创意旅游综合体研究报告

创意旅游综合体研究报告中国旅游协会巅峰智业联合编制《创意旅游综合体研究报告》领导小组组长：吴文学副组长：蒋齐康成员：郑旭姚瑛龙飞课题组组长：刘锋副组长：刘惠成员：李玲朱殊王丹谢雯贾伟周雪刘芳王哲赵喆目录HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br83"巅峰案例HYPERLINK\l"br83".........................................................................................................................80HYPERLINK\l"br83"一、太极传奇景区修建性详细规划HYPERLINK\l"br83".....................................................................................80HYPERLINK\l"br88"二、天和城“旅居小镇”旅游发展策划HYPERLINK\l"br88".............................................................................85HYPERLINK\l"br93"三、中国武夷（建阳）朱子文化旅游度假区概念性规划HYPERLINK\l"br93".................................................90HYPERLINK\l"br96"四、梦廊坊文化产业园总体策划HYPERLINK\l"br96".......................................................................................936HYPERLINK\l"br106"HYPERLINK\l"br106".....................................103前言不谈综合体”的现象。为改善投资环境、提升城市形象和发展旅游业的需要，又对提供就业岗位、推动产业升级、创新生活方式、传承历史文化等有巨大作用，其发展契合了多方面的诉求和市场客观需要。初步的研究。生活方式升级的动力引擎。其本身并不是坏事情，关键是如何来引领并做好。场需求、符合科学发展观的、真正适应休闲度假生活特点的新型旅游综合体。方面对创意旅游综合体进行了一次系统探讨。1第一章创意旅游综合体概念一、创意旅游综合体的定义及特征一种全新生活方式的载体。该定义明晰了以下三点：综合体占地面积一般在1体的意义。多种关联功能业态，如特色购物、休闲娱乐、酒店集群、主题公园、文化演艺、商业购物、闲旅游度假生活特点而形成的关联产品集群场所。第三，创意旅游综合体是一种全新生活方式的载体，主要体现以下几大特征：然风光、娱乐等，创意旅游综合体通过主题化打造来凝聚地域特色。景中。2活方式休闲化的转变，同时基于居民和旅游者的多元化消费需求，融合观光、娱乐、运动、位产品链条，能够提供多元化休闲产品。站式消费需求；内部实现商务、文化、娱乐、休闲等多种功能于一体完整的消费供应链条，游客在最大程度上提供了便捷消费服务。体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。图表1—1创意旅游综合体解析二、创意旅游综合体的四重价值（一）创造新的生活方式改革开放30多年来，中国经济实现了奇迹般的飞跃，随着社会经济的发展和中国人收益多元化。可休闲度假的生活，具备三方面的特质：满足精神需求；景观生态；绿色低碳。3（二）促进旅游产业升级游综合经济贡献，通过构建文化创意产业、商务会议产业、休闲农业产业、运动健身产业、有促进旅游产业转型升级的重要价值。（三）推进文化传承与创新与创新、什刹海对老北京文化的传承与创新都是典型代表。（四）加快资产市场化运营资平台、企业化的管理运营模式来有效的实现资源、资本、资产的市场化运营。三、创意旅游综合体的发展历程4展，目前已经历了萌芽期、发展期和井喷期三个阶段。（一）萌芽期20年代中期至90年代中期。这一时期中国旅游业开始全面发展，国家明确旅分企业性质，竞争机制的引入更加速了旅游业的发展。于门票消费和吃、住、行的基本消费，尚无休闲和度假的概念。始起步，但此阶段的开发仍是自发的，不成规模的探索。（二）发展期90世纪初期。年代之后房地产行业与旅游业很快融合，旅游房地产出现了多元化发展的态势。特别是2001年国内召开“中国旅游房地产论坛”之后，华侨城集团在这一时期崛起，华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下5展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值。侨城“主题公园+的胃口，华侨城的神话已很难再现。（三）井喷期市化进程的加快，人们的收入水平也在不断提高。截至2010年，我国城镇人均可支配收入已近30002008115越来越激烈，房地产企业不得不从以往的开发模式中跳出来，利用自身的规模和资产优势，行业的结合愈加紧密。于一身的新型旅游经济体。2008年杭州市委十届四次全会明确提出修建个城市综合体6向全国蔓延开来，呈现井喷式发展。出现了“每城必建综合体，无处不谈综合体”的现象。但旅游综合体在我国目前还是新生事物，开发建设、发展模式等仍处于探索阶段。四、创意旅游综合体发展的五大趋势（一）三重助力，新型旅游模式前景广阔1000万人口以上的超级城市已有城市，投入舒适、放松的环境中。创意旅游综合体是人们身心需求的必然产物。从人口结构的变化来看，据国家统计局统计数据显示，2001年到2020年是我国人口5863.28%人口平均增速的近520202.4817.17%。按照联合国规定的标准，我国已经步入老龄化社会，老年人市场已经成为一个庞大的市场，休闲化、环境景区化的特征将使综合体成为老年人的生活首选。物，是迎合国家政策的“阳光工程”,符合市场规律，必将成为投资者开发的热土。从以上三重视角正视创意旅游综合体的发展前景，可以说前途光明，发展潜力巨大。（二）旅居一体，新型生活方式成为主流“城市的设施”7生活方式。尚。来创意旅游综合体发展的核心价值所在。（三）文化振兴，文化创意特征日益明显2000划的建议》中，首次提出文化产业的概念。2002年，中共十六大提出深化文化体制改革，发展文化事业和文化产业。2007年，体系三方面为文化企业提供了政策支持。2009年《关于支持文化企业发展若干税收政策问题的通知》发布。同年7月22日，国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文2010次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过的并速腾飞。