旧城改造建设项目可研报告

31.2项目业主简介 1.3评估的依据、原则、主要范围 61.5评估结论及建议 7第二章承贷企业评价 2.1借款人基本情况 2.2公司资信情况 2.3公司组织管理 2.4人力资源配置 第三章项目建设背景及必要性 3.1项目建设背景 3.2项目建设的必要性 第四章地产及土地市场前景分析 4.1中国房地产市场宏观经济分析 4.2XXXX经济及城市建设发展 4.3XXXX房地产市场概况分析 464.4XXXX主城区房地产市场分析 4.5XXXX土地市场分析 24.6XXXX房地产业发展前景分析 第五章项目合法性评价 第六章拆迁内容、规模及进度计划 6.1拆迁内容和规模 6.2项目进度计划 第七章投资估算及资金筹措 7.3资金使用管理计划 第八章还款能力评价 8.3贷款偿还能力分析 8.4不确定性分析 8.5评价结果 9.1风险因素分析 9.2不确定性分析 9.4风险评价结论 第十章社会效益分析 3xxxxxxxx城建发展有限公司南大饭店，北临玛瑙花园总拆迁面积：20693.25平方米本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期项目总投资及资金来源4占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑53、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》4、xxxx08定额5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）10、委托方提供的其他资料64、社会效益与经济效益并重原则。根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评6、项目投资内部收益率8.35%。计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。7提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高xxxx土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加8以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对第二章承贷企业评价册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。xxxxxxxx城建发展有限公司直接隶属区政府管理，为区政负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和管理。xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑公司营业执照注册号码：500108000018443，证照合法、有效，具备合规合法的贷款主体资格。9公司由xxxxxxxx土地整治储备中心、xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司、xxxx南岸资产经营管理有限责任公司和xxxxxxxx征地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的股东姓名或名称xxxxxxxx土地整治储备中心xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司xxxx南岸资产经营管理有限责任xxxxxxxx征地办公室元元元元公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发生。区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成员。公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分办公室：合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：负责内部管理和对外接待，协调有关工作；工程管理部：工程管理部的主要职责包含三个方面：现场管理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施；成本管理部：负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更加高效和精确。财务部：负责财务工作。部门名称导配备人数13总经理副总经理工程管征地拆迁部成本管财务部36643第三章项目建设背景及必要性xxxx作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，xxxx房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据《2007-2020年辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。2007年3月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“经过十年的发展，xxxx已站在一个新的发展起点上。希望xxxx坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的发展迎来不可多得胡锦涛同时强调，xxxx是中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使xxxx城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机。战略上，计划通过重点发展以xxxx主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使未来在渝东改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。xxxx位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。丘陵主要分布在xxxx、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-500米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇；另有xxxx地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾年全年工业总产值将达到610亿元，增长22%，已连续五年被评xxxx商圈通常是指商店吸引顾客的地理区域，是商店对顾客吸引力的所及范围或地域，它以商店为中心向四周扩散，并形成商圈的作用。