小区前期物业服务收楼、装修管理方案

小区前期物业服务收楼、装修管理方案一、收楼服务方案（一）成立收楼领导小组由开发商牵头，成立收楼领导小组，负责整个收楼工作的管理、协调等工作，定期召开工作会议，由各板块主要负责人参加，了解最新工作进展情况和协调各类工作，组织结构及各板块工作分工设定如下：领导小组总指挥（房地产项目负责人）领导小组总指挥（房地产项目负责人）领导小组副总指挥（物业公司负责人）领导小组副总指挥（物业公司负责人）财务支持板块工程支持板块物业支持板块销售支持板块财务支持板块工程支持板块物业支持板块销售支持板块需交付楼宇质量验收收楼大使“一站式”收楼计算各业主收楼时应交款工程进度保障售后服务礼仪接待服务人员招聘收楼大使培训法律援助需交付楼宇质量验收收楼大使“一站式”收楼计算各业主收楼时应交款工程进度保障售后服务礼仪接待服务人员招聘收楼大使培训法律援助收楼现场设计和布置收楼文件整理及印刷收楼物品购置收楼物品购置收楼现场收费物业服务人员配备收楼区域开荒清洁收楼资料整理归档收楼场地装修收楼现场收费物业服务人员配备收楼区域开荒清洁收楼资料整理归档收楼场地装修图7.2收楼领导小组架构图7.2收楼领导小组架构（二）收楼各个板块工作内容1.销售支持板块工作分工（1）收楼前工作●招聘物业助理、礼仪接待服务人员。●准备收楼所需的各种政府文件、业主资料准备和移交、制定和印刷各种收楼所需的表格和文件。●根据工程部的装修方案，提前设计收楼现场的布置方案，购置布置所需的各种物品。在工程部门完成收楼现场的装修后，按照布置方案进行布置（包括收楼路线上的布置）。●收楼物品购置。●制作收楼所需的各种形象展示和标识物品。●派员配合收楼现场演练，负责验证演练环节的工作。（2）收楼过程中工作●成立法律援助小组，提前制定解决延迟收楼所带来的法律责任的措施和办法，并负责收楼过程中出现的各类法律纠纷事件。●负责收楼现场的业主身份确认和业主在收楼时需要签署的各种开发商文件。2.物业支持板块工作分工（1）收楼前工作●收集各类培训资料，制定收楼人员培训计划和方案。对收楼人员进行系统的培训。●制定收楼所需的各种表格和文件，制定收楼通知书，制作温馨提示。●接收销售部门移交的收楼业主的详细资料，与工程部门对接收楼的顺序，确定各收楼的具体收楼日期，开始寄发《收楼通知书》。●根据工程部门提供的收楼顺序，组织收楼人员进行楼宇质量验收，将问题发现在业主验收之前，并对接工程售后服务进行整改。确定售后服务对接人和程序。●物业小区管理及服务人员的招聘和培训及岗位设定安排。●配合销售部门布置收楼场地和收楼路线。●收楼区域的开荒清洁方案提前确定并提前选择专业保洁公司。●收楼程序现场预演练（各板块综合）。（2）收楼过程中工作●按照收楼程序接待业主收楼，详细收楼程序另行提供。●收取业主预交的物业服务费。●根据业主收楼时签署的各种文件，建立健全的业主档案。●按照程序与工程售后对接人对接业主验房的遗留问题。（3）收楼后的工作●跟进遗留问题的解决，并及时通知业主复检和验收签字。●礼仪服务人员和收楼人员解散。●正式接受业主办理装修申请和正常开展物业管理服务。3.工程支持板块工作分工（1）收楼前工作●收楼场地的装修。●按照《商品房买卖合同》附件约定的交付标准，完成各种工程。●保证收楼期间的各通道平整和畅通。●楼宇交付前的工程进度保障，保证在收楼前实现通电、通水，各单元安装有独立计量表具。●与物业确定售后服务的对接人和程序。●安排收楼单元初次验收的整改工作。●协助取得政府相关验收文件，配合制定《质量保证书》及《房屋使用说明书》。（2）收楼过程中工作●安排技术人员现场协助收楼工作，负责解释业主对工程方面的相关问题。●安排专人与物业对业主验楼时提出的整改问题。●安排专门售后队伍负责整改业主收楼时提出的相关遗留工程问题。4.财务支持板块工作分工（1）收楼前工作●协助计算各业主在收楼时需要缴纳的各种款项，与《收楼通知书》寄发给业主。●派员配合收楼现场演练，负责财务收费演练环节的工作。（2）收楼过程中工作●安排3人左右在收楼现场收取相关费用。●负责业主对相关收费的疑问。（三）物业的验收检查工作方案1.承接验收注意要点物业的接管检查工作是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理机构通过接管验收，即由对物业的间接管理转入到对物业的直接管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能够顺利开展，物业管理机构在接管验收时重点应注意以下几个方面。