《写字楼概述》（第一分册）

北京中原房地产经纪有限公司 商业楼宇项目部PAGEPAGE142002年12月写字楼概述目录TOC\o"1-2"\h\z1．概念 21.1概念解释 21.2起源 22．写字楼发展趋势，分为四个方面 22.1向高层发展 22.2向智能化发展 62.3向综合性发展 102.4向灵活性发展 123.国内现代办公楼的发展 124.写字楼功能分析 134.1功能构成：收益功能、非收益功能 134.2特殊用途房间的各种条件（见附表） 145.写字楼的分类 155.1按使用方式分： 155.2按使用性质分： 155.3其他分类标准： 16

《写字楼概述》1．概念1.1概念解释写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。1.2起源历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。2．写字楼发展趋势，分为四个方面2.1向高层发展2.1.1物质基础近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年电话问世，改变了人们必须面对面的谈话方式；1879年发明电灯，为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件，使办公楼的进深再不受自然光的限制；1870年在高层建筑中首次使用电梯，电梯的应用为办公建筑向空中发展创造了条件，这些都是办公楼向高层发展的物质基础。2.1.2社会原因由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。根据1994年的统计：世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。在1945年第二次世界大战结束后高层建筑如雨后春笋大量兴建，如美国纽约的世界贸易中心大厦、芝加哥的西尔斯大厦等。除美国外，其他国家一般是在50年代发展到20-30层，到70年代超过50层。许多高层办公楼以其特有的形象成为世界有名的建筑：德国慕尼黑市BMW公司办公楼、日本东京都新宿住友大楼、香港汇丰银行、俄罗斯莫斯科经互会办公楼等。2.1.3知名项目举例美国—帝国大厦:位于纽约，建于1931年，高102层（实际85层），建设周期仅19个月，该记录保持了约40年；美国—世界贸易中心：位于美国纽约，建于1972年，高412米，由两座同样高达的110层的大厦组成，2001年9月11日,遇到恐怖袭击被毁；美国—西尔斯大厦：位于芝加哥，建于1974年，高442米，共109，是当时世界最高建筑；马来西亚—双塔：中国—金茂大厦2.1.4附件西尔斯大厦（SearsTower） 美国芝加哥的一幢办公楼，SOM建筑设计事务所设计，1974年建成,高443米，是当今世界最高建筑物之一。总建筑面积418000平方米，地上110层，地下3层。底部平面68.7×68.7米,由9个22.9米见方的正方形组成。在这些正方形的范围内都不另设支柱，租用者可按需要分隔。整个大厦平面随层数增加而分段收缩。在51层以上切去两个对角正方形，67大厦结构工程师是1929年出生于达卡的美籍建筑师F.卡恩。他为解决像西尔斯大厦这样的高层建筑的关键性抗风结构问题，提出了束筒结构体系的概念并付诸实践。整幢大厦被当作一个悬挑的束筒空间结构，离地面越远剪力越小，大厦顶部由风压引起的振动也明显减轻。顶部设计风压为305千克力／米2，设计允许位移（振动时允许产生的振幅）为建筑总高度的1/500，即900毫米，建成后最大风速时实测位移为460毫米大厦的造型有如9个高低不一的方形空心筒子集束在一起，挺拔利索,简洁稳定。不同方向的立面,形态各不相同，突破了一般高层建筑呆板对称的造型手法。这种束筒结构体系是建筑设计与结构创新相结合的成果。西尔斯大厦用钢材76000吨,每平方米用钢量比采用框架剪力墙结构体系的帝国州大厦降低20％，仅相当于采用5跨框架结构的50％。这种束筒结构体系概念的提出和应用是高层建筑抗风结构设计的明显进展。大厦采用了当时最先进的在房间内和各种管井、管道内普遍装设烟感器、报警器和电子控制的消防中心的消防系统。楼内的自动喷水装置在火警发生时可将水自动喷洒于任何地点。位于大厦不同高度上的屋顶平台在火警时可用于安全疏散。大厦中安装了102部电梯。一组电梯分区段停靠,从底层有高速电梯分别直达第33层和66层，再换乘区段电梯至各层；另一组从底层至顶层每层都可停靠。世界上300米以上摩天大厦简析与展望随着世界高楼迭起，如今高度为100米至200米的大厦已不算稀奇。