DB21T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分：商用办公楼

DB21DB21/T2681.2—2016物业管理服务第2部分：商用办公楼Servicesstandardsforofficebuildingpropertymanagement辽宁省质量技术监督局发布IDB21/T2681.2—2016本标准主要起草人：王亚斌、唐超、徐磊、由旦玉、徐慧1DB21/T2681.2—2016件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用GB/T20647.9社区服务指南第9部分GB22337社会生活环境噪声排放标准GB50054低压配电设计规范GB50365空调通风系统运行管理CJJ/T102城市生活垃圾分类及其评DL5056变电所总布置设计技术规程《特种设备安全法》（中华人民共和国主席令[2DB21/T2681.2—2016《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令[201《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国住建部令[20《物业服务企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令[2007]《物业服务收费管理办法》（中华人民共和国发改价格[20《辽宁省物业管理条例》（2008年11月《辽宁省城镇供热条例》（2014年5月30日辽宁省十二届人大常《辽宁省建筑装饰装修管理办法（试行）》（辽住建发《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》（辽价发[20物业管理propertymanage突发公共事件precipitatinge4.1服务机构3DB21/T2681.2—20164.1.2应有固定的服务场所，客户服务中心应根据实际工作需要至少配备相应数量的智能化办4.2工作人员4.2.1物业从业人员应按照规定取得相应的岗位证书。4.2.2物业从业人员应统一着装，佩戴统一工作标识，仪容仪表整洁。4.2.3物业从业人员应语言简洁、文明，用词准确、恰当、语气亲切、诚4.2.4物业人员在服务过程中应保持良好的精神状态，主动、热情、耐心、周到并及时为顾客4.2.5物业人员应在上岗前进行专业培训，培训合格后方可上岗，上岗后还应进行定期培训，4.3财务管理4.3.1物业服务企业应建立健全财务管理制度，规范操作，帐目清晰，并应符合《物业管理企4.3.2物业服务收费实行明码标价，物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行《辽宁省公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构4.3.3物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和4.4档案管理4.4.1物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定案资料进行整理，保证其规范、齐全，方便查阅，同时做好档案4.4.2应根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案主要包括：4DB21/T2681.2—20164.5标识管理4.5.1通用要求4.5.1.3各类标识的文字使用应规范，格式应统一。4.5.2指引性标识4.5.2.1建筑物内应提供各楼层主要出入口的平面示意图和消防疏散导视系统以及各楼层指示、引导4.5.2.2应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等4.5.2.3公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标4.5.3警示性标识4.5.3.1办公区域、公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识。4.5.3.2公共场所内应提供公共设备设施、安全设备设施、消防设备设施的安全警示标识。4.5.4其他标识4.6节能管理4.6.1应确立节能降耗工作方针，制定节能降耗管理工作制度，有效避免能源、耗材的浪费和4.6.2根据办公楼楼内的实际情况，可建议的节能降耗措施包括但不b)定期对共用设备设施进行巡检、维护和养护，防止管道、阀门出现跑、冒、d)根据办公楼内办公人员的作息时间确定合理的照5客户服务5.1接待服务5.1.1工作时间应有现场接待人员5.1.2提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮5.1.3接待服务中应使用普通话，注意用语文明、礼貌、规范，不得使用服5DB21/T2681.2—20165.1.5受理服务事项应进行记录并5.2.1业主或物业使用人迁入和迁出时，应及时受理、办理相关手续，并及时建档、归档。5.2.2应告知业主或物业使用人停车地点、进出办公区域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用节。业主或物业使用人搬迁时应安排专人进行现场5.3装修管理服务5.3.1应建立装修申请审批制度，并在业主或物业使用人申请装修5.3.2应制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持证出入。受理装修申请时应理办法》与《辽宁省建筑装饰装修管理办法》的要求以及国家建设、环保等5.3.4应定期巡视装修现场，发现有违规或违反协议行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、5.3.5保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。5.3.6装修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修5.4.2报修、维修应做好记录、存档，并及时回5.5.1根据业主或物业使用人的委托，物业服务企业直接提供或外聘专业单位、人员提供物5.5.2提供服务的单位应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持5.5.3信报服务：6.1.1指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全6.1.2每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物业使用人同6.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐6.2.1建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大6DB21/T2681.2—20166.2.2巡查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。