（1）物业管理机构应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。（2）物业管理机构既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。（3）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补漏、整修，直至完全合格。（4）落实物业的保修事宜。依据建筑工程保修的相关规定，由开发商负责保修，向物业管理机构交付保修保证金，或由物业管理机构负责保修，开发商一次性拨付保修费用。（5）开发商应向物业管理公司移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。（6）物业管理公司接受的是对物业的经营管理权以及政府赋予的其他有关权利。（7）接管验收符合要求后，物业公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。（8）物业管理公司签发接管文件，办理必要的手续以后，整个物业验收与接管工作正式结束。（9）接管验收前的准备工作。成立物业管理机构。在小区入住前三个月（竣工验收工作在入住前一至三个月内进行），成立物业管理机构，物业服务中心经理、管理层人员和工程人员到位，落实管理用房和职工宿舍。（10）组织验收小组。由公司经理牵头、客户服务部和工程部的有关人员组成验收小组。验收小组应在验收前完成以下工作：●提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发商的工作人员一起参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能和产地，熟悉水、电和气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。●主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如商定交接注意事项和开始交接日期等。●与开发商、施工单位制定验收方案，统一验收标准。●准备竣工验收的表格资料：房屋接管验收表，室内接管验收遗留问题统计表，公共配套设施接管验收表，公共配套设施接管验收遗留问题统计表，机电设备接管验收表，机电设备接管验收遗留问题统计表。（11）楼宇资料的接管移交●产权资料：项目批准文件，用地批准文件，建筑执照，小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。●市府验收合格资料：市建设工程竣工验收证书，市建筑消防验收合格书，市完善配套办公室小区综合验收合格证书，用电许可证，供用电协议书，卫星地面接收设施许可证，电视共用天线合格证，电梯使用合格证。注：管道天然气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收。●工程技术资料：竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸），地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告，工程预决算分项清单，图纸会审记录，工程设计变更通知（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、煤气、卫生洁具和电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告。●资料的存放：上述全部资料存放在开发建设单位（大业主）。物业管理公司保存复印件，以便随时查阅。●须移交物业管理公司的资料：电梯使用合格证、供用电协议书、用电许可证、用水申请审批表及月供水计划执行表，卫星电视地面接收设施许可证。●移交复印件及图纸：各栋单个房屋的结构及建筑面积清单，市建设工程竣工验收证书，市建筑消防验收合格证书，电视共用天线合格证，建筑、电气、给排水、空调、天然气、气体灭火系统等施工图，机电设备单台说明书、调试和订购合同。（12）房屋检查流程

