰馆等运动、健身设施；（3）九年一贯制学校1所、小学2所、幼儿园7所为本区居民服务，中小学兼顾南侧XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第16页中心区城市设计除符合第七章城市设计导则的要求以外应同时符合以下要求：（1）中心区内设置多个开放空间，与建筑空间有机衔接，与河湖水景巧妙结合，形成生动而连续的公共空间序列。开放空间的设置主要选择如下区域：金鸡湖沿岸、沿中心轴线，以及从中轴线派生出来的纵向轴线地段、滨河地段等。（2）开放空间的形式包括各类广场、公园、湖滨绿化休闲区、滨河绿带、街头游园、步行商业街等等。（3）文化水廊、商业中心、行政中心各自形成风格独特的广场和绿地，为市民提供丰富的休闲交往空间。文化水廊内强调与金鸡湖的融合，其开放空间突出自然、精致的特点；商业广场与购物空间有机衔接，突出活泼、趣味性强、内外交融的风格；行政中心的市民广场力求体现开放而大气的特点，强化轴线的效果；中心区Ⅲ地段的开放空间结合河道、桥梁设计，营造亲切宜人的氛围。2.街道景观（1）建筑高度、建筑边缘、建筑正立面、实体和空间的对比以及方位感，是形成行人视觉美感和街道风格的主要因素。（2）沿着金鸡湖畔的街道景观，与园景大道和湖水融合，呈现轻松、独立的特色。（3）商业中心内采用规整的街道景观，加强主要道路沿线建筑的方位感，建筑必须紧靠建筑退线。次要道路旁或街区内部的某些建筑边缘可以较为自由，位于路口的建筑边缘（4）中心区Ⅱ主要结合广场和绿地形成突出的街道景观效果。（5）中心区Ⅲ强调沿街建筑的线性比例关系，突出居住社区与城市的交融。3.建筑形式、体量、色彩（1）中心区Ⅰ以中低层建筑为主，沿湖文化水廊建筑及南部别墅控制为低层，建筑形式融入本地区文化的品质和内涵。中部商业中心区沿中轴线裙楼一般保持低层，以2—3层为主，其余建筑以多层为主，以平衡周围高密度住宅，通过建筑边缘线创造连续的中轴景致。北部沿现代大道设置多层及小高层建筑。整个区域显现自西向东、自南向北、由低到高的天际轮廓线，形成面向金鸡湖的舒展的空间形态。（2）中心区Ⅱ（行政中心区）力图使其相对独立，突出环境特色，在中轴线处布局塔型建筑作为本区域的视觉标志。（3）中心区Ⅲ建筑以高层为主，并着力体现沿中央河两侧低、沿钟同路、现代大道高的轮廓变化，强调本区建筑的整体感和舒适度。中央河道两侧围绕绿荫与步行道，跨河桥梁借鉴传统元素，突出现代与历史的继承和延续关系。4.特殊景观要求（1）屋顶设计有助于创造园区的特征和形象，它提供辨认方向的标志。适当的屋顶设计可以处理不良景观，如空调、水箱等。（2）沿街建筑立面原则上不得设置空调，确需设置的必须进行隐蔽处理，沿人行道的底层立面不得设置空调。（1）居住用地按居住片区、居住邻里、小区或组团三级设置，片区设置片区级商业中心；邻里设置邻里中心；小区或组团设置便民店，按组团级服务设施配置。（2）居住用地位于金鸡湖以东、星华街以西，分置于中心区的南北两侧，包第三区两个居住片区，划分为10个完整的邻里，每个邻里约20000～40000人。邻里进一2.居住分布XX新区二三区可容纳人口为41.5万人，分布如下：XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第17页（1）低密度住宅主要沿金鸡湖东岸以及斜塘河北岸分布，低密度住宅区内可容纳0.（2）高标准高密度住宅区主要沿中心轴线地区分布，可容纳4.15万人居住。（3）高密度住宅区主要分布在钟南街东侧，可容纳8.88万人居住。（4）中密度住宅区为居住主体，可容纳21.45万人居住。（5）职工宿舍主要分布在工业区内部，结合便利中心布置，可容纳5.5万人居住。3.居住区用地构成表22：居住区居住用地构成表1.规划的用地性质尽量单纯（允许小面积相容性质用地的存在，如幼儿园等，但不2.居住地块划分以道路及河道、街巷为界。4.体育、医疗卫生、文教设施、邻里中心单独划块。居住区土地使用和建筑控制除必须符合第五章第24条的规定外，尚需符合以下补充规1.