工程管理手册

工程管王里手朋2001版

深圳市万科房地产XXXX

工程管理部编制

二OOO年十二月

序

请莫总写。

前-

本手册是为XX工程管理工作提供的简明实用、可备查、可操作的程

序化参考资料。

本手册的主要内容:XX的工程管理规范和制度,项目管理合理架构，

工程管理的目标、实施方法和手段。重点介绍了工程管理的操作流程，如

施工的前期准备工作，中期的进度跟踪，质量监督，后期的分部分项验收

和模拟验收，此外，还有工程的招投标，工程预结算，合同管理，材料设

备选型和采购程序等，凡涉及XX工程管理方面的所有内容均包括在内。

本手册是深圳地产XX工程管理人员，通过多年的实践摸索出来的经

验总结，以当前最新的资料、文献，以及国家有关政策和法规为依据，借

鉴国内外同行的先进管理模式编写出来的，是全XX工程管理人员集体智

慧的结晶。

由于水平XX,书中不妥之处在所难免，恳请读者批评指正，以使本

手册不断完善更新，更好地为XX的科学化、规范化管理服务。

深圳市万科房地产XXXX工程管理部

2000年12月于深圳

目录

1.序2

2.前言3

3.工程管理组织架构6

3.1XX工程管理组织系统6

3.2工程管理部组织架构及岗位职责6

3.3成本管理部组织架构及岗位职责8

3.4项目经理部组织架构10

4.XX工程管理规范和制度

4.1项目经理部职权界定规范11

4.2项目经理部组织架构与定岗定编规范15

4.3项目经理部设立与撤消规范17

4.4工程文件资料管理规范19

4.5对供应商的评估管理规范22

4.6工程技术委员会管理规范25

4.7工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范（修订稿）29

4.8工程管理部工地检查规范33

4.9工程施工组织设计审查规范35

4.10合同办理、审批及存档规范38

4.11格式化标准合同管理规范41

4.12乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范42

4.13工程预算、结算管理规范46

4.14对外付款审批责任规范

5.工程质量监督工作要点（此部分请印刷厂打印）

5o1房屋工程质量监督要点

5.2玻璃幕墙工程监督要点

5.3市政工程质量监督要点

5.4关于监督的抽检规定

5.5燃气工程质量监督要点

5.6建筑电气安装工程质量监督核验要点

5.7通风与空调工程质量监督要点室内给排水及消防给水工程监督要点

5.8关于建筑防水工程验收现场检验的规定

52

5.工作程序和流程

5.1设计阶段

5.1.1设计监理54

5.2施工准备阶段

5.2.1地盘交接及三通一平

5.2.2招投标

5.2.3合同评审和交底56

5.2.4开工审查57

5.2.5施工方案及技术交底审查58

5.3施工阶段

5.3.1工程文件会签59

5.3.2材料定板会审59

5.3.3重要材料甲方见证送检60

5.3.4材料封板及进场申报验收61

5.3.5旁站监理62

5.3.6施工标准间和施工工艺样板验收63

5.3.7关键工序完工交接、试验、隐蔽验收64

538工程、材料设备采购计划申报65

5.3.9材料、设备供应商注册78

5.3.10工程材料设备网上集中采购79

5.3.11项目经理部月度质量检查66

5.3.12XX月度联合检查及工程项目评估报告67

5.3.13定期质量管理报告68

5.4竣工验收阶段

5.4.1设备、电气专业每户竣工图69

5.4.2每户模拟验收70

5.4.3分部、单项及竣工验收71

5.4.4工程竣工总结76

5.5保修阶段意见反馈77

5.6工程管理培训

6.附图、表

6.1附表1认可材料、设备供应商评估表85

6.2附表2供应商供货情况评估表86

6.3附图1合同审批及管理程序87

6.4附图2限价工作流程88

6.5附表3合同审批表89

6.6附表4招投标流程93

6.7附表5材料设备计划单94

6.8附表6材料设备选型定板及限价计划100

6.9附表7限价材料询价情况比较表101

6.10附表8价格审定表102

6.11附表9三方签订及甲供材料超领用量表103

6.12附表10招投标履行表104

6.13附表11竣工结算单105

6.14附表12工作联系单107

6.15附表13签证单107

6.16附表14中间验收评分表107

6.17附表15竣工验收评分表107

6.18附表16付款情况表107

深圳市万科房地产XXXX

工程皆连组织系统

工程管速部组织桀构及闵位职弟

一、工程管理部架构设置:

