2010年9月哈尔滨房地产市场月报

2010年9月哈尔滨房地产市场月报但二线城市反而量价齐升，严重背离了国家调控的走向。【经济】1.1固定资产投资及房地产投资固定资产投资同期增长31.1%个百分点。资料来源：哈尔滨市统计局房地产开发投资完成105.6亿2010年1-7月的投资额为105.6亿元，较去年同期增加20.3%。其中住宅投资82.9亿元，同比增长25.8%。1资料来源：哈尔滨市统计局1.2社会消费品零售总额2010年1-7月份，全市社会消费品零售总额稳步增长，实现消费品零售总额929.8亿元，同比增长18.7%，增幅低于上年同期0.4个百分点。其中，批发零售业达到802.9亿元，同比增加16%。需品销售基本平稳；三是主要食用农产品价格上扬。资料来源：哈尔滨市统计局21.3居民消费价格总指数（CPI）2010年1-7月，全市居民消费价格指数（CPI）为103.5，同比上涨3.5%，涨幅高于上年同期3.9个百分点。其中消费品价格上涨4.3%，服务项目价格上涨1.4%。从居民消费八大类低迷态势。2010年8月，全市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为99.9，与上年同月相比为103.4，与上年同期相比为103.5。与上年同月相比，2010年前8个月全市居民消费价格总指数（CPI）持续走高。CPI价格和房租的涨幅最高。房租上涨主要由于政府调控所引发的“持币观望”潮，导致购房者推迟购房，选择“以租待购”，进而推高哈市的房租水平。而粮价上涨主要是由于国内的自然灾害导致部分地区的粮食减产，以及国际粮价的整体上涨。资料来源：哈尔滨市统计局1.4区域财政收入20%。而上年同期受金融危机影响，财政收入增长较慢，导致今年基数较低，带动今年财政运行积极向好。3资料来源：哈尔滨市统计局【资讯】2.1国内市场资讯国家统计局:房地产调控措施对经济影响并不大商品房预售监管被提上日程成楼市调控新方向售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预的专款专用可能会带来较大的影响。住建部银监会联查二套房贷房贷的专项检查结果将向国务院汇报。国家出台五措施遏制部分城市房价过快上涨4一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。首付款比例不低于50%。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。的中长期贷款政策。项目贷款和贷款展期。央行和银监会决定完善差别化的住房信贷政策、调节和引导住房需求为进一步深入贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发定，完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。为加强房地产用地调控，两部委将推动公共租赁与廉租房逐步并轨城乡建设部将推动公共租赁房供地建房与廉租房逐步并轨。5房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出途径。户型高档住房建设供地。两部委：今后住宅用地的容积率指标必须大于1确：今后住宅用地的容积率指标必须大于1，以限制低密度大户型住宅项目。而为加大商品起三年内竣工。房地产企业存在因企业原因造成土地闲置一年以上等4类违法违规行为，今后其及其控股股东都将被禁止参加土地竞买。用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。标必须大于1。两部门明确公租房优惠政策，将可免征多项税款租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税、印花税。房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。6经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。2010年10月1日起购买首套住房，契税减半征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。房的纳税人不再减免个人所得税。观点：2010年9月29日更为严厉的新政出台了，相比之前新政的宽泛条文，二次调控更加全面具体。本轮新政多是针对最近调控中出现的问题和政策漏洞而制定的。4月新政以来，一线城市房价的涨幅虽得到抑制，但二线城市反而量价齐升，严重背离了国家调控的走向。动。因此，可以预计十月份的商品住宅成交量会比前一阶段有小幅下跌。