8（四）市场细化，产品走向多元发展格局产品，综合性特征旅游地越发受到市场青睐。提出实施温泉大省战略，提出建设个温泉旅游聚集区，打造个温泉旅游小镇，推出100个投资10亿元以上的地热开发项目；宁波在“十二五”期间将打造6大文化旅游基地等都说明市场的进一步细化要求每个创意旅游综合体必须结合自身特征有所侧重的进行专项产品的精准包装。重点突出、产品多元将是创意旅游综合体对应市场需求变化的必然趋势。（五）多方关注，大型企业成为开发主力游综合体将成为更多开发企业投资的热点。200亿建设高端化、设施人性化的局面。9第二章创意旅游综合体发展现状、问题及对策一、发展现状自2010年我国房地产调控政策趋紧后，各大地产巨头纷纷寻求新的出路，从商业地产成功后，2011年纷纷大力投资，旅游综合体开发呈现井喷状态。据统计，截至目前为止，国内涉足旅游综合体的公司超过100北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。在近几年多轮的宏观调控下，开发商扎堆旅游地产的趋势也日益明显。对2011中国房地产品牌企业进行的统计数据显示，2010年60.87%的品牌企业将业务延伸至旅游地产领域，21.74%2011到清晰的业务发展规划中，推动中国房地产市场进入一个崭新的行业细分发展阶段。（一）投资热点上，呈现紧密衔接国家区域战略规划的导向性同要求，推进形成主体功能区。近年来国家陆续出台了30多个区域发展规划或指导意见，这些规划或政策对于指导各一步明确。10图2-1中国相继出台的区域规划或指导意见省份的分布资料来源：国家2008-2010年间出台的各项区域规划或指导意见安紧跟《关中—天水经济区发展规划》步伐完善了第四轮城市总体规划，并针对国家战略930亿，将曲江临国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行投资开发。这一数字已经超过它们在2011醍海湾为代表的旅游综合体项目纷纷抢占此战略高地。据统计，中国基本每个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三GDP11水乡旅游城等为代表的大型旅游综合体项目纷纷在华中地区布局。（二）项目选址上，呈现“依山面海环湖近城”特征布呈现依山、面海、环湖的趋势。资源蔓延。从现状及未来发展方向来看，除了现有的滨海旅游地产模式继续受到青睐之外，山、庐山、华山、峨眉山、张家界、武当山等地都有新的旅游综合体项目推出。表2-1：部分著名山地旅游综合体项目山地资源综合体名称投资公司投资额度200亿长白山长白山国际度假区武夷山国际旅游度假区厦门兆千集团万达等5家联合万达等5家联合一期亿100亿武夷山庐山华山庐山西海中信地产120亿太华湖生态旅游度假示范区峨秀湖国际度假区中国海外建筑工程有限公司310亿四川蓝光文旅100亿40亿峨眉山半山七里坪国际度假区天门仙境国际养生度假区太极湖生态文化旅游区四川金杯集团张家界武当山香港正御集团150亿200亿武当太极湖投资集团12强劲，传统的海滨旅游综合体项目继续走红，海南岛项目比邻接踵，珠三角流域内的广东、台、浙江、江苏等地新项目建设如火如荼。图2-2：大连金石滩旅游度假区图2-3：烟台葡醍海湾将湖泊型湿地纳入综合体开发的范围内。龙湖地产在云南玉溪江川抚仙湖以4.45亿元拿下了1781亩土地，计划投资450亿，开发建成为一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中文化旅游区、峨眉山峨秀湖国际度假区等也都纷纷拉开建设帷幕。13图2-4：杭州西溪天堂（三）投资主体上，传统旅游集团与其他实力企业纷纷进入IBM投资基金等。从目前的情况来看，其开发主体主要有三类：的投资走向了旅游综合体的综合开发。是投资较大的项目，形成了多个旅游综合体大盘。友、象屿集团等大型企业，这些企业以综合性民营企业为主。为例，从2008年投资长白山国际旅游度假区开始，万达先声夺人在全国跑马圈地，斥资近1700亿，迅速占领了中国旅游地产的半壁江山，登上中国旅游地产老大的位子。而在一系14能缓解相对较大的资金压力。（四）投资额度上，规模巨大，总额近万亿亿以上的项目占据了不少数量。目前国内投资额度最大的项目是曲江临潼国际旅游度假区，总投资额度980450全国来说，总的投资总额度高达数千亿。仅万达一家，近两年就计划斥资1700亿元，国旅游综合体开发第一名的位置。布局“山、海、湖”三大旅游综合体项目，总计划投资近千亿；保利投资1300多个亿，在3业均花费数百亿在全国各地投资旅游综合体项目开发。综合体项目将成为各地打造的热点，旅游综合体项目的投资走向将持续走高。（五）土地规模上，以平方公里为单位15对的土地规模往往以平方公里计算，大大超过普通的住宅、商业综合体面积。在对2011年度在建（拟建）的近百个创意旅游综合体（大于1平方公里）的统计中，绝大部分旅游综合体占地在1至平方公里，综合体数量随着其面积扩大反而相对下降，只有两个旅游综合体面积大于100平方公里。旅游综合体是对土地的大规模综合利用，通常来说:1）通过购买大面积的土地得到更优惠价格；2）大地块可以配置足够多的业态，满足旅居一体的休闲度假需求；3）大面积土地建设大规模旅游目的地本身具有相当的影响力，通过一定宣传就可以迅速提升旅游综合体的知名度；4）即使在一片未开发的土地上若能建立一处功能设施完善，甚至能自成一处独立旅游综合体，就能极大提高地块的价值；5）一处具有规模，风景优美的房产更能吸引人们的关注和兴趣。从心理学角度上人们更倾向于购买具有规模、风景和配套设施超过一般社区的地产；6）大规模土地意味着不需要增大容积率以获得大实用面积，能很好的进行成本控制；7）大型地块能够成为开发精英社区的基础，通过将消费对象转移到成功人士以提高单位面积的房地价格。（六）开发目的上，土地一级开发居多随着国家新政对高房价的大力打压，限制了投资者的投资积极性和投机性需求。另一需求更是以每年24%GDP16的让利。价格相对就比较低。大规模圈地囤地，坐收土地升值之渔利，土地没有得到妥善的利用和开发。以海南为例，作为国家的重大战略部署，我国将在2020年将海南初步建成世界一流海2010年1月4进驻海南，土地的妥善利用受到极大的挑战。根据公开资料显示，13家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，最少的万科也有上200001720036000。合计近18万亩。从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被2010年1月22175单位：平方公里013.311.58.9210.334.67图25：海南三家房地产商储备用地和旅游综合体规划用地共利益的行为值得警惕。