二、岗位职责说明:

岗位部门基本职责具体职责说明

经理XX办公

全面负责工程管理部♦全面负责部门事务并向工程总监负责

各项工作♦年度、月度部门工作目标及计划的审定

♦下属职员的月度、年度绩效考核

♦部门内部人力资源调配

♦部门内部职员的培养及职业发展指导

♦审核各职能组的报告、申请

♦协调与XX其他部门的业务

岗位部门基本职责具体职责说明

副经理

XX办公

或经理助理

协助经理处理部门内♦根据XX经营管理目标和计划制定本部门年度、月

各项事务度工作计划

♦监督、控制工作计划的实施情况

♦负责组织部门内部例会

♦负责整理部门经理月报

♦定期组织工程管理、法规、技术培训

♦汇编工程管理指导书文件

♦制定相关的工程管理规范

♦负责主持定期项目检查

采购协调组主管XX办公

采购协调组事务管理♦负责组织采购协调组工作会议

♦负责制定采购协调组月度工作计划并跟踪实施

♦负责编制采购协调组工作报告

统一采购实施协调♦负责协调集团统一采购工作在XX的实施协调（但

电子招标文件起草、订货签约、跟踪生产、收货

由项目经理部负责）

♦负责收集XX各项目的建材采购数据并汇总

♦负责督促项目编制总体及月度采购计划

♦负责审核各项目的电子招标文件使其符合采购网

络统一规定

♦与成本部联合进行统一品牌工作的招投标

采购信息管理♦负责与集团建材采购协调小组的信息传递及业务

对接

♦负责使各项目的采购信息资源共享

♦负责参与认可合作伙伴的认证过程

品质监控组主管XX办公

品质监控组事务管理♦负责组织品质监控组工作会议

♦负责制定品质监控组月度工作计划并跟踪实施

♦负责编制质量管理工作报告

质量事先控制♦从预防角度审杳施工图，对不合理或可能导致质

量问题的部分提出纠正建议并跟踪落实

♦在施工前，制定项目质量管理办法

质量事中控制♦在房屋建造过程中同步进行质量检测、工序验收、

交付验收，及时、客观的反映任何不合格，跟踪

承包商改进

质量事后控制♦交付使用后，以业主角度系统全面地进行房屋品

质的统计分析并作为改进的依据

♦品质宣传，使管理人员了解XX对质量的要求及

在质量管理工作中所负担的责任

技术支持组主管XX办公

设计监理♦负责跟踪设计阶段结构、电气、设备专业的设计

进度

♦负货起草结构、电气、设备专业的设计要求

♦负责组织各项目的专家审图（建筑专业除外）

♦负责落实审图意见（建筑专业除外）

岗位部门基本职责具体职责说明

疑难技术问题的解决♦现场出现重大疑难问题时，负责组织专家成员进

行会诊、处理

♦负责编制万科地产工程技术标准

参与设备采购的招标、♦参加各项目设备专业的招标、评标、定标

评标、定标♦从技术方面给出意见、建议

♦从市场（使用、占有率、服务）方面给出意见、

建议

配合业主中心，处理工

♦在业主中心处理遗留问题时，若业主中心无专业

程遗留问题（由业主中

人员时，工程管理部给予该专业的技术支持

心经办，工程管理部作

♦办理现有工程尾款的支付

为技术支持）

招投标管理组

XX办公

主管

招投标管理组事务管♦负责组织招投标管理组工作会议

理♦负责制定招投标管理组月度工作计划并跟踪实施

♦负责编制招投标管理组工作报告

组织实施桩基、土体、♦负贡组织在招投标过程中与政府部门的业务接洽

监理的招投标、签约♦负责组织起草招标文件、合同

♦负责组织桩基、主体、监理的初选招投标、正式

招投标

♦负责组织合同评审、合同谈判、合同签订

承包商信息管理♦负责使各项目的工程承包信息资源共享

♦负责组织认可合作伙伴的认证过程

梅林厂房项目组

现场办公

主管

项目工程协调管理♦负责按XX经营管理计划如期保质完成工程管理

♦负责现场工程质量、技术、工期事务的协调工作，