随着社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，其消费需求越来越趋于多样化，客观上需要对消费环境有一个大的变革；随着加入WTO后，对外开放进程的加快，将会有更多的商业资本投入到商贸流通领域中来，市场竞争将更加激烈；随着零售商业在国民经济中作用的日益增强，对国民经济增长的贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生产和消费的先导型行业。商贸流通的这些变革，必将加速传统业态的重组改造，而商圈的发展与建设则是其战略重点。xxxx商务圈发展规划重点阐述以下问题：xxxx商务圈的现状，发展基础及市场潜力，发展目标及战略，总体规划布局和业态调整，实施步骤及政策措施。xxxx商务圈现状xxxx商务圈系xxxx主城区五大核心商务圈之一，是展示南岸乃至xxxx直辖市新貌的窗口和大都市商贸形象的标志。xxxx直辖以来，按照xxxx委、区政府提出的发展“大市场、大商贸、大流通”的战略目标，xxxx商务圈得到迅速发xxxx是xxxx确定的会展中心，会展经济发展取得了一定成效，但总体来说还处于起步阶段，还满足不了经济发展的要求，特别是第三产业发展的要求。为此，如何加快发展，特别是加快第三产业发展，推动xxxx经济迈上新台阶，就成了区委区政府考虑的重要战略议题。在经过全区范围内的解放思想大讨论后，最终形成了共识：xxxx的经济发展，除继续抓好茶园新区建设、培育新型工业这一经济增长极外，还要抓住亚太城市市长峰会、中央商务区建设这两大机遇，大力发展会展经济、总部经济等现带动第三产业上档次上规模，进而推动第二产业和第一产业的发展，促进全区经济迈上新台阶。新的xxxx国际会展中心的建成和投入使用、亚太城市市长峰会的成功举办，标志着xxxx及整个xxxx的会展经济进入了一个崭新的历史时期，“会展在南岸”的品牌效应开始凸现。划、城乡建设规划和环境保护规划“四规合一”的试点工作，原本并没被列为试点区县的xxxx却主动请缨。实行“四规合一”有利于形成规划一张图、规划一体化，生产、生活、生态“三生共进”，最终实现城乡统筹发展目标。2008年，xxxx与北京市海淀区有望签署点对点的产业转移承接机制协议，在未来的产业承接中采用“工业飞地”模式，在共建园区内由xxxx提供土地等要素，与沿海省市进行税收分成。在政府大力支持下茶园新区动画基地预计用5年时间整合本地动漫资源，着力培育并完善动漫产业链，推动动漫衍生产品的发展。工业园区等，从而形成多员化发展，成为居住、商业、物流、休闲等集中的区域，成为xxxx经济增长的主要贡献力量。在这一背景下，地处xxxx与zzz之间的本项目未来发展具有十分良好的前景，同时该项目地形地貌较好，具有较好的江景资源，对项目后期发展具有较好的带动作用。xxxx近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人经济发展最快地区之一。xxxx在地质学上称为台地，即边坡呈xxxx商务圈以xxxx转盘为中心，北至长江大桥南桥头,南连四公里转盘,东接海棠溪立交桥,西邻xxxx经济技术开放区,商贸区域方圆4平方公里。经过近年来城市建设的大规模开发，xxxx商业设施取得了突破性发展，已建成占地面积1.5万平方米的xxxx商业步行街，正在扩建占地面积3万平方米的新的商业步行街,年内还将开工建设占地面积4.5万平方米的xxxx转盘中心广场。xxxx商圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、zzz南丰商场、xxxx商业大楼、诺玛特超市等为代表的20个大中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了20万以上的消费人口，已成为xxxx主城区五大购物中心之一。今后发展的总体思路将以xxxx转盘为轴心，东西南北路为轴线，商业旅游步行街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。东接南滨风情路，南连建材销售“五大中心”，加快建设会展中心，使之尽快成为带动全区三产发展的龙头，新崛起的xxxx南部中央商务区。地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近26万平方米。该商圈去年社零总额达24.5亿元，占全区比重的70%。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”xxxx要“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的房地产业发展迎来不可多得的机会。xxxx作为西部大开发的龙头城市，目前xxxx正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时xxxx”和“半小时主城”工程为主的明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照《总体规划》xxxx将建设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。3.2.2项目地理位置优越，处于xxxx商圈核心地带，是提升城市形象具有积极意义该项目从地理位置上看，处于xxxx商圈东侧，紧邻zzz，工商银行xxxx分行，交通便利，地段优越，升值潜力巨大。xxxx商圈作为xxxx主城区五大核心商圈，xxxx政府目前正中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以商务圈成为xxxx乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为xxxx江南商务中心的核心组成部分。1、商贸流通：xxxx商务圈地处xxxx经济核心区，拥有新世纪江南商都、麦德龙、和平药房、渝能汽配城等多座大型零售商场、大型超级市场和专业市场；文体娱乐休闲设施齐全。商圈注重以载体建设增强商业拉动力和辐射力。一号步行街望旺街、二号步行街帝景MALL、五号步行街金阳xxxx映像，三号步行街协信•城市广场计划，四号步行街万达广场，进展顺利。五条特色步行街是未来xxxx商圈发展的核心商业区，随着项目的逐步实施，增加了商贸流通设施，吸引了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。五条特色步行街、酒店业“60颗星”、100万平方米商业面贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。