人口密度及居住水平控制表23：人口密度及居住水平控制-2.居住区绿地布置规定（1）除邻里公园外，每个居住小区应设置小区中心绿地，规模不小于0.4公顷。（2）步行道路与沿河的绿化带为主要的行人系统，连接主要的公共设施如小学，邻里（3）邻里公园沿河布置，以水景来提高绿地的质量。（4）邻里公园靠近邻里中心布置，以提高可达性和利用率。3.居住区车辆出入口规定（1）主要道路上一般不允许设车辆出入口，以减少对主干道上交通的影响。居住用地的车辆出入口主要设在次干道和支路上。（2）支路在主干道交叉口与主要干道上的交叉口的距离不得小于150米。（3）每个地块的车辆出入口的位置距道路交叉口的位置不得小于70米。4.居住区地块配建停车位规定参见表24、表25。XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第18页表24：住宅的停车位配置规定21211多层停车库用地允许在建设初期设露天停车场，远期根据需要改建为多层停车库。表25：邻里中心的停车位配置规定（1）邻里等级：以邻里中心为主体的居住配套设施，为20000～40000居住人口配套（2）组团等级：设置在各个居住小区或居住组团中的便民设施，含便民店、组团绿地2.邻里等级公共设施设置要求邻里等级公共设施主要包括教育设施和邻里中心两方面:（1）中小学设置小学学生数按居住人口8%计，初中学生数按居住人口4%计，高中学生数按居住人口4%计，其中高中学生占70%，职业高中学生占30%。规划设置小学8所，九年一贯制学校5所(包括小学和初中)、完中1所（包括初中和高初中和高中面向XXX市招生。园区中小学建设提倡集中办学，形成集聚效应，有利于资源共享，以便提高教学质量，更好地服务于居民。完中、高中、职中以及民办学校为全园区乃至更大范围服务。（2）邻里中心设置每个邻里设置一个邻里中心，服务范围500米，不能被500米服务范围所覆盖的地区可利用分区级公共服务设施或设邻里小中心。邻里中心以社会服务型、公益型公共设施为主，有效控制零售型商业设施，可以合并设施物业管理机构和公共设施。邻里中心的设置宜按半径均匀布置，相近邻里的邻里中心在必要时可以合并设施，但必须保证邻里中心的服务功能不减少和服务水平不下降。邻里等级公共设施配置项目建议参见下表：XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第19页表26：邻里等级公共设施项目设置一览表人每处建筑面--------围覆盖不到的地方，可设3.组团等级公共设施设置要求组团等级便民设施的布点应满足生活需要，建筑面积比例、密度比现行标准有所提高，便民店建筑面积配置为居住建筑总面积的1%左右。10公顷以上的小区可设置快餐、小吃店，宜集中设置在小区入口处，不得设在住宅楼设置幼儿园39所，幼儿园、托儿所等设施应与作为住宅开发的组成部分。组团等级便民设施配置建议参见下表：表27：组团等级公共设施一览表--------（1）居住区在城市道路系统的基础上，增加重要的支路系统，支路一般10—20米宽，道路间距为150~450米。各地块的机动车出入口避免设置在城市主干道上。（2）居住区内停车场尽量靠近车辆出入口，以减少车辆，人流交通的相互干扰。（3）在体育中心、邻里中心、公交转乘站等地设置社会停车场，其余地块按要求设置2、步行交通步行道路与沿河的绿化带为主要的行人系统，连接主要的公共设施如小学，邻里中心XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第20页和公园等，使居民可以步行到达这些地方。而且在转乘公交汽车、轻轨交通系统和计程车居住区城市设计除符合第七章城市设计导则的要求以外应同时符合以下要求：1.居住区设计要求（1）居住区内设置多个开放空间与建筑空间有机衔接，同时与河湖水景巧妙结合，形成生动而连续的公共空间序列。开放空间的形式包括入口广场、邻里公园、滨河绿带、街头游园、步行商业街坊等。（2）滨水、沿景观路街道景观要求进行整体设计，沿街界面有韵律感，建筑风格、体量、色彩协调。