包括承包商、监理、供应商等

♦负责编制项目月报

♦负责主持各种验收工作

♦负责与工程有关的报建、取证工作

项目成本协调管理♦组织工程分包和材料设备采购招投标

♦组织协调进度款审核、支付

项目设计协调管理♦与设计单位接洽，协调设计事务，保证工程顺利

进展

成主管逢部组织架构及闵位职更

一、成本管理部架构设置:

（采取流动换岗制）

二、岗位职责说明:

小组部门基本职责具体职责内容

♦组织确定成本目标，制定部门工作目标及计划，定期检查成

本总控制情况，参与主体及大型设冬的招投标，制定有效控

负责综合管理及工制成本的方法，组织对外的工作交流，协调及指导的工作，

经理

作总协调及时根据实际结算情况进行各项目的预算人员调配,负责设

计阶段的成本控制，协调与项目部之间的关系，培养业务骨

干。

♦提出新项目投资测算，组织项目主体预算（100万以上）的

编制，协调项目部成本管理方面的业务，制定有效控制成本

负责项目成本动态的方法，发现问题及时解决，成本举措的总结，组织项目结

副经理或经理助理

及预结算管理算分析。负责招投标文件和合同格式化修改，组织编制桩基、

主体及其他重大工程预算及核对，项目结算问题的统筹及协

调，定期检查成本总控目标执行情况

一、综合管理小组加大信息的整理

♦召集组织成本决策委员会口常会议

成本决策♦确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点

♦汇总编辑成本管理指导书文件

营销费用♦各项目营销合同及费用的总控制

♦建立功能完备运行可靠的信息管理系统,实现各项目成本及

时化及动态化，加强信息共享，提高工作效率

♦对总部要求的成本动态管理系统进行统一管理（金蝶财务软

成本信息件）及汇息

♦建立全面造价和材料设备限价信息资料库

♦协助工程部完成材料设备部分统一品牌及供应商的工作

♦定期或不定期进行专题或综合的成本分析和研究

♦收集历史项目及同行业项目成本资料,并将提供于综合组分

历史项目资料收集析，并生成综合信息

♦把项目成本进行分解，编制有参考价值的造价信息库

制度规范建设♦制订成本管理有关规范

♦进行成本管理规范的培训

指导及培训

♦定期进行设计、施工、返修的成本管理培训

♦市场材料价格的变化趋势的信息反馈

配合工作

♦装修绿化结算的配合

按分期确定人员，保证及解决前一期的结算与正在施工的成本管

二、项目成本管理组

理之间的矛盾，

♦协助工程部对统一品牌的材料设备采用标准的招投标方式

进行限价

配合方面

♦在工程部确定商家名录的基础上统筹各项R的限价管理工

作

♦提出控制要点及细化成本指标

♦参与审核合同

♦通过设置成本台帐及合同审批,即时反映各项目成本目标执

行情况

成本动态管理

♦审核超出合同或超预结算金额以及其他非正常付款业务

♦按月编制成本管理动态评估报告

♦及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措，

推广先进经验

♦抽查项目部岑星工程结算情况

♦定期参加各项目的大检查（主要是规范执行及招投标情况评

监督管理

估）

♦对各项目成本动态评估进行汇总

三、成本预结算组人员可根据项目开工、竣工情况及时调整

♦配合编制桩基、主体及其他重大工程预算及核对跟踪及交底

♦对主体核对后的预算进行详细了解及分析

预算管理

♦及时完成除主体工程外的各专业侦算编制

♦配合项目部各种方案预算的编制及比较，当好参谋

♦及时完成所有工程的结算工作

结算管理

♦整理部门的合同及预、结算资料

♦对已完成结算按不同成本归口进行数据分类分析整理，汇入

结算分析

造价信息库

项目经速部组织军构

项目经理部部架构设置:

深圳市万科房地产XXXX

项目经理部职权界定规范

适用范围：XX所有项目经理部

规范目的：界定项目经理部及其总经理的职权范围，明确项目经理部与XX各职能部门

之间的业务管理关系。

撰写人：XX

修订人：

规范内容：

信息管理

第一条：凡是由XX其他各职能部门承担的有关该项目的工作事项，项目经理部应主

动、及时、全面地跟踪掌握工作情况（包括工作计划、完成情况以及存在

的问题，等等）。

第二条：项目经理部各岗位人员掌握本部门内、外其他相关岗位人员工作情况的程

度（包括准确性和及时性等），应作为其直接上司对其进行月度考核的依据

之一。

第三条：项目经理部总经理跟踪掌握所有有关该项目信息的程度，应作为XX总经理

对其进行月度考核的重要依据之一。

工期与质量

第四条：工期与质量由项目经理部负责，项目经理部总经理承担直接领导责任；XX

工程总监和工程管理部承担指导、评估和监控职责。

第五条：项目工期和质量方面的具体工作分工如下表：

工作内容责任部门

工程管理部负贡，项

工期与根据《项目经营指导书》，编制、调整、修订《工程管理指导书》

目经理部参与

质量计

根据《工程管理指导书》，编制、调整、修订各分项工程的进度项目经理部负责，工

划

计划和质量计划等程管理部参与

包括①现场确定红线点：②场地拆迁清理；③地形图测量：④申

开工前

请施工用水用电：⑤申请施工用水排放许可；⑥临时施工路口报

现场准项目经理部负责

批；⑦临建施工报批：⑧围墙、道路及临时设施施工；⑨市政配

备

套管线到位情况的进一步落实：等等

《XX认可工程承包商名录》的管理（包括评估、更新、发布）

《XX认可监理单位名录》的管理（包括评估、更新、发布）

工程管理部负责，项

施工及基础施工队伍考察、招标及签约

目经理部参与

监理合主体工程施工队伍考察、招标及签约

问监理单位选择及签约

各专业工程施工队伍的招标及签约项目经理部负责，按

其他零星工程施工队伍的招标及签约《招投标规范》执行

图纸及初步设计、施工图纸结构方案及设备系统专家评审

工程管理部负责，项

方案评基础及主体工程施工图纸会审

目经理部参与

审基础及主体工程施工组织设计审定

《XX认可材料设备供应商名录》的管理

工程管理部负责，项目经理部参与

（包括评估、更新、发布）

材料设选样、定型按《材料设备选样定型规范》执行

备制订《材料设备供货计划》项目经理部负责

甲供材料设备询价及订货项目经理部负责，按《招投标规范》执行

甲供材料设备的到货验收项目经理部负责

基础验收

工程验主体结构验收项目经理部负责,工程管

收工程初/核验理部协助

各专业工程验收

XX工程技术顾问的聘请.管理

XX工程专业人员技术培训的组织

其他工程管理部负责

XX工程管理规范化工作

XX工程管理得失的总结,经验推广

建造成本、设计成本、营销费用的控制

第六条：项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成

本的控制承担直接领导责任；XX财务总监和审算部、财务部承担指导、评

估和监控职责。

第七条：万创XX是项目建筑设计成本、装修设计成本和环境设计成本的控制中心,

万创XX总经理承担直接领导责任;XX财务总监和审算部、财务部承担指导、

评估和监控职责。

第八条：销售经营部是项目营销推广和销售包装费用的控制中心，XX销售总监承担

直接领导责任；XX财务总监和财务部、审算部承担指导、评估和监控职责。

第九条：项目成本费用控制方面的具体分工如下表：

工作内容责任部门或责任人

新项目的成本测算百算部负责

根据《项目经营指导书》，编制《建造成本控制目标及

要点》

成本控制目标根据《项目经营指导书》，编制《规划设计成本控制目

自算部负责

标及其控制要点力

根据《项目经营指导11》，编制《营销推广与销售包装

费用控制目标及其控制要点》

