房地产开发企业典型企业的会计核算-任务2 房地产开发成本的核算

房地产开发企业会计主讲人：谢春苗浙江金融职业学院会计学院延时符目录商品流通企业一旅游餐饮服务企业二运输企业三施工企业四房地产开发企业五农业企业六延时符行业五房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的认知任务一

开发成本的核算任务二

开发产品的核算任务三

一、房地产开发产品种类土地的开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发代建工程的开发二、开发成本的构成项目010203040506土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费配套设施费建筑安装工程费开发间接费用三、开发成本的核算1.“开发成本”账户。

该账户属于成本类，核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。2.“开发间接费用”账户

该账户属于成本类。核算房地产开发企业内立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.“开发产品”账户

该账户属于资产类，核算企业已完工开发产品的实际成本。借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让或结算的开发产品的实际成本，期末余额为尚未销售、转让和结算的开发产品的实际成本。四、开发成本的具体核算方法

发生各项开发支出时，借记“开发成本——土地开发成本”或“房屋开发成本”等，贷记“银行存款”、“应付账款”、“应付职工薪酬”等相关账户。

期末分配结转由该开发项目负担的开发间接费用时，借记“开发成本——xx开发成本”账户，贷记“开发间接费用”账户。土地开发成本按通途分类:为了转让、出租而开发的商品性土地：

企业的最终开发产品，其费用单独构成土地的开发成本为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地：企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。(一）土地开发成本的核算土地开发成本核算程序图土地开发费用发生“开发成本

——土地开发”“开发间接费用”“开发产品”“开发成本

——房屋开发”直接费用计入间接费用计入期末分配计入完工自用对外销售【工作实例5-1】荣盛房地产开发公司在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出。如下表5-2所示。表5-2荣盛房地产开发公司土地开发成本单位：元支出项目商品性土地自用土地支付土地征用及拆迁补偿费650000750000支付承包设计单位前期工程款5000040000应付承包施工单位基础设施款4000030000分配开发间接费20000

合计760000820000(1)用银行存款支付征地拆迁费时：借：开发成本——商品性土地开发成本（征地补偿费）650000

——自用土地开发成本（征地补偿费）

750000贷：银行存款

1400000(2)用银行存款支付设计单位前期工程款时：借：开发成本——商品性土地开发（前期工程费）50000——自用土地开发（前期工程费）40000贷：银行存款90000(3)将应付施工企业基础设施工程款入账时：借:开发成本——商品性土地开发（基础设施费）40000——自用土地开发（基础设施费）30000贷：应付账款——应付工程款70000(4)分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用时：

借：开发成本——商品性土地开发（开发间接费）20000

贷：开发间接费用

20000（5）假设本月土地开发在本月完工并验收合格，其中自用土地准备作为商品房开发用地。结转完工土地开发成本。借：开发产品——土地760000开发成本——房屋开发820000贷：开发成本——商品性土地开发760000

——自用性土地开发820000延时符盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出盛世房地产企业土地开发成本

单位：元要求：根据相关支出分别核算商品性土地和自用土地的开发成本。延时符知识点1土地开发成本的核算延时符知识点1土地开发成本的核算

配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：（二）配套设施开发成本核算不能有偿转让的公共配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目配套设施开发费用发生“开发成本

——配套设施开发”“开发间接费用”间接费用计入直接费用计入期末分配计入完工不能有偿转让能有偿转让“开发产品”——某配套设施“开发成本

——房屋开发”配套设施开发成本核算程序图

（1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。

(2)对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，等到开发完成后再按一定标准分配计入房屋等开发项目成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。

(3)对能有偿转让的第二类大型配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，开发完成后按其实际成本转为“开发产品”处理。

(4)配套设施与房屋等开发产品同步开发，则配套设施费用在实际发生时记入“开发成本——房屋开发成本”或“配套设施开发成本”账户；

如果配套设施与房屋等不是同步开发，经批准后可按配套设施的预算或计划成本，预提配套设施费项目，并计入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“其他应付款”账户的贷方。

【工作实例5-2】融达房地产开发公司开发建设住宅小区配套的商店和锅炉房，用银行存款支付工程款68000元。借：开发成本——配套设施开发68000贷：银行存款68000

商店和锅炉房工程完工，实际成本分为别160000和40000元。锅炉房是开发小区不能转让的公共配套设施，商店则作为小区第三产业经营用房。借：开发产品——配套设施160000开发成本——房屋开发40000贷：开发成本——配套设施开发200000

【工作实例5-3】滨江房地产开发公司按照城市建设规划要求，在花园小区内建设一家商场、一座小学、一座水塔，且均承包给施工企业进行施工。

其中商场、小学建成后有偿转让给有关部门，水塔按规定计入小区A商品房、B商品房的成本。

上述配套设施与商品房建设同步。配套设施发生的各项成本见表5-3所示。项目商场小学水塔支付土地征用及拆迁补偿费16000010000050000支付承包设计单位前期工程款500006000020000应付施工单位基础设施工程款10000012000080000应付施工单位建筑安装工程款200000800005000分配水塔设施配套设施费3000020000