（七）土地使用上，项目量体裁衣我们发现，面积小于5平方公里的创意旅游综合体，往往要求各种业态高度集聚，创体”模式。截止2011年月，在建、已建的“金碧辉煌”在全国已有处。类似的，还酒店业态为核心的“1+N”模式，结合了外部景观和酒店两类吸引物。所承载的居住和生活功能，意在打造主客共享的生活和度假空间。18200的项目。（八）开发模式上，创新形式不断涌现锁模式和以太极湖为代表的区域综合价值开发模式被业界认为是近年较为成功的两种开发模式。目阶段，但各大房地产公司都在积极部署和创建自己的品牌。游品牌，把“欢乐谷”品牌打造成为具有自主知识产权的、全国第一连锁的主题公园品牌，在不断发展的“华侨城旅游”旗下各产品品牌中，不断创新，培育新的连锁品牌。了其商业地产“订单式”做法；雅居乐在云南、辽宁、中山各地征地，意在将其“清水湾”6+1综合体打造最主要的一种开发模式。19的优质资源。价值的发现、整合与提升”的全新区域发展模式。通过对太极湖67平方公里的整体规划、展。实质上是放弃强调产业规模的“投资-增长”方式，改良以“管理学效率”为目标的区展。经济价值的可持续发展，确保区域发展永续动力。对于区域政府的管理者而言，在共同参与条件下对一个区域的核心价值进行重新梳理，济收入，改善了居住环境，成为打造新农村的有效途径与方法。二、存在问题（一）区域投资过热由于旅游地产具有资源、政策以及市场的导向性，在一些热点区域如海南岛、环京津、扣。这与政府的筛选、监督力度不够及引导机制不健全有关。（二）大地产小旅游20善有关。（三）主题创意不足体这一概念。资方策划规划重视度不足有关。（四）盈利模式单一艺演出、节庆活动、餐饮娱乐等，这些则是迪斯尼乐园的主要盈利来源。目前国内旅游综合体开发中“旅游+地产”的模式已经渐渐成熟，这种模式的优势在于的产业链媲美的精品，同时旅游房地产中居高不下的空置率也成为发展难题。21三、解决对策（一）解读政策，全局视野考量确定项目发展重点，如环首都经济圈，在邻近北京将近1000公里的范围内，建设养老、健地方发展的前提。（二）不偏不薄，平衡各方利益民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接（如土地入股）介入旅游经营，获取收益。22目，促进项目落地。（三）超越通则，注重前期策划《旅游规划通则》从2003年出台至今，为旅游策划规划和设计提供了很好的依据。但策划的忽视，使之不再适应当下的市场需求。尤其是旅游综合体这一体量较大、产业集群、块功能分区明确、关联度紧密、吸引力倍增、资源利用最大化的效果。（四）文化引领，塑造项目生命力旅游的发展之路是一条文旅交融之路。旅游是文化生活的重要内容，是文化传承保护重要抓手。现文化的现代传承和文化大发展大繁荣，最终才能实现项目的持久生命力。了三个阶段：第一个阶段是文化展示为主的阶段，注重器物上的表现形式，比如搞博物馆、23更加注重文化价值观的传播。（五）创新业态，满足消费新需求馆饭店——商业——房地产——文化娱乐——宣传广告——旅游媒体——旅游教育——体育——观光农业——工业旅游——节庆——会展——旅游商品等加工业——中央游憩区——步行街——小城镇建设（特色城区）——城市名片与城市经营，是复合产业、嫁接产业、产业族群；旅游经济又是系统推进的融合经济。有关研究表明：旅游业涉及29110名片、城市风貌打造与小城镇、三农问题解决都会与旅游产生交叉的新业态。管理者、投资者、经营者必须用全新的视野来审视。与商、农、工、教、文、体、康、行、旅游者旅游过程中有看头、有玩头、有住头、有买头、有疗头、有行头、有说头、有学头、有拜头、有享头，有回头的多元化旅游消费需求。24图26：巅峰十二头理论25第三章创意旅游综合体开发模式一、主题公园型创意旅游综合体接待设施于一体的现代旅游场所。主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，1955生距今已经50多年的历史。中国主题公园发展自1983年因拍摄四大名著而建设的大观园、西游记宫，至今已发展到第三代主题公园产品。图31：中国主题公园发展历程图（一）开发条件1、资源条件现代旅游场所。26个主题多个次主题，也可以是一园多个主题。底的文化进行挖掘和适应，避免文化的滥用。运作失败。2、区位条件选址影响因素土地★腹地经济★★★★腹地人口★★★★★政策一线城市★★二三线城市★★★★★★观区位两方面。经济发展水平、收入及消费能力、气候条件等因素。会引起客源不足导致企业恶性竞争。3、市场条件271要达到2002至3200场半径一般指在主题公园周边200—300公里的范围内，之外的三级客源虽也有帮助，但不能过分依赖。图32：主题公园客源市场分布图4、规模条件主题公园用地面积一般宜在50064公顷、北京游乐园40公顷、乌鲁木齐水上乐园公顷、深圳锦绣中华37公顷、大连虎滩乐园118公顷、香河天下第一城130公顷。（二）开发模式从旅游业角度，主题公园是提供旅游体验的旅游产品。在商业上，主题公园则是投资利。1、区域综合开发模式依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题公园，创造出区域性旅体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。28览、娱乐、居住为一体的大型旅游度假区，并开创了成熟的“旅游+地产”经营模式。图33：主题公园开发模式随着主题公园国家和地域特征不断提高，新建公园的主题与国家或地域的联系越来越科技成就的象征物。对主题公园的所在国家或城市来说，世界级的主题公园更是推广城市的旅游业发展的重要因素之一，同时为所在城市提供大量的就业机会。2、品牌连锁扩张模式品牌作为联系企业的纽带，对于扩大企业规模、提升服务质量、整合市场资源、强化享市场。同时，品牌所有者还可以通过品牌经营实现高额回报。从国外主题公园的发展来看，其快速发展大多采取连锁经营的发展模式，即通过一定乐谷”品牌的“1+3”战略版图布局，目前已建成深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷和上海欢乐谷，明年即将开业的还有武汉欢乐谷。29图34：华侨城1+3全国布局图（三）产业体系题消费品等与主题公园相关联的其他产业的综合发展，以发挥整体效益。主题公园图35：主题公园产业链图解环节与上下游关系。30图36迪斯尼产业链图解（四）开发策略1、开发风险引发了行业内部恶性竞争和管理混乱，随之而来的是政府频繁的行政措施调控。2011年8月5占地面积在300亩以上或规划总投资在5亿元以上）建设。园、南湖乐园、太阳岛乐园等。31源市场萎缩，进而导致经营状况恶化。收入的30％左右，其主要收入来源于迪斯尼旅游商品的销售。但国内的主题公园依旧停留在门票经济阶段，统计表明，2010年北京欢乐谷营业收入3.1亿元，门票收入占75%。