高度在300米以上的大厦，包括已建成及正在建设的，已有21座之多。可以看出，在世界21座最高建筑中，东南亚地区与美国平分秋色，各占10座。东南亚地区中包括中国3座，马来西亚2座，香港2座，台湾、泰国、朝鲜各1座。另一座在德国，它排名最末，是欧洲最高楼。上述事实从一个侧面说明了，由于环太平洋西岸各国经济的持续飞跃发展，在建筑业发展方面也开始向太平洋彼岸的高层建筑的故乡进行严峻的挑战；而另一方面，欧洲姗姗来迟，其步伐显然已望尘莫及。由附表还可以看到，在当今世界21座最高建筑中，建成于30年代者2座、60年代者1座、70年代4座、80年代2座、而建成或将建成于90年至98年的达到12座。这也就是说，在世界高楼向高度发展的历史中，最近的短短八、九年超过了以往的数十年。众所周知，世界第一高楼的桂冠已被马来西亚首都吉隆坡的佩重纳斯双塔大厦（451米）一举摘取，它取代了自1974年以来在雄居世界高楼冠军长达22年之久的美国芝加哥的西尔斯大厦（443米）。令人振奋的是，尽管我国刚封顶的最高楼棗上海金茂大厦在附表中排名第4，但上海浦东陆家嘴正在紧锣密鼓地筹建95层的环球金融中心大厦，它高达460米，换言之，它不久即将刷新世界纪录，并从马来西亚的佩重纳斯大厦的手中摘取世界第一高楼的桂冠。应当指出，随着结构计算越来越精确，建筑材料越来越高强，施工技术也越来越成熟。建造400米以上的大厦已不是太困难的事。与此同时，利用人工智能，进一步提高结构构件对静载、风载、地震及其他各种内外力的感知和应变能力，建造800米以至1000米以上的大厦也已成为可能，面并非妄想。据报道，日本东京附近拟建造一座千年摩天大厦，它高达840米，为多功能大厦，位于风景频繁的大海中，离陆地约定2公里，将以自动铁路和公路与之相联。最近日本还宣布已设计出一系列超级巨厦，包括高2000米的空中城国，赤坂城楼，乃至高达4000米的富士山大厦。英、美等国不甘示弱，据闻也已有了数千米高大厦的蓝图。摩天大厦是经济、科技和文化发展到鼎盛时代的产物。它们宏大美妙的身躯炫耀着经济高度发达、社会和平稳定，和高科技的充分发挥。建造得高些、更高些，似将是未来世界建筑发展的趋势棗欲与天公试比高！附记：1本文资料主要源自《世界建筑9702》并根据新的信息作了补充；2建筑高度指人行道边至建筑顶部，不包括电视电线桅杆或旗杆的高度，此计算法为国际高层建筑委员会统一规定。世界21座最高摩天大厦排名表（建成及在建）附表排序建筑名称建造地址建成年代高度层数用途结构1佩重纳斯大厦1号楼吉隆坡199645295多功能S+C2佩重纳斯大厦2号楼吉隆坡199645495多功能S+C3西尔斯大厦芝加哥1974443110办公S+C4金茂大厦上海199842088多功能S+C5世界贸易中心1号大厦纽约1972417110办公S6世界贸易中心2号大厦纽约1973415110办公S7帝国大厦纽约1931381102办公S8中环广场大厦香港199237478办公S9中国银行大厦香港198936972办公S+C10T/C大厦高雄199734785多功能S11阿摩珂大厦芝加哥197334680办公S12约翰.汉考克大厦芝加哥1969344100办公S13地王大厦深圳199632581办公S+C14中天大厦广州199632280多功能C15BAIYOKE大厦曼谷199732090办公C16克莱斯勒大厦纽约193031977办公S17国家银行广场大厦亚特兰大199231255办公S+C18第一洲际世界中心洛杉矶199031075办公S+C19德克萨斯商业大厦休斯顿198230575办公S+C20柳京大旅馆平壤1995300105旅馆C21商业银行总部大厦法兰克福199730053办公S+C2.2向智能化发展2.2.1智能化写字楼（IntelligentBuilding）智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。80年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼。2.2.2智能化写字楼的概念“使其用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本，最有效地管理其本身资源的建筑”，智能化写字楼应提供“反应快、效率高和有支持力的环境，使机构能达到其业务目标”——欧洲智能建筑集团TheEuropeanIntel“通过对建筑物的四个要素，即结构、系统、服务、管理，及其相互关系的最优考虑，为用户提供一个高效率的和有经济效益的环境”——美国智能建筑学会AmericaIntelligentBuildingInstitute比喻：给有重厚长大的骨骼和肌肉的传统建筑加上聪明的头脑和灵敏的神经系统。