2.2哈尔滨市相关资讯哈市新商品房项目全部联机备案以防欺诈行为面实现了网上申请、网上审批、网上签订合同的管理模式。房局一个请求确认信息，该系统将自动识别该套房屋是否具备出售条件，如开发商（楼盘）面积缩水、重复抵押、虚假信息发布等侵害市民利益的欺诈行为，哈市秋季房展成交888套房中小户型成大热门哈尔滨第31届商品房展销会于9月19日圆满闭幕，4天来共成交现房888套，成交面积69767.9平方米，成交金额38178.04万元，参观人数达25.2万人次。其中，二手房成交281套，成交面积19157.5平方米，成交金额13525.8万元。7需求。据悉，本届房展会共有82家企业参展，其中开发企业51家，二手房及相关行业企业31家，参展开发企业项目面积达200余万平方米，房展会规模创新高。元/平方米以上。观点：促进交易公平，有利于房地产市场的健康发展。市。【城市】3.1城市规划建设信息群力北区三条道路完工友谊西路月底正式通车群力新区新区北侧景江东路(群力大道至友谊西路)、友谊西路等3条道路机动车道全部完工，将于近期通车。除了本次竣工的3条二大道(景江西路至灵江路)3条道路铺装也接近尾声，待路面标志标线施划完成即可通车。群力北区6条道路全部竣工后，起步区内14条道路将全部竣工，达到通车条件，方便新区内居民到达道里、南岗、道外、香坊等老城区。哈市推进教育十大工程新区将建二十五所名校经济社会发展相适应的学校布局规划。新建25所中小学校，其中,松北新区5所、利民新区5先建成的学校已正式开学。松北“北国水城”项目全面开建建设征地启动8水城”建设征地拆迁，计划今、明两年征收土地40余平方公里。松北区“北国水城”建设征地拆迁涉及科技创新城13.21平方公里，松浦地块6.48平方万线以西11平方公里。群力滨江大道九月末通车拉近了新老城区距离历时十个月时间、连接老城区友谊路和群力新区内的友谊西路跨何家沟桥昨天正式合龙。本月末，全线近6公里的群力新区滨江景观大道（友谊路西段、友谊路跨何家沟桥和音乐主题公园）将全面通车。友谊路跨何家沟大桥位于何家沟入口处，全长313米，桥宽42米，双向八车道，预计9月末竣工通车。届时，将大大拉近群力新区和老城区的距离，从群力新区到中央大街仅需5分钟的车程。哈市统一规划管理新建小区要配建公交枢纽站造通畅条件。出行不便的区域，在规划中都将优先考虑公交首末站或公交枢纽站的设置。建筑面积小于5万平方米的建设项目，至少要规划一条公交线路的首末站。建筑面积大于100万平方米的建设项目，根据城市规划和实际需求，要在用地范围内规划1处包含公交枢纽站和出租汽车服务区功能的综合交通枢纽。松北区计划投资百亿元全面推进交通景观建设为实施“北跃”战略，松北区将用3年时间完成交通、产业、景观三项任务。今年将实土地收储、城乡统筹和农机产业基地建设，计划总投资100亿元。哈尔滨科技创新城规划确定文化中心落户松北哈市城乡规划委员会2010年第五次全体会议审议通过了哈尔滨科技创新城核心区控制A区F9项内容。拟选址在金河公园三期。三大新区配公交将超140台运力提至52万人次年内9条公交线路开通调整后，松北区公交线路将达到20条，提高日公交运送能力12万人次，使松北区公交车配置总量达到600余台，形成日运送乘客36万人次的公交运输能力。20余条公交线路进入哈西和群力新区。届时这些区域的公交车辆配置总量将达到800余伸10条公交线路。线网，填补平房地区向南延伸建设后的公交线网空白。观点：特质，但人口密度低、没有形成商圈等将是其发展过程中的最大阻碍。【市场】4.1市场概况2010年9月哈尔滨全市商品房销售29.3万平方米，同比下降27.6%。环比上升1.1%。10数据来源：哈尔滨市网上房地产39%，成交面积占总成交面积的38%。数据来源：哈尔滨市网上房地产2010年9月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米6470元，环比上升了18.3%资料来源：原子数据机构建筑面积100-120平方米的商品房成为本月市场销售的主体在9月哈尔滨市商品房市场成交情况中100-120平米的户型一反前几个月销量较少的态势，共销售642套，以22%的比例成为本月的主力军。由此可见4月新政对市场的影响逐渐削小户型以567套的销量居于第二位，其平均面积约为32.3平米。这主要是由于本月金域蓝城等小公寓户型的持续热销造成的。本月60-80平米的户型以销售511套数排名第三位。12表4-1-1：9月商品房成交面积区间资料来源：哈尔滨市网上房地产资料来源：哈尔滨市网上房地产13资料来源：哈尔滨市网上房地产4.2住宅市场住宅市场新增供应情况供应面积反而增加许多。