2、发展策略多的游客。如西安大唐芙蓉园，在园中设置了多处自动装置，定时向空气中喷发芳香气体，的市场形象。是主题公园保持长久生命力的必要策略。32性自然生态，如野生动植物园、海洋公园等。环境质量，优化投资结构，确保整体利益最大化。资源整合策略：主题公园产业链，强调主题旅游、休闲娱乐、文化会展、住宅、商业、关系，才能综合发展。二、温泉型创意旅游综合体度假酒店、特色商业、康体运动及温泉主题地产等。目前,我国温泉旅游已经发展到了第四阶段，个别区域已经向第五阶段发展。从发展趋质旅游服务；塑造鲜明独特的文化特色。33图37温泉发展历程图（一）开发条件的市场效果来看，温泉资源应基于满足以下条件的市场开发才能具备较高的休闲度假价值。1、资源条件出口温度50度以上的水温为好；每小时50立方以上的水量为好；含种以上有益人照。2、市场条件于游客量较大的旅游目的地，或周边拥有车程在三小时以内的（最好是在—2人口1000万以上的客源市场。3、交通条件温泉项目，需要在本区域内具备较好的公路（国道或高速路）可达条件。4、环境条件离子在1000个最佳。34（二）开发模式1亿元以上温泉度假村有500上，大部分占地面积100亩—1000亩之间。其中露天区占地面积约2-5万平方米，室内产品有10-50个单元。国内大部分温泉品种与泡池都在20-100个之间。不同地区、不同种类度假温泉产品种类基本相同，大部分没有针对温泉类型和客源市场作个性化开发。以温泉旅游价值链为导向，构建“纵向深耕、横向跨接、品牌塑造”三种深度发展路径，满足目标客群物质的和精神的双重需求，是实现温泉旅游综合体突破单一“泡池汤浴”的创新发展之道。图38：温泉旅游发展路径1、路径一：纵向深耕温泉资源是打造“温泉旅游综合体”的根本基础，是创造吸引力与附加值的核心所在，如何将温泉资源最大限度的深度开发，主要从以下几个方面来把握：-巴登等案例；国内知名温泉项目，如御温泉、柏联SPA，均在特色泡浴体验上下足功夫，更在结合自然山水、历史人文上创造了深度的环境体验；以医药护理、SPA等核心产品形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。35发中。面向亲朋结伴出行的客群市场，以“温泉水乐园”增强人们的亲水参与性与体验性，湾·沁温泉、广东恩平锦江温泉、北京温都水城；生态循环经济，成为此类模式的典范。2、路径二：横向跨接后续经营的良好效果。权式商业物业也成为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。其三、运动娱乐：开发高尔夫场、滑雪场、马术俱乐部、综合室内运动娱乐馆等产品，向高端市场形成了“温泉高尔夫”的经典高端休闲组合产品。可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。3、路径三：品牌塑造36目内在气质上的与众不同，形成独特品牌形象，才是温泉旅游综合体最可持续的竞争力。造项目独特的文化感受，为客户创造的温泉文化体验，构建一种全新的温泉生活方式。如：与中国温泉文化的发源地之一的华清池仅一墙之隔的西安柏联温泉中体现出来的汉唐遗韵，将中式温泉文化发挥的淋漓尽致。SPA湾等，都是通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营。中国温泉资源丰富，既有近3000处天然温泉还有大量埋藏地下的热水。随着人工温泉通过对目标客群的精准分析，以“纵向深耕、横向跨接、品牌塑造”三种路径对项目进行大化。（三）产业体系温泉旅游产业目前呈现出“以下游产业为主导，横向产业为补充，上游产业专业化”37场。（四）开发策略１、产品规划的创新化温泉旅游受众面比较广，在产品开发上已经呈现出缺乏品牌自主性，缺乏产品差异化力和盈利能力是重中之重；、开发节奏的科学化温泉旅游综合体的开发要注重整体开发节奏的科学把握。对于位于城郊或更加偏远的逐步带动区域价值的提升。、运营服务的精细化中国温泉旅游行业是还一个新兴行业，温泉旅游行业缺乏一个规范化的管理，没有一在行业内形成优胜劣汰。三、养生养老型创意旅游综合体养生养老型创意旅游综合体是以养生养老服务为核心，满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。20%30%的203060岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟十五国的人口总和。到2050年，我国岁和岁以上的老龄人口总数将分别达到亿和3.35亿元，这意味着每3个人中就有1个老人。（一）开发条件38视角下的多种发展条件。1．经济条件址时应选择区域总体发展水平较高、区域价值潜力较大的位置。2．生态条件森林、温泉、滨海、滨湖、田园等。3．交通条件时车程范围之内的区域，便于家庭聚会、医疗抢救等。4．政策条件投资风险，是影响养生养老综合体选址的重要条件。（二）开发模式关配套的“1+N”开发模式。等，形成足够的吸引力，成为养生养老旅游综合体形成的基础。39文体娱乐等服务体系：生活保障服务体系：生活照料服务、健康饮食服务、房间整理服务、生活管家服务、……健康保障服务体系：诊疗服务、健康管理服务、急救服务、求助服务、用药管理服务、康复协助服务、心里咨询、养生咨询服务……图3-9：养生养老创意旅游综合体三大核心服务体系“”为相关配套，主要包括居住配套、度假配套、餐饮配套、休闲娱乐配套、公共设合体。居住配套：无障碍老年公寓、CCRC养老区……度假物业配套：养生度假别墅、养生度假公寓、养生度假酒店……公共配套：医院、银行、幼儿园、超市、老年商品购物中心、幼儿园……休闲娱乐配套：老年大学、健身会所、阅览室、养生会所、养生主题公园、养生农场……餐饮配套：养生餐厅、老年营养餐厅……图3-10：养生养老创意旅游综合体五大功能配套案例：台湾长庚养生文化村长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡,占地约34公顷,位置优越,环境优美,绿化完善,40由台塑集团董事长王永庆投资500亿元(新台币),依托长庚医院及其提供的完善的健康服务体系建成。全村3600户凡年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长养老的安居之所，同时，也吸引大量的养生度假游客、乡村旅游游客、医疗旅游游客。长庚模式成功要点一：高质量医疗及健康服务提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足了长者最根本的要求，是长庚模式的基础所在。1234567设立社区医院，提供居民特约门诊，康复及配套护理等医疗服务定期健康检查、防疫注射与体能检测服务配备专业人员，提供周详用药管理服务。