体现在：建筑物能知道建筑内外发生的一切；建筑物能确定最有效的方式，为用户提供方便、舒适和富有创造力的环境；建筑物能迅速响应用户的要求；2.2.3智能化写字楼的发展2.2.3.1物质基础技术背景：20世纪最后的20年，是信息技术飞速发展的年代。信息技术是在微电子、计算机和现代通信技术基础上发展起来的一门高技术。在20世纪90年代，美国，信息产业的产值已占工业总产值的15%，占高技术领域产值的50%以上。全球出现信息革命的高潮，表现出信息技术智能化、信息网络全球化、国民经济信息化三大特点。信息革命对人类的社会、文化、日常生活乃至思维方式都产生了深远的影响。技术如此迅速地发展，必然要寻找新的增长点，智能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点，也是信息产业扩张市场的一个桥头堡；经济背景：由于信息技术的发展，信息成为一种资源，使第三产业迅速崛起。在发达国家特别是在一些经济中心城市中，第三产业无论是在国民经济总产值中还是在就业人口中都占有举足轻重的地位；由于第三产业在国民生产总值中所占比重日趋提高，必然需要提供能提高其劳动生产率的工作环境和工作条件。而第三产业中，从事金融、贸易、保险、房地产、咨询服务、综合技术服务的人员比重逐年提高。即便是传统产业领域中，规划、调研、经营、开发、广告、设计、咨询等非定型业务据增，白领工作人员的比例也在增加。为这些人提供工作场所就形成了很大的需求压力。80年代中期以来，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系。现在，很难找到一个国家或一个企业会将自己置身于世界大市场之外。世界金融市场已经跨越国界趋向全球化；跨国公司的扩张已使生产和科技国家化，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。在世界的主要大都市里，到处可以看见国际知名大企业的子公司和办事处。企业要取得跨国经营的成功，先决条件是信息的通畅和办公设施的完善。经济的高度发展，为智能化写字楼的建设提供了广阔的买方市场。2.2.3.2社会原因：70年代石油危机以来，发达国家开始把原来由政府垄断经营的交通、邮电、通讯等行业转为民营或股份制经营，以扭转长期的经营亏损；许多发展中国家为解决经济发展基础设施落后和资金匮乏的问题，也将原先由政府投资的交通、通讯等项目，向民间和国外开放，出现BOT方式（建设-经营-转让）；特别是，90年代以后，冷战结束，大批高技术军工企业的投入，使得信息技术市场竞争激烈，出现专门为智能化写字楼建设的系统集成商，为智能化大厦的建设提供了坚实而广泛的基础。2.2.4智能化写字楼的发展历史美国、日本最早的智能化写字楼：美国1984年1月，美国康涅狄格州哈特福德市建设的CityPlace(都市办公大楼)，被誉为世界上最早的智能型大楼。当时，这幢建筑的投资者与设计者并没有刻意要创造事后被如何大量宣传的所谓智能化写字楼。真正促成这种形势的创造者，是该楼住户之一的“联合技术建筑系统”（UTBS）公司，当初该公司承包大厦的空调、电梯及防灾设备等工程，并且将计算机与通讯设施连接，廉价地向大厦内其他住户提供计算机服务和通讯服务。主要具有以下特点：最明显和吸引人的是住户不必自购，而以分租的形式获得昂贵的现代化设备的使用权，既节省空间，又节省人力；这幢大厦内拥有计算机、专用数字交换机和局域网，能为住户提供话音通信、文字处理、电子邮件、情报资料检索和科技计算等服务；大楼内的建筑设备实现了综合管理自动化，采用了新型空调系统、防灾设备和最新型的电梯。这些产品节约能源、可使住户减少租金，而且这些设备使住户得到安全、舒适和方便；日本日本最早的智能化大楼是1985年2月的东京三井新二号馆，另一幢是1985年8月的东京本田青山大楼，以青山大楼为例，其智能化功能主要表现在：山下班签到、食堂记帐、进出门户等都使用ID卡自动打卡记录；使用电子邮件、录象机等，减少桌上的文书，提高办公效率；大楼安全性能高，能应付多种灾害，确保楼内人员安全；节约能源，如水循环利用，自然能源的有效利用，排热的回收利用等；每层没有柱子和固定的隔墙，保持最大的弹性空间，便于对应多种用途使用。各国智能化写字楼的发展历程： 美国：智能化大厦的概念源于美国，美国一直处于智能化大厦建设的领先地位，主要是由于美国较早的开放了信息技术市场。