分配开发间接费3000020000

合计570000400000200000（1）以银行存款支付配套设施土地征用补偿费：借：开发成本——配套设施开发（商场）160000——配套设施开发（小学）100000——配套设施开发（水塔）50000贷：银行存款310000（2）以银行存款支付设计单位前期工程款：借：开发成本——配套设施开发（商场）50000——配套设施开发（小学）60000——配套设施开发（水塔）20000贷：银行存款130000（3）应付施工单位建筑安装工程款：借：开发成本——配套设施开发（商场）

100000

——配套设施开发（小学）120000

——配套设施开发（水塔）

80000贷：应付账款——应付工程款300000（4）应付施工单位建筑安装工程款：借：开发成本——配套设施开发（商场）200000——配套设施开发（小学）80000——配套设施开发（水塔）50000贷：应付账款——应付工程款330000（5）分配应计入商场、小学配套设施开发成本的水塔支出：借：开发成本——配套设施开发（商场）30000——配套设施开发（小学）20000贷：开发成本——配套设施开发（水塔）50000（6）分配应计入商场、小学的开发间接费用：借：开发成本——配套设施开发（商场）30000——配套设施开发（小学）20000贷：开发间接费用

50000

（7）上述配套设施均已建成并经验收，商场、小学已转让有关部门。水塔配套设施的成本计入A座、B座商品房成本，按建筑面积分配，A座为1万平方米，B座为3万平方米，应编制如下会计分录：借：开发产品——配套设施开发（商场）570000——配套设施开发（小学）400000贷：开发成本——配套设施开发（商场）570000——配套设施开发（小学）400000借：开发成本——房屋开发（A座）37500——房屋开发（B座）112500贷：开发成本——配套设施开发（水塔）150

000（三）房屋开发成本的核算1.房屋开发的种类房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务，按其和目的用途可分为以下四类：（1）对外销售而开发的商品房；（2）为出租经营而开发的经营房；（3）为安置折迁居民周转使用而开发的周转房；（4）受其他单位委托代为开发建设的代建房。

2.房屋开发成本的核算方法

为了反映房屋开发费用的支出情况，应设置“开发成本——房屋开发”明细账户，按房屋开发种类和成本项目进行明细核算。

【工作实例5-4】恒达房地产开发公司将上城开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市第一建筑公司。工程已全部完工，市第一建筑公司提交“工程价款结算单”，工程价款共计8000000元，已预付5000000元。经审查同意，支付余款。

期末分配结转该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用36000元。（1）根据“工程价款结算单”确认房屋开发成本借：开发成本——房屋开发成本8000000贷：银行存款3000000预付账款——市第一建筑公司5000000（2）分配该商品房应负担的间接费用借：开发成本——房屋开发成本36000贷：开发间接费用36000延时符(四)代建工程开发成本的核算

企业接受委托单位代为开发建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算。其开发费用分别在“开发成本--土地开发”和“开发成本--房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入“开发产品--代建工程”账户。

除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等，其所发生的支出，通过“开发成本—代建工程开发”账户核算，工程完工验收计入“开发产品—代建工程”账户。

【工作实例5-5】荣盛房地产开发公司接受市政工程管理部门委托，代为扩建丽园小区旁边的中山路，扩建过程中，该公司用银行存款支付拆迁补偿费500万元，前期工程费40万，应付晨光建筑公司基础设施工程款300万元，增值税27万元，分配开发间接费用15万元。工程完工并验收合格。根据有关费用支出凭证，做如下会计处理。(1)归集代建工程费用支出时：借：开发成本——代建工程开发——中山路（征地拆迁费）5000000（前期工程费）

400000（基础设施费）

3000000（开发间接费）

150000应交税费——应交增值税(进项税额)

270000贷：银行存款

5400000

应付账款——晨光建筑公司

3270000开发间接费用

150000(2)结转已完工代建工程成本时：借：开发产品-------代建工程

8550000贷：开发成本------代建工程开发——中山路（征地拆迁费）5000000（前期工程费）400000（基础设施费）3000000（开发间接费）150000（五）开发间接费用的核算

1.开发间接费用的内容

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，主要包括：开发企业内部独立核算单位人员工资、福利费、设备等折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等费用。2.开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。企业可根据开发经营的特点自行确定开发间接费用的分配方法。

土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。

应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。

也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，只需对有关开发房屋、商品性士地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。延时符知识点2房屋开发成本的核算开发间接费用的分配

某项开发产品成本分配的开发间接费

＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额。

【工作实例5-6】2022年8月荣盛房地产公司开发间接费用如表5-4所示。表5-42022年8月某房地产企业开发间接费用分配表单位：元开发项目编号名称直接成本间接费用分配率分配开发间接费商品房300000

30000出租房70000

7000周转房50000

5000大型配套设施120000

12000公共配套设施（不能有偿转让）90000

商品性土地200000

20000合计8300000.174000间接费用分配率=74000÷(830000-90000）=0.1房屋应分配的开发间接费用=(30000