规划居民个人健康计划，并提供养生处方。建立个人健康资料库设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能定期举办健康讲座、养生咨询等。过大家服务而按劳取酬。村的产品线，另一方面对文化村的宣传多有裨益。长庚模式成功要点二：完善的配套不但为居民提供生活保障，也丰富了业余文化生活，更为长庚养生文化村旅游业的发展提供保障。休闲娱乐配套体育馆居住配套银发社区度假物业配套主题酒店公共设施配套长庚医院社区医院超市餐饮配套风味餐厅老年餐厅健康俱乐部游泳池体验社区41网球场书店宗教活动场所娱乐中心养生会所台塑文物馆生态养生园体验营银行老年用品超市案例：北京将府庄园坐落于北京朝阳区环铁绿化带内，距离市区仅4公里，用地万平方米，拥有90%绿化率，千亩园林，3万平米水域。4万平米庞大配套体系，温泉酒店（温泉会馆、将府庄园项目成功要素之一：澳洲模式引入，打造高端护理服务◆斥资千万跨海邀约AspexBassCareAMRC到资源引进，全方位创造中国老年护理国际品质。,将居家养老与机构养老完美结合。入住老人提供全方位、多元化的护理服务。项目成功要素之二：养老居所分类◆第一类护理型养老公寓，多层建筑，硬件配套完善，软性服务齐全；◆第二类自理型养老公寓，多层建筑，居家设施配备充足；◆第三类村落式养老公寓，由多户自理老人择邻而居或自由组合居住，配套服务空间共同使用。◆为满足居家养老的需要，方便老人与家人之间的交流沟通，第二类和第三类养老公寓在一定条件下，可以有家42人陪住。项目成功要素之三：完善的功能配套◆将府温泉酒店：建筑面积16200平方米，spa养生，温泉浴泡池、室内游泳馆桑拿、棋牌、餐饮、足疗等；700箭场、真人CS,拓展训练基地等；◆中医医院：北京月梨中医医院除配备各诊室外，还提供特色诊疗、健康管理等服务。（三）产业体系性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。主要包括保险医疗业、地产业、教育业、运动业等。43图3-11：养生养老创意旅游综合体六大产业体系（四）开发策略养生养老旅游综合体需要大量的配套设施，投资量大，投资回收期长，大都在10综合体的后续运营仍然面临巨大的挑战。针对以上情况，提出以下投资策略：1.寻求政策支持养生养老综合体要有明确的土地支持政策(入土地获取方式优惠)按揭政策、REITS产业的定位，积极寻求政策引导和政策的支持力度。2.优势企业合作动了下游的老年医学、护理服务等；保险资金投资养生养老公寓可以将寿险产业链拉长年至30年。上游业务的稳步经营将为养生养老旅游综合体提供强有力的资金支持和客户来证了在保险公司运营下的养生养老旅游综合体可健康稳定持续发展。3.国际视野本土特色利于弘扬传统文化，而且符合当今世界科学发展趋势。4.丰富养老养生内涵44体验。注重十养内涵：山水养生、森林养眼、宗教养心、修炼养气、文化养神、运动养性、物产养形、气候养颜、教育养成、生活养情的高品质养生养老生活方式。图3-12：十养经5.完善服务体系老年人需求特征的服务体系。四、滨水创意型旅游综合体分是以水体作为依托。1.81.4万公里的海岛岸线；同时我国拥有的湖泊景观资源位居世界第三，总数量有11万座湖泊，仅次于重的人文资源，滨水资源地域差异显著，形成了卖点各异的滨水旅游资源。45（一）开发条件1、水体条件一般要求水域面积较大,水质优良，水体有一定的自净化能力为佳。水面平静度适宜、水缓浪低，临水自然灾害少，丰水期、枯水期水平面落差尽量小。2、综合自然条件当地温度条件适合,风力等条件适宜，生态环境良好，水岸地形多样。3、市场条件地处经济发达地区,具备邻近客源市场的区位优势,交通进入性良好地域市场有一定休闲度假氛围，市场培育时间短，附近有较理想的城镇作游客接待的依托。（二）开发模式富亲水相栖的立体游憩，挖掘伴水而生的人文科普、融合与水相邻的多元业态、优化水景为先的空间布局”四大手段，可实现滨水旅游综合体开发的领先地位。图3-13：滨水型创意旅游综合体的开发手段1、丰富亲水相栖的立体游憩施及活动。水体项目：“水体”在景观和功能上是项目的核心标识系统和游憩目的地。可以设计游艇、帆船、46业态。图3-14：香山国际游艇会鸟瞰图水空项目：上热气球、水上滑翔伞、水上伞翼、索道等游乐项目。水岸项目：回报最为重要的开发区域，在所有项目开发中均是重中之重。2、挖掘伴水而生的人文科普中发掘，可以形成独具一格的项目特色。历史文化47徽派建筑挖掘居住文化，也取得了良好的市场效果。图3-15：德懋堂项目布局图民俗体验大面积水体是渔业和水生种植业发展的重要条件,同时也产生了赛龙舟、祭河神等特有的民俗活动。滨水旅游与当地农业的开发相结合,非常有效地满足旅游者参与性的要求,也能使滨水旅游产品具有其他旅游地所不可模仿的特处，而且还可以创造就业机会。生态科普杭州西溪天堂项目中的湿地博物馆，也都成为项目地的核心吸引物之一。483、融合与水相邻的多元业态因素的水并不是项目的目的，由水派生出来的相关业态才是投资者最为关注的重点。湖畔高尔夫俱乐部的高尔夫+酒店++商业++餐饮高层公寓的多元业态组合。4、优化水景为先的空间布局更重要的在于空间、自然、水体关系的和谐。增强水体的可接近性观水视野，营造亲水的视觉感受。减少干扰的交通组织化区开发的世界级水岸步行街——楚河汉街正是遵循了这一交通规划原则。49景观最大化的建筑设计开发强度控制：一般来说，滨水地区应当突出水面开敞的空间形态特点，避免大量的、计同周围的自然环境和谐一致。在最靠近水或水景观最好的位置。（三）产业体系现互利开发，互动提升。（四）开发策略1.项目，一方面可提升滨水开发品质；更重要是可有效强化细分客群的忠诚度。2.50而形成前期的品牌效应和广泛的市场认可。3.以迅速增强滨水区域的吸引力；4.五、度假区型创意旅游综合体智、娱乐等休闲需求的，相对完整的度假设施聚集区。在国外，专门的旅游度假区已经发展的比较成熟，如人们所熟知的巴厘岛，而国内在1992年批准建立了2008展、顺应市场要求提供依据。（一）开发条件爱德华·因斯克普给出了选择度假地的9个标准（如图）供水、供电、排水、排污、通讯等基础设施具有开发可行性有足够的土地用于建造缓冲带，同时没有过度的空气、水或噪声污染旅游吸引物特征具有与开发类型相适应的气候条件当地居民积极支持旅游业发展便捷的交通有足够的可利用开发的土地有充足的劳动力资源保障供给自然环境有吸引力图3-16：旅游度假地的选择标准51综合分析，具体表现在以下几方面：1、选址条件的气候环境、较高的环境质量以及良好的外部氛围，最重要的一点是，在度假区的范围内，地质条件要相对稳定，无泥石流、崩塌等可预测地质灾害威胁。2、资源依托为三种类型：旅游景区依托型、自然环境支撑型、特殊资源利用型。无论哪种类型的度假现有的12个国家级旅游度假区中，依托滨海资源的有4个，分别是：莆田湄洲岛国家旅游3区、武夷山国家旅游度假区；依托江湖资源的有5个，分别是：杭州之江国家旅游度假区、国家旅游度假区。