中国指数研究院-房地产：近3万样本解析“好房子”需求趋势

近日，李强总理在参观调研中国建筑科技展时强调，“要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设。”未来，建设适应人民群众新期待的“好房子”将是推动构建房地产发展新模式、实现行业高质量发展的关键举措，也是满足人民安居需求、实现高品质生活愿景的有益为深入了解居民对“好房子”的需求与期待，于2024年9月开展了“好房子”需求问卷调查，旨在挖掘居民住房需求趋势，为房企未来的产品打造提供参考，助力行业高质量发展。本次调查共收回27774份样本，问卷具体包含户型设计、理想居住面积、物业服务、社区配套等方面内容。根据中指调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如：户型方面更关注全明设计及灵活改造空间，理想户型面积集中在90-144平区间；居民更偏好可以结合自身需求进行精装清单选择的交付方式；物业服务方面，除基础服务之外，居民最期待物业能够提供装修服务。结合“好房子”需求调查结果与国内外住宅评价标准体系，我们归纳出“好房子”应具备绿色低碳、安全耐久、健康宜居、科技智能、全龄友好、协调美观等特征。图：受访者当前居住面积与理想居住面积分布当前居住面积理想居住面积36%33%33%33%28%26%12%13%12%7%4%3%3%4%3%70平米及以下70-90平米90-120平米120-144平米144-200平米200平米及以上调查结果显示，受访者当前居住面积集中在70-90平及90-120平，两个面积段的样本合计占比达66%。在考虑家庭结构及支付能力的情况下，超六成受访者理想的居住面积集中在90-144平，其中，90-120平的样本占比为36%。90-120平户型区间覆盖客户面相对较广，既能满足首次置业者对于总价控制的需求，又能在一定程度上满足改善客户对于居住空间升级的需求。调查结果显示，对于当前住房的户型痛点问题，承重墙多难改造、室内层高太低、动静不分区、餐客厅面积小等问题排名靠前。相对应的，对于“好房子”户型的期待，全明设计、空间便于灵活改造、动静分区等是受访者相对集中的诉求。可以看出，居民对于户型设计的灵活性、私密性、舒适性等方面要求更高。户内承重墙多，空间不易改造室内层高太低 动静不分区餐客厅面积小 通风效果差 卧室空间小卧室数量不足得房率低主卧没有卫生间厨房小，不易放置小家电部分卧室、客厅、厨房等没有窗户无玄关或玄关储物空间不足没阳台或阳台面积小全屋卫生间数量不足33%31%27%户型全明设计空间便于灵活改造动静分区得房率高大客厅，采光好大面宽，南向房间多南北通透主卧套房设计阳台空间大一梯一户，私密性强厨房空间大全屋至少两个卫生间拥有独立书房或娱乐空间拥有入户玄关31%28%26%注：痛点问题仅统计商品房小区受访者，对进一步，通过与受访群体年龄结构交叉分析发现，30-50岁群体最关注户型空间的灵活性，这主要源于该群体家庭结构和生活阶段发生变化（如新婚、有小孩、老人同住等）。就50岁以上群体而言，户型南北通透以及拥有宽敞的客厅，是他们更注重的因素。关于主卧功能方面，44%的受访者希望主卧具备充足的收纳空间，37%的离。此外，主卧配备步入式衣帽间以及采用大 44% 37%___」 36%32%充足的收纳空间卫生间干湿分离 步入式衣帽间大阳台设计44% 37%___」 36%32%拥有观景飘窗卫生间双台盆设计 良好的隔音效果 卫生间拥有浴缸拥有舒适的工作/学习空间37%30%48%37%30%48%调查结果显示，受访者对于社区会客空间、小型运动场、环形跑道等配套的需求排名靠前。社区会客厅作为一种集休闲、娱乐、交流、议事等功能于一体的综合性空间，能够满足居民多样化的需求；小型运动场、环形跑道可以满足居民运动、娱乐等需求，这些配套设施在提升居民生活质量方面发挥着重要作用。安全管理差，社区出入口管理松散车辆管理不到位报修、投诉处理效率慢社区绿化养护不到位电梯、照明等日常设施维护不及时物业费与服务品质不相符服务不够智慧化，报修等流程复杂缺少组织邻里活动社区内卫生保洁服务不到位其它46%39%34%装修服务快递/外卖无接触管控租车接送服务儿童托管服务家政服务养老关怀服务绿化美化服务定期组织社区文化活动房屋租赁与出售代理32%32%51%调查结果显示，当前居住房屋物业服务的痛点问题主要包括社区出入口管理松散、车辆管理不到位等。出入口管理直接关系到社区安全秩序，需要引起物业服务公司的重视。此外，近年来随着私家车数量快速增长，部分小区停车位不足的问题暴露出来，车辆乱停乱放现象较为普遍，这需要物业公司提高车辆管理水平。在“物业除了提供社区安保、清洁等基础服务外，还应提供哪些服务”的调查中，装修服务、快递/外卖无接触管控、租车接送服务等排名靠前。其中，装修服务的呼声最高，物业公司或可探索相关业务方向。此外，30-50岁群体对物业提供儿童托管服务有较高的诉求，50岁以上群体对物业提供家政及养老服务有较高的诉求。智能安防系统（视频安防、电子巡查等）智能家居控制系统智能安防系统（视频安防、电子巡查等）智能家居控制系统智慧社区系统（人脸识别、停车管理等）新风置换系统 健康净水系统抗干扰降噪系统 中央空调系统温湿度控制系统其他34%59%30%可选精装，根据需求自由选择可选精装，根据需求自由选择简装交付，可快速入住毛坯交付，方便个性化装修全套精装，省时省力13.3%13.4%49%24%调查结果显示，在交付方式选择中，六成以上的受访者倾向精装交付，其中49%的受访者选择“可选精装”的交付方式；仅13%的受访者更偏好毛坯交付。随着现代生活节奏的加快，越来越多的购房者希望购房后能够直接入住，避免繁琐的装修过程。同时，购房者也有自身的个性化需求，希望可以结合自身需求选择精装清单的交付方式，从而获得更高的装修自由度。从住宅发展历程上看，社会对于“好房子”的认识持续更新迭代，国内外住宅评价标准普遍经历了从相对单一向综合全面的演变过程。20世纪80年代，住宅评价标准更为关注安全耐久，如日本提出的百年住宅评价体系更侧重住宅的安全耐久性；到2000年左右，住宅发展方向转向绿色低碳领域，如美国发布的LEED体系、日本的CASBEE及中国的2006绿色建筑评价标准；2015年左右，住宅在健康宜居这一方面受到广泛关注，如美国WELL健康住宅标准等。在总结国内外住宅评价标准体系，并结合本次“好房子”需求调查的基础上，我们综合归纳“好房子”应具备“6S”特征，包括初级特征：绿色低碳（sustainable）、安全耐久（safe中级特征：健康宜居图：“好房子”应具备的“6S”特征随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从高速发展进入到高质量发展阶段。当前，全国城镇住宅套户比已超过1，