2、支柱产业：根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为xxxx商务圈商贸流通业发展的重点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成为我为基础，xxxx商务圈先后举办了亚太市长峰会、全国药博会、2007年全国春季糖酒交易会、全国图书展等国际国内知名展会，“会展经济”初见成效，带动了我区社会经济的快速发展，使“会展在南岸”成为我、区又一强势品牌。目前正加紧建设会展中心二期项目。4、交通状况：作为xxxx南大门，xxxx商务圈近年来交通状况得到了极大的改善和发展，内有长江大桥，鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区相连，渝黔高速横穿境内，并且长江大桥复线桥、实施建设，xxxx转盘中心枢纽改造已列入实施计划，正在完善周边配套路网。随着xxxx商务圈内交通系统的改造和完善未来的区域交通将达到国际城市AA级标准。熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日益稀缺，这将更加凸显本项目的巨大升值空间。3.2.3项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问xxxx主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xxxx城建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑在日渐亮丽的xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx的对外形象和投资环境。危旧房改造的首要任务是解决住房的安全隐患。两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要结点区域的危旧房改造是现在拆迁的重点。目前，xxxx主城区各区政府正结合区内的城市建城市发展和人居改善能够得到同步、健康的发展。项目区域危旧房比较集中，城市建设和功能配套没有跟上，包括路灯、监控设备等设施都只能陆续完善，也增加了治理的难度。教育、居住条件、居住环境等民生问题一直影响着人民的生活，尤其是项目区域危旧房呈现老、多、散的特点，房屋结构十分简易，受损较为严重，存在严重的火灾、洪灾、地震等安全隐特大暴雨袭击该区域地处重灾区边沿，给人民群众造成了损失，同时加剧了危旧房对人民生命安全的威胁，该区域在暴雨等灾害中道路、山体等出现了较大的滑坡现象，居住条件、安全隐患都题更被全社会所普遍关注，项目区域房屋结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁着人民群众的生命安全，这些因素使得该项目必须加快进行。市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标，体现了市政府关心人民群众、切实为人民群众生命财产安全负责任的态度，该项目的实施正是积极群众受益、使群众满意、为群众排忧”为工作基本出发点，通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，因此该项目的实施对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。3.2.4项目实施是顺应xxxx地产发展的需要xxxx由于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港的港岛、九龙这样的水平，但是目前xxxx的市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密度的高品质生活。从生活的角度来讲，人们永远是向往更加休闲、更加宁静，充满人和人之间交流的生本项目的建设实现了将南岸中心商圈的改造升级，将对南岸和xxxx城市的形象有积极意义，同时由于该项目地形呈现台地趋势，可形成较好的景观，具有较佳景资源，将形成xxxx美丽夜景的一部分，因此项目的时候司是顺应了xxxx发展的需要。3.2.5该项目实施有利于推动xxxx危旧房改造进程，促进城市发展和城乡统筹规划，提高人民经济生活水平主城大量建设新型住宅的同时,危旧房也将全面改造。主城还有786万平方米危旧房,将在3年内拆迁、5年完成改造,以改善居民的居住条件。尤其值得关注的是,危旧房改造后,原址“绿地率”指标将达到50%。主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、xxxx、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部新区。786万平方米要改造的房屋,分“危房”和“旧房”两部分,均指具有房屋产权产籍证明的房屋,住宅为473万平方米,非住宅313万平方米。按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋。根据计划，2008年首先对房屋安全隐患突出的地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先期改造。2009年拆迁改造的“重头戏”，2010年则是危旧房改造的“收尾”工作。危旧房改造不仅解决困难群众住房问题，而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构建和谐同时在改造过程中，政策方面给予更多的惠民政策，这些政策事实将提高城市人民的生活水平，政府政策规定，在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，还可获得特别奖励费。对于低收入住房困难家庭，人口在2人及以下的，现住房建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予等值或实物补偿安置；家庭人口在3人及以28%提高到2009年的51.3%，年均提高1.92个百分点，增幅高于全国平均水平。xxxx的城市空间每年以拓展1径向外推进，不少农村人口因为城市化建设转为城市人口。危旧房对于城市建设及服务功能的影响绝非只体现在居住条件恶劣、安全隐患严重等方面。主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xxxx城建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。从城市肌理上看，在日渐亮丽的xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx的对外形象和投资环境。