3、区位和交通在外部交通上，旅游度假区要求距离机场、港口、铁路站、车站、等级公路交通便利，使游客可直接抵达度假区，来往便捷。4、环境要求于8平方公里，省级旅游度假区不得少于5平方公里，以容纳所需建设的完善的配套设施，要有明确的功能分区以及与之相应的用地规划，建设项目和土地用途均要符合规划的要求。5、市场基础现有过夜游客平均停留天数为2.5天，升级度假区过夜游客平均停留天数为26、设施要求527、社区管理体系体系对于度假区的正常运营和持续发展十分必要。（二）开发模式1+N1种核心吸引物+N种度假旅游配套的多元化和特色化是人们关注的重点。11+N”体系构建“1自然资源等自然的新引力，以及与之配套的休闲设施等度假区自身的吸引力。表3-17：度假区综合体自然核心吸引力分析度假环境自然资源依托代表度假区滨海旅游度假区温泉旅游度假区江湖旅游度假区森林旅游度假区山地旅游度假区“3S”海洋亚龙湾国家级度假区优质温泉水水体自然风光空气水体+空气风光+温泉海泉湾度假区江流、湖泊大面积森林山地自然滇池国家级度假区长白山国际度假区武夷山国家级度假区设施和室外休闲设施两部分，其具体内容涵盖了：53图3-18：度假区综合体自身吸引力——休闲设施“N商业：为度假区服务和配套的商业体系，主要包括：零售业、餐饮业以及各种大型的ShoppingMall等。共享的社区空间。区别于度假区内的疗养院、各类高档别墅群等，度假社区内以高档社区、普通生活小区为主。专业人才支持。驻，形成各类商务集群。54图3-18：度假区配套功能与业态2、案例：滇池国家旅游度假区滇池国家旅游度假区成立于1992个国家级旅游度假5km东西两区，规划面积16平方公里，经多年建设，区内土地已基本上开发完毕。按照国务院批准建设了九大功能区。图3-19：滇池国家度假区功能区设置55办公于一体的引领世纪的新型空间。图3-20：滇池国家度假区“1+N”体系图（三）产业体系规模的度假休闲设施，其产业链条辐射广泛，涉及到房地产业、文化娱乐业、康体养生业、商业、会议会展业、生态农业等多种产业（如图3-2156图3-21：度假区综合体产业体系（四）开发策略依据国外旅游度假区发展的经验来看，一个成熟的旅游度假区发展大概需要年左右境营造。和品牌的集聚，形成规模效应，其开发策略主要包括：、塑造区域品牌前发展意识，坚持精品化战略，将区域内产品和品牌定时升级，跟上形势发展和市场需要。同时与国际化对接，以时刻迎接市场挑战，积极展现自身的品牌张力。、控制项目配比57出售的房地产项目总建筑面积与旅游接待设施总建筑面积的比例应不大于：。、构建产业体系区内居民提供就业岗位，利于营造主客共享的休闲空间。、打造内部游线骑行系统和步行系统四位一体的交通体系，以实现内部节点连接的畅通。六、乡村型创意旅游综合体之路。（一）开发条件土地资源决定了乡村旅游综合体的规模，其范围适宜选取在5000-10000亩，既要具有到三分之二，以保证其乡村田园风貌和建设性土地的规模。由于乡村旅游综合体在土地开发规模上具有上述的限制，又需要一定的消费人群支撑，2-3游综合体的本底资源。应突出“旅游在乡村，生活在社区”的开发理念。58（二）开发模式模式原理：单一的旅游概念已经不能满足越来越有创意嗅觉的人们。于是,在游玩之上附加更多的内涵,1＋N”模式=1种旅游核心产品+N种配套功能。较高的乡村旅游休闲聚集区。闲项目，从而带动整个区域的发展。1+N”的乡村旅游综合体体系构建】“1”——乡村旅游综合体的核心是以乡村旅游休闲为基础的旅游产品的集聚。在发展种功能。包括：农业观光、规模化农业种植、农产品加工、农产品销售、乡村文化体验等。图322：乡村旅游综合体的核心构成“N”——围绕乡村旅游核心产品，衍生并与之相配套的多种功能组合。包括：运动休闲功能：乡村高尔夫、跑马场、农耕种植体验、户外露营、商务会议功能：59商务会所、企业会所、会议中心、度假居住功能：特色农庄、产权酒店、度假别墅、度假公寓文化科普功能：生态环保科技体验、农业科技种植、民俗历史文化教育康体养生功能：田园瑜伽、森林spa、温泉养生、乡村疗养商业服务功能：农家饭庄、绿色食品销售、特色商品街、……【1：N】占地规模配比农田作为基础景观环境，保持原始乡村风貌情况：图323：农田作为基础景观环境，1与N规模比例1.发展现代化设施农业，大规模农业种植为主导情况：图324：发展现代化设施农业，1与N规模比例【N】功能规模配比60图325：六大功能配比【案例】成都三圣乡五朵金花“五朵金花”是占地12盛名的休闲旅游娱乐度假区和国家级风景旅游区。业态。五个景区的功能定位：花乡农居：发展科技花卉产业和小型农家乐；幸福梅林：发展梅花种植产业和农家乐和旅游商品（梅花）和科普教育功能；荷塘月色：发展乡村艺术体验旅游，开展国学传统（锦江书院）观光旅游；东篱菊园：发展菊花观光、养生养老和乡村休闲度假。613000图326：三圣乡五个景区功能定位花乡农居村民世代以种花为生。改变单纯的种花、卖花的单一模式，依托3000余亩的花卉种植开发的复合型观光休闲农业产业。图327：花乡农居江家菜地江家菜地景区依托面积达3000余亩的时令蔬菜、水果种植基地，以“休闲、劳作、收62式。的过程，变成一种全新的健康休闲方式。由于旅游的带动效应，使得“江家绿色蔬菜”品牌知名度极高，在成都许多超市中专门有售。图328：江家菜地幸福林海梅林区域内共涉及农户100余家特色休闲农家乐，向广大游客提供各种美味可口的特色乡村美食。63图329：幸福林海东篱菊园魅力非凡的乡村田园风光，体验在花海中漫游的无穷乐趣。到东篱菊园不但能赏菊花、品味园中收集的关于菊花的经典诗句，还能品赏到东篱菊园独特的菊蟹等美食。处拥有绚丽菊花美景和丰富菊文化的观光休闲农业、乡村旅游度假胜地。图330：东篱菊园荷塘月色当地农户主要从事花卉、莲藕种植，现有荷塘种植面积600余亩。64成了万福春光画意村，使荷塘月色散发出自己独有的艺术气息。的生态、人文景观。图331：荷塘月色（三）产业体系村价值，推进城乡统筹的重要力量。乡村旅游综合体，既要把握乡村景区景点的细节塑造，度上的产业发展。一种规模化、多功能、现代化、开放性的乡村聚合空间。多产业联动：业向旅游业注入多种消费功能，实现产业之间的互融，产业耦合作用下形成多种旅游业态，真正实现产业之间的共荣。65图332：乡村旅游综合体的多产业联动农业三产化：图333：农业三产化（四）开发策略66为整个区域提供较高品质的服务。采用“1+N”的开发模式，即确定以现代农业产业为开发主题，整合包括设施农业、经键问题之一。关于农民的利益的主渠道。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、环境优雅的天然都市花园，出门就是柏油宽马路，农民就地变市民，过上城市人的生活。关于农业的发展正实现了“人地共生”的理想模式。