在80年代末期，美国占据了世界信息技术市场43%的市场份额，西欧为29%，日本仅为18%。特别是，90年代以来，美国开始实施信息高速公路计划，继续保持了技术领先的势头。但美国经济的衰退，阻碍了智能化大厦的进一步发展。为了加速回收投资和提高回报率，房地产商不愿意在楼内安装复杂而高级的智能化设备。经济衰退使大量办公用房空置，需求不足有使得写字楼租金大幅度下降。近年来，美国新建和改建的写字楼中有近70%为智能化大厦。日本：与美国不同，日本智能化大楼的建设中政府起了举足轻重的作用。日本制定了四个层次的发展计划：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能设备。由于日本城市拥挤、办公场所狭窄、地价高昂、资源稀少，使日本大企业对智能化写字楼的建设异常积极。日本的智能化大楼，多用于企业自用或部分自用的办公楼。亚太地区：作为世界经济最活跃的地区，亚太地区陆续出现了一批高标准的智能化大楼。经济的高速发展，带动了办公楼需求的旺盛。东京和香港是世界上房价和租金最高的城市，加之城市熟练白领工作人员的工资水平高，企业不得不大量采用办公自动化设备，以提高工作效率，减少雇员和办公面积；中国：智能化大厦在中国大陆的出现是改革开放后尤其是90年代以后的新生事物。中国经济的增长，迫切需要进入信息化阶段。信息产业迅速发展，通讯基础设施大为改观，这些都是智能化大楼的兴建提供了坚实的物质基础。经济的发展使中心城市的产业结构发生变化，第三产业的比例升高；跨国公司、外资企业的进入以及国内众多外贸公司、金融机构、房地产公司和企业集团都形成了对智能化大厦的需求。上海市颁布了第一个《智能建筑设计标准》，提高我国智能化大楼的技术水平无疑是十分有意义的。2.2.5智能化大楼的内容：2.2.5.1办公自动化（OfficeAutomation,OA）局域网（LAN）连接的电脑网络系统，使用户每人只用一台工作站或终端个人电脑，便可完成所有的业务工作：共享打印机、绘图仪、调制解调器、传真、收发电子邮件、进入国际互联网等；通过电脑网络和电子数据交换技术，实现业务处理和文件传递的无纸化、自动化；通过数据库、专家系统、综合设计系统、电子出版系统、可视图文信息系统等实现信息资源的共享，提高业务处理效率，进而优化工作成果。OA系统可以处理数据信息，文字信息，多媒体信息，通过网络、数据库管理系统和电脑操作平台，构成一个有事务处理机能，管理机能和决策机能的完整机构。使办公业务的规范化程度、复杂程度和对信息资源的依赖程度加强了。供共用OA系统；2.2.5.2建筑自动化（BA,BuildingAutomation）系统：建筑自动化系统包括：环境能源管理系统：安保管理系统；物业管理系统BA系统采用集散式的计算机控制系统（CDCS），一般具有三个层次：最下层是现场控制机。中间层是系统监督控制器。最上层是中央管理系统（MIS）。具有以下功能：数据采集运行参数和状态显示历史数据管理运行记录报表远动控制功能控制指导能源统计和计量功能定时功能2.2.5.3先进的通讯系统（AdvancedTelecommunication）是以大楼数字专用交换机（DPBX，DigitalPrivateBranchExchange）为中心，在楼内联接程控电话系统，电视会议系统和多媒体声象服务系统，对外与广域网（WANS）或城域网（MANs）以及卫星通讯系统相联，实现大楼内外便捷的声象数字通讯，DPBX还应具有最低成本路由管理功能和自动计费功能。2.2.5.4智能建筑管理系统上述系统，综合到智能建筑管理系统（IBMS），是利用国际上最先进的分布式控制理论而设计的集散系统。IBMS可以将三A系统与大楼的商务管理系统集成在一起，从而实现物业管理、财务管理、人事管理、酒店管理等全面自动化。2.2.5.5综合布线系统如此复杂的系统网络布线，是通过综合布线系统PDS（PremisesDistributionSystem）来实现的。PDS系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联，采用标准材料例如光纤和非屏蔽双绞线作为传输介质。在智能化大楼中，综合布线系统几乎包容了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图象、传感器、模拟或数字等信号。2.2.5.6智能化内容补充：环境能源管理系统：电力照明系统、空调卫生系统（空调、排水）、输送系统（电梯、扶梯）安保管理系统：防灾系统（火灾、煤气）、防范系统、数据系统（IC卡管理、指纹管理、声纹管理）等物业管理系统：计量系统、维护保养系统具备有先进的通信系统（IntelligentBuildingCommunicationNetworkIBCN），数据交换机及通信线路，并提供各种通信服务；智能化大楼基本起点是具有BA中的环境能源管理系统和消防安保系统。