开发商与施工单位联合检查（收楼前三个月）开发商与施工单位联合检查（收楼前三个月）施工单位整改施工单位整改开发商、施工单位和物业公司三方联合检查开发商、施工单位和物业公司三方联合检查施工单位整改施工单位整改开发商、物业公司联合检查开发商、物业公司联合检查施工单位整改施工单位整改物业公司单独检查物业公司单独检查施工单位整改施工单位整改物业公司复检物业公司复检不合格不合格物业公司汇总通知开发商整改业主收楼（业主与物业公司联合验收）物业公司汇总通知开发商整改业主收楼（业主与物业公司联合验收）合格合格通知业主复检验收通知业主复检验收图7.3房屋检查流程图7.3房屋检查流程标准：在检查前，由物业公司、开发商及施工单位三方确认检查标准（13）一站式”收楼服务1.“一站式”收楼服务之前期准备为了让收楼的业主充分感受到成为“”业主的尊贵，享受优质、方便、周到的收楼服务，提升楼盘的知名度和美誉度，我司建议提供“一站式”全方位的收楼服务。“一站式”收楼指从“通知业主收楼”→“收楼接待”→“验证”→“交费”→“签署相关文件”→“签领钥匙”→“陪同验房”→“记录遗留问题”→“收楼礼品领取”→“合影留念”→“欢送业主”（成功收楼）→“遗留问题跟进”的全程、全方位服务，通过制订该方案，分解各板块在收楼前、中、后过程中的各项工作，保证收楼工作得以顺利有序的进行（附：收楼流程图）。出示合同、收据、身份证（销售人员接待）出示合同、收据、身份证（销售人员接待）销售部缴纳相关费用（财务人员接待）缴纳相关费用（财务人员接待）财务部验房验房（销售及物管人员陪同）验房现场验房现场填写《房屋交付验收单》填写《房屋交付验收单》预缴物管费预缴物管费物业服物业服务中心领取《产品手册》、《业主手册》、相关图纸及房屋钥匙等领取《产品手册》、《业主手册》、相关图纸及房屋钥匙等（向物管人员领取）图7.4收楼流程图7.4收楼流程二、装修管理方案（自用部位）（一）装修申请程序1.业主对房屋进行装修前，需到物业管理有限公司物业服务中心（以下简称物业服务中心）办理相关手续。办理时请提供以下资料：（1）装修公司资质证书和营业执照复印件（盖章）；（2）装修人员身份证复印件2份（一份作档案，一份附在临时出入证反面）；（3）装修合同复印件；（4）室内装修平面布置图；（5）水电管线详图。2.为便于对施工人员的管理，请装修施工单位为其在施工的装修人员办理临时出入证。3.非业主住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。4.业主应与物业服务中心约定对装修前房屋进行复验的时间，业主、装修公司代表应共同参与房屋工程质量复验工作。（二）装修管理细则1.小区装修施工时间：8：00-20：00（节假日、双休日为9：00-19：00），其中12:00-14:00时间段内，当日8时前及20时后以及中、高考期间不得进行有噪声的施工活动。2.为更好地配合室内装修要求，请业主在装修时提前与物业服务中心预约户内安保设施的安装时间。3.为确保小区的居住品质，保持物业建筑风格的统一，物业服务中心根据小区及建筑的实际情况，确定以下装修要求，请业主予以理解及配合：（1）请勿在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台等）安装、架设、搭建防盗门窗、晾衣架、遮阳蓬、花架、广告牌等；（2）请勿在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等；（3）请勿在屋顶安装任何设施、设备；（4）请勿在阳台内设置洗衣机、安装水池。4.为减少装修对小区环境、设备及邻里正常生活的影响，请业主在装修时遵守以下规定：（1）装修期间，请勿在阳台堆放装修材料或垃圾，并做到关门装修，尽量减少对邻里生活及小区环境的影响。（2）装修期间，请装修施工人员使用自已在卫生间安装的简易座便器，以保持室内整洁和环境卫生。严禁施工人员在小区内随地便溺。（3）装修前需按城监部门的规定交纳装修垃圾清运费（由物业服务中心代收）。装修垃圾必须在每天15：30-16：30按照指定路线堆放到指定地点。请施工人员将装修垃圾袋装并扎紧袋口，防止渗漏（不能袋装的必须绑扎）；非清运时间请将装修垃圾堆放在室内，以免影响公共环境。（4）8时为小区装修施工人员进场时间，晚上20时为装修施工清场时间，装修施工人员应严格遵守进场与清场时间，不得无故在小区内逗留。5.