关于农村的发展环境利益通过投入和吸引社会资金的方式，村民居住环境引入了城市基础设施和先进排污处理技术。农民不离村，就地享受现代城市文明。67第四章创意旅游综合体商业模式方利益价值最大化，那么构建科学、合理的商业模式成为创意旅游综合体开发的核心内容。素整合起来，形成高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提供产品和服务,图41：商业模式系统图模式是否成功的唯一外在标准。68图42：成功商业模式设计的五步法则融资模式多样化销战略品牌化、保障实施综合化。图43：创意旅游综合体开发商业模式构建八要素示意图69一、产业链条整合化产业链整合在学术上的定义：是以更高的效率走完整条产业链的产品设计、仓储运输、领先地位，达到高效整合的目的。图44：文化创意产业链的基本结构通过文化创意产业链横向、纵向的整合与延伸，规划业态类型。图—：文化创意产业链整合规划图46：文化创意产业项目规划能复合化开发。案例链接：华侨城的产业结构经过20年的发展，华侨城产业结构从单一的第一产业转变为以旅游及相关产业为主导兼顾第二产业的集聚型产业集群。旅游业在华侨城经济运行系统中通过各种扩散效应发挥着巨大的主导作用。71二、产品功能复合化组团式开发；在产品功能配置上，要求功能复合，发挥综合体的价值，做到“1+1大于2，意旅游综合体各个产业间的协调发展。样才能做到1+12的基本条件。72图4-7：创意旅游综合体业态与项目类型三、收入模式多元化收入模式多元化是指收入模式中的各种收入方式、各个环节、各个层次之间，能够形式、区域开发收入模式以及房地产收入模式。其中：1）传统观赏旅游收入模式：是一般以门票为中心的收入结构，进一步发展形成了“一票、二道、三餐、四购”的四入模型，为初级收入模式。2）体验式观赏旅游收入模式：是对游客的游赏过程进行深度设计，布置了情境结构，赏不仅需要场景布置上进行投资，还需要深度的服务相配合。3）休闲旅游收入模式：休闲不同于观赏，要求自然景观优美、文化氛围优雅，但不要收入模式，以及以运动项目为主导的收入模式等等，具体如下：一般休闲项目，都由吃住玩三方面收入构成；以住宿、会议为主导的休闲，一般进行综合游乐配套，比如保龄球、垂钓、划船、游泳等；73收入；以滑雪为主题的项目，则更多的集中了滑雪、玩雪、滑草、滑道等项目收入；种收入，高球运动的收入往往不能称为主收入。4）度假旅游收入模式：度假不同于休闲，主要因游客市场的差异。度假游客来自世界、度假地的收入，门票处于较低的地位，住宿、餐饮、娱乐、运动项目、游乐项目、购物等，形成综合性结构。5）旅游房地产收入模式：它与旅游景区、住宅房地产、商业房地产都不一样，其主要收入如下：别墅销售的直接收入；产权酒店为产权销售与酒店经营双重收入；分时度假是通过时权销售酒店业务；旅游商业街区的销售商铺与出租收入、及物业管理收入等；中央游憩区开发可以销售商铺，出租商铺，经营娱乐项目。6景区收入外，区域开发商将享受土地升值收入、项目合作收入、以及房地产开发收入等。案例链接：深圳欢乐谷的多元化收入74四、管理模式一体化化统筹经营管理。同时人才结构是旅游综合运营的关键之一，目前，传统商业、传统旅游、传统房地产、队。在运营模式上宜采用旅游地产开发与旅游娱乐开发相结合的互动发展模式--以地产开与外部资源的充分合作，如寻找具有国际国内市场品牌效应的酒店、旅游管理公司的加盟，75对物业经营实施合理的持有与销售，来实现旅游区的长期稳定收益。五、投资分期组合化投资组合。目运营成功的关键。案例链接：北京欢乐谷的开发分期76六、营销战略品牌化营销阶段；第三阶段，通过渠道、品牌、网络、活动等营销行为组合，成功进入成势阶段，构成纵横结合的营销战略手段，在稳定市场的基础上，逐步开始进入品牌延伸的营销阶段。图48：营销战略示意图七、融资模式多样化般为50为依托，开发商可以从八个方面对旅游项目进行融资。1、银行信贷：银行信贷是开发商主要的融资渠道。对旅游资源开发，可以采用项目信贷的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商可使用以下发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。2、私募资本融资：开发商对自身的资本结构进行重组改制，设立股份有限公司。开发77募股，以增资扩股的方式，引入资本金。3、整体项目融资：开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划BOT权等。4、政策支持性融资：充分利用国家鼓励政策，进行政策支持性的信贷融资，包括（旅世界旅游组织规划支持、国家及省市旅游产业结构调整基金、农业、水利、文化项目）5可以通过垫资方式进行。一般情况下，工程垫资可以达到30%40%，若有相应的垫资融资的财务安排，垫资100%也具有可能性。商业信用可以表现在很多方面，若开发能与开放游（包括垫资建设门票抵扣、预售预卖、时权融资等手段）6、租赁融资：包括设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等手段。7、产权融资：包括产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆细产权发售等8、信托融资：新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，兴趣。另外还有国内上市融资（由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制，78图49：融资模式示意图八、保障实施综合化估，从而达到优质、优量、优化旅游产业，促进区域经济社会文化的协调共生发展。1、充分利用国家和地方对旅游产业的支持与鼓励政策，积极争取支持性政策，同时从支持性融资，保障项目的开发实施。23、保障区域农民生活与就业，实现区域人口经济生活、生存方式的转型与升级。79第五章巅峰案例一、太极传奇景区修建性详细规划——文化为魂，打造互动式休闲旅游综合体(一)项目概述——武当圣境，太极华章太极传奇景区位于世界文化遗产、中国国家重点风景名胜区、道教文化圣地武当山下，太极湖生态文化旅游区内。太极湖生态文化旅游区总规划陆地面积约80平方公里，规划建筑面积300休核心，以武当功夫为重点，以观光、度假、美食购物旅游为辅助。太极湖集团是由中欧EMBA有限公司、湖北武当太极湖旅游发展有限公司和湖北武当太极湖文化传播有限公司等10家子公司，合资参股投资的湖北武当太极湖水上游乐有限公司也已组建运营。组团大项目，总开发建设占地面积80平方公里，总建筑面积约万平方米，总投资1003-5国际一流的旅游胜地和大武当产业格局。(二)规划理念——借势借力，联动发展太极传奇景区规划从汉十高速武当山出口和316共同形成大武当旅游的新旅游格局。