xxxx政府明确承诺，将xxxx危旧房改造按照建设宜居城市的标准，在改善老百姓居住环境的同时，还要提升城市形象，其中最大的变化就是旧城区的绿化，700万平方米危旧房拆除后，用地面积的一半将用来搞绿化。其中，15%是集中的公共绿地，35%是随项目配套的绿地。旧城区将采取减量的措施。一是减少旧城区居住的人口量，通过旧城改造与一些新建项目结合起来，把旧城区的一部分老百姓转移到其他地方居住。二是减少建筑的量，让旧城区能有空间建设市的整体思路，对城市的绿化、居民的经济生活水平的提高有较大的帮助，同时也可以解决部分市民就业的问题，缓解社会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提高xxxx城市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意义。第四章地产及土地市场前景分析4.1.1宏观经济方面：中国经济持续稳定地增长2010年，我国国民经济运行态势总体良好。初步测算，我国全年实现国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比去年加快1.1个度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长2.9%，连续七年增产。其中，夏粮产量12310万吨，下降0.3%；早肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量7780万吨，增长3.6%。其中，猪肉产量5070万吨，增长3.7%。工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长13.7%；集体企业增长9.4%；股份制企业增长16.8%；外商及港澳台投资企业增长14.5%。分轻重工业看，重工业增长16.5%，轻工业增长13.行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总增长31.3%;进口13948亿美元，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余当前，国民经济正处于由回升向好向稳定增长转变的关键时期。要按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会4.1.2全国房地产市场发展前景国家统计局今天发布2010年全国房地产市场运行情况，数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1．房地产开发投资完成情况其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增比上年增长26.6%；房屋新开工面积方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增2．商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。3．房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%4．70个大中城市房屋销售价格指数份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。5．全国房地产开发景气指数全国房地产开发景气指数趋势图从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面4.1.32011年房地产市场发展态势分析2010年，全国房地产市场整体呈现波浪式走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产产业的主要指标预测如下：1.房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资于房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，诚征固定资产投资完成29.18万亿，增长22.9%；房地产开发投资完成5.7万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。2.房地产开发资金来源增长平稳房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上3.房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%，与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分预计2011年全年商品房新开工面积将达到192283万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长14.9%，与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。与2010年相比，鞠躬面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣4.销售面积和销售额增幅保持平稳增长2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性增长。2011年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售18.1%和24.8%，其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。5.房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落，到2011年12月份，房屋销售价格上涨2.5%，其中，新建商品房价格上涨3.4%，新建商品住宅价格上4.2xxxx经济及城市建设发展2010年，xxxx人民在市委、市政府的带领下、积极贯彻落实“314”总体部署和中央宏观调控要求，主动适应国内外形势变化，以内陆开放高地和金融高地建设、民生工程、“两翼户万元增收工程等项目为抓手，扩内需、调结构、控通胀、惠民生，不断改善经济发展环境，推动经济社会持续快速健康发展。2010年，全xxxx经济发展取得良好成绩，经济增速再创新高。地区生产总值达到7894.24亿元，同比增长17.1%，是直辖以来发展最快的一年,经济增速居全国第2，西部第1位，连续步加深。全年第一产业实现增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业4356.41亿元，增长22.7%；第三产业2852.44亿元，增长12.4%。