根据《上海智能建筑设计标准》，凡具备这两个基本系统的可定为丙级智能化大楼，不具备的定为无级。2.3向综合性发展2.3.1什么是向综合性发展？是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能2.3.2产生的原因：需求的因素：单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，无法很好地解决上班人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等要求。为了克服这个问题，就出现了多功能的综合性大楼。建筑物所有者经济效益最大化的考虑2.3.3同一栋建筑的功能分配.举例说明：芝加哥的汉考克大厦–位于商业和旅馆区，占地1.4万平方米，–建筑面积260000平方米–是一栋逐渐向上缩小的近百层的矩形塔楼。–功能分配：由于土质不好，设计了满堂的潜筏基础，因此将可容纳1200辆车的车库布置在6-12层；6层以下、44-45层的“高空门厅”为商店和游泳池、台球房；13-41层为办公室；46-92层为700个单元的公寓；93-97层为餐厅、了望及电视台。不少办公人员就近居住在上面的公寓，免除了上下班奔波之苦。这类综合性大厦在国外实例很多，它为人们工作、生活、娱乐提供了很大的方便，可以节约城市用地，节省城市市政设施投资，缩短交通联系路程。2.3.4建筑综合体定义：是将城市中商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互存在，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率而统一的综合体；优势：各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益基本特征：空间尺度大，空间形式处理丰富交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观于环境设计高科技、高智能设施的使用全天候服务周期设计协调互补的功能设计，满足城市生活多功能的交叠功能构成：办公、酒店、商业、居住、交通2.4向灵活性发展2.4.1产生原因伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性；可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户；自用型、投资型；客户在使用时的空间、设备的各种变化：办公空间的变化、人员的增减、设备的调整2.4.2解决方案：大空间（隔断/半隔断）：国外兴建的高层办公楼应变能力较强，有相当一部分采用了大空间灵活平面布局。由于办公的内容与方式不同，最合适的空间形式莫过于一个大空间，以适应现代办公组织体系的不断调整，不断更新。但毫无遮挡的大空间有势必带来噪声和视线的干扰。因此常采用可拆装的半隔断式的工作位置屏障，使工作人员在大空间办公室内形成“场”的感受。网格：灵活性还表现在写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定模数与尺度划分成为网格。在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供租用者依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。为了灵活地安置办公自动化设备用的接电口，有的按一定间距设置地插销；有的在地板中留有多孔道地面电线管和窗下线路柜；有的则做成类似电子计算机房那样的架空地板，为未来增添各种设备用电留有更大的可变余地。3.国内现代办公楼的发展多年来按我国的体制管理习惯，往往是各单位自成体系，围墙圈地独门独院，配套设施一应俱全，作到“万事不求人”。随着经济的发展，社会分工越来越细，新的机构和管理部门大量涌现，办公管理人员大量增加，再象过去那样，各自管理、分片经营、建造大量多层建筑，势必占用大量土地，加剧城市用地的紧张局面。而且旧城改造、大量拆迁，需拆去很多办公单位，不可能在拆迁后仍然给那些单位各自建一幢楼甚至独院。由于各单位自建办公楼没有这样大的财力、物力、基建人力、土地等条件，所以不可能建造水平较高的办公楼，于是不少单位愿意出钱买房或租房来解决办公及综合服务。这类