表4-2-1：2010年9月哈尔滨房地产市场入网项目列表14本月哈尔滨住宅市场新增12个项目，其中道里区市场供应量最大，总供应量达到102.3资料来源：原子数据机构从本月入网套数看，道里区共供应6667套占本月总供应套数的62%，南岗区1849套，占供应总套数的17%。15资料来源：原子数据机构住宅市场成交情况2010年9月哈尔滨全市是商品房销售29.3万平方米，其中住宅销售面积为29.04万平方米。资料来源：哈尔滨市网上房地产除二月份因商服销售占比较大促使当月均价上升外，当属九月的销售均价最高。16南岗区居首，香坊区居次9月各区域的成交量中，南岗区的成交量最大，达到100995平方米，占总成交量的36%；其次为香坊区，成交量为56783万平方米，占总成交量的25%。资料来源：哈尔滨市网上房地产住宅套均面积达到97.6平方米2010年9月哈尔滨住宅市场成交以中型户型为主，套均面积为97.6平方米。住宅市场供求关系9月哈尔滨住宅市场供应套数10746套，成交套数2975套；供应量为144.9万平方米，成交量29.4万平方米，供求比为4.93。17资料来源：原子数据机构4.3商服市场供应分析共213套，占总供应套数的57%。资料来源：原子数据机构成交分析9月商服市场成交115套，道里区居首位，成交76套，占总成交量的66%；南岗区成交2018套，占成交面积的17%；松北区成交了19套，各占成交面积的17%。资料来源：原子数据机构4.49月市场总结供显上升，其中本月供应量最大的区域是道里区，以6667套的住宅供应占总供应的57%。商服总供应套数372套，其中供应套数最多的依旧为道里区，以213套的比例占总供应的62%。成交—9月哈尔滨全市商品房销售29.3万平方米，同比下降27.6%。环比上升1.1%。其中住宅成交29.04万平方米，商服成交量2.08万平方米。环比上升10.6%。价格—9月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米6470元，环比上升18.3%。关注—10月重点关注的项目：香坊区有东方玫瑰园、金色玫瑰园、立汇美罗湾；道外区有丽兹江畔、南极国际尚金华府、富达蓝山;南岗区有悦山国际、金域蓝城、悦城、壹品心境、涧桥西畔、清华颐园；道里区有盛和天下、盛和世纪、海富第五大道;江北区有新里海德公馆、滨才星城、香榭丽舍。观点：量增幅不大，未出现热销的局面。在销售量原地停滞的情况下9月的房价却有所上升。本月这推迟购房计划，直接影响了本月的销量。19本月30平米左右的小户型和100-120平米的舒适型两居室销售状况最好，对应的消费群正是刚性置业群体和改善型置业群体。因此，9月份仍以刚性需求为主，也有部分改善型需求入市。望期。【广告】l统计时间：2010年9月1日—2010年9月30日l统计媒体：新晚报、生活报l统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广l内，以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。5.1月度媒体综述2010年9月1日至9月30日，共有80个楼盘及房企在哈尔滨两大报纸媒体（生活报、新晚多开发商均加大了九月份的广告宣传力度。资料来源：原子数据机构5.2报广媒体分析205.21媒体选择投放约2.2次广告；生活报有63个楼盘投放127次广告，平均每个楼盘投放约2.0次广告。9月份新晚报投放158.5版广告，平均每个楼盘投放约2.5版广告；而新晚报投放124.75版广告，平均每个楼盘投放约2版广告。9月份64个楼盘在新晚报上的广告费用为1226.625万元，平均每个楼盘的报广支出约19万元；而63个楼盘在生活报上的广告费用为1098.25万元，平均每个楼盘的报广支出约17.4万元。资料来源：原子数据机构5.22版面选择72.23%，较上月增加74次；本月跨版广告共投放36次，较上月环比减少11次，占13.33%；半版则投放39次，较上月增加14次，占14.44%；本月没有通栏广告。表5-2-2：9月各报纸房地产广告版面汇总表215.23报广主题分类壹品新境东方哥德堡保利公园九号域蓝城等楼盘，园林景观类广告有海富第五大道、托斯卡纳等楼盘。本月形象定位类广告共投放61次，占32%。主要有盛和世纪、四季上东、新里·海德公馆、滨才城、富达蓝山、托斯卡纳等楼盘。本月动态告知类报广共投放了37次，占19%。其中开盘类告知居多，主要有上实·盛世江南、东方哥德堡、新新怡园二期观天下、南极国际·尚金华府等楼盘本月环境配套类和优惠促销类广告分别投放6次和13次，仅占7%和3%。代表性的楼盘分别为富佳