三次产业比重8.7：55.2：36.1；非农产业比重超过90%，较上年提高0.6个百分点；第二产业比重提高2.4个百分2010年，全xxxx工业经济总量首次突破万亿元大关，全口径总产值达10332.45亿元，开启xxxx工业发展“万亿时代”。全年工业实现增加值3697.83亿元，同比增长22.9%；占GDP的46.8%，对经济发展的贡献率达到59.1%，工业成为推动全市经车产业总产值达2781.71亿元，同比增长23.7%，仍是支柱产业中份额最大的产业；笔记本电脑基地建设的快速推进，促进电子在五大支柱产业中增速最快（见表1）。表1：2010年规模以上工业总产值规模以上工业总产值9087．99汽车摩托车2781.71天然气是石油装备制造材料工业400.9048.1工业结构出现新的可喜变化。一方面体现在工业规模化、集群化程度大幅提高，2010年规模以上工业总产值占全口径工业总产值的比例为88.0%，较上年提高2.8个百分点。规模以上工业企业数达到7130家，较上年增加718家。另一方面体现在工2010年汽车摩托车总产值占规模以上工业的比重较上年下降2.5个百分点，其他支柱产业比重均有不同程度的提升，其中装2010年，全市金融业取得了长足的发展，存贷款余额较快增长，金融对经济增长的贡献率日益加强。全年金融业实现增加营业税35.79亿元，增长27.4%；金融机构年末存贷额余额达到24613.84亿元，增长23.4%。易离岸结算开始运转，企业上市直接融资规模扩大，长江上游地高，2010年末全市本外币贷款余额10999.87亿元，同比增长个百分点。二是金融资金分布形态进一步优化，2010年末本外币存款余额13613.97亿元，同比增长22.8%；企业存款余额4666.88亿元，居民储蓄存款余额5839.66亿元，企业存款与居民存款的比例达到79.9：100，较上年提高3.1个百分点。三是存贷比突破80%，达到80.8%，较上年提高0.9个百分点，信贷资金“洼地效应”进一步显现。四是金融机构加大对中小企业扶持力度，中小企业融资环境不断改善。2010年下工业企业将银行贷款作为融资的主要渠道，占比较上年提高2010年，是“十一五”计划收官之年，也是巩固经济复苏xxxx以“314”总体部署为总纲，紧紧把握“三号文件”等重大政策机遇，以“五个xxxx”、两江新区等建设为载体，抓好各项投资工作，投资力度不减、规模不降，结构更科学、体制更完善，有力地促进xxxx经济结出“累累硕果”，“十一五”精彩2010年，全市上下着力抓好“五个xxxx”、统筹城乡、内陆开放、改善民生等重点工作，全面发力、提速推进，促使投资月以来，投资增速一直保持在30-32%的区间范围内窄幅波动，二季度三个月增势波峰波谷差值为0.3个百分点，2009年同期2009年则为1.0个百分点。四季度三个月波峰波谷差值为1.0个百分点，2009年则为3.6个百分点。各月单月投资完成量相一个稳定逐渐上升的态势。全市投资稳步增长有两点支撑因素：第一，中国经济基本面未发生改变。推动中国经济发展的内在本质因素是工业化、城市化、市场化和国际化，宏观经济发展的这些基本面没有发生重大改变。从国家层面看，2009年以来出台了“保增长、调结构”一揽子宏观调控政策，运用财政、税收和货币杠杆以及多项刺激增长手段保证了经济的平稳增长。第二，xxxx发展环境持续向好。xxxx作为西部唯一的直辖市，目前处于历史上最好的发展时期，“三号文件”对xxxx的定位、两江新区设立带来的诸多优惠政策、城市化战略的加速实施、新型工业化和城乡统筹一体化的不断升级、对外开放水平和市场化程度的逐步提高、“五个形成强大合力，成为带动xxxx投资稳步增长的主轴线。全市“城市建设大会战”全面开展。建设与改造项目投资规个。其中，新开工亿元以上施工项目个数为582个，比2009年同期增加240个；完成投资1059.27亿元，增长31.7%，拉动建设与改造项目投资增长9.7个百分点。西永微电园轨一号线建设等亿元以上政府类重点项目支撑作用显著，重钢环保搬迁工程、渝利铁路建设等新开工亿元以上项目更是成为拉动全市建设与改造项目投资平稳增长的强劲动力。一圈两翼统筹并进2010年，xxxx投资的地区结构继续向经济发展水平相对较低的“两翼”地区倾斜。一小时经济圈全社会固定资产完成投资下降0.4个百分点。渝东北翼完成投资1258.41亿元，增长34.2%，比重由17.6%提高到18.1%。渝东南翼完成投资亿元，增长28.6%。从增长速度看，有25个区县城镇投资增长速度高于全市平均水平，其中增长速度高于40%的有11个区县，多为“两翼”地区。投资增速低于全市平均水平有15个区县，多为“一圈”工业交通双擎助推在工业化和城市化加速发展的背景下，工业投资一直是xxxx传统投资支柱行业。2010年工业累计完成投资2233.69亿元，同比增长24.6%，占投资总量的32.2%,3月以来各月工业投资占比均在百分之三十以上。其中制造业投资表现突出，完成投部分制造业行业投资高速增长：通信设备、计算机及其他电子设备投资增长1.9倍，石油加工炼焦及核燃料加工业投资增长1.3倍；医药制造业投资增长1.1倍。另外，采矿业投资176.36亿元，增长13.2%；电力、燃气及水的生产和供应业投资291.04全市交通运输业完成投资758.79亿元，同比增长13.6%，占投资总量的10.9%。高速公路和铁路作为“畅通xxxx”的重要载体，项目建设进展顺利，带动交通投资较快增长。云阳进，全市高速公路投资总量123.60亿元，占整个交通投资的项目进展顺利，铁路运输完成投资150.86亿元，增长92.0%。投资结构三进三退全年地方项目投资速度有所加快，在本轮投资增长中发挥着重要作用，累计完成投资6408.83亿元，同比增长31.4%，占投资总量的92.4%，比重较去年同期提高0.7个百分点。新增中央投资项目亦进展顺利，全年新争取到中央预算内投资52亿元，开工占投资总量的7.6%，比重较去年同期下降0.7个百分点。二是一、三产业投资比重提高，二产业投资比重下降。各区县积极贯彻中央1号文件精神，进一步加大“三农”投入，第一产业累计完成投资264.77亿元，增长33.0%，高于全社会投资增速2.6个百分点，占投资总量的3.8%，比重较2009年同期上升1.0个百分点。第三产业完成投资4246.90亿元，增长31.6%，占比61.2%，较去年提高0.5个百分点。其中，批发和零售业完成投资92.08亿元，增长144.6%，住宿和餐饮业完成投资36.87亿元，增长100.0%；此外，全市还进一步加大对教增长10.9%；文化、体育及娱乐业完成投资53.69亿元，增长40.4%。同期第二产业累计完成投资2423.12亿元，增长28.1%，三次产业投资的比重为3.8:35.0:61.2。