80(三)历史文脉——传承太极，衍生万物物”的哲学理念。图5-1：历史文脉分析图(四)核心创意——依托文化、创新模式+历史+极传奇旅游集核”1个主体+N个配套”的景区发展模板。“1在主题N81系列配套更多的是强调其标准化，要求景区内各服务配套功能区均以高格调的标准（5A级1+N区发展模式。图5-21+N”的景区发展模式(五)总体思路——突出核心，落实配套间布局相应的项目。、核心吸引以满足景区文化观光、娱乐体验的功能需求。、功能配套休闲、购物以及住宿等功能需求。82、目标格局A能的太极传奇景区2日游新格局。(六)空间结构——营造中心，多点布局规划根据现状的空间环境，结合项目分布，将景区整体划分为“一核、两轴、多中心”的大空间结构。600三丰、太极文化为主要展示主题的文化旅游核心区。“空间序列轴”是依托现有的景区内部路（老316一北一南；一山一水既构成文化上的延续，形成空间的张力。谷地空间拥有统一的视觉焦点，从视觉上和空间张力上营造太极传奇景区的整体氛围。83图5-3：空间结构图(七)交通系统——水陆并进，彰显环保太极传奇景区的交通规划包括陆路交通和水上交通两大部分。、陆路交通316316316出口，以形成各区的支路系统。、水上交通功能。总语——再造武当金顶，传承太极传奇84行、游、购、娱等全方位需求的“太极传奇国家图5-4：总体鸟瞰图二、天和城“旅居小镇”旅游发展策划(一)项目概况一、二级联动开发的又一实战型项目。五环路75公里，南距天津外环10公里，东南距天津塘沽新港75公里，地理位置得天独厚。项目占地面积12平方公里（约2.1万亩），包括柳河、五间房、于庄、藕甸和郎庄子2450机排河、城市排污河、多条灌溉水渠。地块边界条件比较复杂，由五条交通线路(京津唐高速、112)尤其是西侧抬高的京津高铁噪音比较大；但是连接京津两大城市的京津高铁每年1800旅客输送量以及周边道路每年大量车流量也为项目地提供了形象宣传与广告价值。85(二)旅居小镇的休闲生活构想过环境培育提升人居环境品质，以全民休闲运动为核心吸引，打造集商务会议、主题商业、休闲居住、田园风光为一体的具备旅游与城市双功能的京津旅居小镇。(三)旅居小镇城旅一体的构建路径、在城市功能上，天和城助力武清区环京津休闲生活方式升级天和城作为以居住为主要功能的新城建设项目，在发展过程中必须跳出“住城、睡城、生活方式，并在天和城得到落地与示范。在城市公共功能的设置中，以打造城市商务休闲中心为目标，通过商业商务功能集聚，布局休闲业态，完善城市商务功能和休闲功能。、在景观环境上，连通水系，建设绿廊，编制网络式生态构架项目地现状水系发达，包括一条连接武清城区的八支渠、一条连接军用机场的机排河、多条灌溉水渠以及一个2500亩的南湖。水网相接，水边植被较好，自然的地景资源呈现天然之美。15.08公顷。固水生绿，固绿生水。形成天和城的基本生态构架和空间结构。86游产品。植合欢树为主合欢绿廊、以种植樱花树为主的樱花绿廊等。、在旅游产品上，两个板块，两个链条，营造休闲旅游构架游活力构架。图5-5：休闲旅游空间构建图模及容量将辐射周边5武清等区域，旅游辐射京津区域的格局。87图5-6：南湖旅游休闲版块效果示意图业集群。体育公园由2公里长200米宽的高铁湖、1公里长30米宽的沙滩、2公里长55宽2效应，如水面、沙滩、运动场的动态景观，以及建筑立面、汽艇等广告动态景观等。图5-7：高铁湖旅游休闲版块效果示意图88途休息和观景的场所。游船可提供游客在高尔夫球场水道内穿梭、与球手同行的特殊体验。化带有效阻隔周边交通对规划区域内噪声和空气的污染。图5-8：南湖东侧连接高尔夫球场的休闲小火车示意图活力街，打造水系、街道、商业带一体的活力街道，连接南湖、高铁湖两个旅游板块。、在品牌形象上，通过“网聚运动汇”树立京津健康生活品质形象项趣味运动和大规模常规运动项目，以网络招募方式组织网友，由虚拟走向现实的运动会为创意点，打造运动会的全新模式，每年一届，树立网络体育节庆品牌。未来主要的市场吸引游客持续参与通关项目，并辅以小型竞赛活动和周期型大型赛事。具备组织方式灵活，正实现旅居一体的健康生活方式。89图5-9：网聚运动汇活动组织示意图三、中国武夷（建阳）朱子文化旅游度假区概念性规划(一)项目概况学名邦”。中国武夷朱子文化旅游度假区项目总占地面积8331亩，包含考亭组团综合区、麻阳溪水面景区和森林观光区三个部分，其中考亭组团综合区面积4009亩，是本次项目开发的核交通条件良好。(二)项目定位考亭书院及周边山水资源为载体，重点开发以文化观光、养生度假、商业休闲、生态人居、90AAAAA级旅游景区和武夷新区现代旅游产业发展示范区。在功能定位上，可表述为以下几点：元化的文化旅游综合体；度假黄金地：大武夷、闽北板块的文化生态养生度假黄金地带；产业链动点：以文化为主线，提升丰富旅游产业业态，整合其他产业；生态山水画：保护本地自然山水资源，提升文化旅游区的景观品质和生态文明；城市新兴区：既是建阳城市“北接西扩”的主力板块，也是未来核心的文化产业新区。(三)规划要点1、跳出用地看用地，以小见大，逐层突破“战略定位”地产配套业态的发展目标，以小见大，逐层突破。从景区发展层面，围绕地方政府提出的复建考亭书院并达到国家4A级旅游景区的既定间集聚化、服务社区化的一种全新生活方式的载体——创意旅游综合体。区”为目标打造城市文化旅游新区，。战略契机，借势打造“武夷仙境南闽阙里”大型文化生态旅游目的地体系，激发建阳“南现城市与旅游的互动发展。2、突破传统套路，基于文化、山水及经典案例解析，点亮“创意空间”91从玉枕山到“映莲湾”，对地域文脉精神进行全新解读。一标志性地域文化品牌，并落实到相应的景观空间和主题产品设计上。从考亭书院到“理学圣坛”，对传统文化空间进行突破、升华。目前，国内各地书院开发多落入传统建筑群落简单复建的俗套，缺乏旅游核心吸引力。3体规划”态为基——生态福地，溪林考亭，生活为用——城市新区，品质考亭”的发展思路。一体：朱子文化园。由“一轴•三核“形成承载朱子文化旅游功能的主体空间。两翼：城市地产配套区和生态休闲度假区。的开放式滨水空间，自北向南由城市人文气息过渡到生态田园氛围。4、以旅游项目为重心，整合地域人文与自然资源，演绎“分区策划”功能分区：圣坛朱子文化核心游览区。生态休闲区、金秋硕果葡萄采摘园区、清莲禅境佛教文化休闲区。翠、宝山翠屏两大山林生态养护区。重点项目：92①阙里水街——宋文化商业街区项目定位：国家4A级开放景区，传统街坊环境与现代商业功能的完美体验。夜生活”时尚领地。②宝莲承晖——宝莲广场游客综合服务基地项目定位：点睛本项目“莲性”主题意境的旅游服务枢纽。配套有游客服务中心、生态停车场、主题餐厅等设施，形成一处大型游客综合服务基地。③理学圣坛——朱子文化园核心旅游区项目定位：国家5A（近期4A）级旅游景区，“大武夷”板块的新文化遗产。启贤祠、天一坛、登泰阁等节点逐步引导游客