（3）居住区一律不得采用实体围墙，应达到透绿、透景的要求。（4）居住建筑底层的一部分将用于公共设施如组团商店、居委会等。（1）位于同一道路两侧的学校出入口之间间距应大于80米。（2）学校建筑突出明快活泼的特点，力求营造亲切宜人的氛围。3.邻里中心设计要求体现邻里中心的多样性，突出个性，增强其服务功能和生活气息。4.斜塘传统居住商业街区街景观控制斜塘老街作为原住区居民的历史缩影，同现代化新城建设相辉映，应以保护和修复为主。在更新过程中仍采用临水沿街布置形式，着重保持现有的建筑风格和街道尺度，风貌较好的传统建筑应予以保留和修缮。同时应注重传统文脉的延续，建筑处理、巷弄空间应体现原住区的文化特征。现状斜塘老街周边地区新建建筑的建筑形式、尺度、色彩以及外部空间的处理应与保工业用地划分为出口加工区、信息产业园、中小企业园、大中企业园及其它工业区。出口加工区位于二三区北部，在现状基础上继续向东延伸至星塘街，总面积120公顷。2、信息产业园信息产业园主要包括微电子、计算机硬件、软件科技、网络及通讯设备、信息服务等内容。信息产业园布置于星华街东西两侧，占地750公顷。信息产业园包括以下主要功能区：·管理、培训、会议、信息中心3、中小企业园规划在信息产业园东侧、南侧布置中小企业园，各地块面积1—15公顷。4、大中企业园规划在信息产业园东北侧布置大中企业园，各地块面积10—30公顷。5、其它工业区XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第21页其它工业按照相对集中、性质兼容、有利环境、运输便捷的原则进行布局。6、工业区用地构成表表28：工业区用地构成表1.地块的长宽比例尽量达到2∶1，能够灵活分隔，能作“一分为二”或“合二为一”或“合多为一”的划分。2.小于1公顷的地块应纳入标准厂房用地，原则上不允许单独建设。3.地块主要邻路边线长度不小于70米。工业区土地使用和建筑控制除必须符合第五章第24条的规定外，尚需符合以下补充规MSTUWG1.工业用地主要及附属用途规定（1）主要用途规定工业地块的主要用途应以生产性活动，数据/处理计算机操作，软件开发，工业培训及加工工业为主导。其占用面积应至少为楼面总面积的50%。楼面用途规定参见下表：表29：楼面用途规定工业生产//（2）附属用途规定为配合生产过程而附设的其他用途，其占用的楼面总面积应不少于50%。以下的附属用途允许设置于工业地块内：单独存在的办公室、陈列室、货仓或零售点。2.工业区与居住区的防护距离规定为了避免居住区受到工业区内的污染影响，两区之间应设有绿化隔离带，整个防护距XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第22页离可由道路、河道、绿地或缓冲带组成。防护距离规定参见下表：表30：工业区与居住区的防护距离规定3.容积率的控制为保证土地利用效率，防止占用地块，工业地块主要对最低容积率进行控制，容积率（企业预留扩建用地不参与容积率计算）规定参见第24条。在生产工艺上有特别需求的一些工业（如加工、药剂、电气器材、金属工程与机械等）可以突破最低容积率控制要求，但必须提出申请，由规划执行部门批准。4.建筑退让规定工业区建筑退让在满足第27、28、29条的基础上，还必须满足工业区的特殊要求，具体规定参见工业区绿地缓冲带控制图和表31—工业区建筑退让规定表。（1）信息产业园绿化缓冲带控制信息产业园由于产业性质的特殊要求，建筑退线要求较高，主干道控制100米，其中种植带应不少于50米；次干道控制50米，其中种植带应不少于20米；支路控制30米，（2）工业区建筑退让地界线的规定工业地块不临路、河时应满足退让地块边界线的要求。表31：工业区建筑退让地界线规定表（3）工业建筑退让的消防要求：连排式工业厂房的总长不得超过120米，两排连排式厂房之间必须设有5米的间距，以流出消防通道和阻止火患蔓延。因生产工艺需要不能满足时，应采取其它消防补救措施并通过消防部门的验收。5.