三是农村投资比重提高，城镇投资比重下降。随着中央新增投资对农村基础设施和民生领域的倾斜力度不断加大，带动我市农村投资持续快速增长。2010年全市农村累计完成投资591.81亿元，增长64.8%，占投资总量的8.5%，比重较去年同长27.9%，占投资总量的91.5%。资金来源四大支撑资金是项目投资的铺垫。2010年，我市争取中央支持和扩大招商引资两手抓，以农村土地交易所、农畜产品交易所、金融租赁公司、私募基金公司、风险投资公司等全国性要素市场和“另类金融中心”为平台，拓宽投资资金来源渠道。全市到位资金8557.96亿元，同比增长41.4%，高于同期投资增速11.0个百分点，资金到位率123.4%，项目资金保障程度不断提高。从投资资金来源情况看，内需项目资金的陆续到位使国家预算内资金大幅度增加，到位总量达651.15亿元，增长64.0%。银行贷款政策虽然有所收紧，但总体仍然保持适度宽松基调，信贷支持力度稳定有力，国内贷款到位总量为1747.71亿元，增长45.1%。投资信心的恢复及增强带动企业自主投资增加，自筹资金到位量达3820.15亿元，增长32.6%。商品房销售等因素有效带动其他资金增长，到位总量为2156.49亿元，增长51.6%。国家预算内资金、国内贷款、自筹资金、其他资金四大资金来源占全年全市到位资金总量的97.8%，有力地保障了项目顺利建设。值得注意的是，资金来源中利用外资涨势尤其突出。截100.6%，为3年来同期最高增速，高于全部资金来源增速59.24.2.3城乡居民收入及消费上升迅速2010年，全市农民收入呈现高速增长的态势，全年人均纯收入5277元，同比增长17.8%，高其中，农民工务工工价提高及就业岗位的增加，拉动工资性收入快速增长，全年人均工资性收入2335元，增长21.7%。随着农村养老保险试点的扩大、农村居民最低生活保障线标准的提高、户籍制度改革一次性补偿的发放，农民转移性收入大幅增加，全农民“吃、穿、住”等消费较快增长，全年人均食品消费支出1750元，增长13.5%；恩格尔系数为48.3%，较上年下降0.8个百分点；人均衣着消费支出224元，增长12.9%；人均居住消费支出548元，增长34.9%。家电下乡政策效应持续显现，家庭设备消费档次不断提升。全年人均家庭设备用品及服务消费支出为261元，增长24.5%。全市城镇居民人均可支配收入17532元，同比增长11.3%。财产性收入、转移性收入增速均超过20%，分别和20.1%。我市开展的一系列“送温暖惠民生”工程带来低收入群体收入的较快增长。全年城镇居民10%的最低收入户人均可支配收入为7506元，增长11.1%；最高10%收入户与最低10%收入居民人均消费支出13335元，同比增长9.8%。食品、衣着、居住等八大类消费呈现全面增长态势。其中，人均食品消费支出5013元，增长9.5%；恩格尔系数为37.6%，较上年降低0.1个百分点。得益于医疗体制改革和覆盖全体城乡居民的医保制度的建立，我市城镇居民医疗保健支出增速放缓从以上数据分析，xxxx经济运行良好，投资继续增加，居民收入有所上升，居民购买住宅或进行商业地产投资的需求旺盛，购房能力有所增强。xxxx在中央政府和各省市的大力支持下，在自身不断努力下，年轻的直辖市正以蓬勃的发展势头向世人宣告他的崛起。2011年是“十二五”时期开局之年，也是完成“314”总体部署，实现科学发展，加快转变经济发展方式，走民生导向发展之路的重要一年。“五个xxxx”建设、十大民生工程、内陆开放高地和金融中心建设等将继续支撑全市经济持续较快发展。综合分析国内外形势，2011年经济发展环境将延续2010年的良好态势。主要表现在：一是国外环境尽管仍具有不确定性，但截至目前为止，美国和欧盟等主要发达经济体继续延续着温和复苏状态；二是随着我国“十二五”时期扩内需、调结构、加快经济发展方式的转变等重大战略性调整，全国区域经济发展格局或将发生重大变化，东部产业转移将加快，西部优势将进一步凸现。三是全市工业化、城镇化、信息化进程将进一步加快，经济应将持续释放，汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行；“五个xxxx”建设，将进一步提升城市形象，改善发展环境，吸引各种资源要素，促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进；2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年，随着民生的改善，居民消费需求进一步稳固，内需进一信贷规模有可能趋紧。二是食品价格的长期上涨趋势短期不可能扭转，物价上涨压力仍然突出，通货膨胀预期仍然存在。三是房地产和汽车消费调控政策有可能对相关工业和商贸行业的发展总体而言，2011年全市经济发展将呈现“先低后高再企稳”经过14年直辖的高速发展，依靠良好的经济基础和口岸优势，xxxx国民经济、城市建设、居民收入等都得到跨越式的发展，城市地位快速提升，已经逐渐成长为长江上游经济中心、中国西部桥头堡和领头羊。而其城市价值却被严重低估，随着直辖14年、城市引力、“新特区”、保税港区、五个xxxx建设等各种利好政策的实施，xxxx的城市价值将得到极大提升。4.3xxxx房地产市场概况分析4.3.1政策影响分析近年来，针对国内部分地区房地产投资和价格增长过快，空置房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。随着房地产市场的快地产业步入持续健康发展的轨道，市场规范有序。xxxx结合自身实际，坚决贯彻国家宏观调控决策，采取一系列有效措施，稳定住房价格，调控开发总量，优化供应结构，2010年，我市房地产市场保持了稳定健康的发展态势，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。当前，xxxx房地产市场整体是健康的，新出台的房产税政策重点在抑制高端住宅的过度消费，对于快速发展的普通商品房市场基本没有影响；随着“五个xxxx”稳步实施，xxxx经济快速发展，户籍制度改革推进，房地产宏观调控政策的完善，xxxx房地产市场将步入更加健康可持续的发展轨道。新一轮楼市调控政策具体内容主要措施具体内容一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度二、完善差别化的住房信贷政策三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策四、切实增加住房有效供给要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长五、加大住房交易对房地产开发企业土地闲置、改变市场检查力度,依土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜法查处经纪机构炒售等违法违规行为,有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债怂恿客户签订“阴券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。