7.1.1.1应制定供电系统内部管理规范及临7.1.1.3总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无全防护用品齐全，通风照明良好；无有毒有害危险品及杂7.1.1.5发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管7.1.2.2低压变（配）电柜操作运行正常，检测表7.1.2.3低压变压器运行正常，温控显示准确，联7.1.2.4变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符），7.1.3.1.3油料储存应符合相关安全7.1.3.2.1控制柜运行正常，检测表计显7.1.3.2.2输出负荷不得超出设7.1.3.2.3蓄电池组充、放电量稳定，符7.1.3.2.4电源切换功能正常，不出现电火花、输出中7.1.3.2.6蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系7DB21/T2681.2—20167.2.2应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张7.2.4确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，无线通讯装发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其7.2.7有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预7.3.1.1运行前应对冷水机组、换热器、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等7.3.1.3应有相应的节能措施，每月对能源7.3.2.1应严格执行《特种设备安全法》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，接受7.3.2.3各种证书齐备，配备专职、兼职的安全管理人员，作业人员持证上岗，并对特种员进行安全、节能教育和培训，保证作业人员7.3.2.6除按照《特种设备安全法》、求:8DB21/T2681.2—2016a)至少每月进行一次在用锅炉设备的b)对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养7.3.2.7燃料的安全存放管理应符合7.3.3.1包括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设备设施的管7.3.3.2应定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，确保7.4.1设备应经有资质的检测机构检验合格7.4.2操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执7.4.3应有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录7.5.3水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透7.5.6每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴7.6.1每年雨季来临前，应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，9DB21/T2681.2—20167.7.1.1服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路7.7.1.2末端设备接线正确、线路7.7.1.4每年委托专业机构对仪器仪表等相关7.7.1.5建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的7.7.2.1.3巡更点位置正确、安装牢固、工作7.7.2.1.4各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作7.7.2.2.3监视器工作正常、图像清晰、色彩良好7.7.2.4.1根据需要可设置门禁系统，双方应约定使用人、使用权限等，并建立门禁管7.7.2.4.2应确保工作站、服务器、读卡机和电子门锁等相关设施安装7.7.3.1音源设备、功放设备工作7.7.3.2扬声器等末端设备工作正常、整洁，7.7.3.3背景音响与消防报警系统的连接切换7.7.3.4多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译7.7.3.5视频、音频、网络线路传根据业主或物业使用人的实际需求和双方约定，可部分或f)对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录DB21/T2681.2—20167.7.5.1工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固7.7.5.2区域及车库车位计数显示器工作正7.7.5.3图像识别系统工作正常，摄像机功能7.7.5.4系统检查、检修保养定期进行，保7.8.1避雷系统应由取得资质的专业检测机构7.8.2定期检查避雷带、避雷针、避雷7.8.3定期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢7.8.4定期对变配电室的设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进8公共秩序维护8.1.1秩序维护人员接受过相关安全防范知识与技能培训，持8.1.2上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容8.2.2对进出办公楼人员进行出入管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进8.2.3对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指8.2.4对进出办公楼物品进行出入管理，大件物品搬出应实行查验登记放行制度；发8.2.5根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出办公楼的车辆进行有效疏导，保证出入口8.3.2监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录8.3.3确保监控室内电话畅通，接8.3.4监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时采取应急8.3.6双方应约定监控调阅的权限，建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在8.4.1应根据办公楼内实际情况，制定相对固定的巡DB21/T2681.2—20168.4.2对所有区域、部位、设备机房应按规定进行巡8.4.3巡查应使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进8.4.4巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达8.4.5巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况8.5.1车库内维护监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示8.5.2指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放8.5.3非机动车应定点集中存放，整齐8.5.4停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁8.6.1劝阻携带宠物者进入物业区9突发事件处理9.1楼内的突发事件通常包括：突发自然灾害、突发火灾、电梯故障、紧急停电停水、治安事暴恐防护等的应急预案，建立快速响应机制，明确突发事件9.3重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施，事件发生时应及时告知业主或物业使用人。9.5为防止或减少突发自然灾害（雪、雨、风等）对建筑物及其内部设备设施、物品等的破立健全应对突发自然灾害建筑物防护管理、巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，应上报公安机关消防机构或当地公DB21/T2681.2—2016a)疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；c)室外消火栓、水泵接合器应完好，e)消防水池等消防储水设施水量达到规定），周护理，石材装饰的电梯轿厢，每月养护；每日对电梯轿DB21/T2681.2—2016应每日清扫楼外道路，每日对楼外道路作保洁巡视，每月清洁