为确保装修期间公共部位及公共设施的完好，请业主或施工单位在搬运材料、工具、家俱时遵守以下规定：（1）车辆停放请不要影响交通，货车卸完材料、工具、家俱后请立即驶离小区或停放到指定的临时车位。（2）装修材料、工具、家俱等从楼道搬运时,请注意对楼道的保护，对无法从楼道搬运的物品，请及早联系物业服务中心，以便物业服务中心做好相应的安排。在此，物业服务中心提醒业主：请在购买装修材料、工具、家俱之前，注意测量、把握尺寸，以方便运送，避免因尺寸不合造成不必要的损失。（3）搬运材料时应注意保护公共部位和公共设施设备；请勿在公共区域拖拉物品，不要在公共走道或其他共用部位堆放材料、工具，不要在公共走道或其他共用部位搅拌黄沙、石子、水泥等。（4）装修材料原则上只进不出，进场时间为9:30--16:00（避开业主上下班高峰时间段）。如确有多余材料需运出，必须有业主出具的证明及出场材料清单，经秩序维护员核实后方可出场。6.为确保装修期间小区的居住安全，请业主在装修时务必遵守或督促装修施工单位遵守以下规定：（1）业主需对所聘请的装修施工单位及施工人员的行为负责，并督促其遵守相关规定。（2）装修期间请将装修公司编制的“工程进度表”张贴于户门内侧，以便物业服务中心及时检查督促。（3）装修施工人员在小区内必须佩带临时出入证；不得在小区内随意游荡、喧哗，不得进入小区公共休闲场所。（4）施工人员不得在小区内留宿，特殊情况需向物业服务中心申请并在当地公安部门办理暂住证，且每户留宿人数不得超过2人。（5）装修时应谨防施工不慎造成窗玻璃等物品坠落，并严禁高空抛物，伤及他人。（6）施工人员在装修期间禁止使用明火及电炉。如要动用明火，请到物业服务中心办理相关手续。（7）装修期间，装修公司应自备充足的有效灭火器（每户配一只2公斤的灭火器），并配备盛水器皿。7.装修期间物业服务中心将对业主的户内装修进行巡查，请业主协助做好以下配合：（1）装修期间请做好房屋装修隐蔽工程记录；若需调整装修项目，应及时通知物业服务中心。装修完毕后，请业主及时告知物业服务中心，并向物业服务中心提供房屋装修竣工资料（有利于日后维修）。（2）户内装修应确保物业服务中心的维修人员能方便地检查、维修通过业主室内的共用设施，保持消防设备完好及安全通道畅通，因此切勿封堵管道预留的检修口、烟道、排风口或在门前、盖上堆放物品，以免影响维修。8.装修工程若施工不当，将给业主今后的生活带来较大的影响，物业服务中心提醒业主装修时注意以下事项：（1）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。（2）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续；经核准后，由电力部门或其指定的单位施工并报物业服务中心备案。（3）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果；为便于日后开通数字电视，请预埋五类双绞线。（4）为避免影响排水效果，请勿更改排水道位置，特别是卫生间必须按原设计的位置布置，切勿敲凿、抬高地坪或更改原设计。（5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入厨房间、卫生间、阳台地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）装修期间请尽量开启进水总阀，使给水管中保持一定水压，以便发现问题及时处理。（7）请勿擅自更改或移动天然气管、天然气表，如确需变动应请专业公司操作。（8）切勿拆除、封堵、移动或敲凿厨房间内的共用烟道和卫生间的通风排气管道，切勿将天然气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。（9）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检查孔，以便检查维修。（10）室内如需增加分隔墙，只可使用轻质材料，以确保安全。（11）与装修公司签订的装修合同中应注明装修公司的保修责任、范围和期限，以保障自身的权益。9.当房屋装修中出现违反相关规定的行为时，物业服务中心将予以劝阻、制止或向有关部门报告，责任人应承担由此产生的相关责任。请业主予以理解和配合：（1）物业服务中心有权对室内的施工情况进行监督检查，并制止一切造成强烈噪音、震动和气味的行为