基础及主体工程预算目算部负责

预算工作

各专业工程预算项目经理部负贡

材料设备限价信息收集、整理、发布目算部负责

材料设备限价项目经理部负责

项目经理部负责，按

材料设备招投标

施工过程的成《招投标规范》执行

本控制设计变更及签证的核实项目经理部负贡

进度款审核项目经理部负责

项目经理部和审算部

建造成本动态分析

共同负责，分别进行

基础及主体工程结算

项目经理部负责

各专业工程结算

结算工作

《结算报告》的审查认可

目算部负责

分析各项目建造成本控制的得与失

规划与设计

第十条：项目规划与设计方面的具体工作分工如下表:

工作内容责任部门或责任人

主体施工图完成之前的所有规划设计工作（①初勘；②详勘：③

建筑规划设计；④建筑设计；⑤扩初设计：⑥桩基图设计；⑦主体施万创XX负贲

设计工图设计；以及⑧各阶段设计总结）

主体施工图完成之后的所有设计监理工作项目经理部负责

装修销售接待厅/样板房的设计万创XX负责

设计销售接待厅/样板房施工单位的选择、签约及施工监理

销售接待厅/样板房的家私、装饰品采购、布置

俏售接待厅/样板房的设计、施工监理总结

环境庭院广场环境和销售环境设计

设计所有环境工程施工单位的选择、签约及施工监理

销售包装设计及制作销售经营部负责

XX设计专业人员的业务培训

万创XX负责

为各项目经理部提供设计业务指导、服务和监控

项目报建与招商

第十一条：项目有关的对外报批强建责任以及配套设施招商事务的划分如下表:

工作内容责任部门或货任人

桩基、主体工程招投标手续的办理二程管理部负责

《XX报批报建责任界定规范》中明确由工程管理部负责的除桩基、主体工

项目经理部负责

程招投标手续以外的所有对外报批报建事项

《XX报批报建责任界定规范》中明确由项目开发部负责的所有•对外报批报

项目开发部负责

建事项

各类配套、商业、娱乐设施的招商管售经营部负责

对外付款

第十二条：按照《工程款项支付手续和审批程序管理规范》、《对外付款审批责任规范》、

《对外付款手续办理情况跟踪查询规范》执行。

营销策划推广、销售服务与业主事务

第十三条：项目的市场调研、营销策划与推广、销售接待服务、客户事务处理等工作，

概由XX销售经营部负责，项目经理部负责按要求提供协助和配合。

第十四条：项目入伙后有关业主没诉与纠纷的处理以及工程维修返修等工作，概由XX

房产管理部业主服务中心负责，项目经理部负责按要求提供协助和配合。

人事行政与后勤

第十五条：在项目经理部的人事行政、后勤保障及其他方面，项目经理部总经理的职

权范围:

业务内容职权划分

01本部门职员（除总经理外）月度考核项目经理部总经理有决定权

本部门职员（除总经理外）应得各类奖金的分配（在项目经理部总经理提出分配方案，报XX总经

02

XX批准的额度内）理批准后执行

03本部门专业小组主管及以下职位的职员退回XX项目羟理部总经理有决足权

04职员（除总经理外）各类休假、请假、考勤项目经理部总经理有决定权

05办公用品及低质易耗品的购置及其报销审批项目经理部总经理有决定权

第十六条：本规范的执行监督人：办公室负责人。

总经理签署：

发布日期：1999年12月22日

深圳市万科房地产XXXX

项目经理部组织架构与定岗定编规范

适用范围：XX所有项目经理部

规范目的：根据XX经营管理需要，规范、统一项目经理部的组织架构、岗位设置以及

通常情况下的人员编制。

撰写人：XX

修订人：

规范内容：

第一条：项目经理部的组织架阂和定岗定编，详见附图。

总经理1人

部门编制12/4人

设计监理组成本管理组行政后勤组招投标工作小组

主管：1人主管：总经理戴主管：总经理蔻（不占编制）

成员：1人成员：2人成员：2~4人

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