停车泊位配置规定工业区内的厂房应提供足够的停车位，方便货车，汽车与其他交通工具的停泊，具体表32：工业区地块停车泊位配置（以建筑面积为计算基础）（1）地块的出入口处应尽量布置在次干道以下等级道路上，主干道一般不允许直接设（2）道路交叉口地段的地块出入口，应设在距离道路交叉口50米以外的位置。（3）当地块面积小于1.0公顷，只允许建一个出入口，当地块面积大于1ha时，允许工业区主要配套设施包括：综合便利中心、职工宿舍、绿地等。便利中心结合小块绿地设置，每处综合便利中心按照80程的服务半径设置，配制内容参见表33。XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第23页表33：便利中心等级公共设施项目配置表处乐产业与公用事业管-------务设施用地统一规2.职工宿舍区设置职工宿舍区六处，与便利中心、开敞绿地结合设置，每块面积6—15公顷。规划在工业用地内（包括信息产业园），增加支路系统，规划支路的道路红线宽度控制为10-20米。该系统为弹性道路，在控制主次道路框架不变的前提下，可根据地块的合并工业区城市设计除符合第七章城市设计导则的要求以外应同时符合以下要求：工业区内绿化开敞空间主要有两类：街头小公园与绿化带。信息产业园内形成50~100米宽的绿化缓冲带，结合便利中心、职工宿舍布置街头小公园，通过沿河道、沿道路布置的绿化带将它们联系起来，配合白塘、东沙湖等优美的自然有特色的景观效果。高科技工业区的绿化程度应高于普通工业地带，高科技工业区内的主干道（包括中央分隔地带与路肩及主要出入口）应重点进行景观设计，创造绿色、整洁、精致、美观的视觉效果，高科技工业区的绿化率应控制在30%以上。2.街道景观工业区街道景观强调其韵律感、整体美，强调形成良好的绿化效果，沿线建筑应具有较强方位感。区内重要的景观道路——现代大道、苏胜路、星塘街、星华街，应突出其景观特色，与中心区、居住区相协调，形成完整的景观序列。沿街布置的主体建筑长度应不大于120米，最小不能小于40米，以保证街道的整体效3.建筑形式、体量与色彩工业区内的建筑主要有以下几类：普通厂房、高科技产业建筑、行政管理建筑、职工宿舍等，各类建筑外观应符合建筑本身的功能特点，形成丰富的建筑景观效果。但在形式、色彩和风格上，应充分体现现代化高科技园区的特点，建筑设计宜采用现代的景观构成元素和符号，以浅色为主，在不影响整体效果的前提下允许个性化的设计。XX新区二三区控制性详细规划·文本第八章分片区控制和建设指导第24页第四节软件园控制和建设指导软件园分为软件园I和软件园II，以东沙湖为界分为东西两片，主要包括以下功能：管理、商务办公、商业服务、产品展示、研发基地、孵化基地、绿化休闲场所等。以大片绿化开敞空间为中心，集中布置公共服务设施，周围设置研发基地，形成合理有序、动静分软件园综合服务中心靠近入口道路和相对中心的位置，有利于提供便捷的服务。内容主要包括管理中心、商务中心、产品展示中心、信息交流中心、文化休闲中心、商业配套设施（如小型商店、食堂、快餐店等社会化商业服务设施）等。研发基地分为集中式研发机构与独立式研发机构两大类，分布于周边地区。独立式研发机构以别墅式科技办公为主，可设置少量居住与办公混合用地，比例不宜超过独立式研发机构用地的20%。软件业孵化基地面积要求较小，对研发用地影响较少，用地上可混合布置，相互兼容。表34：软件园Ⅰ（东沙湖西）用地构成表（%）（%）包括小商店、食堂、快餐店等为整个软件园提供信息服务可置于集中式研发机构内包括小商店、食堂、快餐店等为整个软件园提供信息服务可置于集中式研发机构内设施信息交流中心文化活动中心集中式研发机构不单独设置，面积计入研发用地绿化用地内的景观水面计入此类用地不单独设置，面积计入研发用地绿化用地内的景观水面计入此类用地社会停车场社会停车场规划用地总计表35：软件园II（东沙湖东）用地构成表（%）（%）（公顷）行政管理行政管理设施信息交流中心文化活动中心集中式研发机构包括小商店、食堂、快餐店等包括小商店、食堂、快餐店等为整个软件园提供信息服务可置于集中式研发机构内绿化用地绿化用地停车场社会停车场含