:新一轮调控政策解析与展望两次楼市调控对比4.17国十条表述9.29调控措施表述要求对购买首套住房建求首套贷款首付要30%不分住房大小，一律要首套房首付筑面积在要求对购买首套住房建求首套贷款首付要30%第三套及以上住房贷款不分地区，要求各商业在商品住房价格过高、上不分地区，要求各商业涨过快、供应紧张的地家庭第三套及以上住房涨过快、供应紧张的地家庭第三套及以上住房对不能提供一年以上当非本地居民非本地居民住房贷款未地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民只有后来北京版调控细对于房价过高、上涨过则中采取限购措施，要求快、供应紧张的城市，同一家庭在北京只能购要在一定时间内限定居明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要4.3.2xxxx经济发展对房地产市场强劲推动2010年，全xxxx经济发展取得良好成绩，经济增速再创新高。地区生产总值达到7894.24亿元，同比增长17.1%，是直辖以来发展最快的一年,经济增速居全国第2，西部第1位，连续步加深。全年第一产业实现增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业4356.41亿元，增长22.7%；第三产业2852.44亿元，增长12.4%。三次产业比重8.7：55.2：36.1；非农产业比重超过90%，较上年提高0.6个百分点；第二产业比重提高2.4个百分近年来，全市经济快速发展，“五个xxxx”的迅猛推进，城市环境大幅改善，基础设施的日益完善，对房地产市场起到积极的刺激作用，购房需求快速释放，企业资金状况不断好转，给房地产开发企业带来年初时难以预见的惊喜与信心，市内各大开发商纷纷抓住机遇，迅速调整开发策略，2010年延续了2009年的全市房地产开发投资于今年11月突破千亿元大关，并以25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。（一）经济发展基本面的持续强化和稳固是助推xxxx房地产市场全面复苏的本质因素即便受金融危机的深刻影响，宏观经济发展的基本面却未发生任作为内陆开放型城市，长江中上游地区的经济、金融中心，当前处于历史上最好的发展时期，经济增长的核心动力趋于强化和稳固，不断加速的城市化进程、城乡统筹一体化以及不断提高的对的主轴线。从“十五”开始，xxxx经济发展进入新一轮上升通提高1.6个百分点。进入“十一五”后，xxxx经济发展进一步提速，“十一五”前三年，xxxx经济平均增速达到14.0年在经济危机影响下，xxxx经济增速有所放缓，但在2009年1季度触底后（9.0%），经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升一五”的最后一年，xxxx经济再次得到了巨大发展，令人侧目，全年实现17%的增速，排在全国第二，中西部第一。而在“十二五”的开局之年——2011年，我市经济在“坚持解放思想”和“五个xxxx”的引导下，表现出了强劲的发展势头，为“十二五”开了好头。与此同时，财政收入、工业增加值、社会消费品零售总额、城乡居民收入等宏观经济指标全面向好，为房地产市场全面复苏提供了强劲动力。（二）旧城改造快速推进，城市居住环境大幅提升是刺激xxxx房地产市场需求快速释放的关键因素“宜居xxxx”建设力度加大，主城区拆迁改造加速，导致主城各区400万平方米的危旧房改造，捎带153㎡万，涉及115个片区。政府拆迁整体购进安置房和货币补偿拆迁户后的新房购置，对全市商品房销售面积提供较大支撑，推动销售面积增速加快。最后是来自于“3.14”总体部署以及《关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》等一系列重要文件对xxxx的发展定位，提升购房者信心，导致潜在需求的积极释放，推动市场进市面貌得到大幅改观，从广告整治到主干道街面整治，让城市亮起来，城市聚集功能和辐射效应强化，城市品牌价值极大提升。（三）市场量跌价升2010年，严厉的楼市调控政策一个接一个出台，但是，庞大的刚需数量以及严重的通货膨胀，全年共销售商品房4314.39体现出销售面积小幅上升，销售价格创新高的基本态势。（四）购房档次提升和土地价格上扬是影响xxxx房地产商品房价格上涨的重要因素首先，购房档次提升，目前主城包括万科、恒大、富力等外来品牌带动精装修成品房销售，整体上拉升了销售价格，一环—8000元/平米，带精装修的基本在10000元/平米左右。其次是土地价格上涨，从房地产开发企业购置土地面积与成交价款增速情况来看，购置面积仅增5.4%的情况下，成交价款增长76.9%，土地价格明显上扬，特别是前文所提到的两大“地王”项目，楼面地价均达到3000元/平方米以上，对周边区域甚至全市的房价上涨均已起到一定的催化作用。02008—2010年xxxx房地产投资情况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年第三季度xxxx完成房地产投资415.42亿元，与2009年同期相比增长了25.62%，低于全国市场平均增长水平约5个百分点，同比也达到了近几年来的较低值，较2季度约低20个百分点，整体看，xxxx房地产投资增长良好，xxxx房地产投资占全国市场的比呈现波动性增长的特点，最低占比为2.73%，随后在09为1年来的中间值，但相比2009年同期占比增长较稳定，这说明xxxx房地产投资在全国平均水平来看增速良好，呈现稳步上扬的态势，走在全国的前列。从投资增速来看，xxxx短期增速较全国平均水平更加稳定，波动性略小，2010年xxxx短期投资增速小于全国平均水平，3季个百分点。从长期增速看，xxxx房地产投资增速保持在全国平均同比增速的低点都出现在去年2季度，随后随着刺激性政策的深化逐步渗透，房地产投资增速迅速增长，使得房地产的投资增长上升到了新的高度，本季度xxxx同比增速有较大幅度所回调，xxxx房地产在房地产调控政策的影响下吸引投资的能力有阶段性调整。2008—2010年xxxx房地产投资增速数据来源：国家统计局研究中心整理0全国住宅投资额重庆住宅投资额重庆占比2008—2010xxxx住宅投资情况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年3季度xxxx住宅投资279.56亿元，占房地产投资的比重为67.3%，可见3季度xxxx住宅仍为xxxx发展最快的投资物业，较去年同期增长27.24%，低于全国平均水平约5个百分点，整体看，xxxx住宅投资增长较xxxx房地产投资增长更加良好，增资增速还将在较长的时间内保持快速良好的增长。2008—2010xxxx住宅投资增速数据来源：国家统计局研究中心整理从住宅投资的增速变化看，短期变化较大，变化区间较宽，但与全国水平比较看，变化范围略小，环比震荡更加平稳，整体增长较全国水平更好。从长期增速看，xxxx住宅投资在一年内保持了良好的增长，同比增长水平在去年2季度达到了最小值，可见进入2009年在金融危机的影响下，房地产受到了较大的影响，同比增流动性充裕，融资环境发生了巨大的转变，企业获得了更加良好的资金支撑，从而使得住宅投资迅速走高，在09年4季度住宅同比增长超过了40%，进入2010年3季度同比增速出现了波动上扬的态势，较上季度增速下降了约29个百分点，保持了较稳定运行。重庆房地产市场供需关系重庆房地产市场供需关系全国商品房销供比全国住宅销供比重庆房地产销供比重庆住宅销供比2008——2010年xxxx房地产市场供需关系数据来源：国家统计局研究中心整理从xxxx房地产市场供销关系看，xxxx商品房销供比基本处于0.8-3.5之间，平均销供比处于1.5以上，而全国商品房销供比比在去年xxxx房地产疯狂上涨阶段使得销供比大幅脱离理性区间，从xxxx商品房和住宅的销供比看，住宅大多数区间均处于商品房之上，这说明xxxx住宅是带动xxxx时在销供比上升的阶段中，住宅销供比较商品房销供比增加的幅度也逐步走高。因此住宅是使得xxxx销供关系是否合理的主要制约因素，3季度住宅供销比达到了2.57，商品房供销比也达到2.41，这说明住宅供销比走势加快，供需关系失衡，同时高出全国供销比约32%，可见xxxx销售相对更加旺盛，市场平衡性更差。从xxxx房地产市场供需变化趋势比较看，竣工面积和销售面积周期性基本相当，季节性影响也基本一致，但供应量的短期趋势看，变化幅度较大，稳定性较差，在去年房地产走势相对低迷的时期，供应量短期出现了环比的持续走低，这说明在房地产景气程度较低的时期，开发商推盘意愿下降，延缓工期的主观性和客观性都较高，从而促使市场呈现出供应短缺的迹象，从而达到拉升房地产价格促使房地产步入增长的轨道。3季度短期趋势看，销售面积增速滞后于竣工面积，但从长期趋势来看，在调控政策影响下，销售面积虽未受到实质性的影响，但仍有所回落，在1年销售面积的增速低于竣工面积，我们认为随着后期仍将可能更加严厉的常态化调控政策xxxx房地产市场还将面临较大的不确定性。重庆商品房竣工面积同比重庆商品房竣工面积环比重庆商品房销售面积同比重庆商品房销售面积环比2008—2010xxxx房地产供需变化趋势数据来源：国家统计局研究中心整理4.4xxxx主城区房地产市场分析4.4.1主城区房地产市场供应分析商品房新增供应量商品房新增供应量02008—2010年主城区各季度商品房新增供应量数据来源：国家统计局研究中心整理持续增长的趋势，这符合我们前期的预测，4季度供应量达到了持高位运行趋势，2010年全年新增供应2096.28万平方米，较去年同期增长14.15%，也符合我们队今年供应量将呈现稳定增长的预测。整体看，2010年全年xxxx主城区供应状况增长稳定2008—2010年主城区各季度商品房新增供应量增速趋势数据来源：国家统计局研究中心整理从供应量的增速趋势看，呈现出较长周期的特点，主要浮动范围保持在-20%-40%之间，波动性较大，仅仅08年3季度同比增速超过了100%，3季度xxxx供应量呈现稳定反弹的形式，同比增幅约20%增长稳定健康，同时从图形看，同比增速下基本结束下降通道，曲线表现趋于健康稳定，由此也可以看xxxx供应量同比增速有逐步收窄的趋势。这说明xxxx商品房市场供应有逐步更加稳定发展的趋势，增速波动性有望逐步减小，从而保持供应量的平稳，在价格逐步走高和房地产开发进入更加成熟的时期后，供应量大幅度波动不利于开发商资金链的控制，也不利于供求关系的稳定发展，从而容易造成交易市场的不稳定以及促使市场空置面积的继续上扬。因此我们认为供应量将更加稳定的发展，从而使得xxxx房地产价格继续保持平稳增长的趋势。4.4.2主城区房地产市场需求分析从商品房的供销关系发展趋势看，二者出现了巨大的差异，形二者出现了一致的走势，从图上看，二者方向一致，同时二者的差异也较小，出现了共同趋稳的走势特点。本季度调控政策的作用逐步消失，成交和供应双双稳定上扬，但二者的差异略有扩大，成交面积增速低于供应面积的增长，这主要由于2009年3季度销售市场已经进入爆发性增长的季节，成交量创下新高，技术较高，同4季度整体呈现成交量前低后高的特点，因此随着政策力量的逐步将进一步严厉,政策针对性和可操作性进一步完善。商品房供销关系发展趋势商品房供销关系发展趋势EQ\*jc3\*hps27\o\al(\s\up9(3),-60%)新增供应同比成交面积同比2008年4季度—2010年4季度xxxx主城区商品房供销关系发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理季0季09季09季08季0季0季082008年3季度—2010年4季度xxxx主城区商品房销供比发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理从商品房的销供比发展趋势看，在08年3,4季度，销供比处于低位运行，该时间段供应量快速增长而销量却出现了大幅度的下滑，这主要是在金融危机的影响下，市场预期变化剧烈，开发商资金链也受到了巨大的压力，从而加快了推盘的速度，而市场在经济和预期发生改变的情况下销量出现下降，但进入2009年后出现了报复性的反弹，随后逐步稳定，保持在1.0xxxx的分析看，主城区销供比较全xxxx相对较低，说明xxxx主城区销供关系相对更加合理，本季度销供比1.05，再次有所回调，我们认为在这一趋势下，后期调控力度加强将使得xxxx房价增长速度得到有效的控制。4.4.3主城区房地产市场成交量分析2010年4季度主城区成交面积663.98万平方米，环比增长回落4.71%，较上一个季度明显好转。从季度数据看，4季度内形成了本年度最大值的快速上升的趋势，与上一个季度形成了相反的走势，这说明调控政策未起到了预期的作用，也说明宏观调控政策对主城区的影响较全xxxx更大。0成交面积成交金额金额环比面积环比2008—2010年xxxx主城区各季度商品房成交量数据来源：国家统计局研究中心整理较去年同期同类指标下降幅度较大，同比增长36.82%，较去年同降的趋势，从图上看，结束从2009年2季度以来的震荡下行的格局。在两江新区的带动下使得xxxx房地产注入了新的发展题材，也使得几个区域价格出现了大幅增长，尤